BUTTIGIEG AND OTHERS v. MALTA

Comunicat la 30 noiembrie 2016 CUARTA SECȚIUNE Cerere nr. 22456/15 Franco BUTTIGIEG și alții împotriva Malta depusă la 4 mai 2015 DECLARAREA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Reclamanții sunt reprezentați de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Devono, avocați practicant în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. 1. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietarii apartamentului nr. 3 situat la 94, Melita Street, Valletta. Acest apartament a fost moștenit de reclamanții de la tatăl lor, care a murit în septembrie 2006. Inițial, apartamentul a aparținut tatăl întârziat al reclamanților și fraților săi. La 4 august 1981, tatăl întârziat al reclamanților și frații săi au intrat într-un contract care acordă o enfiteuză temporară timp de șaptezeci de ani S. Liri malteză (MTL) (aproximativ 280 euro (EUR)) anual. În 1988, unul dintre coproprietenții a luat măsuri legale pentru a colecta arricchiri de închiriere de teren timp de unsprezece ani și pentru a evacua cuplul S. Prin hotărârea Curții de Apel (competența civilă) din 27 mai 1992, cuplul S. a fost ordonat să plătească arrivarile; totuși, instanța nu a ordonat deportarea lor. Potrivit reclamanților, în 1992, tatăl lor defunt a intrat în negocieri cu cuplul S., pentru a ajunge la un nou acord de închiriere și a crește chiria. Cuplul S. nu a acceptat termenii noii închirieri și nu a plătit înapoi. La 17 octombrie 1994, un act de partiție a fost semnat de frații și apartamentul în cauză a fost atribuit în întregime tatăl târziu al reclamanților. La 11 august 1998 enfiteusis temporar a ajuns la sfârșit. Cu toate acestea, cuplu S. a continuat să ocupe apartamentul prin titlu de închiriere, din moment ce legea [art. 12 alineatul (2) litera (b) punctul (i) din Ordinul Housing (Decontrol) astfel cum a fost modificat de Legea XXII din 1979 – a se vedea mai jos legislația internă relevantă) prevăzută pentru transformarea unei enfiteusi temporare într-o închiriere, indiferent de consimțământul proprietarului. Chiria stabilită la momentul respectiv, calculată în conformitate cu legea, era MTL 170,70 (în jur de 397,62 EUR) anual și urma să fie revizuită la fiecare 15 ani (în conformitate cu articolele 12 și 13 din Ordonanța privind locuința (decontrol)). Următoarea revizuire a chiriei a fost programată pentru 2013 și noua chirie stabilită a fost de 568.06 EUR. Nici reclamanții, nici tatăl său îndepărtat nu au acceptat nicio închiriere plătită de cuplul S. din următoarele motive: chiria datorată conform legii a fost mult mai mică decât valoarea pieței de închiriere a apartamentului; legea în cauză (art. 12 din Ordonanța privind locuința (decontrol) a încălcat drepturile acestora, astfel cum se prevede la art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenție; condițiile impuse de art. 12 din Ordonanța privind locuința (Decontrol) sunt disproporționate și nu urmăresc un obiectiv legitim; proprietății li se refuză bucurarea propriei lor proprietăți; și modificări structurale au fost făcute în locații fără permisiunea reclamanților (sau a oricărui frați săi). Potrivit unui raport al unui ex-arhitecte de parte emis la 25 ianuarie 2011, valoarea de piață a apartamentului în acel moment a fost de 125.000 EUR. 2. Redress Procedințe constituționale (a) Prima Instanță La 18 octombrie 2012, reclamanții au depus proceduri în fața Curții Civile (Prima Sală) în jurisdicția sa constituțională. Acestea au susținut că predecesorii lor nu au avut altă alternativă decât să intre într-un contract de enfiteuză temporară pentru a împiedica solicitarea apartamentului, iar după ce contractul de enfiteuză temporară a fost transformat într-un leasing nedefinit, prin impunerea legii și împotriva voinței lor, reclamanții au pierdut proprietatea pentru o perioadă nedefinită și nu au avut nici o modalitate de recuperare a acestuia. Reclamanții au susținut că dacă Ordonanța privind locuința (Decontrol) nu ar fi fost modificată de Actul XXII din 1979, enfiteuza temporară din apartamentul lor ar fi ajuns pur și simplu la un sfârșit și ar fi recuperat proprietatea lor. Cu toate acestea, datorită modificării legii (întreprinse de Actul XXII din 1979), cuplu S. în cazul în care reclamanții nu puteau recupera posesia apartamentului lor. În plus, chiria din cauza lor, astfel cum a fost stabilită de lege, nu a reușit să stabilească un echilibru echitabil între drepturile proprietarilor și drepturile cuplului S. De asemenea, au susținut că au nevoie de apartament pentru propriul lor utilizare. La 29 ianuarie 2014, Curtea Civilă (Primă Sală), în competența sa constituțională, constatată împotriva reclamanților, a respins cererile și le-a ordonat să plătească cheltuielile procedurii. Reliegând pe Zammit c. Malta (n. 16766/90, decizia Comisiei din 12 ianuarie 1991, Hotărârea și rapoartele 68), instanța a susținut că intervenția statului în materie socioeconomică, cum ar fi locuința, este deseori necesară pentru asigurarea justiției sociale și a beneficiilor publice. În acest domeniu, marja de apreciere disponibilă pentru un legislator în punerea în aplicare a politicilor sociale și economice a fost neapărat largă, atât în ceea ce privește existența unei probleme de interes public care justifică o măsură de control, cât și în ceea ce privește alegerea normelor de punere în aplicare a unei astfel de măsuri. Recunoașterea că un echilibru între dreptul proprietarilor, statului și persoana care ocupă apartamentul a trebuit să fie lovit și că, potrivit Curții Europene a Drepturilor Omului, acest echilibru nu a fost atins în cazul Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, 15 Septembrie 2009 în legătură cu legile relevante pentru acest caz), instanța a remarcat că nici Convenția, nici Constituția nu au instituit un drept absolut de proprietate. Curtea a considerat că art. 12 din Ordonanța privind locuința (Decontrol) nu priva reclamanții de proprietatea lor, dar a influențat capacitatea reclamanților de a utiliza apartamentul. În plus, chiria plătibilă reclamanților nu a reflectat valoarea proprietăților în cauză – instanța a desemnat un expert a stabilit că valoarea de închiriere a apartamentului în 2014 este de 3.000 EUR pe an și că valoarea de închiriere a apartamentului în 1998 a fost de 2.000 EUR pe an. Cu toate acestea, în opinia instanței, reclamanții nu ar putea argumenta în mod valabil că art. 12 din Locația (Decontrol) Ordonanța, astfel cum a fost modificată de Actul XXII din 1979, și-a încălcat drepturile din moment ce enfiteuza temporară a fost introdusă în 1981, atunci când amendamentele la Ordonanța privind locuința (Decontrol) prin Act XXII au fost deja introduse. În acest moment, consecințele legii modificate de Actul XXII erau clare și previzibile; totuși, reclamanții au ales încă să încheie un astfel de acord și au făcut-o liber. (b) Apel La 31 ianuarie 2014, reclamanții au apelat la decizia de mai sus. La 6 februarie 2015, Curtea Constituțională a respins recursul reclamanților și a susținut decizia instanței de primă instanță. Curtea Constituțională a ordonat reclamanților să plătească pentru costurile procedurii de apel. Având nici o dovadă contrară, a trebuit să se presupună că rata de inflație stabilită este corectă și obiectivă. Calculul chiriei datorate închirierii (după conversia enfiteusis temporar într-o închiriere), nu doar depindea de rata inflației, ci și de închirierea la sol care a fost plătită la momentul enfiteusis temporar. Astfel, chiria a fost scăzută nu ca urmare a ratei inflației, ci ca urmare a chiriei de teren, stabilită în mod voluntar de predecesorii reclamanților, care a fost mai mică decât ar fi trebuit să fie atunci. Curtea Constituțională a considerat că chiria de teren plătibilă la momentul enfiteusisului temporar pentru proprietatea în cauză ar fi trebuit să fie de 1.476,27 EUR pe an (pe baza indicelui inflației pentru 1981 la 408.16, și având în vedere faptul că indicele inflației pentru 1998 a fost de 580,61 EUR - timp în care expertul instanței a estimat valoarea de închiriere a apartamentului pentru anul respectiv la 2.100 EUR) și nu MTL 120 (în jur de 280 EUR), după cum au convenit părțile. Curtea Constituțională a observat că atunci când a fost încheiat acordul temporar de enfiteuză, doi arhitecți au fost prezenti împreună cu predecesorii reclamanților (de atunci proprietarii apartamentului). Prin urmare, reclamanții nu au putut susține că predecesorii lor nu cunoșteau valoarea apartamentului. Prin urmare, Curtea Constituțională a concluzionat că proprietarii apartamentului (care erau acum moșteniți de solicitanți) știau că: i) sunt de acord cu o chirie la sol care era relativ scăzută în sumă; ii) în cazul în care enfiteusis temporar s-ar fi încheiat, s-ar fi transformat într-o închiriere care ar putea fi moștenită și reînnoită (deoarece art. 12 din Ordonanța privind locuința (decontrol) modificată de Actul XXII era deja în vigoare la momentul în care s-a încheiat acordul temporar privind enfiteusis); și iii) că valoarea închirierii ar fi realizată pe baza chiriei de teren plătită, în proporție cu creșterea standardelor de viață. În consecință, ei erau conștienți că chiria ar rămâne relativ scăzută, așa cum ar fi fost chiria la sol. Curtea Constituțională a constatat, de asemenea, că nevoia reclamanților pentru apartament, și anume de a-și plasa mama ei care locuia într-un apartament închiriat plătit de solicitanți (la 400 EUR pe lună), nu a fost un motiv bun pentru a avea proprietatea înapoi. În sfârșit, Curtea Constituțională nu a negat că predecesorii reclamanților au fost confruntați cu posibilitatea ca apartamentul să fie solicitat, deoarece apartamentul era gol (și proprietățile goale să poată fi solicitate). Cu toate acestea, încheierea unui acord temporar de enfiteuză nu a fost singura opțiune pe care o aveau: predecesorii reclamanților ar fi putut să-l vândă apartamentul sau să-l închiriere în scopuri comerciale. În plus, Curtea Constituțională a susținut că proprietarii ar fi putut solicita o închiriere la sol mai mare. Cu toate acestea, ei nu au intrat și au intrat în relația contractuală pe deplin conștienți de consecințele care ar fi urmat. Legea internă relevantă În măsura în care este relevantă, art. 12 din Ordonanța privind locuința (decontrol), capitolul 158 din Legile Malta, (modificată prin Actul XXIII din 1979) se citește după cum urmează: „(1) În ciuda oricărui lucru conținut în Codul Civil sau în orice altă promulgare, următoarele dispoziții ale prezentului articol și a articolului 12A au efect în ceea ce privește toate contractele de enfiteuză temporară făcute în orice moment. (2) În cazul în care un locuitor a fost acordat pe enfiteuza temporară - ) pentru o perioadă de maximum 30 de ani, dacă contractul a fost încheiat înainte de 2lst iunie 1979, sau ) pentru orice perioadă, în cazul în care contractul este efectuat la sau după data menționată anterior, - și la expirarea oricărui astfel de enfiteusis enfiteuta este un cetățean al Maltai și ocupă casa ca reședință obișnuită, enfiteuta are dreptul de a continua în ocuparea casei sub o închiriere de la directus dominus - (i) la o chirie egală cu cea de la sol plătită imediat înainte de expirarea enfiteusisului a crescut, la începutul închirierii casei în temeiul prezentului articol, și după expirarea fiecărui cincisprezece an ulterior în timpul continuării în favoarea închirierii în favoarea aceluiași chiriaș, cu atât de mare parte din închiriere pe teren plătită imediat înainte de acest început sau de începerea fiecărei perioade ulterioare de cincisprezece ani, fiind o sumă care nu depășește astfel de închirieri, astfel cum reprezintă în proporție față de astfel de închirieri teritoriale creșterea inflației de la data în care a fost stabilit ultima dată a creșterii teritoriale; (ii) în alte condiții care pot fi convenite între ele sau în lipsa unui acord, după cum ar putea considera oportun Consiliul.” art. 13 din Ordinul privind locuința (decontrol), capitolul 158 din Legile Malta, se citește după cum urmează: „(1) Indicele de inflație pentru fiecare an între 1947 și 1978 este cel indicat în lista prezentei Ordinări, luând în considerare 1946 ca bază la 100 de puncte. (2) Indicele de inflație pentru fiecare an după 1978 sunt stabilite de către statisticul guvernului principal ca puncte procentuale pentru fiecare dintre acești ani, în continuarea programului menționat anterior și pe baza tuturor elementelor care se referă la indicele prețurilor cu amănuntul, sau a unui indice similar care îl înlocuiește, și sunt publicate de el în Gazette cel târziu la sfârșitul lunii martie imediat după anul la care se referă indicele. (3) Se stabilește o creștere a inflației prin luarea diferenței dintre punctele procentuale pentru cei doi ani în cauză, astfel cum se arată în programul sau publicat în Gazette, ca proporție din primul an din astfel de ani.” COMPLAINT Reclamanții se plâng că drepturile lor de proprietate au fost încălcate ca urmare a legii care le-a impus o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere corectă și adecvată în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 din Convenție. A existat o ingerință în dreptul reclamantului la bucurarea pașnică a bunurilor lor, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă este cazul, interferența în cauză în interesul public, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. Dacă da, această interferență impune reclamanților o sarcină individuală excesivă? În special, închirierea a fost primită de solicitanți proporțională cu interferența reclamată? Are reclamanții la dispoziția acestora garanții procedurale adecvate care să asigure că funcționarea sistemului și impactul acestuia asupra drepturilor lor de proprietate ca proprietar nu sunt nici arbitrare, nici neprevăzubile? Apendicele Numele de naștere LASTNAME Data nașterii Nașterii Locul de reședință Franco BUTTIGIEG 18/02/1963 Maltese Balzan Maria BORG COSTANZI 18/08/1960 Maltese Naxxar Alessandra KIRKPATRICK 13/02/1959 Maltese Sliema

Communicated on 30 November 2016

FOURTH SECTION

Application no. 22456/15

Franco BUTTIGIEG and others

against Malta

lodged on 4 May 2015

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix. The applicants are represented by Dr M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

The applicants are owners of apartment no. 3 situated at 94,

Melita

Street, Valletta. This apartment was inherited by the applicants from their father, who died in September 2006.

Initially, the apartment belonged to the applicants’ late father and his brothers. On 4 August 1981, the late father of the applicants and his brothers entered into a contract granting a temporary emphyteusis for seventeen years to couple S. The seventeen year temporary emphyteusis was to commence on 12 August 1981 and the ground rent to be paid was set at 12

Maltese liri (MTL) (around 280 euros (EUR)) annually.

In 1988, one of the co-owners had taken legal action to collect arrears of ground rent for eleven years and to evict couple S. By a judgment of the Court of Appeal (civil jurisdiction) of 27 May 1992, couple S. was ordered to pay the arrears; however, the court did not order their eviction.

According to the applicants, in 1992, their late father had entered into negotiations with couple S., in order to reach a new lease agreement and increase the rent. Couple S. did not accept the terms of the new lease and did not pay outstanding arrears.

On 17 October 1994, a deed of partition was signed by the siblings and the apartment in question was assigned in its entirety to the late father of the applicants.

On 11 August 1998 the temporary emphyteusis came to an end. Nevertheless, couple S. continued to occupy the apartment by title of lease since the law (Article 12(2)(b)(i) of the Housing (Decontrol) Ordinance as amended by Act XXII of 1979 – see Relevant domestic law below) provided for the conversion of a temporary emphyteusis into a lease, irrespective of the owners’ consent. As a result, couple S. could in practice reside indefinitely in the applicants’ premises.

The rent established at the time, calculated in accordance with the law, was MTL 170.70 (around EUR 397.62) annually and was to be revised every fifteen years (according to Articles 12 and 13 of the Housing

(Decontrol) Ordinance). The next revision of the rent was scheduled for 2013 and the new rent established was EUR 568.06.

Neither the applicants, nor their late father ever accepted any rent paid by couple S. on the following grounds: the rent due as calculated according to the law was far less than the rental market value of the apartment; the law in question (Article 12 of the Housing (Decontrol) Ordinance) was in breach of their rights as stipulated in Article 1 of Protocol No. 1 of the Convention; the conditions imposed by Article 12 of the Housing (Decontrol) Ordinance were disproportionate and did not pursue a legitimate aim; the owners were being denied enjoyment of their own property; and structural changes had been made to the premises without the applicants’ late father’s permission (or of any of his brothers).

According to a report of an ex-parte architect issued on 25 January 2011, the market value of the apartment at the time was that of EUR

125,000.

(a) First-instance

On 18 October 2012, the applicants filed proceedings before the Civil

Court (First Hall) in its constitutional jurisdiction. They alleged that their predecessors had no alternative but to enter into a contract of temporary emphyteusis in order to prevent the apartment from being requisitioned, and once that contract of temporary emphyteusis had been converted into an indefinite lease, by imposition of the law and against their will, the applicants had lost the property for an indefinite period and had no means of recovering it. The applicants argued that had the Housing

(Decontrol) Ordinance not been amended by Act XXII of 1979, the temporary emphyteusis on their apartment would have simply come to an end and they would have recovered their property. However, due to the change in law (brought about by Act XXII of 1979), couple S. had remained therein rendering it impossible for the applicants to regain possession of their apartment. Furthermore the rent due to them, as established by the law, failed to strike a fair balance between the rights of the owners and the rights of couple S. They also argued that they needed the apartment for their own use. The applicants requested that the court provide them with the necessary compensation for the damage they had suffered.

On 29 January 2014, the Civil Court (First Hall), in its constitutional competence, found against the applicants, dismissed their claims and ordered them to pay the expenses of the proceedings.

Relying on

Zammit v. Malta

(no. 16766/90, Commission decision of 12

January 1991,

Decision and Reports

68) the court held that state intervention in socio economic matters such as housing is often necessary in securing social justice and public benefit. In this area the margin of appreciation available to a legislature in implementing social and economic policies was necessarily a wide one, both with regard to the existence of a problem of public concern warranting a measure of control and as to the choice of the rules for the implementation of such a measure. Recognising that a balance between the right of owners, the state, and the person occupying the apartment needed to be struck, and that according to the European Court of Human Rights such balance had not been struck in the case of

Amato Gauci v. Malta

(no. 47045/06, 15

September 2009 in connection with the laws pertinent to this case), the court noted that neither the Convention nor the Constitution established an absolute right of property.

The court held that Article 12 of the Housing (Decontrol) Ordinance did not deprive the applicants of their property, but it impacted the ability of the applicants to use the apartment. Furthermore, the rent payable to the applicants did not reflect the value of the property in question – the court appointed expert had established that the rental value of the apartment in 2014 was EUR 3,000 annually, and that the rental value of the apartment in 1998 had been EUR 2,000 annually. However, in the court’s view the applicants could not validly argue that Article 12 of the Housing

(Decontrol) Ordinance, as amended by Act XXII of 1979, had infringed their rights since the temporary emphyteusis had been entered into in 1981, when the amendments to the Housing (Decontrol) Ordinance by Act XXII had already been introduced. At the time, the consequences of the law as amended by Act XXII were clear and foreseeable; nevertheless, the applicants still chose to enter into such an agreement, and did so freely.

(b) Appeal

On 31 January 2014, the applicants appealed the above decision.

On 6 February 2015, the Constitutional Court dismissed the applicants’ appeal and upheld the decision of the first-instance court. The Constitutional Court ordered the applicants to pay for the costs of the appeal proceedings.

It found that the inflation rate was established by the Principal

Government Statistician, as required by Article 13(2) of the Housing (Decontrol) Ordinance. Having no proof to the contrary, it had to be assumed that the inflation rate established was correct and objective. The calculation of the rent due for the lease (upon conversion of the temporary emphyteusis to a lease), did not only depend on the inflation rate but also on the ground rent that had been payable at the time of the temporary emphyteusis. Thus, the rent was low not as a consequence of the inflation rate, but as a result of the ground rent, established voluntarily by the applicants’ predecessors, which was lower than it should have been at the time. The Constitutional Court considered that the ground rent payable at the time of the temporary emphyteusis for the property at issue should have been EUR 1,476.27 a year (based on the inflation index for 1981 as being 408.16, and in the light of the fact that the inflation index for 1998 was 580.61 - time when the court expert had estimated the rental value of the apartment for that year at EUR 2,100) and not MTL 120 (around EUR 280) as the parties had agreed. The Constitutional Court observed that when the temporary emphyteusis agreement was entered into, two architects had been present alongside the applicants’ predecessors (then owners of the apartment). Therefore, the applicants could not argue that their predecessors had not known the value of the apartment.

The Constitutional Court therefore concluded that the owners of the apartment (which had now been inherited by the applicants) knew that: i)

they were agreeing on a ground rent that was relatively low in amount; ii)

when the temporary emphyteusis ended it would be converted into a lease that could be inherited and renewed (because Article 12 of the Housing (Decontrol) Ordinance as amended by Act XXII was already in effect at the time the temporary emphyteusis agreement was entered into); and iii) that the value of the rent would be worked out on the basis of the ground rent that was being paid, in proportion to the rise in living standards. In consequence they were aware that the rent would remain relatively low, like the ground rent had been.

The Constitutional Court also found that the applicants’ need for the apartment, namely to place their mother who was herself living in a rented apartment paid for by the applicants (at EUR 400 a month), was not a good reason to have the property back.

Lastly, the Constitutional Court did not deny that the applicants’ predecessors were faced with a possibility that the apartment would be requisitioned, since the apartment was empty (and empty properties could be requisitioned). However, entering into a temporary emphyteusis agreement was not the only choice they had: the applicants’ predecessors could have sold the apartment or rented it for commercial purposes. Furthermore, the Constitutional Court argued that the owners could have requested a higher ground rent. Nevertheless, they didn’t and they had entered the contractual relationship voluntarily fully aware of the consequences that would ensue.

B.

Relevant domestic law

In so far as relevant, Article 12 of the Housing (Decontrol) Ordinance, Chapter 158 of the Laws of Malta, (as amended by Act XXIII of 1979) reads as follows:

“(1) Notwithstanding anything contained in the Civil Code

or in any other enactment the following provisions of this article

and of article 12A shall have effect with respect to all contracts of

temporary emphyteusis made at any time.

(2) Where a dwelling-house has been granted on temporary emphyteusis -

(

a

) for a period not exceeding thirty years, if the contract was made before 2lst

June,

1979, or

(

b

) for any period, if the contract is made on or after the date aforesaid,

- and on the expiration of any such emphyteusis the emphyteuta is a citizen of Malta and occupies the house as his ordinary residence, the emphyteuta shall be entitled to continue in occupation of the house under a lease from the

directus dominus -

(i) at a rent equal to the ground-rent payable immediately before the expiration of the emphyteusis increased, at the beginning of the lease of the house by virtue of this article, and after the lapse of every fifteenth year thereafter during the continuance of the lease in favour of the same tenant, by so much of the ground-rent payable immediately before such commencement or the commencement of each subsequent fifteen year period, being an amount not exceeding such ground-rent, as represents in proportion to such ground-rent the increase in inflation since the time the ground-rent to be increased was last established;

(ii) under such other conditions as may be agreed between them, or failing agreement, as the Board may deem appropriate.”

Article 13 of the Housing (Decontrol) Ordinance, Chapter 158 of the Laws of Malta, reads as follows:

“(1) The index of inflation for each of the years from 1947 until 1978 shall be that shown in the Schedule to this Ordinance, taking 1946 as a basis at 100 points.

(2) The index of inflation for each year after 1978 shall be established by the Principal Government Statistician as percentage points for each of such years in continuation of the Schedule aforesaid and on the basis of the all items retail price index, or a similar index replacing it, and shall be published by him in the Gazette not later than the end of March immediately following the year to which the index refers.

(3) An increase in inflation shall be established by taking the difference between the percentage points for the two relevant years, as shown in the Schedule or as published in the Gazette, as a proportion of the first of such years.”

COMPLAINT

The applicants complain their property rights were being infringed as a result of the law which imposed upon them a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent in violation of Article 1 of Protocol No. 1 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been an interference with the applicant’s right to peaceful enjoyment of their possessions, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1?

2.

If so, was the interference in question in the public interest, within the meaning of Article 1 of Protocol No.

1?

3.

If so, did that interference impose an excessive individual burden on the applicants? In particular, was the rent received by the applicants proportionate to the interference complained of?

4.

Did the applicants have at their disposal adequate procedural safeguards ensuring that the operation of the system and its impact on their property rights as landlords were neither arbitrary nor unforeseeable?

Appendix

N

o

.

Firstname LASTNAME

Birth date

Nationality

Place of residence

Franco BUTTIGIEG

18/02/1963

Maltese

Balzan

Maria BORG COSTANZI

18/08/1960

Maltese

Naxxar

Alessandra KIRKPATRICK

13/02/1959

Maltese

Sliema