PORTELLI v. MALTA

Comunicat la 31 august 2018 SECȚIUNE TERZă Cerere nr. 28404/17 Jesmond PORTELLI și Nazzareno PORTELLI împotriva Maltai depusă la 5 aprilie 2017 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții, dl Jesmond Portelli și dl Nazzareno Portelli, sunt resortisanți maltezi, care s-au născut în 1968 și 1970 și trăiesc în Camilleri și Dr E. Debono, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietari în comun ai nr. 177, Zerafa Street, Marsa (denumit în continuare „proprietatea”), pe care le-au moștenit în părți egale de la familia lor M. decedată în 2006. Proprietatea fiind decontrolată, în 1966, M. a încheiat un contract pentru o enfiteuză temporară în favoarea unei terțe părți (A.), pentru chiria anuală și temporară de teren de 40 Lira malteză (MTL) (aproximativ 93 euro (EUR)). Subvenția empytheutică temporară a expirat la 31 martie 1983, cu toate acestea, A. se baza pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), care a intrat în vigoare în timpul contractului de enfiteuză, pentru a păstra proprietatea în titlu de leasing, la chiria aplicabilă în conformitate cu legea (aproximativ 186). Până în 2010, A., și după 2006 reclamanții, au acceptat să primească chiria. În 2010, primul reclamant a depus o cerere în favoarea Consiliului de Regulamentare a Închirierii (RRB) de a descărca chiriașul și de a crește chiria, dar cererea sa a fost respinsă la 5 mai 2014 ca titlu A. la proprietatea a fost valabil în temeiul legii. În urma cererii depuse la RRB în 2010 A. a început depunerea EUR 186 în instanță. Conform legii aplicabile, în 1998 chiria a trebuit să crească până la 308 EUR și în 2013 închirierea proprietarului ar fi trebuit să fie primită de 435,68 EUR. Procedura de recurs constituțional Reclamanții au instituit proceduri de recurs constituțional susținând că secțiunea 12 din Ordonanța, astfel cum a fost modificată de Actul XXIII din 1979 care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unei închirieri impuse lor ca proprietari de o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o chirie corectă și adecvată, fără a prevedea garanții procedurale și, prin urmare, a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prin hotărârea din 28 aprilie 2016, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților și a acordat 16 000 EUR în compensare pentru daunele suportate până la data hotărârii sale, plus dobânzi. Curtea a remarcat faptul că A. a plătit aproximativ 186 EUR anual între aprilie 1983 și iunie 2010; pentru anul cuprins între 1 Iulie 2010-30 iunie 2011 a plătit aproximativ 258 EUR; și apoi a continuat să depună la instanță suma anuală de 186 EUR. Curtea a considerat că chiar acceptarea unor obiective legitime nu ar putea necesita valori de piață, diferența dintre chiria plătită și cea estimată de instanța a desemnat arhitectul [care, printre altele, estimat , valoarea de închiriere în 1983 ca fiind aproximativ 95 EUR , ceea ce în 1998 aproximativ 540 EUR și în 2015 ca fiind 1,740 EUR , anual și că reclamanții ar trebui să aibă până la data respectivă a primit 23 000 EUR , a fost uriaș , prin urmare nu s-a atins un echilibru adecvat de interese și, prin urmare, a existat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților . Cu toate acestea, instanța a considerat că art. 1531 B și 1531 F din Codul Civil au permis o posibilitate de recuperare a proprietății. Nu este obligată instanța să ordone expulzarea chiriașilor care au nevoie și de protecție. Având în vedere faptul că doar satisfacția în temeiul Convenției nu este egală cu daunele care pot fi recuperate în cadrul unei proceduri ordinare, instanța și-a respins cererea de daune și a acordat 16 000 EUR în compensație pentru încălcarea constatată. Atât reclamanții, cât și acuzații au apelat, în special în ceea ce privește cuantitatea compensației. Prin hotărârea din 25 noiembrie 2016, Curtea Constituțională a susținut în parte hotărârea de primă instanță, a susținut încălcarea, reducând totuși compensația la 5.000 EUR și a ordonat ca chiriașii să nu se mai bazeze pe legea relevantă în viitor. Jumătate din costurile procedurii de recurs ar trebui să fie plătite de către solicitanți. Curtea Constituțională a considerat că reclamanții nu ar trebui să fie penalizate pentru inițierea procedurilor după o perioadă de inerție. Acesta a fost de acord cu considerațiile CEDH în acest sens, astfel cum se prevede în Apap Bologna Malta (n. 46931/12, § 46, 30 august 2016). Acesta a considerat că factorul temporal a fost relevant în măsura în care disproportionalitatea ar fi putut apărea nu de la începutul închirierii, ci numai într-o etapă ulterioră, deoarece mecanismul prevăzut de lege pentru a crește chiria în cursul anilor nu a ținut seama de creșterea valorii de închiriere pe piața deschisă. În ceea ce privește cuantitatea compensației acordate de instanță a remarcat că, după cum a apărut din raportul expertului desemnat de instanță, nu era decât într-un moment dat între 1998 și 2003 că chiria nu mai era proporțională. În perioada între 1983 și 1998 nu exista nicio disproporționalitate drastică, chiar s-a părut că chiria primită de solicitanți era chiar mai mare decât cea pe piața liberă. Având în vedere acest factor, precum și obiectivul legitim din spatele măsurii, dar și faptul că încălcarea a apărut nu numai în ceea ce privește cuantumul de închiriere, ci și incertitudinea în care reclamanții au constatat că nu există mecanism de recuperare a proprietăților și lipsa garanțiilor procedurale, Curtea Constituțională a considerat că EUR 5.000 în compensare inclusiv a prejudiciilor materiale și morale suficiente, în special având în vedere ordinul său că chiriașii nu se mai pot baza pe legea relevantă în viitor. În acest sens, Curtea Constituțională a confirmat că aceasta nu va evacua chiriașul. Cu toate acestea, legea relevantă care a încălcat Convenția și, prin urmare, fără efect în acea parte care a fost incompatibilă cu Convenția, chiriașii nu mai puteau să se bazeze pe aceasta pentru a rămâne în proprietate. Legea internă relevantă Legea internă relevantă relevantă pentru acest caz este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 21-23, 15 septembrie 2009) și Cassar c. Malta (n. 50570/13, § 29-30, 30 ianuarie 2018). COMPLAINTE Reclamanții se plâng că încă sunt victimele încă de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate CĂSTIUNILOR A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea Amato Gauci c. Malta, nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)?

Communicated on 31 August 2018

THIRD SECTION

Application no. 28404/17

Jesmond PORTELLI and Nazzareno PORTELLI

against Malta

lodged on 5 April 2017

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Mr Jesmond Portelli and Mr Nazzareno Portelli, are Maltese nationals, who were born in 1968 and 1970 and live in Ħamrun and Imġarr respectively. They are represented before the Court by Dr

M.

Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicants are joint owners of no. 177, Zerafa Street, Marsa (hereinafter “the property”), which they inherited in equal parts from their deceased relative M. in 2006.

The property being decontrolled, in 1966, M. entered into a contract for a temporary emphyteusis in favour of a third party

(A.), for the annual and temporary ground rent of 40 Maltese Lira (MTL) (approximately 93

euros

(EUR)).

The temporary empytheutical grant expired on 31 March 1983, however A. relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”), which came into force during the emphyteusis contract, to retain the property under title of lease, at the rent applicable according to law (approximately EUR

186).

Until 2010, A., and after 2006 the applicants, accepted to receive the rent. In 2010 the first applicant filed an application before the Rent Regulation Board (RRB) to evict the tenant and increase the rent but his claim was rejected on 5 May 2014 as A.’s title to the property was valid under the law. Following the application lodged with the RRB in 2010 A. started depositing EUR

186 in court. According to the applicable law, in 1998 the rent had to increase to EUR 308 and in 2013 the rent the owner should have received was EUR 435.68.

2.

Constitutional redress proceedings

The applicants instituted constitutional redress proceedings claiming that Section 12 of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, and without providing for any procedural safeguards, and thus was in breach of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention. They requested the court to grant redress.

By a judgment of 28 April 2016 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicants’ property rights and awarded EUR 16,000 in compensation for damage incurred until the date of its judgment, plus interest. It rejected the applicants’ request to evict the tenant and ordered the applicants to pay their costs of the proceedings.

The court noted that A. had been paying approximately EUR

186 annually from April 1983 to June 2010; for the year running from 1

July 2010 to 30 June 2011 he paid approximately EUR 258; and thereafter he continued to deposit with the court the sum of EUR 186 annually. The court considered that even accepting that legitimate aims might not require market values, the difference between the rent paid and that estimated by the court

‑

appointed architect [who estimated,

inter alia

, the rental value in 1983 as being approximately EUR 95, that in 1998 approximately EUR 540 and that in 2015 as being EUR 1,740, annually and that the applicants should have until that date received EUR 23,000] was huge, thus the adequate balance of interests had not been reached and there had therefore been a violation of the applicants’ property rights. The court however considered that Article 1531 B and 1531 F of the Civil Code allowed a possibility of recovering the property. It was not for the court to order the eviction of tenants who also needed protection. Bearing in mind that just satisfaction under the Convention was not equal to damages which could be recovered in ordinary proceedings, the court rejected their claim for damages and awarded EUR

16,000 in compensation for the violation found.

Both the applicants and the defendants appealed, in particular concerning the quantum of compensation.

By a judgment of 25 November 2016, the Constitutional Court upheld the first

‑

instance judgment in part, it upheld the violation, diminishing however the compensation to EUR 5,000 and ordered that the tenants could no longer rely on the relevant law in future. Half of the costs of the appeal proceedings were to be paid by the applicants.

The Constitutional Court considered that the applicants were not to be penalised for instituting proceedings after a period of inertia. It agreed with the ECtHR’s considerations in this respect as set out in

Apap Bologna

v.

Malta

(no. 46931/12, § 46, 30 August 2016). It considered that the time factor was relevant in so far as the disproportionality could have arisen not from the start of the lease but only at a later stage, because the mechanism provided by law to increase the rent over the years did not take account of the increase in rental value on the open market. As to the quantum of compensation awarded the court noted that as appeared from the report of the court-appointed expert it was only at some point between 1998 and 2003 that the rent was no longer proportionate. In the period between 1983 and 1998 there was no drastic disproportionality, indeed it appeared that the rent received by the applicants was even higher than that on the free market.

Bearing in mind this factor, as well as the legitimate aim behind the measure, but also the fact that the violation arose not only in relation to the amount of rent, but also the uncertainty within which the applicants found themselves given that there was no mechanism to recover the property, and the lack of procedural safeguards, the Constitutional Court considered that EUR

5,000 in compensation inclusive of pecuniary and non-pecuniary damage sufficed particularly given its order that the tenants could no longer rely on the relevant law in future. In this connection, the Constitutional Court confirmed that it would not evict the tenant. However, the relevant law being in breach of the Convention, and thus without effect in that part which was incompatible with the Convention, the tenants could no longer rely on it to remain in the property.

B.

Relevant domestic law

The relevant domestic law pertinent to this case is set out in

Amato Gauci v.

Malta

(no. 47045/06, § 21-23, 15 September 2009) and

Cassar v.

Malta

(no. 50570/13, § 29-30, 30 January 2018).

COMPLAINT

The applicants complain that they are still the victims of the violation of Article

1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?