CASE OF CILIA v. MALTA

CAUZA CUI CILIA v. MALTA (Declarația nr. 33988/21) AJUDEMENT STRASBOURG 16 septembrie 2025 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Cilia v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A IV-a secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Faris Vehabović , Președintele Lorraine Schembri Orland, Sebastian Rădulețu , judecători și Veronika Kotek, Hotărând Grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 33988/21) împotriva Republicii Malta a depus Curtea în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 7 mai 2021 de doi cetățeni maltezi, dna Joan Mary Cilia și dl Emanuel Cilia („reclamanții”), care s-au născut în 1958 și, respectiv, 1959, trăiesc în „amrun” și au fost reprezentate de dr N. DeBono, avocat care practică în Valletta; decizia de a anunța plângerea referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția guvernului maltez („ Guvernul”), reprezentată de agentii lor, dr. C. Soler, avocat de stat, și dr. J. D’Agostino, avocat de la biroul avocatului de stat, și de a declara inadmisibilă restul cererii; Observațiile părților; după deliberarea în particular la 26 august 2025, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: OBIECTUL CAUZEI Cazul se referă la o închiriere impusă unilateral în temeiul Legii nr. XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei (denumit în continuare „Ordinea”) care afectează proprietatea primului reclamant. 243, Vangius, Flat 1, Triq Qrejten, δamrun, începând cu iulie 2008. După decesul respectiv al părinților ei, primul reclamant a achiziționat proprietatea în întregime printr-un contract de divizie din septembrie 2014. Înainte de a deține o cotă nedivizată din 1982, și trei sferturi din 2013, rezultând din părți pe care le-a moștenit după decesul respectiv al părinților ei. Cea de-a doua reclamantă este soțul ei. Chiria controlată anuală achiziționată pentru perioada 2008-2013 s-a ridicat la 1.072 euro (EUR), între 2013-2016 la aproximativ 1.184 EUR și între 2016-2018 la aproximativ 1.202 EUR. În 2019, reclamanții au depus o procedură constituțională de remediere, plângând că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a fost încălcarea drepturilor lor de proprietate, precum și a predecesorilor lor în titlu, în special datorită sumei scăzute de închiriere primite. Acestea și-au limitat cererile la 2018, reclamanții care au inițiat o procedură în fața comitetului de reglementare în caz de închiriere în 2019 în urma amendamentelor la Ordonanța (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19 , § 22, 25 martie 2021). Pe baza raportului instanței de numire a expertului, chiria anuală de piață achiziționată pentru perioada 2008-2012 s-a ridicat la 4,248 EUR, ceea ce între 2013-2016 și aproximativ EUR Prin hotărârea din 24 februarie 2021, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională (denumită în continuare „FHCC”) a constatat că al doilea reclamant nu a avut niciun interes să acționeze, că nu are posesie în cauză. 1 la Convenția în măsura în care primul reclamant a suferit o închiriere nedefinită impusă la o închiriere inadecvată și a acordat 10,250 EUR în prejudiciu material și 2,500 EUR în prejudiciu moral. De asemenea, a susținut că chiriașii nu mai puteau păstra titlul proprietății pe baza legii impugnate. În stabilirea compensației, instanța a avut în vedere, printre altele, , momentul în care a apărut discrepanța în chirie, precum și faptul că, în timp ce proprietatea a fost afectată de închirierea impusă începând cu 2008, predecesorul primului reclamant în titlu nu a instituit nici o procedură și că primul reclamant a devenit doar proprietarul proprietarului proprietarului în 2014. Reclamanții s-au plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că au rămas victime de încălcare a încălcării susținute de instanța internă. Având în vedere observațiile nenumite ale părților, este oportun să se remarce că singura plângere notificată guvernului a fost că, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, restul cererii au fost declarate inadmisibile de către președinte care acționează într-o formare unică judecător la etapa de comunicare (a se vedea art. 27A alineatul (2) litera (a) și art. 54 §§ 2 litera (b) și art. 3 din Regulamentul Curții). ALEGAT ÎNCĂLCAREA ARTICOLULUI 1 din protocolul nr. 1 TO CONVENȚIUNEA Cel de-al doilea reclamant, în măsura în care cererea la Curte a fost depusă de cel de-al doilea reclamant, Curtea nu trebuie să examineze obiecția Guvernului cu privire la statutul său de victimă (pe baza că FHCC și-a respins cererea având în vedere faptul că nu a avut loc în această procedură). Într-adevăr, Curtea remarcă că cel de-al doilea reclamant nu a recurs împotriva acestei părți din decizia (a se vedea punctul 4 de mai sus), prin urmare, Curtea susține obiecția Guvernului în acest sens. Deguara Caruana Gatto și Gera/ Malta (dec.), nr. 20064/21, § 23, mai 2023). Primul reclamant Curtea se referă la principiile sale generale privind statutul victimelor și jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna v. Malta , nr. 46931/12, §§§§12 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). Curtea observă că instanța internă a recunoscut încălcarea și a acordat 12 750 EUR în compensații care acoperă prejudiciu material și moral, având în vedere că predecesorul primului reclamant în titlu a rămas inactiv și că a obținut proprietatea deplină în 2014, data contractului de divizie (a se vedea punctul 3 mai sus). În cazul în cauză, Curtea nu trebuie să intri în întrebarea titlului primului reclamant înainte de contractul de diviziune, ca în orice caz, aceasta transpiră de la hotărârea internă că plângerea la instanța internă se referă, de asemenea, la perioada în care strămoșii ei au fost afectați (a se vedea punctul 2 mai sus). Curtea a avut deja posibilitatea de a observa că jurisprudența FHCC nu era uniformă cu privire la acest punct și că Curtea Constituțională a adoptat o abordare mai coerentă (a se vedea Vassallo c. Malta [Comitetul], nr. 52795/20, § 10, 12 septembrie 2023, și Bonnici și alții c. Malta , [Comitet] nr. 15217/20, § 8, 14 noiembrie 2023). Acestea din urmă au considerat că, în acele circumstanțe în care reclamanții erau moștenitorii universali ai predecesorilor lor (și, prin urmare, au intrat în pantofii decedaților, moștenind toate drepturile și obligațiile persoanei respective), acestea ar trebui acordate compensații, de asemenea, în ceea ce privește perioada în care proprietatea a fost deținută de predecesorii lor în titlu. Aspectul determinat de Curtea Constituțională și aplicat în mod constant, nu există nici un motiv pentru aceasta să adopte o abordare diferită (ibid.). În plus, guvernul care a adus la atenție Curții numai hotărârile FHCC, nu există nici un motiv de a găsi altfel în acest caz. Astfel, primul reclamant care a fost nominalizat ca moștenitor în ceea ce privește o parte nedivizată de ambii părinți ei, nu a existat nici un motiv să excludă examinarea perioadei în care strămoșii ei au fost afectați de legea impugnată. Aceste considerații sunt suficiente pentru a concluziona că reparația oferită de instanța internă nu a oferit suficiente ajutor primului reclamant, care menține astfel statutul de victimă în sensul prezentei plângeri (a se vedea mutatis mutandis Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). Obiecția guvernului la acest scop este, prin urmare, respinsă. 11. În măsura în care Guvernul a considerat că primul reclamant nu a epuizat măsurile interne, Curtea constată deja că primele hotărâri care confirmă schimbarea practicii Curții Constituționale în ceea ce privește compensarea în acest tip de caz, care a continuat să fie aplicată pe parcursul anului respectiv, au fost adoptate la 27 ianuarie 2021 și că schimbarea jurisprudenței trebuie să fi devenit cunoștință publică șase luni mai târziu, adică la 30 iulie 2021 (a se vedea Rizzo și alții v. Malta , nr. 36318/21, § 59, 16 ianuarie 2024). Având în vedere termenul relevant în circumstanțele prezentului caz, primul reclamant nu ar fi putut fi așteptat să depună un recurs la Curtea Constituțională care a contestat compensația înainte de această dată, adică, în martie 2021, atunci când termenul de recurs a expirat (compare Rizzo și alții Prin urmare, această obiecție este respinsă de asemenea. 12. Curtea constată că această plângere nu este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă pe niciun alt motiv, prin urmare, trebuie declarată admisibilă. 13. În ceea ce privește meritul, Curtea se referă la principiile sale generale, astfel cum se prevede, de exemplu, în Amato Gauci c. Malta (nr. 47045/06, §§ 52-59, 15 septembrie 2009). 14. Având în vedere concluziile instanței interne referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție (a se vedea punctul 3 de mai sus), Curtea consideră că nu este necesar să se referă la aceasta. Examinarea în detaliu a meritelor plângerii, constatând că, astfel cum a fost stabilit de instanța internă, prima reclamantă a fost făcută pentru a suporta o sarcină disproporționată. În plus, după cum a constatat deja Curtea în contextul obiecției privind statutul victimelor (a se vedea punctul 10 de mai sus), reparația oferită de instanța internă nu i-a oferit o ușurare suficientă. 15. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru ca Curtea să constate că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește primul reclamant. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEIII 16. Primul reclamant a solicitat 12,815 EUR în ceea ce privește prejudiciile materiale care reprezintă chiria pierdută din 2008 până în 2019 în conformitate cu calculul deducerilor relevante în funcție de jurisprudența Curții din Cauchi (citată mai sus). Guvernul a insistat asupra faptului că nici o daune pecuniară nu a fost datorată pentru perioada anterioară reclamantului care obține proprietatea deplină și că FHCC a acordat deja prejudiciu moral. 18. Curtea a făcut toate considerațiile aplicabile în acest tip de cazuri, astfel cum se prevede în Cauchi (citată mai sus, §§§) 102-07). Remarcand, în special, că atribuirea FHCC rămâne plătibilă dacă nu este încă plătită și că reclamația a fost limitată la 2018, Curtea atribuie primului reclamant 5000 EUR în prejudiciu material și 1000 EUR, plus orice impozit care poate fi imputabil, în prejudiciu moral. 19. Curtea respinge reclamația nequantificată și nefondată pentru costuri în fața sa, în absența oricărei documente justificative relevante (a se vedea art. 60 §§ 2 și 3 din Regulamentul de procedură). Pentru aceste motive, CURTEA, UNANIMOUS, declară cererea privind primul reclamant admisibil și restul cererii inadmisibilă; că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească primul reclamant, în termen de trei luni, următoarele sume: (i) 5000 EUR (cincă mii de euro) în ceea ce privește prejudiciile materiale; (ii) 1000 EUR (o mie de euro), plus orice impozit care poate fi imputabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii primului reclamant pentru satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 16 septembrie 2025, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul Curții. Veronika Kotek Faris Vehabović Președintele adjunct al grefierului interimar

FOURTH SECTION

CASE OF CILIA v. MALTA

(Application no. 33988/21)

JUDGMENT

STRASBOURG

16 September 2025

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Cilia v. Malta,

The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Committee composed of:

Faris Vehabović

, President

,

Lorraine Schembri Orland,

Sebastian Rădulețu

, judges

,

and Veronika Kotek,

Acting

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

33988/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 7 May 2021 by two Maltese nationals, Ms Joan Mary Cilia and Mr Emanuel Cilia (“the applicants”), who were born in 1958 and 1959 respectively, live in Ħamrun and were represented by Dr N. DeBono, a lawyer practising in Valletta;

the decision to give notice of the complaint concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr C. Soler, State Advocate, and Dr J. D’Agostino, Advocate at the Office of the State Advocate, and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 26 August 2025,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (hereinafter “the Ordinance”) affecting the first applicant’s property no. 243, Vangius, Flat 1, Triq Qrejten, Ħamrun, as of July 2008. Following her parents’ respective demise, the first applicant acquired the property in its entirety by a contract of division in September 2014. Before that she owned a quarter undivided share as of 1982, and three quarters undivided share as of 2013, resulting from parts which she inherited following her parents’ respective demise. The second applicant is her husband. The annual controlled rent payable for the period 2008-2013 amounted to 1,072 euros (EUR), that between 2013-2016 to approximately EUR 1,184, and that between 2016-2018 to approximately EUR 1,202.

2

.

In 2019 the applicants lodged constitutional redress proceedings complaining that the application of Article 12 of the Ordinance was in breach of their property rights as well as that of their predecessors in title, particularly due to the low amount of rent received. They limited their claims to 2018, the applicants having instituted proceedings before the Rent Regulation Board in 2019 consequent to amendments to the Ordinance (

see

Cauchi v. Malta

, no.

14013/19, § 22, 25 March 2021). On the basis of the court

‑

appointed expert’s report, the annual market rent payable for the period 2008-2012 amounted to EUR 4,248, that between 2013-2016 to approximately EUR

5,320, and that between 2017-2018 to EUR 8,040.

3

.

By a judgment of 24 February 2021, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence (hereinafter “the FHCC”) found that the second applicant had no interest to act, him having no possession at issue. It then found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in so far as the first applicant suffered an indefinite imposed lease at an inadequate rent and awarded her EUR 10,250 in pecuniary damage and EUR

2,500 in non

‑

pecuniary damage. It also held that the tenants could no longer retain title to the property on the basis of the impugned law. In establishing compensation, the court bore in mind,

inter alia

, the time when the discrepancy in rent arose as well as the fact that, while the property had been affected by the imposed lease as of 2008, the first applicant’s predecessor in title had not instituted any proceedings, and that the first applicant only became the owner of the property in 2014.

4

.

No costs were to be paid by the applicants. None of the parties appealed.

5.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that they remained victims of the violation upheld by the domestic court.

THE COURT’S ASSESSMENT

PreLiminary considerations

6.

Given the uncalled-for submissions of the parties, it is opportune to note that the only complaint notified to the Government was that under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, the remainder of the application having been declared inadmissible by the President acting in a single-judge formation at communication stage (see Rule 27A § 2(a) and Rule 54 §§ 2(b) and 3 of the Rules of Court).

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of protocol NO. 1 tO THE CONVENTION

The second applicant

7.

In so far as the application to the Court was also lodged by the second applicant, the Court need not examine the Government’s objection relating to his victim status (on the basis that the FHCC dismissed his application considering that he had no standing in those proceedings). Indeed, the Court notes that the second applicant did not appeal against that part of the decision (see paragraph 4 above) and thus the Court upholds the Government’s objection to this effect. It follows that the complaint in respect of the second applicant is, in any event, inadmissible for non

‑

exhaustion of domestic remedies, pursuant to Article

35

§§

1 and 4 of the Convention (see

Deguara Caruana Gatto and Gera v Malta

(dec.), no.

20064/21, § 23, May 2023).

The first applicant

8.

The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30 August 2016). The Court observes that the domestic court has acknowledged the violation and awarded EUR 12,750 in compensation covering pecuniary and non-pecuniary damage, having considered that the first applicant’s predecessor in title had remained inactive and that she obtained full ownership in 2014, date of the contract of division (see paragraph 3 above).

9.

In the present case the Court need not enter into the question of the first applicant’s title prior to the contract of division, as in any event it transpires from the domestic judgment that the complaint to the domestic court also concerned the period during which her ancestors had been affected (see paragraph 2 above). The Court has already had the opportunity to observe that the FHCC’s jurisprudence was not uniform on this point and that the Constitutional Court had taken a more consistent approach (see

Vassallo v.

Malta

[Committee], no.

52795/20, § 10, 12 September 2023, and

Bonnici and Others v. Malta

, [Committee], no.

15217/20, § 8, 14 November 2023). The latter considered that in those circumstances where the plaintiffs were the universal heirs of their predecessors (and therefore had stepped into the shoes of the deceased, inheriting all rights and obligations of that person), they should be awarded compensation also in respect of the period during which the property was held by their predecessors in title. The matter having been determined by the Constitutional Court and consistently applied, there is no reason for this Court to take a different approach (ibid.). Moreover, the Government having brought to the Court’ attention only judgments of the FHCC, there is no reason to find otherwise in the present case. Thus, the first applicant having been nominated as heir as to an undivided share by both her parents, there was no reason to exclude the consideration of the period during which her ancestors had been affected by the impugned law.

10

.

These considerations suffice to find that the redress provided by the domestic court did not offer sufficient relief to the first applicant, who thus retains victim status for the purposes of this complaint (see,

mutatis mutandis

,

Portanier v.

Malta

, no.

55747/16, § 24, 27 August 2019). The Government’s objection to this effect is therefore dismissed.

11.

In so far as the Government considered that the first applicant had not exhausted domestic remedies, the Court notes that it has already held that the first decisions confirming the shift in the Constitutional Court’s practice in relation to compensation in this type of case, which continued to be applied throughout that year, were adopted on 27 January 2021 and that that change of case-law must have become public knowledge six months later, that is on 30 July 2021 (see

Rizzo and Others v. Malta

, no. 36318/21, § 59, 16 January 2024). Given the relevant timeline in the circumstances of the present case the first applicant could not have been expected to lodge an appeal to the Constitutional Court challenging the compensation prior to that date, that is, in March 2021 when the time-limit to appeal expired (compare

Rizzo and Others

, cited above, § 60). This objection is therefore also dismissed.

12.

The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

13.

As to the merits, the Court refers to its general principles as set out, for example, in

Amato

Gauci v. Malta

(no. 47045/06, §§

52-59, 15

September 2009).

14.

Having regard to the findings of the domestic court relating to Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention (see paragraph 3 above), the Court considers that it is not necessary to re

‑

examine in detail the merits of the complaint. It finds that, as established by the domestic court, the first applicant was made to bear a disproportionate burden. Moreover, as the Court has already found in the context of the objection on victim status (see paragraph 10 above), the redress provided by the domestic court did not offer sufficient relief to her.

15.

The foregoing considerations are sufficient for the Court to find that there has been a violation of Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention in respect of the first applicant.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

16.

The first applicant claimed EUR 12,815 in respect of pecuniary damage representing lost rent from 2008 to 2019 according to her calculation of the relevant deductions in the light of the Court’s case law in

Cauchi

(cited above). She further claimed an unquantified sum of non-pecuniary damage and costs and expenses incurred before the Court.

17.

The Government insisted that no pecuniary damage was due for the period prior to the applicant obtaining full ownership and that the FHCC had already awarded non-pecuniary damage.

18.

The Court has made all the considerations applicable in this type of cases, as set out in

Cauchi

(cited above, §§

102-07). Noting in particular that the award of the FHCC remains payable if not yet paid, and that the claim was limited to 2018, the Court awards the first applicant EUR

5,000 in pecuniary damage and EUR 1,000, plus any tax that may be chargeable, in non

‑

pecuniary damage.

19.

The Court rejects the unquantified and unsubstantiated claim for costs before it, in the absence of any relevant supporting documentation (see Rule 60 §§ 2 and 3 of the Rules of Court).

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the application concerning the first applicant admissible and the remainder of the application inadmissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the first applicant, within three months, the following amounts:

(i)

EUR 5,000 (five thousand euros) in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 1,000 (one thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the first applicant’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 16 September 2025, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Veronika Kotek

Faris Vehabović

Acting Deputy Registrar

President