PORTANIER v. MALTA

Comunicat la 4 septembrie 2018 CUARTĂ SECȚIUNE Cerere nr. 55747/16 Victor PORTANIER împotriva Maltei depusă la 19 septembrie 2016 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Victor Portanier, este un național maltez, născut în 1931 și trăiește în Swieqi. El este reprezentat în judecată de Dr Refalo și Dr. S. Grech, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamantul deține perpetuul dominiu utilic al unui apartament din Depiro Street Sliema. La 5 decembrie 1974, reclamantul (și soția sa îndepărtată) au încheiat un contract de sub-enfiteusis cu cuplu P. timp de 17 ani la un sub-alba închirierea la sol de 140 lire malteze (MTL), aproximativ 326 euro (EUR), anual. La 10 decembrie 1991, reclamantul (și soția sa îndepărtată) a prelungit contractul pentru încă șaptezeci de ani, de această dată la o închiriere la sol de MTL 313, aproximativ 729 EUR anual. În 2008 la expirarea sub-enfiteusis, cuplul P. a susținut că prin aplicarea legii (art. 12 din Actul XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) - denumită în continuare „Ordonanța” -, contractul a fost transformat într-unul din închirieri. Procedura de recurs constituțional Soția și soția sa îndepărtată (reclamanții) au instituit proceduri de recurs constituțional susținând că dispozițiile de drept care acordă o enfiteuta sau subscripția enfiteuta dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unui leasing impus ca proprietar o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prin hotărârea din 27 octombrie 2016, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a respins creanțele. El a considerat că atunci când reclamanții au prelungit contractul de sub-emfiteusis, amendamentele din 1979 au fost deja în vigoare și, prin urmare, nu au putut se plânge de efectele lor care erau previzibile la momentul respectiv. Soția reclamantului care a aprobat o procedură în suspensie, reclamantul a apelat pe Zammit și Attard Cassar Malta , nr. 1046/12, 30 iulie 2015. Prin hotărârea din 29 aprilie 2016, Curtea Constituțională a anulat hotărârea de primă instanță în ceea ce privește art. 1 din Protocolul nr. 1 și a susținut o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamantului. Curtea Constituțională a constatat că reclamanții nu au avut o alegere liberă în 1991, deoarece opțiunile lor la momentul respectiv au fost fie de a reînnoi sub-enfiteuza, fie de a-l transforma într-un leasing care a purtat condiții mai puțin favorabile. Înainte de aceasta, atunci când au intrat în contractul de sub-enfiteuză Enfiteusis, în 1974, se așteptau să își recupereze proprietatea în 1991, ceea ce nu s-a întâmplat din cauza modificărilor relevante din lege. Deși interferența a fost în conformitate cu legea și a urmărit un interes public, nu se poate spune că este proporțională. Potrivit arhitectului ex parte al reclamantului în 2009 apartamentul avea o valoare de vânzare de 198.000 EUR și o valoare de chirie de 198.000 EUR. 608.19 lunar sau 7,298.28 EUR anual. Este relevant ca cuplul P. să îmbunătățească apartamentul, și totuși, în conformitate cu ex-arhitect parte, apartamentul în 2013 a fost evaluat în scopul vânzării la 100.000 EUR, ținând cont de faptul că a fost închiriat de mult timp. În opinia sa, dacă ar fi fost liber de închiriere, ar fi în valoare de 140.000 EUR. Potrivit unei instanțe Expertul desemnat, valoarea vânzării în 2014 a fost de 152.000 EUR. Considerând valoarea de vânzare a instanței desemnate expertă, Curtea Constituțională a considerat că valoarea de închiriere trebuie să fie de aproximativ 5,600 EUR pe an. Având în vedere îmbunătățirile și faptul că proprietatea ar fi putut să nu fi fost închiriată în mod constant, Curtea Constituțională a considerat că o chirie echitabilă ar fi între 3.000 și 4.000 de euro pe an. În temeiul contractului de închiriere, cuplul P. plătește 1,886.46 EUR, având în vedere interesul public al măsurii, care nu era în întregime disproporționat, care a constituit aproximativ jumătate din valoarea reală de închiriere. Cu toate acestea, legea a lăsat puțină posibilitate ca reclamantul să își recupereze proprietatea și creșterea închirierii la fiecare trei ani, în conformitate cu legea, nu a fost de confort, având în vedere că aceasta reflectă doar creșterea inflației. În plus, nu exista niciun mecanism de stabilire a unei închirieri echitabile în funcție de nevoile proprietarului față de cele ale locatarului. A urmat faptul că secțiunea 12 din Ordonanța nu respectă principiul proporționalității impus de Convenție și, prin urmare, drepturile de proprietate ale reclamantului au fost încălcate. Curtea Constituțională, ținând cont de faptul că reclamantul a fost datorată daune din 2008, i-a acordat 2 500 de euro care acoperă prejudiciu material și moral. Curtea a considerat că nu este necesar să expulze chiriașii, dar a susținut că chiriașii nu se pot baza pe secțiune 12 din Ordonanța de a solicita titlul proprietății. Un șase din costurile întregii proceduri au fost plătite de către reclamant. Procedura de evacuare La 14 iulie 2016, reclamantul a inaunțat o procedură de evacuare a cuplului P. Prin o hotărâre finală din 30 mai 2017, instanța a constatat în favoarea reclamantului care a obținut reținerea proprietății sale în septembrie 2017. Legea internă relevantă în ceea ce privește transformarea de la enfiteuza temporară la închiriere prin intermediul operațiunii Actului XXIII din 1979 este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§ 19-25, 15 septembrie 2009). COMPLAINTĂ Reclamantul se plângea că el a fost încă victim de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținută de Curtea Constituțională având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. El a considerat, de asemenea, că a existat o încălcare a articolului 13 în măsura în care Curtea Constituțională nu a fost un remediu eficace, astfel cum se dovedește în practica sa recurentă. Septembrie 2009)? A avut reclamantul la dispoziția sa un remediu intern eficace pentru plângerea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, conform articolului 13 din Convenție? În special, având în vedere acordurile de compensare și ordinele de plată a costurilor, precum și absența unui ordin de expulzare a chiriașilor pot fi considerate eficace procedurile de remediere constituțională (a se vedea mutatis mutandis Apap Bologna Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)? Părțile sunt solicitate să-și susțină răspunsurile prin intermediul unor exemple de decizii recente ale instanței în legătură cu încălcări de acest tip.

Communicated on 4 September 2018

FOURTH SECTION

Application no. 55747/16

Victor PORTANIER

against Malta

lodged on 19 September 2016

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Victor Portanier, is a Maltese national, who was born in 1931 and lives in Swieqi. He is represented before the Court by Dr

M.

Refalo and Dr S. Grech, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicant holds the perpetual

utile dominium

of an apartment in Depiro Street Sliema.

On 5 December 1974 the applicant (and his now late wife) had entered into a contract of sub

‑

emphyteusis with couple P. for seventeen years at a sub

‑

ground rent of 140 Maltese lira (MTL), approximately 326

euros

(EUR), annually. On 10

December 1991 the applicant (and his now late wife) prolonged the contract for another seventeen years, this time at a ground rent of MTL

313, approximately EUR 729, annually.

In 2008 on the expiry of the sub

‑

emphyteusis, couple P. claimed that by operation of law (Section 12 of Act XXIII of 1979 amending Chapter

158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance – hereinafter “the Ordinance”), that contract was converted into one of lease.

2.

Constitutional redress proceedings

The applicant and his now late wife (the claimants) instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of law

‑

which granted an emphyteuta or sub

‑

emphyteuta the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on him as owner a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention.

By a judgment of 27 October 2016 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence rejected the claims. It considered that when the claimants prolonged the contract of sub-emphyteusis, the 1979 amendments were already in place and thus they could not complain about their effects which had been foreseeable at the time.

The applicant’s wife having passed away pending proceedings, the applicant appealed, relying on

Zammit and Attard Cassar

v.

Malta

, no.

1046/12, 30 July 2015.

By a judgment of 29 April 2016 the Constitutional Court reversed the first

‑

instance judgment in respect of Article 1 of Protocol No. 1 and upheld a breach of the applicant’s property rights.

The Constitutional Court found that the claimants had not had a free choice in 1991, since their options at the time were either to renew the sub

‑

emphyteusis or to transform it into a lease which carried less favourable conditions. Prior to that, when they entered the contract of sub

‑

emphyteusis in 1974, they expected to get back their property in 1991. This did not happen due to the relevant amendments in the law.

While the interference had been in accordance with the law and pursued a public interest, it could not be said to be proportionate. According to the applicant’s

ex parte

architect in 2009 the apartment had a sale value of EUR

198,000 and a rent value of EUR

608.19 monthly or EUR

7,298.28 annually. It was of relevance that couple P. had made improvements to the apartment, and yet according to their

ex parte

architect the apartment in 2013 was valued for the purposes of sale at EUR 100,000 bearing in mind that it had been leased for a long time. In his view had it been free from lease it would be worth EUR 140,000. According to a court

‑

appointed expert the sale value in 2014 was EUR 152,000. Relying on the sale value of the court

‑

appointed expert the Constitutional Court considered that the rental value must have been around EUR 5,600 annually. Bearing in mind the improvements and the fact that the property might not have been constantly rented out, the Constitutional Court considered that a fair rent would be between EUR 3,000 and 4,000 annually. Under the contract of lease, couple P. were paying EUR 1,886.46 which bearing in mind the public interest of the measure was not entirely disproportionate, it amounting to around half of its real rental value. However, the law left little possibility of the applicant ever recovering his property, and the increase in rent every three years, according to law, was of no comfort given that it only reflected inflation increases. Moreover, there existed no mechanism to establish a fair rent in the light of the needs of the owner versus those of the lessee. It followed that Section 12 of the Ordinance did not respect the principle of proportionality required by the Convention and the applicant’s property rights were therefore breached.

The Constitutional Court, bearing in mind that the applicant was due damages since 2008, awarded him EUR 2,500 covering pecuniary and non

‑

pecuniary damage. The court considered that it was not necessary to evict the tenants, but held that the tenants could not rely on Section

12 of the Ordinance to claim title to the property. One sixth of the costs of the entire proceedings were to be paid by the applicant.

3.

Eviction proceedings

On 14 July 2016 the applicant instituted proceedings to evict couple P. By a final judgment of 30 May 2017 the court found in favour of the applicant who obtained the re

‑

possession of his property in September 2017.

B.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the conversion from temporary emphyteusis to lease by means of the operation of Act XXIII of 1979 is set out in

Amato Gauci v. Malta

(no.

47045/06, §§ 19-25, 15

September 2009).

COMPLAINTS

The applicant complained that he was still a victim of the violation of Article

1 of Protocol No.

1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded. He also considered that there has been a breach of Article 13 in so far as the Constitutional Court was not an effective remedy as shown by its recurring practice.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?

2.

Did the applicant have at his disposal an effective domestic remedy for his complaint under Article 1 of Protocol No.1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention? In particular, having regard to the awards of compensation and the orders to pay costs, as well as to the absence of an order for the eviction of the tenants can constitutional redress proceedings be considered effective (see,

mutatis mutandis

,

Apap

Bologna

v.

Malta

, no.

46931/12, 30 August 2016)? The parties are requested to substantiate their replies by means of examples of recent court decisions in connection with breaches of this kind.