Grech și alții împotriva Maltei

Comunicat la 23 martie 2016 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 69287/14 Mary GRECH și alții împotriva Maltai depusă la 23 octombrie 2014 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. 1. Reclamanții sunt proprietăți din proprietatea numită „Assunta” în strada Nazzarenu, Paola, Malta, care este o casă de colț din secolul XX cu trei etaje și având în total o suprafață de aproximativ 135 Primul reclamant deține o a șaptea parte nedivizată a acestuia. Al doilea și al treilea reclamant dețin una din douăzeci și opt acțiuni nedivizate ale acestora, iar al patrulea reclamant deține una din douăzeci și o acțiuni nedivizate ale acestora.

strămoșii reclamanților, LM, în calitate de proprietar al proprietății i-a acordat JS-ului, la 31 martie 1962, pentru o perioadă de șaptezeci de ani, la o chirie anuală de 45 de lire malteze (MTL), aproximativ 105 euro (EUR). În 1971, un anumit CC a obținut subutil dominiu al proprietății din JS. În martie 1979, atunci când enfiteusis temporar a fost extins CC a continuat să trăiască în proprietate ca urmare a capitolul 158 din Legile Malta care prevedea transformarea contractelor temporare de enfiteusis în contracte de leasing. Închirierea în temeiul noului regim de leasing era de MTL 86,54, aproximativ 200 EUR. La 9 aprilie 1986, proprietatea a fost solicitată de stat și CC, care a dat alte cazare.

El a predat cheile Departamentului de Locație la 29 septembrie 1986. La 30 octombrie 1986 Departamentul de Locație a alocat proprietatea DL pentru utilizare rezidențială, la închirierea anuală a MTL 86. Cunoașterea reclamanților, atunci când proprietatea a fost alocată DL, nu era nevoie socială urgentă pentru o astfel de alocare. DL și soțul ei (denumit în continuare „ocupanții”) au venit la Malta din Regatul Unit cu trei luni înainte, și au locuit într-o casă din Senglea. Soțul avea un loc de muncă, iar casa în care erau în trecut nu era în pericol să fie solicitată, și nici nu le-a fost acordată din cauza vârstei. Apoi proprietarul a refuzat chiria și nu a recunoscut chiriașii. Chiriașii au început să plătească chiria direct Departamentului de Locație.

În cele din urmă, proprietarii au devenit conștienți că ocupanții ocupau, de asemenea, o porție a unei proprietăți adiacente (o cameră folosită anterior ca birou), deținută și de reclamanții în acțiunile menționate mai sus și care nu erau acoperite de ordinul de cerere. La o dată neespecificată, după moartea DL (în numele căreia ordinul de rechiziție a fost emis) proprietarii au solicitat ca proprietatea să fie returnată lor. Ei au oferit ocupanților o proprietate mai mică în apropiere ca parte a propunerii de decontare. Afacere nu a trecut prin. În 2001 soțul DL a decedat și, la 30 ianuarie 2002, fiul lor LL a solicitat să fie recunoscut ca locatar al sediilor solicitate. La 16 septembrie 2003, autoritățile au recunoscut LL ca locatar în ciuda obiecțiilor proprietarilor din 27 martie 2002. Chiria a continuat să fie plătită ca mai sus.

Proprietarii s-au plâns de ombudsmanului care, la 29 octombrie 2003, a considerat că autoritățile nu au acordat suficientă atenție plângerii proprietarilor. La o dată neespecificată, LL a solicitat o subvenție pentru a face modificări la sediul, inclusiv în sala comercială ocupanților fără titlu legal. Proprietarii au devenit conștienți de această cerere ex post facto și la 21 Februarie 2007 au depus o obiecție la dezvoltarea propusă. Permisul relevant de a face modificări structurale a fost emis de Autoritatea Maltei de Mediu și Planificare (MEPA) la 16 aprilie 2007. În opinia reclamantului, aceste modificări structurale au afectat caracterul proprietăților, precum și valoarea acestuia. 2. La 28 mai 2007, proprietarii (inclusiv reclamanții sau predecesorii lor în titlu) au instituit o procedură constituțională de recurs.

S-au plâns de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și au solicitat anularea ordinului de cerere, restituirea proprietății și acordarea compensației. În așteptarea procedurii la 11 februarie 2010, proprietatea a fost dechiziționată; totuși, guvernul a recunoscut că, în timp ce proprietățile au fost abandonate, nu au recuperat cheile. La 8 aprilie 2010, guvernul a oferit proprietarilor 4.507,30 EUR ca chirie pentru ocuparea locurilor. Proprietarii au refuzat oferta considerată prea scăzută în comparație cu valoarea de închiriere a proprietății și cu numărul lung de ani în care a fost ocupat de terți. La 28 aprilie 2011 Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională găsită în favoarea proprietarilor.

Acesta a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și nu a putut anula ordonanța de rechiziție - care a ajuns la o încheiere a procedurii în așteptare - a ordonat inculpaților să returneze proprietatea liberă și neimbatabilă. De asemenea, a acordat 7,535 EUR în compensare, cu costuri împotriva Guvernului. Curtea a considerat că, deși ordinul de rechiziție a fost legal și a urmărit un obiectiv legitim, nu a reușit să ajungă la un echilibru echitabil în sensul dispoziției invocate. Într-adevăr, reclamanții au primit o cantitate redusă de chirie timp de douăzeci și patru de ani, care nu au mai fost variate. În stabilirea unei compensații, instanța a avut în vedere valoarea de închiriere prezentată de expertul reclamantului din MTL 250 pe lună, în alte cuvinte, MTL 3.000 anual, care includea totuși o cameră care nu este supusă ordinului de cerere și care, prin urmare, trebuie dedusă.

Această estimație nu este totuși obligatorie pentru instanță. Acesta a remarcat că dacă proprietatea nu ar fi fost solicitată, în conformitate cu capitolul 158 din legile Malta, chiria ar fi crescut la fiecare 15 ani în funcție de inflație (dar nu ar fi fost niciodată dublată chiria originală). Astfel, reclamanții ar fi fost datorată o chirie anuală de MTL 86,45 (de la 9 aprilie 1986) până la 31 aprilie 1986. Martie 1994, din MTL 141,09 (aproximativ 329) pana la martie 2009, iar ulterior o chirie de MTL 207,39 (aproximativ 483) pana la data hotărârii, cu o sumă rotunjită de 7,535 EUR. Guvernul a apelat în măsura în care au fost forțați să reîntoarcă locațiile (pentru care nu mai aveau titlul) și proprietarii au apelat în legătură cu acordarea compensației.

Acesta a remarcat că, deși LL a deplasat sediul și s-a oferit să returneze cheile, Guvernul nu a reușit să recupereze cheile. Prin hotărârea din 28 aprilie 2014, Curtea Constituțională a considerat că instanța de primă instanță nu ar fi putut ordona returnarea proprietății care erau deja deșechiziate. În ceea ce privește compensația, a constatat că suma atribuită de instanța de primă instanță era redusă. Într-adevăr, atribuirea de 7,535 EUR a reflectat sumele pe care proprietății le-ar fi fost îndreptate ca închiriere pentru imobile în conformitate cu dispozițiile capitolului 158 din Legile Malta și, prin urmare, nu a fost o atribuire de compensare pentru încălcare, nici nu a reflectat o atribuire pentru ocuparea imobilelor la închirieri subevaluate.

Având în vedere obiectivul social urmărit de măsura și faptul că chiria plătită a fost în conformitate cu legea, precum și faptul că măsura a persistat timp de douăzeci și patru ani în care proprietarii au primit o chirie scăzută în comparație cu valoarea pieței sale, aceasta a acordat prejudiciu moral de 5.000 EUR pentru a fi adăugate la prejudiciile materiale deja acordate. Astfel, în total, aceasta a acordat o compensare de 12,535 EUR care acoperă atât prejudiciu material, cât și morale, fără a aduce atingere oricărei afirmații pe care reclamanții le pot avea pentru daune materiale suportate în proprietate și a ordonat împărțirea în mod egal a costurilor procedurii între părțile în litigiu.

În așteptarea acestei proceduri, la 21 octombrie 2013, predecesorul RM al celui de-al doilea și al treilea reclamant a murit. Se pare că cel de-al doilea și cel de-al treilea reclamant au intervenit în cadrul procedurii, iar hotărârea a fost pronunțată în numele RM. În cele din urmă, în sau în jurul lui august 2014, cheile au fost de asemenea returnate proprietăților, iar proprietatea le-a revenit într-un stat mizerabil. Reclamanții au susținut că proprietatea nu este locuibilă și lucrările inițiate de LL nu au fost niciodată finalizate. Acestea au considerat că lipsa de vedere a guvernului a contribuit la degenerarea proprietății și că ar trebui să se efectueze o mulțime de cheltuieli și permise relevante obținute pentru reintegrarea clădirii pentru utilizare.

Potrivit unei evaluări arhitectului din 19 august 2014, proprietatea a fost abandonată la jumătatea drumului printr-un proiect de renovare, lăsându-l în stare nehabitabilă, neterminată și neconservată, cu daune vizibile, cel mai relevant ca urmare a unei penetrații severe a apei. Potrivit aceluiași raport, valoarea pieței de vânzare a proprietăților cu posesie vacantă a fost de 145.000 EUR și valoarea pieței la finalizarea lucrărilor ar fi de 175.000 EUR. Valoarea estimată de închiriere a proprietăților (în un stat neespecificat) a fost de 665 EUR pe lună (7 980 EUR pe an).

Pe baza unui proces de interpolare, valorile de închiriere pentru anii anteriori au fost calculate după cum urmează: Anul Închiriere lunară (în EUR) Chirie anuală (în EUR) 1971 9,32 111,84 1979 16,70 200,40 1987 86,80 1,041,60 1995 184,80 2,217,60 2003 325,60 3,907,20 2011 615 7,380 Legea internă relevantă se poate găsi în Edwards c. Malta (n. 17647/04, §§ 25-31, 24 octombrie 2006) și Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009). COMPLAINTE Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că nu au putut utiliza proprietatea lor pentru mai multe ani, timp în care nu au primit compensații adecvate.

Acestea au susținut că constatarea instanțelor interne nu a fost suficientă pentru a-și elimina statutul de victimă, deoarece au rămas inadecvate compensații, iar cheile proprietăților nu au fost returnate lor în 2010 la momentul dezechisierii, acestea au continuat astfel să rămână victime pentru o perioadă ulterioară pentru care nu au fost compensate. În plus, compensarea acordată a fost bazată pe valori de închiriere stabilite într-o lege care nu este, de asemenea, compatibilă cu convenția. Reclamanții invocă, de asemenea, art. 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1 în legătură cu lipsa eficacității procedurilor constituționale de remediere.

Având în vedere concluziile Curții Constituționale, în special atribuirea sa a compensației pecuniare pe baza capitolului 158 din Legile din Malta și ordinul acesteia că părțile plătesc în părți egale întregul cost al procedurii, în ciuda faptului că reclamanții au avut succes în susținerile lor, pot reclamanții să susțină încă că sunt victime de o încălcare în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Reclamanții au la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerea lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, astfel cum este necesar în temeiul articolului 13 din Convenție? În special, în circumstanțe precum cele ale prezentului caz, jurisdicțiile constituționale, în special Curtea Constituțională, au acordat în mod regulat sume de compensare (referite atât la prejudiciu material, cât și la prejudiciu moral) care au fost în continuare reduse prin ordinul de a plăti costuri?

În acest caz, s-a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocol Nr. 1 la Convenție? Apendice Numele de naștere LASTNAME Data nașterii Anul de naștere Nationalitate Locul de reședință Mary GRECH 30/12/1932 1932 Maltese Birkirkara I. REFALO Christopher MINTOFF 17/09/1986 1986 Maltese Tarxien I. REFALO Stephanie MINTOFF 16/10/1990 1990 Maltese Tarxien I. REFALO Lilian WISMAYER 03/10/1954 Maltese Kappara I. REFALO

Communicated on 23 March 2016

FOURTH SECTION

Application no. 69287/14 Mary GRECH and others against Malta lodged on 23 October 2014

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. 1. Background to the case The applicants are part-owners of the property named “Assunta” in Nazzarenu Street, Paola, Malta, which is a twentieth century corner town house having three floors and having in total an area of approximately 135 square metres. The first applicant owns one seventh undivided share thereof. The second and third applicants each own one of twenty eight undivided shares thereof and the fourth applicant owns one of twenty one undivided shares thereof. The applicants’ ancestor LM, as owner of the property had granted it on temporary emphyteusis to JS on 31 March 1962 for a period of seventeen years at a yearly ground rent of 45 Maltese liras (MTL), approximately 105 euro (EUR).

In 1971 a certain CC had obtained the sub utile dominium of the property from JS. In March 1979 when the temporary emphyteusis was extinguished CC continued to live in the property as a result of Chapter 158 of the Laws of Malta which provided for the conversion of temporary emphyteusis contracts into lease contracts. The rent under the new lease regime was MTL 86.54, approximately EUR 200. On 9 April 1986 the property was requisitioned by the State and CC given other accommodation. He handed in the keys to the Housing Department on 29 September 1986. On 30 October 1986 the Housing Department allocated the property to DL for residential use, at the annual rent of MTL 86. To the applicants’ knowledge, at the time when the property was allocated to DL, there was no pressing social need for such an allocation.

DL and her husband (thereinafter “the occupants”) had come to Malta from the United Kingdom three months prior, and had been living in a house in Senglea. The husband had a job and the house they were formerly resident in was not in danger of being requisitioned, nor had it been granted to them on account of old age. The then owner refused the rent and did not recognise the tenants. The tenants thus started paying rent directly to the Housing Department. Eventually the owners became aware that the occupants were also occupying a portion of an adjacent property (a room previously used as an office), also owned by the applicants in the above mentioned shares, and which was not covered by the requisition order.

The then owners informed the authorities of this but no action ensued. On an unspecified date, following the death of DL (in whose name the requisition order had been issued) the owners requested that the property be returned to them. They offered the occupants a smaller property in the vicinity as part of the settlement proposal. The deal did not go through. In 2001 DL’s husband also passed away and on 30 January 2002 their son LL requested to be recognized as tenant of the requisitioned premises. On 16 September 2003 the authorities recognized LL as tenant despite the owners’ objections of 27 March 2002. Rent continued to be paid as above. The owners complained to the ombudsman who on 29 October 2003, considered that the authorities had not given sufficient attention to the owners’ complaints.

On an unspecified date, LL applied for a grant to make alterations to the premises, including to the commercial room the occupants had been occupying without legal title. The owners became aware of this application ex post facto , and on 21 February 2007 they filed an objection to the proposed development. The relevant permit to make structural alterations was issued by the Malta Environment and Planning Authority (MEPA) on 16 April 2007. In the applicant’s view these structural changes affected the character of the property as well as its value. 2. Constitutional Redress Proceedings On 28 May 2007 the owners (including the applicants or their predecessors in title) instituted constitutional redress proceedings.

They complained of a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, and requested that the requisition order be annulled, the property returned to them and that compensation be awarded. Pending proceedings on 11 February 2010 the property was derequisitioned; however the Government admitted that while the property had been abandoned they had not recuperated the keys. On 8 April 2010 the Government offered the owners EUR 4,507.30 as rent for the occupation of the premises. The owners refused the offer which they considered was too low compared to the rental value of the property and the long number of years during which it had been occupied by third parties. On 28 April 2011 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found in favour of the owners.

It found a violation of Article 1 of Protocol No.1 and being unable to annul the requisition order - it having come to an end pending proceedings - it ordered the defendants to return the property free and unencumbered. It also awarded EUR 7,535 in compensation, with costs against the Government. The court considered that while the requisition order had been lawful and pursued a legitimate aim, it had failed to strike a fair balance for the purposes of the invoked provision. Indeed the applicants had received a low amount of rent for twenty-four years which had remained unvaried. In establishing compensation, the court had regard to the rental value submitted by the applicant’s expert of MTL 250 a month in other words MTL 3,000 yearly, which however included a room which was not subject to the requisition order and thus had to be deducted.

This estimate was however not binding on the court. It noted that had the property not been requisitioned, according to Chapter 158 of the laws of Malta, rent would have increased every fifteen years according to inflation (but never amounting to double the original rent). Thus, the applicants would have been due a yearly rent of MTL 86.45 (from 9 April 1986) until 31 March 1994, of MTL 141.09 (approximately EUR 329) until March 2009, and thereafter a rent of MTL 207.39 (approximately EUR 483) until date of judgment, amounting to a rounded up sum of EUR 7,535. The Government appealed in so far as they had been forced to return the premises (to which they no longer had title) and the owners cross appealed in connection with the award of compensation.

The latter noted that although LL had vacated the premises and offered to return the keys, the Government had failed to recoup the keys. By a judgment of 28 April 2014 the Constitutional Court considered that the first-instance court could not have ordered the return of the property which had already been de-requisitioned. As to the compensation it found that the amount awarded by the first-instance court had been low. Indeed the award of EUR 7,535 reflected the sums that the owners would have been entitled to as rent for the premises according to the provisions of Chapter 158 of the Laws of Malta, and thus it was not an award in compensation for the violation, nor did it reflect an award for the occupation of the premises at undervalued rents.

Bearing in mind the social aim pursued by the measure and the fact that the rent paid had been in accordance with the law, as well as the fact that the measure persisted for twenty-four years during which the owners received a low rent compared to its market value, it awarded non pecuniary damage of EUR 5,000 to be added to the pecuniary damage already awarded. Thus, in total it awarded compensation of EUR 12,535 covering both pecuniary and non-pecuniary damage, without prejudice to any claims the applicants may have for material damage sustained in the property, and it ordered that the costs of the proceedings be split equally between the contending parties. Pending these proceedings, on 21 October 2013, RM predecessor of the second and third applicant passed away.

It does not appear that the second and third applicants intervened in the proceedings in his stead, and the judgment was delivered in the name of RM. 3. Subsequent events Eventually, in or around August 2014, the keys were also returned to the owners, and the property returned to them in a miserable state. The applicants claimed that the property is not habitable and the works started off by LL were never completed. They considered that the Government’s lack of regard contributed to the degeneration of the property and that a lot of expenses would have to be incurred and relevant permits obtained to reinstate the building for use. According to an architect valuation dated 19 August 2014, the property was abandoned halfway through a refurbishment project, leaving it in uninhabitable, unfinished and unmaintained condition, with visible damage, most pertinently as a result of severe water penetration.

According to the same report the sale market value of the property with vacant possession, as it stood, was EUR 145,000 and the market value upon completion of works would be EUR 175,000. The estimated rental value of the property (in an unspecified state) in 2014 was EUR 665 a month (EUR 7,980 a year).

On the basis of a process of interpolation, rental values for previous years were calculated to be as follows: Year Monthly rent (in EUR) Annual rent (in EUR) 1971 9.32 111.84 1979 16.70 200.40 1987 86.80 1,041.60 1995 184.80 2,217.60 2003 325.60 3,907.20 2011 615 7,380 B. Relevant domestic law The relevant domestic law and practice can be found in Edwards v. Malta (no. 17647/04, §§ 25-31, 24 October 2006) and Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, §§ 19-25, 15 September 2009). COMPLAINTS The applicants complain under Article 1 of Protocol No.1 to the Convention that they could not make use of their property for various years, time during which they received no adequate compensation.

They argued that the finding of the domestic courts did not suffice to remove their victim status as they remained inadequately compensated, and the keys of the property had not been returned to them in 2010 at the time of the derequisition, they thus continued to remain victims for a subsequent period for which they had not been compensated. Furthermore, the compensation awarded had been based on rental values established in a law which was also not convention compatible. The applicants also invoke Article 13 in conjunction with Article 1 of Protocol No.1 in connection with the lack of effectiveness of the constitutional redress proceedings.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Bearing in mind the findings of the Constitutional Court, in particular its award of pecuniary compensation based on Chapter 158 of the Laws of Malta and its order that the parties pay in equal parts the entire costs of the proceedings despite the applicants having been successful in their claims, can the applicants still claim to be a victim of a violation under Article 1 of Protocol No. 1? 2. Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention? In particular, in circumstances such as those of the present case, have the constitutional jurisdictions, in particular the Constitutional Court, regularly awarded meagre amounts of compensation (referring to both pecuniary and non-pecuniary damage) which were further reduced by the order to pay costs?

3. In the present case, has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention? Appendix N o . Firstname LASTNAME Birth date Birth year Nationality Place of residence Representative Mary GRECH 30/12/1932 1932 Maltese Birkirkara I. REFALO Christopher MINTOFF 17/09/1986 1986 Maltese Tarxien I. REFALO Stephanie MINTOFF 16/10/1990 1990 Maltese Tarxien I. REFALO Lilian WISMAYER 03/10/1954 1954 Maltese Kappara I. REFALO