MARSHALL v. MALTA

Comunicat la 6 septembrie 2018 SECȚIUNE TERZă Cererea nr. 79177/16 MARY MARSHALL și alții împotriva Maltai depusă la 16 decembrie 2016 DECLARAREA FACTELOR Primul reclamant, Mary Marshall este un național maltez născut în 1924, și trăiește în Naxxar. Al doilea reclamant Marie Christiane Ramsay Pergola este un Național britanic care s-a născut în 1948 și locuiește în Naxxar. Al treilea reclamant este proprietatea de la sfârșitul Marchis John Scicluna reprezentată de administratorul său, Marcus John Scicluna Marshall, autorizat corespunzător de Curtea Civilă (Primă Sală) (Competența Voluntară) la 5 mai 2016, înregistrată la 14 februarie 1970, în Valletta. Reclamanții sunt reprezentați de Dr Refalo, Dr. Refalo și Dr. S. Grech, avocați practicanți în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietarii de proprietăți comerciale nr. 1-5 în Piața Sfântului George, Valletta și nr. 132 până la 135 Strait Street, Valletta (denumit în continuare „proprietatea”). La 30 iulie 1958, strămoșii reclamanților (la sfârșitul Marchis John Scicluna) au închiriat locația nr. 1-5 în Piața St George, Valletta, la Banca Sciclunei timp de zece ani începând cu 1 ianuarie 1959 pentru chiria anuală de 800 de lire sterline (GBP). În martie 1968, sediul (n. 132) 135 Strait Street, Valetta, adiacent celorlalte sedii, au fost încorporate în contractul de leasing pentru utilizare de către Banca Sciclunei. T denumită în continuare închirierea a fost reînnoită în fiecare an. La o dată neespecificată, Banca Sciclunei a fost fuzionată cu Banca Națională a Malta Ltd, iar contractul de leasing a fost reînnoit. Condițiile impuse în contractele de leasing din 1958 și 1968 et sequi a precizat că proprietatea ar fi utilizată ca sediu al Băncii Sciclunei și că nu ar putea fi utilizată în alte scopuri. Prin legea XLV din 1973, astfel cum a fost modificată prin Legea IX din 1974, Banca Valletta (denumită în continuare „Banca”) a fost înființată și închirierea proprietăților a fost transferată în numele Băncii prin exploatare de drept. Banca a fost deținută integral de Guvern. Reclamanții au contestat transferul, având în vedere încălcarea contractului. După numeroase cereri de returnare a proprietății și încercările inutile de a conveni despre un nou contract de închiriere cu condiții adecvate, reclamanții au instituit în 1989 proceduri obișnuite (nu. 926/1989) în fața instanțelor civile, în jurisdicția lor obișnuită, pentru a recăpăta posesia proprietății. În opinia reclamanților, deoarece era o închiriere de afaceri și, prin urmare, o preocupare continuă care ar putea fi încheiată în orice moment, legile speciale de închiriere în temeiul art. 69 din Legile Malta nu se aplică. Un an mai târziu, cazul a fost determinat prin o hotărâre finală a Curții de Apel din 25 iunie 2010, prin care instanța a constatat că închirierea în favoarea Băncii a fost protejată în temeiul articolului 69 din Legile Malta (până în 2028) și, prin urmare, instanțele obișnuite în care nu este forumul competent pentru a răspunde plângerilor reclamanților. La 11 noiembrie 2010, reclamanții au instituit o procedură de recurs constituțional care se bazează numai pe art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și coroborat cu art. 14 din Convenție și cu art. 6 § 1 din Convenție (procedură justă într-un timp rezonabil). Prin hotărârea din 24 iunie 2016, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a susținut în parte cererile reclamanților. A constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și o încălcare a cerinței de timp rezonabil în temeiul articolului 6 din Convenție în ceea ce privește procedura nr. 926/1989 și a acordat reclamanților 1.000.000 (EUR) în compensare. Acesta a respins cererea în temeiul articolului 14 din Convenție. Costurile ar trebui să fie plătite de către acuzați. În măsura în care este cazul, instanța a respins i) motivul inculpatului că reclamanții nu au prezentat dovada titlului lor la proprietatea ii) obiecția inculpatului ratione temporis și iii) obiecția inculpatului de neîntreținere Curtea a remarcat faptul că acțiunea judiciară anterioară a recunoscut interesul reclamanților; că situația se plângea de unul continuu; și că reclamanții nu dispune de remedii ordinare, având în vedere faptul că Consiliul de reglementare închiriere (CRB) nu este un remediu eficace. Pe fond, instanța a constatat că reclamanții au fost privați de posesele lor, dar intervenția legislativă a fost legală (închirierea în cauză este valabilă în lege și Banca rămâne protejată) și a urmărit interesul public în funcție de climatul economic în acest moment. Cu toate acestea, în absența unei compensații adecvate, a existat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților. Curtea a remarcat că, potrivit instanței de numire a expertului, valoarea estimată de închiriere a proprietăților a fost de 159.350 EUR [anual], astfel că chiria primită de solicitanți era derisorie și ca urmare a acesteia suferise o sarcină excesivă. Curtea a constatat o încălcare a cerințelor de timp rezonabil în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție, având în vedere durata de douăzeci și un an a procedurii civile instituite de solicitanți. În ceea ce privește art. 14, în absența unui comparator, nu ar putea fi încălcarea acestei dispoziții. Guvernul și reclamantul au apelat. Prin hotărârea din 24 iunie 2006, Curtea Constituțională a susținut numai într-o parte limitată atât apelurile, cât și a confirmat primul recurs. Hotărârea în instanță, cu un raționament variat în parte, dar a redus compensația la 25 000 EUR. În special, Curtea Constituțională a confirmat respingerea instanței de primă instanță a nerespectării Epuizarea recourslor obișnuite, menționând că nu a fost clar dacă forumul competent pentru a determina această chestiune ar fi fost instanța civilă sau RRB. Reclamanții au întreprins soluția în fața instanțelor civile și au luat cele douăzeci și un an în urmă să se concludă că acestea nu sunt forumul competent. Curtea Constituțională a confirmat că măsura a fost disproporționată având în vedere diferența marcantă dintre închirierea percepută de solicitanți, 4 277,80 EUR pe an, și valoarea sa de închiriere pe piață, 159,350 EUR pe an. Amendamentele ca urmare a Actului X din 2009 [care a modificat Codul Civil și a avut ca scop ameliorarea poziției proprietarilor de terenuri care au fost supuse închirierilor controlate] sunt de puțin confort, având în vedere că reclamanții suferă de o încălcare de mult timp și vor continua să facă acest lucru timp de încă 12 ani, având în vedere că art. 1531I din Codul Civil rezultă din modificările din 2009 care prevedea posibilitatea ca proprietarii să își recupereze proprietatea să își poată juca numai după douăzeci de ani de la 2008. În plus, faptul că reclamanții nu au depus proceduri înainte ca RRB să nu poată juca în disfață, având în vedere că RRB este obligată de lege și, prin urmare, nu poate acorda o sumă de închiriere care ar fi îndeplinit cerințele de proporționalitate. În ceea ce privește încălcarea articolului 6, Curtea Constituțională a remarcat, în scurt timp, că cazul a început în 1989 și depunerea probelor s-a încheiat în 1994. A durat apoi patru ani pentru ca reclamanții să își depună argumentele. În această etapă, instanța a acceptat cererea reclamanților de a numi un tribunal desemnat expert, dar apoi a durat șase ani, până în 2006, pentru o instanță. Expertul desemnat pentru a prezenta un raport tehnic, care a fost confirmat pe jurământ în ianuarie 2007, și a fost pronunțată o hotărâre de primă instanță la 28 Martie 2008. În acest timp, în 2003 instanța a solicitat părților cereri și reclamanții și-au prezentat cererile doar un an mai târziu în 2004. Procedura în fața instanței de recurs nu a fost excesiv de mult timp, în timp ce este adevărat că recursul a fost depus la 16 Aprilie 2008 și a fost numită pentru audiere la 12 aprilie 2010, hotărârea finală a fost eliberată la doar două luni mai târziu. Astfel, a fost clar că majoritatea întârzierii se datorează reclamanților, și anume patru ani pentru prezentarea lor, și apoi șase ani pentru raportul experților tehnici suplimentare cu toate că întârzierea acesteia a fost justificată având în vedere că doi dintre experți au trebuit înlocuiți. Cu toate acestea, având în vedere că cazul a fost de complexitate medie, statul nu a putut fi exonerat din responsabilitatea sa de 20 de ani. Un an de întârziere. Cu toate acestea, având în vedere responsabilitatea reclamanților pentru o parte a întârzierii, în opinia Curții Constituționale, o constatare a unei încălcări a fost suficientă satisfacție echitabilă în acest caz. Curtea Constituțională a confirmat, de asemenea, că nu s-a încălcat art. 14, menționând că comparatorii lor, și anume persoanele care au proprietăți similare cu cele ale reclamanților, au fost tratate în același mod, și că reclamanții nu au furnizat dovezi de niciun motiv pe care se bazează presupusa discriminare. În ceea ce privește redresarea, Curtea Constituțională a considerat că nu este forumul adecvat pentru a decide asupra expulzării unui chiriaș, care este competența instanțelor obișnuite sau a RRB. Cu toate acestea, având în vedere că aplicarea capitolului 69 din Legile Malta, în combinație cu legea XLV din 1973, astfel cum a fost modificat de Legea IX din 1974, a încălcat drepturile omului reclamanților, Curtea Constituțională a ordonat ca astfel de legi să nu mai fie invocate ca bază pentru ocuparea locurilor în acest caz. Trei ani pentru a depune proceduri de recurs constituțional și disproporționarea chiriei primite de către solicitanți în lumina valorii pieței, precum și ordinul de invalidare a efectelor legilor impugnate între părțile în cauză, Curtea Constituțională a acordat 25 000 EUR. Costurile au fost plătite în raport cu 3/5 de către solicitanți și 2/5 de către Guvern. Legea internă relevantă Dispoziția relevantă a Ordinului privind retragerea proprietăților urbane (Regulament), capitolul 69 din Legile Malta, adoptată în iunie 1931 și modificată ulterior, precum și dispozițiile Codului Civil, capitolul 16 din Legile Malta, astfel cum a fost modificat în 2009, sunt stabilite în Zammit și Attard Cassar Malta (nr. 1046/12, §§ 26 27, 30 iulie 2015). Actul XLV din 1973 și Actul IX din 1974 au conferit administrația și controlul deplin al Băncii Naționale de Malta și al Băncii Tagliaferro în cadrul Consiliului de Administrație, care, la rândul său, au trecut activele Băncii Naționale de Malta către Banca Valletta. COMPLAINTĂ Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția singur și coroborat cu art. 13 din Convenție pe care Curtea Constituțională le-a judecat în favoarea lor, nu le-a dat o soluție adecvată pentru încălcarea suferită și, prin urmare, au rămas victime. În special, conform practicii sale obișnuite, Curtea Constituțională nu a reușit să expulze chiriașii, ii) a acordat o mijloace de compensare, iii) a impus costurile procedurii pentru reclamanții de succes. Prin urmare, având în vedere jurisprudența internă, procedurile constituționale de recurs nu ar putea fi considerate drept un remediu eficace. În mod similar, reclamanții se plâng în temeiul articolului 6 § 1 (lungă instanță) singur și coroborat cu art. 13 de faptul că hotărârea Curții Constituționale în favoarea lor nu le-a dat nici o soluție pentru încălcarea suferită și, prin urmare, au rămas victime. Astfel, în opinia lor, procedurile constituționale de remediere nu ar putea fi considerate drept un remediu eficace. Întrebarea părților A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în acest caz? În special, reclamanții au suferit o sarcină excesivă individuală ca urmare a interferenței impugnate? A fost durata procedurii civile în acest caz în încălcarea cerinței de „temp rezonabil” de la art. 6 § 1 din Convenție? Reclamanții au la dispoziția lor un remediu intern eficace pentru plângerea lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, conform articolului 13 din Convenție? În special, având în vedere acordarea compensației și ordinele de a plăti costurile, precum și absența unei ordine de expulzare a chiriașilor, pot fi considerate eficace procedurile de recurs constituțional (a se vedea mutatis mutandis Apap Bologna Malta , nr. 46931/12, 30 August 2016)? Se solicită părților să își justifice răspunsurile prin intermediul unor exemple de hotărâri recente ale instanței în legătură cu încălcările de acest tip. Reclamanții au la dispoziție un recurs intern eficient pentru plângerea în temeiul articolului 6 § 1 privind durata procedurii, conform articolului 13 din Convenție? În special, având în vedere acordurile de compensare sau lipsa acestora, ca în cazul în cauză, pot fi considerate eficace procedurile constituționale de remediere? Părțile sunt solicitate să susțină răspunsurile lor prin intermediul unor exemple de decizii recente ale instanței în legătură cu încălcarea cerințelor de timp rezonabil.

Communicated on 6 September 2018

THIRD SECTION

Application no. 79177/16

MARY MARSHALL and others

against Malta

lodged on 16 December 2016

STATEMENT OF FACTS

The first applicant, Mary Marshall is a Maltese national who was born in 1924, and lives in Naxxar. The second applicant Marie

Christiane

Ramsay Pergola is a

British national who was born in 1948, and lives in Naxxar. The third applicant is the estate of the late Marquis John Scicluna

represented by its administrator Marcus

John

Scicluna Marshall as duly authorised by the Civil Court (First Hall) (Voluntary Jurisdiction) on 5 May 2016, registered on 14

February, 1970, in Valletta. The applicants are represented by Dr

I.

Refalo, Dr

M.

Refalo and Dr S. Grech, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicants are owners of commercial properties no. 1 to 5 in St

George’s Square, Valletta and no.

132 to 135 Strait Street, Valletta (hereinafter jointly referred to as “the property”).

On 30 July 1958 the applicants’ ancestor (the late Marquis

John

Scicluna) leased the premises no. 1 to 5 in St George’s Square, Valletta, to Scicluna’s Bank for ten years starting on 1

January 1959 for the annual rent of 800 pounds sterling (GBP).

In March 1968, the premises (no. 132

‑

135 Strait Street, Valetta), adjacent to the other premises, were incorporated into the lease contract for use by Scicluna’s Bank. Thereinafter the lease was renewed every year.

On an unspecified date, Scicluna’s Bank was merged with the National

Bank of Malta Ltd, and the contract of lease was renewed. The conditions imposed in the lease contracts of 1958 and 1968

et sequi

stipulated that the property would be used as the seat of Scicluna’s Bank and that it could not be sublet or used for other purposes.

By means of Act XLV of 1973 as amended by Act IX of 1974 the Bank of Valletta (hereinafter “the Bank”) was established and the lease of the property was transferred in the name of the Bank by operation of law. The Bank was wholly owned by Government.

The applicants objected to the transfer considering it a breach of contract. Following numerous requests for the return of the property and futile attempts to agree over a new lease contract with appropriate conditions, in 1989 the applicants instituted ordinary proceedings (no.

926/1989) before the civil courts, in their ordinary jurisdiction, to regain possession of the property. In the applicants view, since it was a business lease and therefore a going concern which could be terminated at any time, the special rent laws under Article 69 of the Laws of Malta did not apply to it.

Twenty

‑

one years later, the case was determined by a final judgment of the Court of Appeal of 25 June 2010, whereby the court found that the lease in favour of the Bank was protected under Article 69 of the Laws of Malta (until 2028) and therefore the ordinary courts where not the competent forum to address the applicants’ complaints.

2.

Constitutional redress proceedings

On 11 November 2010 the applicants instituted constitutional redress proceedings relying on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 14 of the Convention, and Article 6 § 1 of the Convention (fair trial within a reasonable time).

By a judgment of 24 June 2016 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence upheld the applicants’ claims in part. It found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and a breach of the reasonable time requirement under Article 6 of the Convention in relation to proceedings no.

926/1989, and awarded the applicants 1,000,000

euros (EUR) in compensation. It rejected the claim under Article

14 of the Convention. Costs were to be paid by the defendants.

In so far as relevant, the court rejected i) the defendant’s plea that the applicants had not presented proof of their title to the property ii) the defendant’s objection

ratione temporis

and iii) the defendant’s objection of non

‑

exhaustion of ordinary remedies. The court noted that previous judicial action had recognised the applicants’ interest; that the situation complained of was a continuous one; and that the applicants had no ordinary remedies available to them given that the Rent Regulation Board (RRB) was not an effective remedy.

On the merits, the court found that the applicants had been deprived of their possessions, but the legislative intervention had been lawful (the lease at issue was valid at law and the Bank remained protected) and pursued the public interest in view of the economic climate at the time. Nevertheless, in the absence of adequate compensation there had been a breach of the applicants’ property rights. The court noted that according to the court

‑

appointed expert the estimated rental value of the property was EUR

159,350 [annually] thus the rent received by the applicants was derisory and as a result they were suffering an excessive burden.

The court found a violation of the reasonable time requirement under Article

6 § 1 of the Convention in the light of the twenty-one year duration of the civil proceedings instituted by the applicants. As to Article 14, in the absence of a comparator, there could be no violation of that provision.

The Government and the applicant appealed.

By a judgment of 24 June 2006, the Constitutional Court, upheld only in a limited part both appeals and confirmed the first

‑

instance judgment, with a varied reasoning in part, but reduced the compensation to EUR

25,000.

In particular, the Constitutional Court confirmed the first

‑

instance court’s rejection of non

‑

exhaustion of ordinary remedies, noting that it had not been clear whether the competent forum to determine the matter would have been the civil courts or the RRB. The applicants undertook the remedy before the civil courts and it took the latter twenty

‑

one years to come to the conclusion that they were not the competent forum. The first

‑

instance court had thus been correct in looking into the merits of the case.

As to the merits, the Constitutional Court confirmed that the measure was disproportionate given the striking difference between the rent the applicants perceived, EUR

4,277.80 annually, and its rental value on the market, EUR 159,350 annually. The amendments as a result of Act X of 2009 [which amended the Civil Code and was aimed at ameliorating the position of land owners who were subject to controlled rents] were of little comfort given that the applicants had been suffering a breach for a long time and would continue to do so for another twelve years given that Article

1531I of the Civil Code resulting from the 2009 amendments

‑

which provided for a possibility of owners regaining their property

‑

could only come to play after twenty years from 2008. Furthermore, the fact that the applicants had not lodged proceedings before the RRB could not play in their disfavour given that the RRB was bound by law and therefore it could not award an amount of rent which would have fulfilled the proportionality requirement.

As to the violation of Article 6 the Constitutional Court noted, in brief, that case started in 1989 and the submission of evidence came to an end in 1994. It then took four years for the applicants to file their submissions. At that stage the court accepted the applicants’ request to nominate a court

‑

appointed expert, but it then took six years, until 2006, for a court

‑

appointed expert to submit a technical report, which was confirmed on oath in January 2007, and a first-instance judgment was delivered on 28

March 2008. During that time, in 2003 the court had asked the parties for submissions and the applicants had presented their submissions only a year later in 2004. The proceedings before the appeal court had not been excessively long, while it was true that the appeal was lodged on 16

April 2008 and was appointed for hearing on 12 April 2010, the final judgment had been issued just two months later. It was thus clear that most of the delay was due to the applicants, namely, four years for their submissions, and then six years for the additional technical experts’ report

‑

although the latter’s delay was justified given that two of the experts had to be replaced. However, given that the case was of average complexity the State could not be exonerated from its responsibility of an overall twenty

‑

one year delay. Nevertheless, given the responsibility of the applicants for part of the delay, in the Constitutional Court’s view a finding of a violation was sufficient just satisfaction in the present case.

The Constitutional Court further confirmed that there had been no violation of Article 14, noting that their comparators, namely persons having similar property to that of the applicants had been treated in the same way, and that the applicants had not provided evidence of any ground on which the alleged discrimination was based.

As to redress, the Constitutional Court considered that it was not the adequate forum to decide on the eviction of a tenant, which was the competence of the ordinary courts or the RRB. However, given that the application of Chapter 69 of the Laws of Malta, in combination with Act

XLV of 1973 as amended by Act IX of 1974 had breached the applicants’ human rights, the Constitutional Court ordered that such laws could no longer be relied on as a basis for the occupation of the premises in the present case. As to compensation, having considered that the applicants’ waited twenty

‑

three years to lodge constitutional redress proceedings and the disproportion of the rent received by the applicants in the light of the market value, as well as the order invalidating the effects of the impugned laws between the parties at issue, the Constitutional Court awarded EUR

25,000. Costs were to be paid in the ratio of 3/5 by the applicants and 2/5 by the Government.

B.

Relevant domestic law

The relevant provision of the Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance, Chapter

69 of the Laws of Malta, enacted in June 1931 and subsequently amended, and those of the Civil Code, Chapter 16 of the Laws of Malta, as amended in 2009, are set out in

Zammit and Attard Cassar

v.

Malta

(no. 1046/12, §§ 26

‑

27, 30 July 2015).

Act XLV of 1973 and Act IX of 1974 vested the administration and full control of The National Bank of Malta and Tagliaferro Bank in the Council of Administration, which in turn passed the assets of The National Bank of Malta to the Bank of Valletta.

COMPLAINTS

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that the Constitutional Court judgment in their favour failed to give them appropriate redress for the violation suffered, and of which they therefore remained victims. In particular, as per its usual practice, the Constitutional Court, had i) failed to evict the tenants, ii) awarded a meagre amount of compensation, iii) imposed costs of the proceedings on the successful applicants. Thus, in their view, given the domestic case

‑

law, constitutional redress proceedings could not be considered as an effective remedy.

Similarly the applicants complain under Article 6 § 1 (length of proceedings) alone and in conjunction with Article 13 that the Constitutional Court judgment in their favour failed to give them any redress for the violation suffered, and of which they therefore remained victims. Thus, in their view constitutional redress proceedings could not be considered as an effective remedy.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present case? In particular, did the applicants suffer an individual excessive burden as a result of the impugned interference?

2.

Was the length of the civil proceedings in the present case in breach of the “reasonable time” requirement of Article 6 § 1 of the Convention?

3.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention? In particular, having regard to the awards of compensation and the orders to pay costs, as well as to the absence of an order for the eviction of the tenants, can constitutional redress proceedings be considered effective (see,

mutatis

mutandis

,

Apap

Bologna

v.

Malta

, no.

46931/12, 30

August 2016)? The parties are requested to substantiate their replies by means of examples of recent court decisions in connection with breaches of this kind.

4.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 6 § 1 concerning the length of the proceedings, as required by Article 13 of the Convention? In particular, having regard to the awards of compensation or lack thereof as in the present case, can constitutional redress proceedings be considered effective? The parties are requested to substantiate their replies by means of examples of recent court decisions in connection with breaches of the reasonable time requirement.