CILIA v. MALTA

CUARTA DECIZIE A SECȚIUNEI Nr. 24338/21 Joan Mary CILIA și Emanuel CILIA împotriva Maltei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), care așeză la 26 august 2025 în calitate de comitet compus din: Faris Vehabović, Președintele Lorraine Schembri Orland, Sebastian Rădulețu , judecători și Veronika Kotek, grefier interimar având în vedere: 24338/21) împotriva Republicii Malta depusă în fața Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și libertăților fundamentale („Convenția”) la 7 mai 2021 de doi cetățeni maltezi, dna Joan Mary Cilia și dl Emanuel Cilia („reclamanții”), care s-au născut în 1958 și, respectiv, 1959, trăiesc în „amrun” și au fost reprezentate de dr N. DeBono, avocat care practică în Valletta; decizia de a anunța plângerea referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția guvernului maltez („ Guvernul”), reprezentată de agentii lor, dr. C. Soler, avocat de stat, și dr. J. D’Agostino, avocat de la biroul avocatului de stat, și de a declara inadmisibilă restul cererii; Observațiile părților; după deliberare, hotărăște după cum urmează: OBIECTUL CAUZEI Cauza Cauza se referă la o închiriere impusă unilateral în temeiul Legii XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltai (denumit în continuare „Ordinarea”) care afectează proprietatea primului reclamant nr. 243, Vangius, Flat 2, Triq Qrejten, în iunie 2003. Primul reclamant a achiziționat proprietatea în totalitate prin un contract de divizie în septembrie 2014. Înainte de a deține o cotă nedivizată de un sfert începând cu 1982, și trei sferturi de cotă nedivizată începând cu 2013, rezultând din părțile pe care le-a moștenit după moartea respectivă a părinților ei. Mai 2004 proprietarii și chiriașii au ajuns la un acord privind faptul că chiria anuală plătibilă a fost de aproximativ 652 euro (EUR) pentru primul an și de aproximativ 815 EUR pentru cinci ani ulteriori. Prin alt contract în 2009, în urma modificărilor legii, au convenit că închirierea a fost reînnoită pentru o perioadă de zece ani la chiria anuală controlată de 1.072 EUR. În 2019, reclamanții au depus o procedură constituțională de recurs, plângând că aplicarea articolului 12 din Ordonanța a fost încălcarea drepturilor lor de proprietate. Ele au limitat cererile lor la 2018, reclamanții au inițiat o procedură în fața Comitetului pentru reglementare închiriere în 2019 în urma amendamentelor la Ordonanța (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19, § 22, 25 martie 2021. Pe baza raportului expertului desemnat de instanță, chiria anuală de piață achiziționată pentru perioada 2003-2007 s-a ridicat la 2 935 EUR, ceea ce s-a ridicat la 4.200 EUR între 2013-2017 și 5.160 EUR, iar în 2018 la 7.920 EUR și în 2019 la 9.240 EUR. Prin hotărârea din 8 aprilie 2021, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională, având în vedere faptul că reclamanții și predecesorul lor în titlu nu au avut de ales real atunci când au intrat în contract și au stabilit chiria, au constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat 18 900 EUR în prejudiciu material (considerând oportun să se atribuie 50% din cea calculată de expert pentru perioada 2014-2019) și 2.500 EUR în neconvenție Prejudiciu material. Potrivit instanței de judecată, a fost relevant ca prima reclamantă să devină proprietară a proprietății proprietății doar în 2014 (data în care ea ar putea dispune de proprietatea proprietății în modul în care dorește), și înainte de faptul că a deținut-o cu alții, prin urmare a fost doar daunată în 2014 și din ianuarie 2014 până în 2019 expertul a estimat pierderile de închiriere la 37.800 EUR. Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că acestea au rămas victime de încălcarea susținută de instanța internă. Având în vedere observațiile nenumite ale părților, este oportun să se remarce că singura plângere notificată guvernului a fost că, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, restul cererii au fost declarate inadmisibile de către președinte care acționează într-o formare unică judecător la etapa de comunicare (a se vedea art. 27A alineatul (2) litera (a) și art. 54 §§ 2 litera (b) și art. 3 din Regulamentul Curții). Încălcarea presupusă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Curtea se referă la principiile sale generale referitoare la statutul victimelor și la jurisprudența sa stabilită în cazuri similare cu cea actuală (a se vedea, printre multe alte autorități, Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12, §§ 41, 43, 48 și 82, 30 august 2016). În primul rând, Curtea remarcă că, spre deosebire de convingerea guvernului, în acest caz, instanța internă nu a distins statutul primului reclamant, ca proprietar al proprietății în cauză (care a moștenit) și al doilea reclamant care este soțul ei. De asemenea, Curtea nu va face o astfel de distincție care se bazează pe dreptul intern aplicabil și regimul matrimonial al reclamanților (a se vedea Vassallo c. Malta [Comitet], nr. 52795/20, § 7, 12 septembrie 2023). Acest lucru este chiar mai mult, având în vedere că nu există nici o litigiu real că, în timp ce proprietatea, pe care a moștenit primul reclamant, face parte din proprietatea ei parafernă, fructele acestei proprietăți (chirierea în acest caz) ar face parte din comunitatea acquistelor, cu excepția cazului în care nu ar fi stabilit altfel (art. 1320 din Codul Civil). Reclamanții au susținut că aceaceasta a fost situația lor și nimic nu a fost adus în atenția Curții care ar putea pune în îndoială această declarație și concluziile instanței interne. Obiecția guvernului în acest sens este, prin urmare, respinsă. În acest caz, instanța internă a recunoscut încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, dar a acordat compensații numai începând din 2014 (a se vedea punctul 3 mai sus) atunci când primul reclamant a achiziționat proprietatea prin contract de divizie (a se vedea punctul 1 mai sus). Nu este clar de la cererea depusă în fața instanței interne dacă reclamantul se plângea, de asemenea, în ceea ce privește perioada în care strămoșii ei au fost afectați (contrast Grima și alții c. Malta) , [Comitetul], nr. 18057/20, §§ 3-4, 14 noiembrie 2023). În orice caz, se pare că instanța internă nu a fost din acest aviz și Curtea este dispusă să accepte această evaluare în circumstanțele prezentului caz. 10. Cu toate acestea, hotărârea internă nu prevede nicio explicație juridică pe motivele care justifică decizia de a nu acorda compensații înainte de data contractului de divizie (adică, înainte de 2014, a se vedea punctul 3 de mai sus). Guvernul a susținut că reclamantul nu a avut posesie înainte de data respectivă și se bazează pe jurisprudența internă privind imposibilitatea transferului de bunuri moștenite în comun (acțiuni nedivizate) până la semnarea contractului de divizie. Cu toate acestea, Curtea consideră posibilitatea transferării proprietăților ca fiind neasociate cu un titlu de proprietate și cu eliberarea perceperii închirierii proprietăților în timpul acestui timp. În plus, caz intern În orice caz, Curtea observă că, în circumstanțe precum cele ale prezentului caz, altele decât titlul de proprietate, ceea ce este relevant pentru evaluarea plângerii și determinarea compensației este data în care primul reclamant a obținut titlul pentru usufruct asupra proprietății respective (de exemplu, Tabone v. Malta) (dec.) [Comitetul], nr. 23107/20, § 12, 28 martie 2023). Din documentele din dosarul de caz, se explică că mama reclamantului a avut o utilizare completă asupra întregii proprietăți până la decesul ei (Januarie 2013). În ceea ce privește perioada ulterioră, Curtea observă că art. 946 din Codul Civil Maltez prevede că, după împărțirea fiecărui consiliu este considerat că a avut succes singur și direct la toate proprietățile compuse în partea sa și nu a avut niciodată proprietatea celorlalte proprietăți ereditare. Prin urmare, în acest caz, reclamantul a avut dreptul la usufruct (chiriat în acest caz), pe parcursul acestei ultime perioade. Astfel, în absența oricăror argumente relevante ale Guvernului, nu a existat niciun motiv pentru instanța internă să excludă compensația pentru perioada următoare decesului mamei ( ianuarie 2013) până când proprietatea a fost în cele din urmă atribuită primului reclamant (septembrie 2014) (compară Anastasi și alții c. Malta [Comitet], nr. 49102/19 și altele 2, § 17, 29 septembrie 2022, și Radmilli c. Malta [Comitet], nr. 28711/19, § 19, 13 ianuarie 2022). 11. Cu toate acestea, Curtea observă că instanța internă a acordat compensații până în 2019 (care a avut o evaluare semnificativ mai mare față de cea a anilor anteriori) în ciuda faptului că reclamanții și-au limitat cererile până în 2018 (a se vedea punctul 2 de mai sus). În acest sens, ținând seama de practica Curții în ceea ce privește atribuirea compensației în cazuri similare (a se vedea Cauchi , citat mai sus, §§§ 102 07) și evaluările relevante, Curtea consideră că o cantitate adecvată de compensare a fost acordată atât pentru prejudiciu material, cât și pentru prejudiciile morale pentru perioada relevantă (compară Bartolo Parnis și alții c. Malta (dec.), nr. 49378/18 și altele 3, § 48, 24 martie 2020). În plus, aceste sume nu au fost reduse din ordinul de a plăti costuri (a se vedea contrario Zammit și Vassallo c. Malta) , nr. 43675/16, § 42, 28 mai 2019 și Portanier c. Malta , nr. 55747/16, § 24, 27 august 2019). 12. În consecință, revocarea acordată de instanța internă a oferit o scutire suficientă reclamanților și, în circumstanțele prezentului caz, în cazul în care cererile reclamanților au fost limitate la 2018 (a se vedea punctul 2 de mai sus), Curtea consideră că și-au pierdut statutul de victimă în ceea ce privește plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la convenție (în comparație) Deguara Caruana Gatto și Gera c. Malta (dec.), nr. 20064/21, 23 mai 2023). Obiecția guvernului în acest sens este, prin urmare, susținută. 13. Această plângere este incompatibilă ratione personae cu dispozițiile Convenției în sensul articolului 35 §§ a) și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, Declară cererea inadmisibilă, făcută în limba engleză și notificată în scris la 18 septembrie 2025. Veronika Kotek Faris Vehabović Președintele adjunct al grefierului interimar

FOURTH SECTION

DECISION

Application no. 24338/21

Joan Mary CILIA and Emanuel CILIA

against Malta

The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting on 26

August 2025 as a Committee composed of:

Faris Vehabović,

President

,

Lorraine Schembri Orland,

Sebastian Rădulețu

, judges

,

and Veronika Kotek,

Acting Deputy Section Registrar

,

Having regard to:

the application (no.

24338/21) against the Republic of Malta lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 7 May 2021 by two Maltese nationals, Ms Joan Mary Cilia and Mr Emanuel Cilia (“the applicants”), who were born in 1958 and 1959 respectively, live in Ħamrun and were represented by Dr N. DeBono, a lawyer practising in Valletta;

the decision to give notice of the complaint concerning Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention to the Maltese Government (“the Government”), represented by their Agents, Dr C. Soler, State Advocate, and Dr J. D’Agostino, Advocate at the Office of the State Advocate, and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1

.

The case concerns a unilaterally imposed lease under Act XXIII of

1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta (hereinafter “the Ordinance”) affecting the first applicant’s property no.

243, Vangius, Flat 2, Triq Qrejten, Ħamrun, as of June 2003. The first applicant acquired the property in its entirety by a contract of division in September 2014. Before that she owned a quarter undivided share as of 1982, and three quarters undivided share as of 2013, resulting from parts which she inherited following her parents’ respective demise. The second applicant is her husband. By way of a contract dated 31

May 2004 the owners and the tenants came to an agreement that the annual rent payable was to be approximately 652

euros (EUR) for the first year, and approximately EUR 815 for the subsequent five years. By another contract in 2009, following amendments to the law, they agreed that the lease was being renewed for a period of ten years at the controlled annual rent of EUR

1,072.

2

.

In 2019 the applicants lodged constitutional redress proceedings complaining that the application of Article 12 of the Ordinance was in breach of their property rights. They limited their claims to 2018, the applicants having instituted proceedings before the Rent Regulation Board in 2019 consequent to amendments to the Ordinance (

see

Cauchi v. Malta

, no.

14013/19, § 22, 25 March 2021). On the basis of the court-appointed expert’s report, the annual market rent payable for the period 2003-2007 amounted to EUR 2,935, that between 2008-2012 amounted to EUR 4,200, that between 2013-2017 to EUR 5,160, that in 2018 to EUR 7,920, and that in 2019 to EUR 9,240.

3

.

By a judgment of 8 April 2021 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence, considering that the applicants and their predecessor in title had no real choice when entering the contract and setting the rents, found a violation of Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention and awarded EUR 18,900 in pecuniary damage (considering it appropriate to award 50% of that calculated by the expert for the period 2014-2019) and EUR

2,500 in non

‑

pecuniary damage. According to the court, it was relevant that the first applicant became owner of the property only in 2014 (date when she could dispose of the property in the way she wished), and prior to that she owned it with others, thus it was only damage as of 2014 which was due and from January 2014 to 2019 the expert had estimated rental losses at EUR

37,800.

4.

No costs were to be paid by the applicants. None of the parties appealed.

5.

The applicants complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that they remained victims of the violation upheld by the domestic court.

THE COURT’S ASSESSMENT

Preliminary Considerations

6.

Given the uncalled-for submissions of the parties, it is opportune to note that the only complaint notified to the Government was that under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, the remainder of the application having been declared inadmissible by the President acting in a single-judge formation at communication stage (see Rule 27A § 2(a) and Rule 54 §§ 2(b) and 3 of the Rules of Court).

Alleged Violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention

7.

The Court refers to its general principles concerning victim status and its established case

‑

law in cases similar to the present one (see, among many other authorities,

Apap Bologna

v. Malta

, no.

46931/12, §§

41, 43, 48 and 82, 30

August 2016).

8.

Firstly, the Court notes that, contrary to the Government’s belief, in the present case the domestic court has not distinguished the status of the first applicant, as owner of the property at issue (which she inherited), and the second applicant who is her husband. The Court will likewise not make any such distinction which is based on the applicable domestic law and the matrimonial regime of the applicants (see

Vassallo v. Malta

[Committee], no.

52795/20, § 7, 12 September 2023). This is even more so given that there is no real dispute that while the property, which the first applicant inherited, forms part of her paraphernal property, the fruits of that property (the rent in the present case) would form part of the community of acquests, unless otherwise established (Article 1320 of the Civil Code). The applicants submitted that this was their situation, and nothing has been brought to the Court’s attention which could shed doubt on that statement and the findings of the domestic court. The Government’s objection in this respect is therefore dismissed.

9.

In the present case the domestic court acknowledged the violation of Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention but awarded compensation only as of 2014 (see paragraph 3 above) when the first applicant acquired the property by contract of division (see paragraph 1 above). It is unclear from the application filed before the domestic court whether the applicant was also complaining in relation to the period during which her ancestors had been affected (contrast

Grima and Others v. Malta

, [Committee], no.

18057/20, §§

3-4, 14 November 2023). In any event it appears that the domestic court was not of that opinion and the Court is ready to accept that assessment in the circumstances of the present case.

10.

However, the domestic judgment provides no legal explanations on the reasons grounding the decision to not award compensation prior to the date of the contract of division (i.e., prior to 2014, see paragraph 3 above). The Government argued that the applicant had no possession prior to that date and relied on domestic case-law concerning the impossibility to transfer property inherited in common (undivided shares) until the contract of division is signed. However, the Court considers the possibility of transferring property as being unrelated to a title to the property and the issue of perceiving rent over the property during such time. Moreover, domestic case

‑

law also shows that a contract of division is declaratory not transactional. In any event, the Court observes that, in circumstances such as those of the present case, other than the ownership title, what is relevant for assessing the complaint and determining compensation is the date when the first applicant obtained title to the usufruct over that property (compare, for example,

Tabone v. Malta

(dec.) [Committee], no.

23107/20, §

12, 28

March 2023). From the documents in the casefile, it transpires that the applicant’s mother had full usufruct over the entire property until her demise (January 2013). As to the period thereafter, the Court observes that Article 946 of the Maltese Civil Code provides that after partition each co-heir is deemed to have succeeded alone and directly to all the property comprised in his/her share, and never to have had the ownership of the other hereditary property. It therefore transpires that the applicant was entitled to the usufruct (the rent in this case), during this latter period. Thus, in the absence of any relevant submissions by the Government, there was no reason for the domestic court to exclude the compensation for the period following the mother’s demise (January 2013) until the property was finally assigned to the first applicant (September 2014) (compare

Anastasi and Others v. Malta

[Committee], no.

49102/19 and 2

others, § 17, 29

September 2022, and

Radmilli v. Malta

[Committee], no.

28711/19, § 19, 13 January 2022).

11.

However, the Court observes that the domestic court awarded compensation until 2019 (which had a significantly higher valuation to that of previous years) despite the applicants having limited their claims to 2018 (see paragraph 2 above). In that light, bearing in mind the Court’s practice in awarding compensation in similar cases

(see

Cauchi

, cited above, §§

102

‑

07) and the relevant valuations, the Court considers that an adequate amount of compensation was awarded in respect of both pecuniary and non

‑

pecuniary damage for the relevant period (compare

Bartolo Parnis and Others v.

Malta

(dec.), nos. 49378/18 and 3 others, §

48, 24 March 2020). Moreover, those sums were not reduced by any order to pay costs (see,

a contrario

,

Zammit and Vassallo v.

Malta

, no.

43675/16, §

42, 28 May 2019, and

Portanier v. Malta

, no.

55747/16, §

24, 27

August 2019).

12.

It follows that the redress provided by the domestic court offered sufficient relief to the applicants, and in the circumstances of this case, where the applicants’ claims were limited to 2018 (see paragraph 2 above), the Court considers that they have lost their victim status in respect of their complaint under Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention (compare

Deguara Caruana Gatto and Gera v. Malta

(dec.), no.

20064/21, 23 May 2023). The Government’s objection in this respect is therefore upheld.

13.

This complaint is therefore incompatible

ratione personae

with the provisions of the Convention within the meaning of Article 35 §

3

(a) and must be rejected in accordance with Article 35 § 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 18 September 2025.

Veronika Kotek

Faris Vehabović

Acting Deputy Registrar

President