PSAILA v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
PSAILA v. MALTA (CtEDO, 2020)
Comunicat la 9 martie 2020 Publicat la 30 martie 2020 THIRD SECTION Cererea nr. 14019/19 David PSAILA împotriva Maltai depusă la 11 martie 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl David Psaila, este un național maltez, care s-a născut în 1961 și trăiește în Attard. El este reprezentat în fața Curții de Dr Camilleri și Dr E. Debono, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamantul deține o proprietate, Apartamentul nr. 4, Plymouth Flats, Strada Testaferrata, Msida, pe care a dobândit-o (nu prin moștenire) de la tatăl său și unchiul său (G. și C.) în 1992. La 1 noiembrie 1971 G. și C. închiriate (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unui terț, timp de șaptezeci de ani, la 65 lira malteză (MTL) (aproximativ 151 euro (EUR) pe an, pentru a intra în vigoare începând cu 1 ianuarie 1972. terțul închiriat proprietatea sub titlu de subenfiteusis pentru o altă terță parte care a făcut același lucru, iar cel de-al doilea a făcut același lucru. empyhteutae la data încheierii enfiteusisului, adică 31 decembrie 1989, a fost un anumit B. La încheierea enfiteusisului B. se bazează pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordinul Housing (Decontrol) (denumită în continuare „Ordinul”) pentru a păstra proprietatea sub titlul de închiriere, la o închiriere a MTL 130. În temeiul unui contract semnat la 2 Februarie 1989 G. și C. au acordat proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară B., timp de douăzeci de ani, la MTL 130. La încheierea enfiteuzii la 1 februarie 2010 A. (fiul lui B.) a invocat la Legea XXIII din 1979 de modificare a Ordinării de a menține proprietatea sub titlul de închiriere, la o chirie de 510,69 EUR pe an. În temeiul Legii X din 2009 chiria plătită în conformitate cu legea a fost de EUR 544.69 pe an, începând cu 1 ianuarie 2013 și 555.93 EUR începând cu 1 ianuarie 2016. Cu toate acestea, A. nu a plătit chirie începând cu 2010, totuși, reclamantul nu a luat proceduri de expulzare împotriva lui. Imobilul este în prezent abandonat, nehabitat și accesul la el este interzis. La 21 noiembrie 2017, reclamantul a instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordinării astfel cum au fost modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a reține posesia locurilor în temeiul unei închirieri impuse ca proprietar o relație de închiriere unilaterală pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a contractului de închiriere , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. El solicită instanței să acorde compensații și să ordone expulzarea chiriașului. Reclamantul susține că, înainte de 1979, familia sa nu a avut altă opțiune decât să închiriere proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară, pentru a evita cererea acesteia, așa cum era obișnuită la momentul respectiv. Locatarul care a fost notificat nu a participat la nici o audiere și nu a formulat observații. Potrivit expertului guvernamental, la momentul întocmirii raportului în timpul procedurii interne, pe baza unui apartament de oglindă, având în vedere faptul că nu a fost posibilă accesul la apartament, valoarea de vânzare a fost de 59.000 EUR și valoarea de închiriere a fost de 2.070 EUR anual. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare în 2010 (data în care subvenția s-a încheiat) a fost de 46.235 EUR, iar valoarea anuală de închiriere a fost estimată de 1.618 EUR, iar în 2016 de 2.002 EUR. Închirierea totală pentru perioada 2010-2016 a fost de 16,100 EUR. Prin hotărârea din 27 septembrie 2018, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului, a acordat 15.000 EUR în compensație și a ordonat că chiriașul nu mai putea se bazează pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietății. În special, instanța a fost convinsă că reclamantul și-a dovedit titlul proprietarului și a respins, de asemenea, obiecția guvernului de a nu epuiza recours ordinari – în măsura în care reclamantul nu a încercat să-l expulze pe chiriaș pe baza plăților sale eșuate – și a optat să ia în considerare fondurile cauzei. În răspunsul la o altă obiecție a guvernului, a considerat că, deși este adevărat că în 1989 G. și C. au acordat proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară, B. ar fi putut, în orice caz, să dețină proprietatea sub titlul de închiriere, deoarece Legea XXIII din 1979 a intrat în vigoare înainte ca enfiteuza anterioară să se încheie. Curtea a fost de părere că G. și C. ar fi acționat diferit dacă regimul juridic nu ar fi fost impus. În ceea ce privește fondul, aceasta a citat în mare măsură CEDH și jurisprudența internă și a considerat că, ca urmare a articolului 12 alineatul (2) litera (b) litera (i) din Ordonanța, a fost impusă reclamantului o relație forțată de proprietar-tenant; chiria primită de către solicitant a fost extrem de scăzută față de valoarea pieței, situația economică a țării a fost cu mult diferită de cea din 1979, atunci când a fost pronunțată legea impugnată; în timp ce, din cauza modificărilor legislative, chiria a fost crescută la fiecare trei ani, aceasta încă nu reflectă realitatea socială și economică a țării, și reclamantul era încă obligat de chiria prevăzută de lege, care nu ar putea fi crescută în continuare; și recuperarea proprietății era incertă. Reclamantul a suferit o sarcină disproporționată, iar în acordarea compensației, instanța a considerat că repararea constituțională nu este aceeași ca daunele civile pentru pierderile suportate. Cu toate acestea, ar trebui luate în considerare o serie de factori, și anume faptul că valoarea pieței nu a fost plătită având în vedere obiectivul legitim; disproporționalitatea în chiria plătibilă; incertitudinea cu privire la recuperarea proprietăților și faptul că încălcarea a durat între 2010 și 2017 (data în care a fost introdusă cererea lor la instanțe interne). Curtea a considerat că familia reclamantului nu ar fi putut imagina creșterea prețurilor proprietăților în viitor, atunci când au intrat în contractul de enfiteusis în 1971. Într-adevăr, în conformitate cu rapoartele de experți, a existat o discrepanță evidentă între chiria plătită și valoarea pieței sale. Curtea a examinat, de asemenea, cele mai recente șaisprezece hotărâri interne referitoare la aceeași chestiune în care a lichidat aceeași cantitate de compensare. În plus, în cazul în care reclamantul nu a fost implicat în mod special, deoarece fratele său a avut grijă de proprietatea situată într-o zonă notorie pentru a fi frecventată de persoane cu o reputație dublă. În acest sens, a considerat că 10.000 EUR în prejudiciu material și 5.000 EUR în prejudiciu moral au fost compensații adecvate. Curtea a refuzat să ordone expulzarea chiriașului, având în vedere faptul că nu este instanța competentă să ia o astfel de acțiune. Este suficient să se considere că legea impugnată nu mai poate avea niciun efect asupra părților implicate, deoarece cererea sa este în încălcarea drepturilor reclamantului. Costurile ar trebui împărtășite în egalitate între părți. Alte informații Reclamantul nu a apelat având în vedere faptul că, așa cum a fost confirmat de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, Curtea Constituțională nu este un remediu eficace, deoarece a redus sistematic acordurile acordate de instanțele de primă instanță de competență constituțională. În ciuda ordinului instanței de primă instanță, în sensul că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, reclamantul a susținut că nu a putut iniția proceduri de evacuare din cauza introducerii legii nr. XXVII din 2018, care prevede că, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând de noua procedură prevăzută de această lege. Legea internă relevantă Legea internă relevantă este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009). În plus, secțiunea 5 alin. (3) lit. (b) din ordonanță se citește după cum urmează: „Locatorul nu poate refuza decât să reînnoiască închirierea, și poate relua posesia casei, la încheierea închirierii închirierii, dacă arată satisfacția Consiliului, la cererea de a relua posesia, că, în cursul închirierii, chiriașul nu a reușit să plătească locația datorată de el în termen de două sau mai multe termene în termen de cincisprezece zile de la data în care locatorul l-a solicitat pentru plată, sau a provocat daune considerabile la domiciliu, sau nu a îndeplinit în alt mod condițiile de închiriere sau obligațiile sale în temeiul acestuia, sau a folosit locația pentru un scop altul decât în principal ca reședință obișnuită.” Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se menționează după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi. (2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea. (3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când. Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele subarticole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare. (7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia. (b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile alin. (a) din prezenta subarticolă nu se aplică în cazul în care auzul unei cereri în temeiul subart. 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Reclamantul se plânge că introducerea Legii nr. XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea sa, a dus la încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție. Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea unei decizii judiciare în favoarea reclamantului, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999 V)? În cazul în care, ținând cont de faptul că reclamantul ar fi putut iniția, chiar înainte de depunerea procedurii constituționale, și ar putea să întreprindă încă astăzi, proceduri obișnuite în fața comitetului de reglementare a închirierii pentru a despăgubi chiriașul (după plățile eșuate în 2010), reclamantul a suferit un dezavantaj semnificativ în ceea ce privește interferența în aplicarea deciziei în favoarea sa din 27 septembrie 2018 (a se vedea Borg și Vella v. Malta (dec.), nr. 14501/12, 3 februarie 2015?