ELLIS AND SCILIO v. MALTA

Comunicat la 27 mai 2019 THIRD SECTION Cererea nr. 165/17 Ian Peter ELLIS și Elizabeth SCILIO împotriva Maltai depusă la 20 decembrie 2016 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții, dl Ian Peter Ellis și dna Elizabeth Scilio, sunt resortisanți maltezi, care s-au născut în 1950 și 1947 și locuiesc în Sliema, Malta și, respectiv, Catania, Italia. Acestea sunt reprezentate în fața Curții de Dr. Refalo, dr M. Refalo și dr. S. Grech, avocați practicați în Valletta, Malta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de reclamanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții dețin proprietatea nr. 49, Old College Street, Sliema („proprietatea”) pe care le-au moștenit de la predecesorii lor. În 1957, proprietatea a fost solicitată în favoarea unei terțe părți. Prin acord între părți, terțul a plătit anual tatăl reclamantului 61 lire britanice (GBP) în temeiul unui acord de închiriere reglementat de legile speciale referitoare la închirieri protejate. Un an mai târziu, proprietatea a fost dechiziționată. În 1980, după acord între părți, chiria a fost fixată la 100 Lira malteză (MLT) (aproximativ 233 euro (EUR)) anual. Aceeași chirie continuă să fie depusă în registrul instanței până în prezent de moștenitorii terților care au moștenit închirierea în 1998. Între 2004 și 2010 chiria a fost acceptată în timpul negocierilor dintre părți în legătură cu vacanța proprietății. Reclamanții au instituit o procedură constituțională în care se susține, printre altele , că dispozițiile Ordinului privind retragerea proprietăților urbane, capitolul 69 din Legile Maltei care le-a impus obligația de a reînnoi închirierea anuală fără posibilitatea de a crește chiria a fost încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și să evacueze chiriașii. Prin hotărârea din 30 noiembrie 2015, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională, printre altele , a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, a refuzat cererea de a expulza chiriașii, dar a acordat reclamanților 20.000 EUR în compensare. Curtea a remarcat că, potrivit expertului desemnat de instanță în 2012, proprietatea avea o valoare de vânzare de 560.000 EUR și o valoare de închiriere de 16,800 EUR anual (1400 EUR lunar) în timp ce în 1987 a avut o valoare de închiriere de euro 2.703 anual. Astfel, chiria plătită reclamanților era substanțial inferioră cu valoarea pieței sale, în consecință, nu s-a atins un echilibru echitabil între interesele implicate. a desemnat evaluările experților și că reclamația reclamanților se referă la perioada după 1987, precum și la obiectivul legitim urmărit de măsura și faptul că reclamantul s-a plângut numai în 2010, a acordat 20 000 EUR arbitrio bon viri La apelul ambelor părți, prin hotărârea din 24 iunie 2016, Curtea Constituțională, printre altele, a susținut concluzia că a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, a redus compensația la 10.000 EUR și a ordonat ca chiriașii să nu se mai bazeze pe legea relevantă de păstrare a proprietății. Costurile de parte ale recursului au fost plătite de către solicitanți. Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește acest caz este stabilită în Zammit și Attard Cassar v. Malta (nr. 1046/12, §§ 26-27, 30 iulie 2015). COMPLAINTE Reclamanții se plâng că încă sunt victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Ei consideră în continuare că procedurile constituționale de remediere nu sunt un remediu eficace, conform articolului 13 din Convenție. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea, mutatis mutandis Zammit și Attard Cassar Malta , nr. 1046/12, 30 iulie 2015 și Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)? Reclamanții au avut la dispoziție un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea art. 13 din Convenție) Apap Bologna , citat mai sus)?

Communicated on 27 May 2019

THIRD SECTION

Application no. 165/17

Ian Peter ELLIS and Elizabeth SCILIO

against Malta

lodged on 20 December 2016

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Mr Ian Peter Ellis and Ms Elizabeth Scilio, are Maltese nationals, who were born in 1950 and 1947 and live in Sliema, Malta, and Catania, Italy, respectively. They are represented before the Court by Dr

I.

Refalo, Dr M. Refalo and Dr S. Grech, lawyers practising in Valletta, Malta.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

Background to the case

The applicants own property No. 49, Old College Street, Sliema (“the property”) which they inherited from their predecessors.

In 1957 the property had been requisitioned in favour of a third party. Upon agreement between the parties, the third party paid the applicants’ father 61 British Pounds (GBP) annually under a lease agreement covered by the special laws concerning protected leases. A year later the property was derequisitioned.

In 1980, upon agreement between the parties, the rent was fixed at 100

Maltese liras (MLT) (approximately 233 euros (EUR)) annually. The same rent continues to be deposited in the court’s registry until today by the heirs of the third party who inherited the lease in 1998. Between 2004 and 2010 the rent had been accepted during negotiations between the parties in relation to the vacation of the property.

Constitutional redress proceedings

The applicants instituted constitutional redress proceedings claiming,

inter alia

, that the provisions of the Reletting Urban Property Ordinance, Chapter

69 of the Laws of Malta

‑

which imposed on them the obligation to renew the lease on a yearly basis without a possibility of increasing the rent was in breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They asked the court to award compensation for the damage suffered and to evict the tenants.

By a judgment of 30 November 2015 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence,

inter alia

, found a violation of Article 1 of Protocol No. 1, refused the request to evict the tenants but awarded the applicants EUR 20,000 in compensation.

The court noted that according to the court-appointed expert in 2012 the property had a sale value of EUR 560,000 and a rental value of EUR

16,800 annually (EUR 1,400 monthly) while in 1987 it had a rental value of EUR

2,703 annually. Thus, the rent payable to the applicants was substantially inferior to its market value consequently a fair balance between the interests involved had not been reached. Bearing in mind the court

‑

appointed expert’s valuations and that the applicants’ complaint concerned the period after 1987 as well as the legitimate aim pursued by the measure and the fact that the applicant only complained in 2010, it awarded EUR

20,000

arbitrio bon viri

.

On appeal by both parties, by a judgment of 24 June 2016 the Constitutional Court,

inter alia

, upheld the finding of a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention, reduced the compensation to EUR

10,000 and ordered that the tenants could no longer rely on the relevant law to retain the property. Part costs of the appeal were to be paid by the applicants.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Zammit and Attard Cassar

v. Malta

(no. 1046/12, §§ 26-27, 30 July 2015).

COMPLAINTS

The applicants complain that they are still victims of the violation of Article

1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded. They further consider that constitutional redress proceedings were not an effective remedy as required by Article

13 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see,

mutatis mutandis

,

Zammit and Attard Cassar

v.

Malta

, no.

1046/12, 30 July 2015 and

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, 30

August 2016)?

2.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article

13 of the Convention (see

Apap Bologna

, cited above)?