CASE OF GHIGO v. MALTA

RESPONDENT

MLT

HOTĂRÂRE

26.09.2006

Pe scurt

Instanță: CtEDO
Concluzie: Violation of P1-1;Damage - question reserved;Costs and expenses award - domestic and Convention proceedings

RĂSFOIEȘTE: CtEDO · 2006
DESCARCĂ: PDF · DOCX

Citează această cauză

CASE OF GHIGO v. MALTA (CtEDO, 2006)

HUDOC · oficial

Reclamantul s-a născut în 1928 și trăiește în Tarxien (Malta). Înainte de 1973, reclamantul a cumpărat o casă în Malta, pe care plănuia să o folosească ca casă pentru el și familia sa. Pentru achiziționa această clădire, a suportat datorii. Apoi, în 1973, a achiziționat prin donație proprietate deplină a unei alte case, în Paola. Reclamantul a susținut că și-a schimbat apoi planurile și a vrut să vândă fosta casă pentru a-și plăti datoriile și pentru a se muta în casa din Paola cu familia sa. La 31 martie 1984, casa din Paola a fost confiscată de Guvern în temeiul unei ordine de rechiziție emise de directorul Locației Sociale în temeiul Legii privind Locația (capitolul 125 din Legile Malta). La 23 august 1984, reclamantul a fost informat că posesia casei din Paola a fost acordată unui anumit dl G. În septembrie 1984, reclamantul a introdus un protest judiciar împotriva departamentului guvernamental relevant. El a susținut că eliberarea ordinului de cerere și alocarea proprietății sale către o terță parte îl provoacă dificultate. Într-o scrisoare judiciară din 8 noiembrie 1984, directorul Locației Sociale a solicitat reclamantului, în calitate de proprietar al casei din Paola, să recunoască dl drept chiriaș al locurilor (secțiunea 8 din Legea Locație). În conformitate cu Legea Locație, reclamantul are dreptul să primească o chirie de rechiziție pentru utilizarea proprietății sale. Cu toate acestea, reclamantul a susținut că nu i-a fost vreodată fixată nici oferită chirie și, de la data cererii, nu a primit nicio compensație. 10. Reclamantul a introdus ulterior o cerere în fața Curții Civile (Primă Sală). El a susținut că ordinul de cerere și alocarea proprietăților sale către o terță parte au fost încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1, încorporat în dreptul maltez prin Legea XIV din 1987 (Legea Convenției Europene). Reclamantul nu a prezentat documentele referitoare la aceste proceduri și nu a informat Curtea cu privire la rezultatele lor. 11. La 12 octombrie 1990, în timp ce prima procedură era încă în așteptare, reclamantul a introdus o a doua cerere în fața Curții Civile (Prima Sală), susținând o încălcare a dreptului său la bucuria proprietății sale. El solicită Curții Civile să emită ordinele și direcțiile necesare pentru a remedia încălcarea drepturilor sale fundamentale, inclusiv, dacă este necesar, o declarație că secțiunea relevantă din Legea privind locuința a fost abrogată de Legea Convenției Europene. 12. Într-o hotărâre din 30 octombrie 1995, Curtea Civilă a declarat afirmația reclamantului incompatibilă ratione temporis cu dispozițiile Legii Convenției Europene, deoarece faptele se plângeau înainte de intrarea în vigoare a acesteia la 30 aprilie 1987. Rechiziția a fost efectuată în conformitate cu legea care a fost în vigoare la momentul respectiv și nu s-a putut înființa nicio încălcare a drepturilor fundamentale ale reclamantului. 13. Reclamantul a apelat la Curtea Constituțională. 14. Într-o hotărâre din 28 februarie 2005, Curtea Constituțională a respins cererea reclamantului. 15. Acesta a considerat că situația reclamată a fost una continuă și că reclamantul a fost afectat în consecință de aceasta după 30 aprilie 1987. Prin urmare, faptele cauzei intră în competența instanțelor interne. 16. În ceea ce privește fondurile cererii, Curtea Constituțională a remarcat că singura dovadă produsă de reclamant era un raport al arhitectului său, care a declarat că valoarea de închiriere a casei era de 120 Liras malteză (MLT) (aproximativ 288 euro (EUR) pe an, la momentul cererii, și MLT 250 (aproximativ 600 EUR) pe an, la data raportului (28 octombrie 1993). Cu toate acestea, atunci când inculpatul a declarat că valoarea de închiriere stabilită de ofițerul de evaluare a terenurilor era MLT 23 (aproximativ 55 EUR) pe an, reclamantul nu a prezentat nici o nouă probă în refutare. Potrivit Curții Constituționale, acest lucru a constituit o greșeală manifestă din partea reclamantului. În plus, el nu a inițiat niciodată proceduri în fața Consiliului de reglementare a chiriei închiriate corecte pentru casa sa. 17. Curtea Constituțională a remarcat, de asemenea, că, în implementarea politicilor de natură socioeconomică, marja de apreciere a statului a fost foarte largă. Acesta a citat cazul Connie Zammit v. Malta (nr. 16756/90, raportul Comisiei din 12 ianuarie 1991) și un extras din cartea lui van Dijk și van Hoof „Teoria și practică a Convenției Europene” privind interpretarea noțiunii de „interes general”. Având în vedere cele de mai sus, Curtea Constituțională a susținut că reclamantul nu a demonstrat nici dificultatea pe care a susținut-o și nici o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1. 18. Potrivit secțiunii 2 din Legea privind locuința înseamnă: „să ia posesia unei clădiri sau să ceară ca clădirea să fie pusă la dispoziția autorității cerințelor.” 19. Până în 1989, secretarul Locației ar putea emite un ordin de cerere în cazul în care el a fost mulțumit că acest pas este necesar în interesul public pentru a oferi un cazare de viață a anumitor persoane sau pentru a asigura o distribuție echitabilă a cazarei de viață. În conformitate cu art. 3 alineatul (1) din Legea privind locuințele, în momentul în care reclamantul a solicitat, se citește următoarele: „Secretarul, în cazul în care pare să fie necesar sau oportun să facă acest lucru în interesul public sau pentru a oferi locuințe persoanelor sau pentru a asigura o distribuție echitabilă a locuințelor, poate solicita orice clădire și poate da indicații care îi par să fie necesare sau oportune pentru a pune în aplicare sau respectarea rechiziției”. 20. După 1989 autoritatea de a emite ordine de rechiziție a fost dată directorului Locației Sociale. 21. O ordine de rechiziție impune proprietarului locului solicitat o relație proprietar-tenant. În conformitate cu art. 8 alineatul (1) din Legea Locație Socială, directorul Locație Socială poate solicita proprietarului să recunoască persoana adăpostită în proprietatea sa ca locatar sau subtenant. 22. Proprietarul sediilor poate solicita autorizarea nerespectării acestei cereri în conformitate cu art. 8 alineatele (2) și (3) din Legea privind locuințele, care, în măsura în care este cazul, prevede: „(2) în termen de treizeci de zile de la serviciul său cu privire la o scrisoare judiciară în temeiul ultimei subsecțiunea anterioară, reclamantul, prin cerere la Prima Sală a Curții Civile în contestație a directorului, poate ruga pentru autorizarea nerespectării cererii respective ... (3) Curtea nu acordă autorizarea nerespectării menționată în ultima subsecțiune anterioară, cu excepția cazului în care reclamantul arată satisfacția instanței că dificultățile grave ar fi cauzate în conformitate cu această cerere: Cu condiția ca afirmația că reclamantul dorește să ia posesia clădirii pentru utilizarea sa sau pentru utilizarea oricărui membru al familiei săi să nu fie considerată o dificultate în sine în sensul prezentei subsecțiuni.” 23. În conformitate cu Legea privind locuința, proprietarul imobilului are dreptul la compensare, care este calculat și plătit în conformitate cu criteriile stabilite în secțiunea 11, care, în măsura în care este relevant, se menționează după cum urmează: „(1) Sub rezerva prevăzută în continuare, compensația plătibilă în ceea ce privește rechiziționarea unei clădiri este agregată din următoarele sume, adică (a) o sumă egală cu chiria care ar putea fi plătită în mod rezonabil de către un chiriaș în ocuparea clădirii în timpul perioadei pentru care posesia clădirii este reținută în virtutea dispozițiilor prezentei acte, în conformitate cu o lămpire acordată imediat înainte de începutul perioadei respective: cu condiția ca construcția să fie utilizată de directorul sau de o persoană adăugată în această casă, după achiziționarea sa ca fiind o aventură egală, în sensul unei cheltuieli de locuință, în cazul închirierii, în cazul în care achirierii nu depășirii în cauză, în conformitate cu un loc în conformitate cu art. 2 alineatul (2). În conformitate cu art. 2 din Restricția de reținere a reținerii (Cabinele de reținere) Ordonanța, „chiararea justă” înseamnă: “i) în ceea ce privește o casă veche, locația care ar putea fi depășită în mod rezonabil în ceea ce privește o casă veche sau în ceea ce privește o casă de reținere a capitalului, care nu a fost depășită în valoarea totală sau în localitățile similare: cu excepția cazului în care, după data de 31 martie 1939, ar putea fi efectuată o operațiune de reținere sau de adăugare în cadrul unei case preținute în valoarea locului, în cazul în care, în conformitate cu art. 4 alineatul (1) din Regulamentul (CE) nr.

The applicant was born in 1928 and lives in Tarxien (Malta). 5. Before 1973 the applicant bought a house in Malta, which he had planned to use as a home for himself and his family. In order to purchase this building, he had incurred debts. Subsequently, in 1973 he acquired by donation full ownership of another house, in Paola. The applicant alleged that he then changed his plans and wanted to sell the former house in order to pay off his debts and to move into the house in Paola with his family. 6. On 31 March 1984 the house in Paola was seized by the Government under a requisition order issued by the Director of Social Housing under the Housing Act (Chapter 125 of the Laws of Malta). 7. On 23 August 1984 the applicant was informed that possession of the house in Paola had been given to a certain Mr G. 8. In September 1984 the applicant introduced a judicial protest against the relevant government department. He alleged that the issuing of the requisition order and the allocation of his property to a third party was causing him hardship. In a judicial letter of 8 November 1984, the Director of Social Housing asked the applicant, in his capacity as owner of the house in Paola, to recognise Mr. G. as the tenant of the premises (section 8 of the Housing Act). 9. According to the Housing Act, the applicant was entitled to receive a requisition rent for the use of his property. However the applicant alleged that no rent had ever been fixed or offered to him and since the date of the requisition he had received no compensation. 10. The applicant subsequently introduced a claim before the Civil Court (First Hall). He alleged that the requisition order and the allocation of his property to a third party was in violation of Article 1 of Protocol No.1, as incorporated into Maltese law by Act XIV of 1987 (European Convention Act). The applicant has not produced the documents pertaining to these proceedings and has not informed the Court about their outcome. 11. On 12 October 1990, while the first proceedings were still pending, the applicant introduced a second claim before the Civil Court (First Hall), alleging a breach of his right to the enjoyment of his property. He requested the Civil Court to issue the orders and directions needed to redress the violation of his fundamental rights, including, if necessary, a declaration that the relevant sections of the Housing Act had been abrogated by the European Convention Act. 12. In a judgment of 30 October 1995, the Civil Court declared the applicant's claim incompatible ratione temporis with the provisions of the European Convention Act, as the facts complained of had occurred before its entry into force on 30 April 1987. The requisition had been effected in accordance with the law which was in force at the time, and no violation of the applicant's fundamental rights could be established. 13. The applicant appealed to the Constitutional Court. 14. In a judgment of 28 February 2005, the Constitutional Court rejected the applicant's claim. 15. It considered that the situation complained of was a continuing one and the applicant was accordingly affected by it after 30 April 1987. Therefore, the facts of the case fell within the competence of the domestic courts. 16. As to the merits of the applicant's claim, the Constitutional Court noted that the only evidence produced by the applicant was a report of his architect, which stated that the rental value of the house was 120 Maltese Liras (MLT) (approximately 288 euros (EUR)) per year at the time of the requisition, and MLT 250 (approximately EUR 600) per year at the date of the report (28 October 1993). However, when the defendant declared that the rental value as fixed by the Land Valuation Officer was MLT 23 (approximately EUR 55) per year, the applicant did not produce any new evidence in rebuttal. According to the Constitutional Court, this constituted a manifest fault on the applicant's part. Furthermore, he never initiated proceedings before the Rent Regulation Board for the determination of a fair rent for his house. 17. The Constitutional Court also noted that in the implementation of policies of a socio-economic nature the margin of appreciation of the State was very wide. It quoted the case of Connie Zammit v. Malta (no. 16756/90, Commission's report of 12 January 1991) and an excerpt from van Dijk's and van Hoof's book “Theory and Practice of the European Convention” concerning the interpretation of the notion of “general interest”. In the light of the above, the Constitutional Court held that the applicant had proved neither the hardship he alleged nor a violation of Article 1 of Protocol No.1. 18. According to section 2 of the Housing Act requisition means: “to take possession of a building or require the building to be placed at the disposal of the requisitioning authority.” 19. Until 1989 the Housing Secretary could issue a requisition order if he was satisfied that such a step was necessary in the public interest for providing living accommodation to certain persons or for ensuring a fair distribution of living accommodation. As in force at the time of the requisition of the applicant's house, section 3(1) of the Housing Act read as follows: “The Secretary, if it appears to him to be necessary or expedient to do so in the public interest or for providing living accommodation to persons or for ensuring a fair distribution of living accommodation, may requisition any building, and may give such directions as appear to him to be necessary or expedient in order that the requisition may be put into effect or complied with.” 20. After 1989 the authority to issue requisition orders was given to the Director of Social Housing. 21. A requisition order imposes on the owner of the requisitioned premises a landlord-tenant relationship. According to section 8(1) of the Housing Act, the Director of Social Housing may require the owner to recognise the person accommodated in his property as his tenant or sub-tenant. 22. The owner of the premises may seek authorisation for non-compliance with this request in accordance with section 8(2) and (3) of the Housing Act, which, in so far as relevant, provides: “(2) Within thirty days of service on him of a judicial letter under the last preceding sub-section, the requisitionee, by application to the First Hall of the Civil Court in contestation of the Director, may pray for an authorisation of non-compliance with that request ... (3) The court shall not grant the authorisation of non-compliance mentioned in the last preceding sub-section unless the applicant shows to the satisfaction of the court that serious hardship would be caused to him by complying with that request: Provided that the assertion that the requisitionee wishes to take possession of the building for his own use or for the use of any member of his family shall not be considered of itself as a hardship for the purposes of this sub-article.” 23. According to the Housing Act, the owner of the premises has a right to compensation, which is calculated and payable pursuant to the criteria established in section 11, which, in so far as relevant, reads as follows: “(1) Subject as hereinafter provided, the compensation payable in respect of the requisition of a building shall be the aggregate of the following sums, that is to say- (a) a sum equal to the rent which might reasonably be expected to be payable by a tenant in occupation of the building during the period for which possession of the building is retained by virtue of the provisions of this Act, under a letting granted immediately before the beginning of that period: Provided that where the building is used by the Director or by a person accommodated therein after its requisition as a dwelling house within the meaning of the Rent Restriction (Dwelling Houses) Ordinance, the rent shall not exceed the fair rent as defined in article 2 of the aforesaid Ordinance; (b) a sum equal to the cost of making good any damage to the building which may have occurred during the period in which possession thereof under requisition was retained (except in so far as the damage has been made good during that period by the occupant of the requisitioned premises or by a person acting on behalf of the Director), no account being taken of damage which, under the provisions of this Act, is the responsibility of the requisitionee; (c) a sum equal to the amount of expenses reasonably incurred, otherwise than on behalf of the Director, for the purpose of compliance with any directions given by or on behalf of the Director in connection with the taking of possession of the building ...” 24. According to Article 2 of the Rent Restriction (Dwelling Houses) Ordinance, “fair rent” means: “i) in respect of an old house, the rent which might reasonably be expected in respect of an old house, regard being had to the average rents prevalent on the 31st March, 1939, as shown on the registers of the Land Valuation Office in respect of comparable dwelling houses in the same or in comparable localities: Provided that where, after the 31st March, 1939, structural alterations or additions in a house, whether old or new, have been carried out which, in the opinion of the Board, have enhanced the rental value of the house and in respect of which or, as the case may be, of a part of which, no compensation has been paid or is payable under the provisions of the War Damage Ordinance 1943, and no amount has been paid or is payable by way of a grant by the Government of Malta, the rent shall be increased by an amount which, in the opinion of the Board, corresponds to the enhancement of the rental value and which shall in no case exceed a return of three and one quarter per centum a year on the capital outlay on the alterations or additions (excluding any interest on loans or in respect of idle capital) or, as the case may be, on the part thereof in respect of which compensation has not been paid and is not payable under the provisions of the War Damage Ordinance 1943, and no amount has been paid or is payable by way of grant by the Government of Malta, in every case as proven by the landlord to the satisfaction of the Board or, in default, as assessed by the Board; and ii) in respect of a new house, a sum equivalent to a return of three per centum a year on the freehold value of the site and of three and one quarter per centum on the capital outlay on construction (excluding any sum which has been paid or is payable by way of a grant by the Government of Malta and any interest on loans or in respect of idle capital) as proven by the landlord to the satisfaction of the Board or, in default, as assessed by the Board: Provided that where a payment under the War Damage Ordinance 1943, is made by or is due from the war damage account in respect of a former building out of which or on the site of which a new house is erected in whole or in part, for the purpose of computing the fair rent of that new house the return on that part of the capital outlay thus contributed by or due from the war damage account shall in no case exceed one year's fair rent of the former building as on 31st March,1939, or three and one quarter per centum for one year on that part of the capital outlay, whichever is the less; (iii) in respect of a scheme house, an annual sum to be determined by agreement ...”

§ Cauze similare