Zammit Maempel împotriva Maltei

Comunicat la 5 decembrie 2016 CUARTA SECȚIUNE Cerere nr. 3356/15 Edward Joseph ZAMMIT MAEMPEL și Cynthia ZAMMIT MAEMPEL împotriva Maltai depusă la 14 ianuarie 2015 DECLARAREA FACTELOR Reclamanții, dl Edward Joseph Zammit Maempel și dna Cynthia Zammit Maempel, sunt resortisanți maltezi, care s-au născut în 1968 și trăiesc în Marsalforn și, respectiv, Naxxar. Ele sunt reprezentate la Curte de Dr. S. Grech și dr. Refalo, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au prezentat reclamanții, pot fi rezumate după cum urmează. 1. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietari (o jumătate de acțiuni nedivizate) din proprietate la numărul 85, Sf. Francis Square, Alley nr. 3, Qormi, Malta.

Pe 18 noiembrie 1986, reclamanții au acordat proprietatea respectivă pe enfiteuza timp de douăzeci și un ani dlui și dnei E. Pe 31 decembrie 1992, proprietatea a fost solicitată de către directorul Locației Sociale în temeiul ordinului de rechiziție nr. RO53704 (denumit în continuare „Ordinul de rechiziție”) nu a fost dat niciun motiv pentru cererea. Proprietatea a fost alocată dlui și doamnei A. La cererea Autorității de Locație, la 26 martie 1997, grantul enfiteutic în favoarea dlui și doamnei E. a fost transferat dlui și doamnei A. Contractul de enfiteusis a expirat în 2007. Cu toate acestea, având în vedere art. 12A, din Ordinul privind locuința (Decontrol), capitolul 158 din Legile Maltei (a se vedea legislația internă relevantă), care prevede transformarea automată a enfiteusisului într-o închiriere, domnul și doamna A. au continuat să ocupe proprietatea prin titlu de închiriere.

Dl și doamna A. au oferit reclamanților 279,52 euro (EUR) anual prin închiriere. Cu toate acestea, reclamanții nu au acceptat această sumă de închiriere din cauza faptului că era prea nesemnificativă în comparație cu valoarea de închiriere pe care proprietatea ar fi obținut-o pe piața deschisă. Din cauza acestui refuz, chiria trebuia depusă în registrul judecătorului. Sumă de închiriere de 279,52 EUR nu a fost niciodată revizuită în anii ulterioare. 2. La 9 martie 2009, reclamanții au depus o procedură în fața Curții Civile (Primă Sală) în jurisdicția sa constituțională. Reclamanții au susținut că drepturile lor, astfel cum sunt protejate în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție au fost încălcate pentru că nu au primit o compensație adecvată pentru ocuparea forțată a proprietăților lor și pentru că autoritățile nu au avut grijă în mod corespunzător de proprietatea după ce au luat posesia acesteia.

La 26 martie 2013, instanța a hotărât în favoarea reclamanților. Curtea a constatat o încălcare a drepturilor reclamanților în temeiul articolului 1 din Protocol Nr. 1 la Convenție. A confirmat că reclamanții erau proprietarii legitimi ai proprietății, a declarat ordinul de rechiziție nul și nul și a ordonat eliberarea locurilor cu posesie vacantă în favoarea reclamanților, precum și expulziarea proprietății în termen de o lună de dl și dna A. A acordat 50,000 EUR în compensare corespunzătoare (kumppens dovut ) reclamanților care urmează să fie plătiți de Autoritatea de Locație, costurile procedurii trebuiau să fie plătite de Autoritatea de Locație și de dna A. Curtea a susținut că menținerea ordinului de cerere în vigoare este injustificabilă, deoarece dl și dna A. au părăsit proprietatea într-un stat abandonat și l-au lăsat să se deterioreze fără a efectua acte de întreținere obișnuită.

Prin urmare, în cazul în care dl și doamna A. au abandonat proprietatea, nu s-a îndeplinit chiar domeniul de aplicare al cererii de proprietate în scopul „aprovizionării locuințelor” nu a fost îndeplinit, având în vedere faptul că dl și doamna A. au abandonat proprietatea. În plus, se impune o sarcină disproporționată și excesivă reclamanților, deoarece au fost solicitate să suporte majoritatea costurilor sociale și financiare ale aprovizionării locuințelor. Nu s-a ajuns la un echilibru între interesele reclamanților (în calitate de proprietari ai proprietății) și interesele publicului, mai ales din moment ce proprietatea era abandonată.

Curtea a desemnat arhitectul a estimat că va necesita 25 000 Maltese Liri (MTL) (în prezent echivalent cu 58.234) EUR pentru a face proprietatea locuibilă din nou și el a evaluat valoarea de vânzare a proprietății pe piață (în anul 2010) pentru a fi 139.800 EUR și valoarea de închiriere a acesteia (pentru același an) pentru a fi de 4.893 EUR anuale. În acest context, instanța a considerat că discrepanța dintre suma respectivă și suma de închiriere oferită de dl și dna A. dl și dna A. nu au depus apel, dar procurorul general și Autoritatea de Locație au apelat atât împotriva deciziei Curții Civile (Primă Sală). La 18 iulie 2014, Curtea Constituțională a susținut hotărârea de primă instanță în parte.

A confirmat că ordinul de cerere a constituit o interferență cu proprietatea reclamanților și a constituit o încălcare a drepturilor reclamanților în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, cu toate acestea, Curtea Constituțională a revocat Ordinul Curții Civile (Prima Sală) de a-l expulza pe dl. În plus, Curtea Constituțională a redus compensația datorată ca prejudicii morale de la 50 000 EUR la 12.000 EUR. Un al cincilea dintre costurile recursului trebuiau suportate de reclamanții. Curtea Constituțională a confirmat că reclamanții au dovedit proprietatea proprietății proprietăților și a remarcat că, prin intermediul ordinului de cerere, tatăl reclamantului a pierdut posesia legală a proprietății și nu a avut nici o modalitate de a-și recupera posesia atâta timp cât ordinul de cerere rămâne în vigoare.

În plus, Curtea a desemnat arhitectul ca fiind neglijat de mult timp și lăsat fără întreținere obișnuită, acesta a fost (la momentul hotărârii) inhabitabil. A urmat că concluzia instanței de primă instanță, în sensul că proprietatea nu a fost trăită în, au fost corecte. Deteriorarea proprietății a provocat, de asemenea, daune proprietăților, deoarece costurile substanțiale au fost suportate pentru a efectua reparații. Având în vedere aceste circumstanțe, Curtea Constituțională a considerat că ordonanța de cerere pune o sarcină disproporționată și excesivă asupra reclamanților, care, în plus, a împiedicat să ia măsuri judiciare în fața instanțelor obișnuite împotriva dlui și doamnei A, în scopul de a proteja interesul lor.

Acest lucru a fost chiar mai mult, dat fiind că Autoritatea de Locație nu a făcut nimic, și nu a parut să aibă voința de a face nimic pentru a remedia daunele aduse proprietăților. Într-adevăr, se pare că ordinul de cerere a fost menținut în vigoare deoarece Autoritatea de Locație a vrut să excludă posibilitatea ca dl și doamna A să fie evacuați din proprietate. Cu toate acestea, instanța a considerat că dl și doamna A ar putea fi încă protejate prin acordul de închiriere. În ceea ce privește remedierea, Curtea Constituțională a observat că jurisdicția constituțională de primă instanță a acordat compensații în funcție de instanța a desemnat evaluarea arhitectului a bunurilor și a cheltuielilor necesare pentru reabilitarea proprietății.

Cu toate acestea, Comisia a considerat că, deși reclamanții merită compensare pentru încălcarea drepturilor lor, și anume prejudicii morale, cuantitatea stabilită de instanța de primă instanță a fost excesivă. Într-adevăr, după anularea unui ordin de cerere (prin intermediul unei proceduri de reexaminare judiciară), reclamanții au pus la dispoziție alte măsuri de remediere pentru a face față atât expulzării dlui și doamnei A., cât și a acordării unor daune materiale în fața instanțelor obișnuite. Curtea Constituțională a observat, de asemenea, că reclamanții au luat o perioadă înainte de a lua măsuri pentru protejarea drepturilor fundamentale, și anume, în 2009, aproximativ 17 ani după prima încălcare a drepturilor lor.

Prin urmare, ca urmare a acestei întârzieri, Curtea Constituțională a considerat că suma de 12.000 EUR este justă și echitabilă ca compensație pentru prejudicii morale. În ceea ce privește măsurile practice, Curtea Constituțională a considerat că, având în vedere faptul că reclamanții au încă un remediu în temeiul articolului 469A (art. 409A sic.), prin intermediul căruia ar putea ataca ordinul de cerere în fața instanțelor obișnuite, nu a fost obligat să ordone nulitatea acestui ordin de cerere. 3. La 5 august 2014, Autoritatea de Locație a dechiziționat proprietatea reclamanților. Cu toate acestea, până la data depunerii cererii, proprietatea nu a fost încă returnată reclamanților. Nu au fost returnate chei la ei și nu au avut nici un mijloc de a lua posesia proprietății unilateral.

La 31 octombrie 2014, reclamanții au scris Autorității de Locație solicitând să facă o declarație privind dacă sediile erau vacante și solicit Autorității de Locație să pregătească un raport de condiție care detaliază starea sediilor la sfârșitul perioadei de cerere. Potrivit reclamanților, Autoritatea de Locație nu a răspuns. Legea și practicile interne relevante referitoare la ordinele de cerere se găsesc în, printre altele, Ghigo v. Malta nr. 31122/05, 26 septembrie 2006, §§ 18-24. În 2010, au fost introduse alte modificări care permit creșterea închirierilor aplicabile în conformitate cu art. 1531C din Codul Civil și cu Regulamentele privind compensarea minimă pentru construcții rechiziționate (Legislația subsidiară 16.2).

art. 1531C din Codul Civil se citește după cum urmează: art. 1531C „(1) Chiria unei reședințe care a fost în vigoare înainte de 1 iunie 1995 este supusă legii în vigoare înainte de 1 iunie 1995 astfel încât, cu excepția cazului în care nu a fost convenit în mod contrar în scris după 1 ianuarie 2010, rata chiriei începând cu prima plată a chiriei datorată după 1 ianuarie 2010, atunci când aceasta a fost mai mică de o sută și optzeci și cinci de euro (185) EUR pe an, crește la această sumă: Cu condiția ca rata închirierii să fie de peste o sută optzeci de cinci euro (185) EUR pe an, acest lucru rămâne la o rată atât de mai mare, cât și stabilită.

(2) În orice caz, rata de închiriere, astfel cum se prevede în subsecțiunea (1), crește la fiecare trei ani cu o proporție egală cu creșterea indicelui de inflație în conformitate cu art. 13 din Ordonanța privind locuința (decontrol); prima creștere se efectuează la data primei plăți de închiriere datorate după 1 ianuarie 2013: Cu condiția ca în cazul în care contractul de închiriere de la 1 ianuarie 2010 va fi mai mult de o sută optzeci și cinci de euro pe an, și printr-un contract scris înainte de 1 iunie 1995, părțile ar fi convenit cu privire la o metodă de creștere a închirierii, după 1 ianuarie 2010, creșterile în chirie vor continua să fie reglementate în ceea ce privește acordul respectiv până când acest acord rămâne în vigoare.” În măsura în care este cazul, Regulamentele privind compensarea minimă pentru construcții rechiziționate se citesc după cum urmează: (1) Dispozițiile articolului 1531C din Codul Civil se aplică, începând cu prima (1) plată a chiriei datorată după 30 septembrie 2011, clădirilor constituite dintr-o reședință care sunt rechiziționate în temeiul Legii privind locuințe.

(2) În sensul prezentelor reglementări, „rent” include, de asemenea, compensarea plătibilă în temeiul Legii privind locuințe pentru cererea unei clădiri care constă dintr-o reședință și în cazul unei astfel de compensații care sunt plătibile, dispozițiile articolului 1531C din Codul Civil se aplică mutatis mutandis Secțiunea 8 din Legea privind locuința, capitolul 125 din Legile din Malta, în măsura în care este relevantă, se citește după cum urmează: „(1) În cazul în care orice persoană a fost adăpostită într-o clădire care este deținută în temeiul unei cerințe, directorul poate, în orice moment, prin intermediul unei scrisori judiciare, să ceară reclamantului să recunoască persoanele astfel adăpostite ca chiriași sau ca sustenți ai clădirii, după caz.

(2) În termen de treizeci de zile de la serviciul său cu privire la o scrisoare judiciară în conformitate cu ultima subsecțiunea anterioară, reclamantul, prin cerere în fața Primei Salințe a Curții Civile în contestație a directorului, poate să se roage pentru autorizarea nerespectării acestei cereri: Cu condiția ca, în cazul în care clădirea a fost solicitată de locatar, aceasta din urmă, printr-o scrisoare judiciară care urmează să fie depusă în termen de 15 zile de la serviciul său cu privire la scrisoarea judiciară prevăzută în ultima subsecțiunea anterioară, să informeze directorul că nu dorește să păstreze locația, iar în acest caz directorul are dreptul să ia măsuri în temeiul ultimei subsecțiunea anterioară împotriva proprietarului.

(3) Curtea nu acordă autorizația de nerespectare menționată în ultima subsecțiunea anterioară, cu excepția cazului în care reclamantul arată satisfacția instanței că dificultăți grave ar fi cauzate lui prin respectarea acestei cereri: Cu condiția ca afirmația că reclamantul dorește să ia posesia clădirii pentru utilizarea sa sau pentru utilizarea oricărui membru al familiei sale să nu fie considerată ca o dificultate în sensul prezentului articol.” art. 12A din Ordonanța privind locuința (decontrol) capitolul 158 din Legile din Malta, în măsura în care este relevant, se citește după cum urmează: „(1) Acest articol se aplică: ) la expirarea unei enfiteusi temporare de subemfiteusis (denumite în continuare în prezentul articol „cea mai recentă enfiteusis sau subemfiteusis”), care nu este una dintre efectele încheierii acesteia, care sunt reglementate de art. 12 alineatul (2) sau de art. 12 alineatul (4) sau de art. 12 alineatul (5); ) dintr-o locuință care, la expirarea cele mai recente enfiteusis sau subemfiteusis: (i) este ocupată de un cetățean al Maltai ca reședință obișnuită; și (ii) este supusă unei alte enfiteusi sau subemfiteusi (denumită în continuare în acest articol sub denumirea de "enfiteusi anterioare sau subemfiteusi"), fie perpetuă, fie temporară.

(2) La expirarea celei mai recente enfiteusi sau subemfiteusi este enfiteuta sau sub-emfiteuta care îndeplinesc cerințele articolului 1 alineatul (1) )(i) are dreptul de a continua în ocuparea casei de locuință în cadrul unei închirieri de la persoana care deține enfiteuza anterioară sau sub-emfiteuza la aceeași chirie și în aceleași condiții aplicabile în conformitate cu art. 12 alineatul (2) litera (i), (ia) și (ii) care se aplică mutatis mutandis (3) La expirarea enfiteusisului precedent sau a subemfiteusisului închirierii menționate în subart. 2 rămâne în vigoare pentru aceeași chirie și în aceleași condiții menționate în subart. 2 între chiriașul și persoana care, din când în când, nu pentru locație, are dreptul la posesia vacantă a casei.

(4) Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care, deși cel mai recent enfiteusis sau sub-emfiteusis a expirat înainte de 1 iulie 2007, persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta în cele mai recente enfiteusis sau sub-emfiteusis încă ocupă casa ca reședință obișnuită la data menționată.” art. 46 din Constituția Malta, în măsura în care este relevant, se citește: „(1) ... Orice persoană care susține că oricare dintre dispozițiile articolelor 33-45 (inclusiv) din prezenta Constituție a fost, este sau este probabil să fie contravenită în raport cu el, sau o altă persoană ca Curtea Civilă, Prima Sală, din Malta, poate numi în cazul oricărei persoane care afirmă astfel, poate, fără a aduce atingere oricărei alte acțiuni în ceea ce privește aceeași chestiune care este legal disponibilă, să se aplice Curții Civile, Prima Sală, pentru reparare.

(2) Curtea civilă, Prima Sală, are competența inițială de a auzi și de a determina orice cerere făcută de oricare persoană în conformitate cu art. 1 din prezentul articol și poate face astfel de ordine, emite astfel de scrisuri și de a da astfel de indicații care ar putea considera adecvate în scopul aplicării sau asigurarii respectării oricărei dispoziții din articolele 33-45 (inclusiv) la protecția cui persoana în cauză are dreptul: Cu condiția ca Curtea, în cazul în care consideră că este de dorit să facă acest lucru, să refuze să își exercite competențele în temeiul prezentului articol în orice caz în cazul în care este convins că mijloacele adecvate de remediere pentru contravenția presupusă sunt sau au fost disponibile persoanei în cauză în temeiul oricărei alte legi.

(4) Orice parte la procedură introdusă în Curtea Civilă, Primă Sala, în conformitate cu prezentul articol are dreptul de recurs la Curtea Constituțională.” În mod similar, art. 4 din Legea Convenției Europene, capitolul 319 din Legile Maltei, prevede: „(1) Orice persoană care susține că oricare dintre drepturile omului și libertățile fundamentale, a fost, este sau este probabil să fie contravenită în raport cu el, sau o altă persoană, precum Curtea Civilă, Primă Sală, din Malta, poate numi în cazul oricărei persoane care afirmă astfel, poate, fără a aduce atingere oricărei alte acțiuni în ceea ce privește aceeași chestiune care este legal disponibilă, să se aplice Curții Civile, Primă Sală, pentru remediere.

(2) Curtea Civilă, Prima Sala, are competența inițială de a auzi și de a determina orice cerere făcută de orice persoană în conformitate cu art. 1 alineatul (1) și de a face astfel de ordine, de a emite astfel de scrisuri și de a da îndrumări care ar putea considera adecvate în scopul aplicării sau asigurarii executării drepturilor omului și libertăților fundamentale, în scopul de care persoana în cauză are dreptul: Cu condiția ca instanța, în cazul în care consideră că este de dorit să facă acest lucru, să refuze să își exercite competențele în temeiul prezentului articol în orice caz în cazul în care este convins că mijloacele adecvate de remediere pentru contravenția presupusă sunt sau au fost disponibile persoanei în cauză în temeiul oricărei alte legislații obișnuite.

(4) Orice parte la procedură introdusă în Curtea Civilă, Primă Sală, în conformitate cu prezentul articol are dreptul de recurs în fața Curții Constituționale.” art. 469A din Codul Organizației și Procedură Civilă a Legilor Maltei, în măsura în care este relevant, citită după cum urmează: „(1) Economisirea, după cum prevede legea, instanțele de judecată justiția de competență civilă poate să cerceteze validitatea oricărui act administrativ sau să declare acest act nul, invalid sau fără efect numai în următoarele cazuri: ) în cazul în care actul administrativ este încălcat de Constituție; ) atunci când actul administrativ este ultra vire din oricare dintre următoarele motive: (i) atunci când un astfel de act emana dintr-o autoritate publică care nu este autorizată să-l execute; sau (ii) atunci când o autoritate publică nu a respectat principiile justiției naturale sau cerințele procedurale obligatorii în îndeplinirea actului administrativ sau în deliberările sale anterioare în acest sens; sau (iii) atunci când actul administrativ constituie un abuz de competența autorității publice în sensul faptului că aceasta se face în scopuri necorespunzătoare sau pe baza unor considerații irelevante; sau (iv) atunci când actul administrativ este contrar legii.

(2) În acest articol - "actul administrativ" include emiterea de către o autoritate publică a oricărei ordine, licențe, permise, mandat, decizie sau refuz la cererea unui reclamant, dar nu include nicio măsură destinată organizației interne sau administrației în cadrul respectivei autorități: Cu condiția ca, economisirea cazurilor în care legea prevede o perioadă în care o autoritate publică este obligată să ia o decizie, absența unei decizii a unei autorități publice în urma cererii scrise a unui reclamant, să constituie, după două luni de la acest serviciu, un refuz în sensul prezentei definiții; (3) O acțiune de a impugna un act administrativ în temeiul subsecțiunea (1) ) se depune în termen de șase luni de la data în care persoana interesată devine conștientă sau ar fi putut fi conștientă de un astfel de act administrativ, indiferent de ce este anterior.” COMPLAINTS Reclamanții se plâng de interferența continuă cu proprietățile lor în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1. Invocând art. 13 coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1, se plâng în continuare de lipsa unui remediu eficace care le este disponibil pentru a remedia o astfel de situație și soluționarea insuficientă prevăzută de Curtea Constituțională.

A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, în legătură cu ordinul de cerere impus proprietății reclamanților în 1992? Reclamanții au la dispoziție un remediu intern eficace pentru plângerea lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție? În special, în circumstanțe precum cele ale prezentului caz, procedurile de remediere constituțională pot fi considerate „eficiente” în sensul de a preveni presupusa încălcare sau continuarea acesteia sau de a oferi un remediu adecvat pentru orice încălcare care a avut loc deja? Părțile sunt invitate să își justifice răspunsurile prin intermediul unor exemple de decizii recente ale instanței în legătură cu încălcările articolului 1 din Protocolul nr.

Communicated on 5 December 2016

FOURTH SECTION

Application no. 3356/15 Edward Joseph ZAMMIT MAEMPEL and Cynthia ZAMMIT MAEMPEL against Malta lodged on 14 January 2015

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Mr Edward Joseph Zammit Maempel and Ms Cynthia Zammit Maempel, are Maltese nationals, who were both born in 1968 and live in Marsalforn and Naxxar, respectively. They are represented before the Court by Dr S. Grech and Dr I. Refalo, lawyers practising in Valletta. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows. 1. Background to the case The applicants are owners (each own a half undivided share) of the property at number 85, St. Francis Square, Alley No. 3, Qormi, Malta. On 18 November 1986 the applicants granted the said property on emphyteusis for twenty-one years to Mr and Ms E. On 31 December 1992, the property was requisitioned by the Director of Social Housing by virtue of requisition order no. RO53704 (hereinafter referred to as “the requisition order”).

No reason was given for the requisition. The property was allocated to Mr and Ms A. At the request of the Housing Authority, on 26 March 1997, the emphyteutical grant in favour of Mr and Ms E. was transferred to Mr and Ms A. The contract of emphyteusis expired in 2007. However, given Article 12A, of the Housing (Decontrol) Ordinance, Chapter 158 of the Laws of Malta (see Relevant domestic law), which provided for the automatic conversion of the emphyteusis into a lease, Mr and Ms A. continued to occupy the property by title of lease. Mr and Ms A. offered the applicants 279.52 euros (EUR) annually by way of rent. However, the applicants did not accept this rental amount on the grounds that it was too insignificant when compared to the rental value which the property would have fetched on the open market.

Due to such refusal the rent was to be deposited with the court registry. The rental amount of EUR 279.52 was never revised in the subsequent years. 2. Constitutional Redress Proceedings On 9 March 2009 the applicants filed proceedings before the Civil Court (First Hall) in its constitutional jurisdiction. The applicants claimed that their rights, as protected under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention were being violated because they had not received adequate compensation for the forced occupation of their property, and because the authorities had failed to properly look after the property after taking possession of it. On 26 March 2013 the court decided in favour of the applicants.

The court found a violation of the applicants’ rights under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. It confirmed that the applicants were the legitimate owners of the property, it declared the requisition order null and void, and ordered the release of the premises with vacant possession in favour of the applicants, as well as the eviction from the property within one month of Mr and Ms A. It awarded EUR 50,000 in due compensation ( kumpens dovut ) to the applicants to be paid by the Housing Authority. The costs of the proceedings were to be paid by the Housing Authority and Mr and Mrs A. The court held that keeping the requisition order in place was unjustifiable since Mr and Ms A. had left the property in an abandoned state and left it to deteriorate without carrying out any acts of ordinary maintenance.

Thus, the very scope of requisitioning a property for the purpose of “supplying housing accommodation” was not met in the present case given that Mr and Ms A. had abandoned the property. Furthermore, a disproportionate and excessive burden was being imposed on the applicants, since they had been requested to bear most of the social and financial costs of supplying housing accommodation. A balance had not been struck between the interests of the applicants (as owners of the property) and the interests of the public especially since the property lay abandoned. The court appointed architect estimated that it would require 25,000 Maltese Liri (MTL) (now equivalent to EUR 58,234) to make the property habitable again and he evaluated the property’s sale value on the market (in the year 2010) to be EUR 139,800 and its rental value (for the same year) to be EUR 4,893 annually.

Against that background, the court considered that the discrepancy between that amount and the rental sum offered by Mr and Ms A. rendered the situation devoid of any proportionality as required under the Convention. Mr and Ms A. did not file an appeal but the Attorney General and the Housing Authority both appealed against the decision of the Civil Court (First Hall). On 18 July 2014 the Constitutional Court upheld the first instance judgment in part. It confirmed that the requisition order constituted an interference with the applicants’ property and amounted to a violation of the applicants’ rights under Article 1 of Protocol No. 1. However, the Constitutional Court revoked the Civil Court (First Hall)’s order to evict Mr and Ms A. from the premises, and revoked the annulment of the requisition order.

Furthermore, the Constitutional Court reduced the compensation due as non-pecuniary damage from EUR 50,000 to EUR 12,000. One-fifth of the costs of the appeal were to be borne by the applicants. The Constitutional Court confirmed that the applicants had proved ownership of the property and noted that by means of the requisition order the applicants’ father lost the legal possession of the property and had no means of regaining its possession as long as the requisition order remained in force. It further noted that the court appointed architect described the property as having been neglected for a long time and left without ordinary maintenance, it was (at the time of the judgment) uninhabitable.

It followed that the first-instance court’s conclusion, to the effect that the property was not being lived in, were correct. The deterioration of the property also caused damage to the owners as substantial costs were to be incurred in order to carry out repairs. In light of these circumstances, the Constitutional Court considered that the requisition order was putting a disproportionate and excessive burden on the applicants, who moreover, where precluded from taking judicial action before the ordinary courts against Mr and Ms A. with the aim of protecting their interest. This was even more so given that the Housing Authority did nothing, and did not appear to have the will to do anything to remedy the damage done to the property.

Indeed it appeared that the requisition order was kept in place because the Housing Authority wanted to exclude the possibility of Mr and Ms A. being evicted from the property. Nevertheless the court considered that Mr and Ms A. could still be protected through the lease agreement. As to redress, the Constitutional Court observed that the first-instance constitutional jurisdiction had awarded compensation in the light of the court appointed architect’s valuations of the property and the expenses required to rehabilitate the property. However, it considered that while the applicants deserved compensation for the violation of their rights, namely non-pecuniary damage, the quantum established by the court of first ‑ instance was excessive.

In its view, constitutional redress proceedings should not serve as a replacement to ordinary remedies available to the applicants. Indeed once a requisition order is annulled (by means of a judicial review procedure), the applicants had available other remedies to deal with both the eviction of Mr and Ms A. and the award of material damages before the ordinary courts. The Constitutional Court also observed that the applicants took a while before taking action to protect their fundamental rights, namely, in 2009, around seventeen years after the violation of their rights first occurred. Therefore as a result of this delay the Constitutional Court considered that the amount of EUR 12,000 was just and equitable as compensation for non-pecuniary damages.

In relation to practical measures, the Constitutional Court considered that since the applicants still had a remedy under Article 469A (Article 409A sic.), by means of which they could attack the requisition order before the ordinary courts, it was not for it to order the nullity of such requisition order. 3. Following the Constitutional Redress Proceedings On 5 August 2014 the Housing Authority derequisitioned the property of the applicants. However, up to the date of the lodging of the application, the property still had not been returned to the applicants. No keys were returned to them and they had no means of taking possession of the property unilaterally. On 31 October 2014, the applicants wrote to the Housing Authority requesting that a declaration be made on whether the premises were vacant and requesting the Housing Authority to prepare a condition report detailing the state of the premises at the end of the requisition period.

According to the applicants, the Housing Authority failed to reply. B. Relevant domestic law 1. Requisition orders The relevant domestic law and practice concerning requisition orders is to be found in, inter alia , Ghigo v. Malta no. 31122/05, 26 September 2006, §§ 18-24. Further amendments were introduced in 2010 which allow for an increase in the applicable rents as per Article 1531C of the Civil Code and the Minimum Compensation for Requisitioned Buildings Regulations (Subsidiary Legislation 16.2).

Article 1531C of the Civil Code reads as follows: Article 1531C “(1) The rent of a residence which has been in force before the 1st June 1995 shall be subject to the law as in force prior to the 1st June 1995 so however that unless otherwise agreed upon in writing after the 1st January 2010, the rate of the rent as from the first payment of rent due after the 1st January 2010, shall, when this was less than one hundred and eighty-five euro (€185) per year, increase to such amount: Provided that where the rate of the lease was more than one hundred eighty ‑ five euro (€185) per year, this shall remain at such higher rate as established.

(2) In any case the rate of the rent as stated in sub-article (1) shall increase every three years by a proportion equal to the increase in the index of inflation according to article 13 of the Housing (Decontrol) Ordinance; the first increase shall be made on the date of the first payment of rent due after the 1st January 2013: Provided that where the lease on the 1st January 2010 will be more than one hundred eighty-five euro (€185) per year, and by a contract in writing prior to 1st June 1995 the parties would have agreed upon a method of increase in rent, after 1 st January 2010 the increases in rent shall continue to be regulated in terms of that agreement until such agreement remains in force.” In so far as relevant, the Minimum Compensation for Requisitioned Buildings Regulations read as follows: “2 (1) The provisions of article 1531C of the Civil Code shall, as from first (1st) payment of rent due after the 30th September 2011, apply to buildings consisting of a residence which are requisitioned in terms of the Housing Act.

(2) For the purposes of these regulations ‘rent’ shall also include compensation payable under the Housing Act for the requisition of a building consisting of a residence and in the case of such compensation being payable, the provisions of article 1531C of the Civil Code shall apply mutatis mutandis .” Section 8 of the Housing Act, Chapter 125 of the Laws of Malta, in so far as relevant, reads as follows: “(1) Where any persons have been accommodated in a building which is held by virtue of a requisition, the Director may at any time, by means of a judicial letter, require the requisitionee to recognize the persons so accommodated as tenants or as subtenants of the building, as the case may be.

(2) Within thirty days of service on him of a judicial letter under the last preceding subsection, the requisitionee, by application before the First Hall of the Civil Court in contestation of the Director, may pray for an authorization of non-compliance with that request: Provided that, in the case where the building has been requisitioned from the tenant, the latter, by a judicial letter to be filed within fifteen days from service on him of the judicial letter provided for in the last preceding subsection, may inform the Director that he does not wish to retain the tenancy, and thereupon the Director shall be entitled to take action under the last preceding subsection against the landlord.

(3) The court shall not grant the authorisation of noncompliance mentioned in the last preceding subsection unless the applicant shows to the satisfaction of the court that serious hardship would be caused to him by complying with that request: Provided that the assertion that the requisitionee wishes to take possession of the building for his own use or for the use of any member of his family shall not be considered of itself as a hardship for the purposes of this subarticle.” Article 12A of the Housing (Decontrol) Ordinance, chapter 158 of the Laws of Malta, in so far as relevant, reads as follows: “(1) This article shall apply: ( a ) on the expiration of a temporary emphyteusis of subemphyteusis (hereinafter in this article referred to as "the most recent emphyteusis or sub-emphyteusis") which is not one the effects of the termination of which are regulated by article 12(2)( a ) or ( b ) or by article 12(4) or 12(5); ( b ) of a dwelling house which at the time of the expiration of the most recent emphyteusis or sub-emphyteusis: (i) is occupied by a citizen of Malta as his ordinary residence; and (ii) is subject to another emphyteusis or subemphyteusis (hereinafter in this article referred to as "the preceding emphyteusis or subemphyteusis") whether perpetual or temporary.

(2) On the expiration of the most recent emphyteusis or subemphyteusis the emphyteuta or the sub-emphyteuta who satisfies the requirements of subarticle (1)( b )(i) shall be entitled to continue in occupation of the dwelling house under a lease from the person holding the preceding emphyteusis or sub-emphyteusis at the same rent and under the same conditions applicable according to article 12(2)(i), (ia) and (ii) which shall apply mutatis mutandis . (3) On the expiration of the preceding emphyteusis or subemphyteusis the lease mentioned in subarticle (2) shall remain in force for the same rent and under the same conditions as mentioned in subarticle (2) between the tenant and the person who from time to time would, were it not for the tenancy, be entitled to the vacant possession of the house.

(4) The provisions of this article shall also apply in all cases where although the most recent emphyteusis or sub-emphyteusis shall have expired before the 1st July 2007 the person who was the emphyteuta or the sub-emphyteuta in the most recent emphyteusis or sub-emphyteusis still occupies the house as his ordinary residence on the said date.” 2. Remedies Article 46 of the Constitution of Malta, in so far as relevant, reads: “(1) ... any person who alleges that any of the provisions of articles 33 to 45 (inclusive) of this Constitution has been, is being or is likely to be contravened in relation to him, or such other person as the Civil Court, First Hall, in Malta may appoint at the instance of any person who so alleges, may, without prejudice to any other action with respect to the same matter that is lawfully available, apply to the Civil Court, First Hall, for redress.

(2) The Civil Court, First Hall, shall have original jurisdiction to hear and determine any application made by any person in pursuance of sub-article (1) of this article, and may make such orders, issue such writs and give such directions as it may consider appropriate for the purpose of enforcing, or securing the enforcement of, any of the provisions of the said articles 33 to 45 (inclusive) to the protection of which the person concerned is entitled: Provided that the Court may, if it considers it desirable so to do, decline to exercise its powers under this sub-article in any case where it is satisfied that adequate means of redress for the contravention alleged are or have been available to the person concerned under any other law.

(4) Any party to proceedings brought in the Civil Court, First Hall, in pursuance of this article shall have a right of appeal to the Constitutional Court.” Similarly, Article 4 of the European Convention Act, Chapter 319 of the Laws of Malta, provides: “(1) Any person who alleges that any of the Human Rights and Fundamental Freedoms, has been, is being or is likely to be contravened in relation to him, or such other person as the Civil Court, First Hall, in Malta may appoint at the instance of any person who so alleges, may, without prejudice to any other action with respect to the same matter that is lawfully available, apply to the Civil Court, First Hall, for redress.

(2) The Civil Court, First Hall, shall have original jurisdiction to hear and determine any application made by any person in pursuance of sub-article (1), and may make such orders, issue such writs and give such directions as it may consider appropriate for the purpose of enforcing, or securing the enforcement, of the Human Rights and Fundamental Freedoms to the enjoyment of which the person concerned is entitled: Provided that the court may, if it considers it desirable so to do, decline to exercise its powers under this sub-article in any case where it is satisfied that adequate means of redress for the contravention alleged are or have been available to the person concerned under any other ordinary law.

(4) Any party to proceedings brought in the Civil Court, First Hall, in pursuance of this article shall have a right of appeal to the Constitutional Court.” Article 469A of the Code of Organization and Civil Procedure of the Laws of Malta, in so far as relevant, reads as follows: “(1) Saving as is otherwise provided by law, the courts of justice of civil jurisdiction may enquire into the validity of any administrative act or declare such act null, invalid or without effect only in the following cases: ( a ) where the administrative act is in violation of the Constitution; ( b ) when the administrative act is ultra vires on any of the following grounds: (i) when such act emanates from a public authority that is not authorised to perform it; or (ii) when a public authority has failed to observe the principles of natural justice or mandatory procedural requirements in performing the administrative act or in its prior deliberations thereon; or (iii) when the administrative act constitutes an abuse of the public authority’s power in that it is done for improper purposes or on the basis of irrelevant considerations; or (iv) when the administrative act is otherwise contrary to law.

(2) In this article - "administrative act" includes the issuing by a public authority of any order, licence, permit, warrant, decision, or a refusal to any demand of a claimant, but does not include any measure intended for internal organization or administration within the said authority: Provided that, saving those cases where the law prescribes a period within which a public authority is required to make a decision, the absence of a decision of a public authority following a claimant’s written demand served upon it, shall, after two months from such service, constitute a refusal for the purposes of this definition; (3) An action to impugn an administrative act under sub-article (1)( b ) shall be filed within a period of six months from the date when the interested person becomes aware or could have become aware of such an administrative act, whichever is the earlier.” COMPLAINTS The applicants complain about the ongoing interference with their property in breach of Article 1 of Protocol No. 1. Invoking Article 13 in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1, they further complain about the lack of an effective remedy available to them to remedy such situation and the insufficient redress provided by the Constitutional Court.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, in connection with the requisition order imposed on the applicants’ property in 1992? 2. Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention? In particular, in circumstances such as those of the present case can constitutional redress proceedings be considered “effective” in the sense either of preventing the alleged violation or its continuation or of providing adequate redress for any violation that has already occurred? The parties are requested to substantiate their replies by means of examples of recent court decisions in connection with breaches of Article 1 of Protocol No. 1.