Vella împotriva Maltei

Comunicat la 22 ianuarie 2015 CIFTH SECȚIUNE Cerere nr. 73182/12 Josephine Mary VELLA împotriva Maltai depusă la 13 noiembrie 2012 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Josephine Mary Vella, este un național maltez, născut în 1932 și trăiește în Siggiewi. Ea este reprezentată în fața Curții de Dr. I. Refalo și Dr. S. Grech, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamantul este proprietarul numărului 14 din Kirkop Square, Kirkop, un teren de două povești cu o suprafață de aproximativ 175 mp. (denumit în continuare „proprietatea”). La o dată neespecificată, reclamantul și cei trei frați ai ei au moștenit o proprietate care includea proprietatea și, prin urmare, au deținut întreaga proprietate în comun.

Prin o act de partiție din 11 noiembrie 1989, proprietatea a fost atribuită reclamantului și a devenit singurul său proprietar. Proprietatea a fost solicitată în 1955 prin intermediul unui ordin de cerere (n. 14349A). Locațiile au fost apoi alocate clubului de banda San Leonard din Kirkop (denumit în continuare „clubul de banda”). Proprietarul proprietății nu a recunoscut chiriașul și nu a acceptat nicio închiriere de la ei. Potrivit unei hotărâri a Curții Civile (Prima Sală) în jurisdicția sa ordinară, din 1 februarie 1958, proprietarii au avut dreptul să facă acest lucru deoarece închiriatul nu a fost închiriat ca locuință și, prin urmare, au fost în joc riscuri mai mari. Prin urmare, în anii următori, chiria a fost plătită proprietarului de către autoritatea competentă (de atunci, Directorul Locației Sociale, azi Autoritatea de Locație).

Chiria anuală plătibilă a fost de 30 de lira malteză („MTL”) (aproximativ 70 de euro („EUR”), adică mai mică de 6 euro pe lună. Conform estimărilor unui arhitect în 2007, valoarea închirierii a contractului a fost de 750 MTL (aproximativ 1747 EUR). De-a lungul anilor, clubul trupei a efectuat modificări structurale extensive, fără consimțământul proprietarilor sau permisele relevante din partea autorităților competente. Potrivit raportului unui arhitect, s-a înregistrat o schimbare totală și modificarea efectuată a eșuat ceea ce a fost o dată tradițională se afla în clădiri importante din vechile orașe malteze. Potrivit reclamantului, acest lucru a privat-o de calitatea valoroasă și importanța istorică și arhitecturală a proprietății, astfel, devalând-o.

Potrivit reclamantului, clubul de bandă a încălcat, de asemenea, în mod repetat acordul ocupantului pe care l-a semnat, prin fabricarea de focuri de artificii pe sediul, și desfășurarea activităților comerciale (cum ar fi conducerea unui bar și a locurilor de leasing ca sală de nuntă, în ciuda faptului că nu are autorizația necesară). Din 2008, în lumina procedurilor constituționale de mai jos, clubul de trupă a început să depună închiriere anuală în instanță. Procedințe privind proprietățile adiacente Reclamantul și frații ei au deținut, de asemenea, o proprietate (18 Alley St. John, Kirkop), adiacă la inchiriere de mai sus, care a fost solicitat în 1986 și alocat și la Clubul de Bandă San Leonard.

În 1987, proprietarii de intenții au instituit o procedură civilă în fața Curții Civile (Primă Sală) în jurisdicția sa obișnuită împotriva Secretarului Housing și a clubului de formație. Decembrie 1986 este declarat nul și nul ca fiind contrar Legii de locuințe din 1949, și a încercat să recăpătăm posesia intenției. Ei au solicitat, de asemenea, compensații pentru daunele susținute. Într-o hotărâre din 9 octombrie 1991, Curtea Civilă (Prima Sală) în jurisdicția sa obișnuită a respins cererea reclamanților. Într-o hotărâre din 30 decembrie 1993, Curtea de Apel a declarat că ordinul de rechiziție era nul și nul și a ordonat ca recurentele să fie deținute în cel puțin șase luni. Consideră că rechiziția în scopul atribuirii proprietăților clubului de bandă nu ar putea fi considerată în interesul public.

Acesta a trimis cazul înapoi Curții Civile (Prima Sală) în jurisdicția sa ordinară privind compensarea pentru daunele suferite de apelanții. Într-o hotărâre din 31 mai 2005, Curtea de Apel a respins o cerere de un nou proces prezentată de clubul de bandă. Într-o hotărâre din 16 octombrie 2006 Curtea Civilă (Prima Sală) în jurisdicția sa obișnuită a constatat Secretarul Locației și clubul de trupă responsabile pentru daunele suferite de proprietari în legătură cu modificările structurale ale proprietății. Această hotărâre a fost susținută de Curtea de Apel la 27 februarie 2009. Prin hotărârea din 6 mai 2009, Curtea Civilă (Prima Sală) în jurisdicția sa ordinară a acordat proprietarilor 72.000 EUR în daune, acoperind 16.000 EUR pentru obiecte lipsă, 40.000 EUR pentru rectificarea modificărilor structurale efectuate și 16.000 EUR pentru pierderea utilizării proprietăților timp de douăzeci de ani.

Această hotărâre a fost confirmată de Curtea de Apel la 2 octombrie 2012. În 2007 reclamantul a instituit o procedură de redresare constituțională în legătură cu proprietățile solicitate în 1955, cerând instanței să declare că, ca urmare a ordinului de rechiziție și a ocupării continuă a sediilor, ea a suferit o încălcare a drepturilor sale în temeiul art. 14 din Convenția și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ea solicită instanței să își acorde compensația pentru luarea deținerii proprietății și pentru încălcările suferite și să ordone orice altă măsură capabilă să împiedice continuarea încălcării, inclusiv eliberarea proprietății. Acuzații, și anume, Directorul Cazarei Sociale, Procurorul General și Clubul Band din San Leonard au susținut că nu au avut loc astfel de încălcări.

Prin hotărârea din 11 octombrie 2011, Curtea Civilă (Prima Sală) în jurisdicția sa constituțională a susținut afirmațiile reclamantului. Acesta a considerat că ordinul de rechiziție a fost eliberat pentru ca proprietatea să fie beneficiată de o entitate privată și pentru aceasta nu a fost în interesul public. În acest sens, aceasta a făcut referire la o hotărâre din 30 decembrie 1993 de către Curtea de Apel cu privire la ceea ce a considerat aceeași proprietate (a se vedea mai sus). În plus, măsura nu a fost proporțională. Rechiriatul a fost derisoria care a determinat reclamantul să sufere o sarcină disproporționată și excesivă. Prin urmare, reclamantul a suferit o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. Conform instanței, reclamantul a suferit de asemenea o încălcare a articolului 14, a fost doar proprietatea ei care a fost solicitată pentru utilizarea clubului.

Având în vedere valoarea de închiriere stabilită de expert și faptul că valoarea de vânzare a proprietății era de 180.000 MTL (aproximativ 420.000 EUR), precum și durata lungă în care a fost în vigoare cererea și că a rămas în vigoare, instanța a acordat reclamantului 60.000 EUR în compensare (kumppens) ) pentru achiziționarea imobilelor și a încălcărilor constatate, menționând că nu a fost în acest context atribuirea daunelor civile (Danni Ivili ). Sumă a fost plătită la trei sferturi de către Directorul Locației Sociale și un sfert de către clubul de bandă. În plus, a ordonat clubului de bandă să abandoneze imobilul în termen de trei luni de la data hotărârii și să returneze imobilul reclamantului.

San Leonard Band Club a apelat susținând că nu ar putea fi ținut responsabil pentru încălcarea drepturilor omului și că, în orice caz, măsura a fost în interesul public. Procurorul General și directorul Locației Sociale au apelat, de asemenea, în ceea ce privește constatările lipsei de interes public, o încălcare a articolului 14 și a recursului acordat. Cross a apelat susținând că compensația acordată a fost prea scăzută și nu a reflectat pierderile pe care le-a suportat de-a lungul anilor. Prin o hotărâre din 25 mai 2012, Curtea Constituțională a confirmat în parte hotărârea de primă instanță și a reiterat constatarea unei încălcări a drepturilor reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 numai în măsura în care cererea a fost disproporționată.

Cu toate acestea, a constatat că era în interesul public – instanța a considerat că jurisprudența s-a schimbat de la momentul hotărârii din 30 decembrie 1993 a Curții de Apel pe care instanța de primă instanță i-a bazat evaluarea. În acest caz, cererea a servit un scop social și cultural pentru generalitatea cetățenilor și nu s-a putut spune că a servit doar interese private. În plus, a constatat că nu a existat nicio încălcare a art. 14. În ceea ce privește recursul, Curtea Constituțională a revocat ordinul de a concedia clubul. Având în vedere că încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 a fost o consecință a lipsei unui echilibru echitabil între interesele proprietarului și cele ale locatarului, și având în vedere că valabilitatea închirierii nu a fost în cauză în acest caz, nu a parut adecvat pentru Curtea Constituțională să ordone expulziarea locatarului, este suficient ca acest echilibru necorespunzător să fie remediat.

Curtea Constituțională a confirmat suma compensației atribuită de instanța de primă instanță, inclusiv modul în care trebuie împărtășită. Consideră că clubul de trupă a beneficiat de situație și nu a încercat niciodată să-l repare, în ciuda faptului că nu a fost recunoscută ca un chiriaș. În ceea ce privește suma compensației, Comisia a considerat că disproporționalitatea măsurii nu a persistat de la începutul cererii, și anume în 1955, dar a început să fie așa numai după anii opt. În plus, reclamantul a primit chiria plătită de departament și a instituit proceduri constituționale numai în 2007 (deși nu contestase niciodată validitatea cererii), așadar, este legitim și în conformitate cu jurisprudența locală pentru reducerea compensației.

De asemenea, a remarcat că proprietatea a fost luată în interesul public și, prin urmare, compensația necesară nu reflectă valorile pieței. A urmat că compensația trebuie redusă, însă, având în vedere faptul că proprietatea nu trebuie eliminată, este necesar să se mențină suma acordată de instanța de primă instanță. În sfârșit, Curtea a remarcat că reclamația pentru daune pentru amortizarea proprietății ca urmare a lucrărilor structurale nu s-a încadrat într-o plângere constituțională și, prin urmare, nu a fost în favoarea instanței de a acorda astfel de daune. Curtea Constituțională a ordonat reclamantului să plătească costurile apelului încrucișat și jumătate din costurile judiciare ale procedurii în fața celor două jurisdicții.

Legea internă relevantă Ordinele de rechiziție Legea și practicile interne relevante privind ordinele de rechiziție se găsesc în, printre altele, Ghigo v. Malta (nr. 31122/05, §§ 18-24, 26 septembrie 2006). Codul civil Articolele relevante ale Codului Civil se citesc după cum urmează: art. 1523 alin. (3) „"închiriere comercială" înseamnă un închiriat urban care nu este o reședință și care este închiriat pentru a adăposti o activitate destinată în principal a genera profit și include, dar nu este limitat la, un birou, o clinică, un închiriat închiriat pentru vânzarea de mărfuri cu amănuntul sau cu amănuntul, un stal de piață, un depozit, un depozit utilizat pentru scopuri comerciale, precum și orice închiriat autorizat pentru vânzarea de lucruri, vinuri, spirite sau produse alimentare sau băuturi, teatru sau un închiriat utilizat în principal pentru orice artă, comerț sau profesie: Cu condiția ca un contract închiriat unei societăți sau închiriat unei entități muzicale, filantropice, sociale, sportive sau politice, care este utilizat ca club, să nu fie considerat un contract comercial chiar dacă o parte din acestea este folosită în scopul de a genera profit;

"club" înseamnă orice club care este înregistrat ca atare cu comisarul de poliție în conformitate cu dispozițiile legii.” art. 1531J „În cazul unui contract închiriat unei entități și utilizat ca club înainte de 1 iunie 1995, inclusiv, dar nu limitat la o entitate muzicală, filantropă, socială, sportivă sau politică, atunci când închirierea sa este pentru o perioadă specifică și la 1 ianuarie 2010, perioada originală "di fermo" sau "di rispetto" este încă în funcționare și în cazul în care închirierea nu a fost încă prelungită automat prin lege, atunci se aplică în acest caz perioada de închiriere stabilită în contract.

În toate celelalte cazuri în care contractul de închiriere a fost făcut înainte de 1 iunie 1995, legea și toate definițiile în vigoare la 1 iunie 1995 continuă să se aplice: cu condiția ca, în ciuda dispozițiilor legii în vigoare înainte de 1 Iunie, 1995, ministrul responsabil pentru cazare poate de când în când face reglementări pentru a reglementa condițiile de închiriere a cluburilor, astfel încât să se poată ajunge la un echilibru echitabil între drepturile locatorului, ale chiriașului și interesului public.” art. 1531M „În ceea ce privește închirierile făcute înainte de 1 Iunie, 1995 de locuințe care nu sunt reședințe sau reședințe comerciale, sub rezerva dispozițiilor articolului 1531J privind cluburile, și sub rezerva dispozițiilor articolului 1531H privind garajele și reședințele de vară, legea și toate definițiile în vigoare înainte de 1 iunie 1995 continuă să se aplice: Cu condiția ca ministrul responsabil pentru cazare să facă din când în când regulamente pentru a reglementa astfel de închirieri, astfel încât să se poată ajunge la un echilibru echitabil între drepturile locatorului, ale chiriașului și interesului public.” Remediile art. 46 din Constituția Malta, în măsura în care este relevant, citește: „(1) ... Orice persoană care susține că oricare dintre dispozițiile articolelor 33-45 (inclusiv) din prezenta Constituție a fost,

este sau este probabil să fie contravenită în raport cu el, sau o altă persoană ca Curtea Civilă, Prima Sală, din Malta, poate numi în cazul oricărei persoane care afirmă astfel, poate, fără a aduce atingere oricărei alte acțiuni în ceea ce privește aceeași chestiune care este legal disponibilă, să se aplice Curții Civile, Prima Sală, pentru reparare.

(2) Curtea civilă, Prima Sală, are competența inițială de a auzi și de a determina orice cerere făcută de oricare persoană în conformitate cu art. 1 din prezentul articol și poate face astfel de ordine, emite astfel de scrisuri și de a da astfel de indicații care ar putea considera adecvate în scopul aplicării sau asigurarii respectării oricărei dispoziții din articolele 33-45 (inclusiv) la protecția cui persoana în cauză are dreptul: Cu condiția ca Curtea, în cazul în care consideră că este de dorit să facă acest lucru, să refuze să își exercite competențele în temeiul prezentului articol în orice caz în cazul în care este convins că mijloacele adecvate de remediere pentru contravenția presupusă sunt sau au fost disponibile persoanei în cauză în temeiul oricărei alte legi.

(4) Orice parte la procedură introdusă în Curtea Civilă, Primă Sala, în conformitate cu prezentul articol are dreptul de recurs la Curtea Constituțională.” În mod similar, art. 4 din Legea Convenției Europene, capitolul 319 din legile Malta, prevede: „(1) Orice persoană care susține că oricare dintre drepturile omului și libertățile fundamentale, a fost, este sau este probabil să fie contravenită în raport cu el, sau o altă persoană, precum Curtea Civilă, Primă Sală, din Malta, poate numi în cazul oricărei persoane care afirmă astfel, poate, fără a aduce atingere oricărei alte acțiuni în ceea ce privește aceeași chestiune care este legal disponibilă, să se aplice Curții Civile, Primă Sală, pentru remediere.

(2) Curtea Civilă, Prima Sala, are competența inițială de a auzi și de a determina orice cerere făcută de orice persoană în conformitate cu art. 1 alineatul (1) și de a face astfel de ordine, de a emite astfel de scrisuri și de a da indicații care ar putea considera adecvate în scopul aplicării sau asigurarii respectării drepturilor omului și libertăților fundamentale, în vederea bucurii a căror persoane în cauză are dreptul: Cu condiția ca instanța, în cazul în care consideră că este de dorit să facă acest lucru, să refuze să își exercite competențele în temeiul prezentului articol în orice caz în cazul în care este convins că mijloacele adecvate de remediere pentru contravenția presupusă sunt sau au fost disponibile persoanei în cauză în temeiul oricărei alte legislații obișnuite.

(4) Orice parte la procedură introdusă în Curtea Civilă, Primă Sală, în conformitate cu prezentul articol are dreptul de recurs în fața Curții Constituționale.” COMPLAINTS Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 și al articolului 13 din Convenție că rămâne victimă de încălcarea susținută de instanțele interne în absența unui remediu eficace pentru obținerea suficientă satisfacție echitabilă (cu acoperirea închirierii echitabile în toate anile relevante și deprecierea suferită ca urmare a acțiunilor clubului) sau pentru a pune capăt consecințele încălcării.

Întrebarea părților Având în vedere concluziile Curții Constituționale, atribuirea sa de compensare, ordinul costurilor sale și neacțiunea sa de a lua orice acțiune suplimentară pentru a evita persistența consecințelor nefavorabile ale încălcării pentru reclamant în urma hotărârii sale, reclamantul poate încă pretinde că este victimă de o încălcare în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1? A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? A avut reclamantul la dispoziția ei un remediu intern eficace pentru plângerea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție?

În special, în circumstanțe precum cele ale prezentului caz, în cazul în care un solicitant suferă o încălcare ca urmare a aplicării legale și regulate a legislațiilor în vigoare, se poate considera că procedurile de remediere constituțională sunt „eficace” în sensul prevenirii presupusei încălcări sau a continuării acesteia, sau a furnizării unor remedii adecvate pentru orice încălcare care a avut loc deja? Având în vedere legislația și practicile interne relevante, care sunt limitele competențelor instanțelor de competență constituțională în ceea ce privește acordarea de remediere pentru încălcări ale Convenției? Părțile sunt solicitate să susțină răspunsurile lor prin intermediul unor exemple de decizii recente ale instanței în legătură cu încălcările articolului 1 din Protocolul nr. 1.

Communicated on 22 January 2015

FIFTH SECTION

Application no. 73182/12 Josephine Mary VELLA against Malta lodged on 13 November 2012

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Josephine Mary Vella, is a Maltese national, who was born in 1932 and lives in Siggiewi. She is represented before the Court by Dr I. Refalo and Dr S. Grech, lawyers practising in Valletta. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows. 1. Background to the case The applicant is the owner of number 14, in Kirkop Square, Kirkop, a two story tenement having a surface area of around 175 sq.m. (hereinafter referred to as “the property”). On an unspecified date the applicant and her three brothers inherited an estate which included the property, and thus they owned the entire estate in common. By a deed of partition of 11 November 1989 the property was assigned to the applicant and she became its sole owner.

The property had been requisitioned in 1955 by means of a requisition order (no. 14349A). The premises were then allocated to the San Leonard Band Club in Kirkop (hereinafter “the band club”). The owner of the property never recognised the tenant and never accepted any rent from them. According to a judgment of the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction, of 1 February 1958, the owners were entitled to do so because the tenement had not been leased as a dwelling, and thus greater risks were at play. Consequently, in the following years the rent was paid to the owner by the competent authority (then the Director of Social Housing, today the Housing Authority). The payable annual rent amounted to 30 Maltese Liras (“MTL”) (approximately 70 euros (“EUR”)), that is, less than EUR 6 per month.

According to an architect’s estimate of 2007, the rental value of the tenement per month was MTL 750 (approximately EUR 1,747). Over the years the band club effected extensive structural alterations, without the consent of the owners or the relevant permits from the competent authorities. According to an architect’s report there had been a total change and the alteration effected had effaced what was once the traditional lay out of important buildings in old Maltese towns. According to the applicant this deprived her of the valuable quality and historical and architectural importance of the property, thus, devaluing it. According to the applicant the band club also repeatedly breached the occupant’s agreement which it had signed, by manufacturing fireworks on the premises, and conducting commercial activities (such as running a bar and leasing premises as a wedding hall despite not having the requisite authorisation).

As from 2008, in the light of the below constitutional proceedings, the band club started depositing the annual rent in court. 2. Proceedings concerning adjacent property The applicant and her brothers also owned a property (18 St. John’s Alley, Kirkop) adjacent to the tenement above, which was requisitioned in 1986 and also assigned to the San Leonard Band Club. In 1987 the owners of the tenement instituted civil proceedings before the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction against the Housing Secretary and the band club. They requested that the requisition order of 30 December 1986 be declared null and void as being contrary to the 1949 Housing Act, and sought to regain possession of the tenement.

They also requested compensation for the damage allegedly sustained. In a judgment of 9 October 1991, the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction rejected the plaintiffs’ claim. The owners appealed against that decision. In a judgment of 30 December 1993, the Court of Appeal declared that the requisition order was null and void and ordered that the appellants be given possession of the premises within six months. It considered that the requisition for the purposes of assigning the property to the band club could not be considered to be in the public interest. It sent the case back to the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction regarding compensation for the damage allegedly sustained by the appellants.

In a judgment of 31 May 2005, the Court of Appeal rejected a request for a new trial submitted by the band club. In a judgment of 16 October 2006 the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction found the Housing Secretary and the band club responsible for damages suffered by the owners in connection with structural alterations to the property. This judgment was upheld by the Court of Appeal on 27 February 2009. By a judgment of 6 May 2009 the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction awarded the owners EUR 72,000 in damage, covering EUR 16,000 for missing objects, EUR 40,000 to rectify the structural changes made and EUR 16,000 for the loss of use of the property for twenty years.

This judgment was confirmed by the Court of Appeal on 2 October 2012. 3. Constitutional redress proceedings In 2007 the applicant instituted constitutional redress proceedings in relation to the property requisitioned in 1955 asking the court to declare that as a result of the requisition order and the continued occupation of the premises she had suffered a breach of her rights under Article 14 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. She asked the court to award her compensation for the taking of possession of the property and for the violations suffered, and to order any other measure capable of preventing the continuation of the violation including the release of the property.

The defendants, namely, the Director of Social Accommodation, the Attorney General and San Leonard Band Club argued that no such violations had occurred. By a judgment of 11 October 2011, the Civil Court (First Hall) in its constitutional jurisdiction upheld the applicant’s claims. It considered that the requisition order had been issued for the property to be enjoyed by a private entity and therefor the measure had not been in the public interest. In this connection it referred to a judgment of 30 December 1993 by the Court of Appeal concerning what it considered as the same property (see above). Moreover, the measure had not been proportionate. The rent had been derisory causing the applicant to suffer a disproportionate and excessive burden.

The applicant had therefore suffered a violation of Article 1 of Protocol No. 1. According to the court the applicant had also suffered a violation of Article 14, it having been only her property which was requisitioned for the use of the band club. Bearing in mind its rental value as established by the expert and that the sale value of the property was MTL 180,000 (approximately EUR 420,000), as well as the long time during which the requisition was in in place and that it remained in place, the court awarded the applicant EUR 60,000 in compensation ( kumpens ) for the requisition of the premises and the violations found, noting it was not in this context awarding civil damage ( danni ċivili ). The amount had to be paid as to three quarters by the Director of Social Housing and one quarter by the band club.

It further ordered the band club to vacate the premises within three months of the date of judgment and to return the premises to the applicant. San Leonard Band Club appealed arguing that it could not be held responsible for breaches of human rights and that in any event the measure had been in the public interest. It further contested the order to vacate the property. The Attorney General and the Director of Social Accommodation also appealed, in particular in relation to the findings of a lack of a public interest, a violation of Article 14 and the redress awarded. The applicant cross appealed arguing that the compensation awarded was too low and did not reflect the losses she had incurred over the years.

By a judgment of 25 May 2012, the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment in part. It reiterated the finding of a violation of the applicant’s rights under Article 1 of Protocol No.1 only in so far as the requisition had been disproportionate. It, however, found that it had been in the public interest – the court considered that jurisprudence had shifted since the time of the judgment of 30 December 1993 of the Court of Appeal on which the first-instance court had based its assessment. In the present case the requisition had served a social and cultural purpose for the generality of citizens and could not be said to have served solely private interests. It further found that there had been no violation of Article 14. As to the redress, the Constitutional Court revoked the order for the club to vacate the premises.

Having considered that the violation of Article 1 of Protocol No. 1 was a consequence of the lack of a fair balance between the interests of the landlord and those of the tenant, and given that the validity of the lease was not at issue in the present case, it did not appear appropriate for the Constitutional Court to order the eviction of the tenant, it sufficed that that unfair balance be redressed. The Constitutional Court confirmed the amount of compensation as awarded by the first-instance court, including the way in which it had to be shared. It considered that the band club had benefited of the situation and never attempted to fix it despite the fact that it had not been recognised as a tenant.

In relation to the amount of compensation it considered that that the disproportionality of the measure had not persisted since the start of the requisition, namely in 1955, but started to be so only after the eighties. Furthermore, the applicant had received the rent paid by the department and had instituted constitutional proceedings only in 2007 (while not ever contesting the validity of the requisition) thus, it was legitimate and in line with local case-law to reduce her compensation. It also noted that the property had been taken in the public interest and therefore compensation needed not reflect market values. It followed that compensation had to be reduced, however, given that the property was not to be vacated, it was appropriate to retain the amount awarded by the first-instance court.

Lastly, the court noted that the claim for damages for the depreciation of the property as a result of structural works did not fall within the ambit of a constitutional complaint, and it was, thus, not for the court to award such damage. The Constitutional Court ordered the applicant to pay the costs of the cross-appeal and half the judicial costs of the proceedings before the two jurisdictions.

B. Relevant domestic law 1. Requisition orders The relevant domestic law and practice concerning requisition orders is to be found in, inter alia , Ghigo v. Malta (no. 31122/05, §§ 18-24, 26 September 2006). 2. The Civil Code The relevant Articles of the Civil Code read as follows: Article 1523(3) “"commercial tenement" means an urban tenement which is not a residence and which is leased to house an activity primarily intended to generate profit and includes, but is not limited to, an office, a clinic, a tenement leased out for the sale of merchandise by wholesale or retail, a market stall, a warehouse, a storage used for commercial purposes as well as any tenement licensed to sell things, wines, spirits or foodstuff or drinks, theatre, or tenement mainly used for any art, trade or profession: Provided that a tenement leased to a society or leased to a musical, philanthropic, social, sporting or political entity, that is used as a club, shall not be considered as a commercial tenement even if part of it is used for the purpose of generating profit; "club" means any club which is registered as such with the Commissioner of Police in accordance with the provisions of the law.” Article 1531J “In the case of a tenement leased to an entity and used as a club before the 1st June, 1995 including but not limited to a musical, philanthropic, social, sport or political entity,

when its lease is for a specific period and on the 1st January, 2010 the original period "di fermo" or "di rispetto" is still running and the lease has not yet been automatically extended by law, then in that case the period of lease established in the contract shall apply.

In all other instances where the contract of lease was made prior to the 1 st June, 1995 the law and all definitions as in force on the 1 st June, 1995 shall continue to apply: Provided that notwithstanding the provisions of the law as in force before the 1 st June, 1995, the Minister responsible for accommodation may from time to time make regulations to regulate the conditions of lease of clubs so that a fair balance may be reached between the rights of the lessor, of the tenant and the public interest.” Article 1531M “With regard to leases made before the 1 st June, 1995 of tenements which are not residences or commercial tenements, subject to the provisions of article 1531J relating to clubs, and subject to the provisions of article 1531H with regard to garages and summer residences, the law and all definitions as were in force before the 1 st June, 1995 shall continue to apply: Provided that the Minister responsible for accommodation may from time to time make regulations to regulate such leases so that a fair balance may be reached between the rights of the lessor, of the tenant and the public interest.” 3. Remedies Article 46 of the Constitution of Malta, in so far as relevant, reads: “(1) ... any person who alleges that any of the provisions of articles 33 to 45 (inclusive) of this Constitution has been, is being or is likely to be contravened in relation to him,

or such other person as the Civil Court, First Hall, in Malta may appoint at the instance of any person who so alleges, may, without prejudice to any other action with respect to the same matter that is lawfully available, apply to the Civil Court, First Hall, for redress.

(2) The Civil Court, First Hall, shall have original jurisdiction to hear and determine any application made by any person in pursuance of sub-article (1) of this article, and may make such orders, issue such writs and give such directions as it may consider appropriate for the purpose of enforcing, or securing the enforcement of, any of the provisions of the said articles 33 to 45 (inclusive) to the protection of which the person concerned is entitled: Provided that the Court may, if it considers it desirable so to do, decline to exercise its powers under this sub-article in any case where it is satisfied that adequate means of redress for the contravention alleged are or have been available to the person concerned under any other law.

(4) Any party to proceedings brought in the Civil Court, First Hall, in pursuance of this article shall have a right of appeal to the Constitutional Court.” Similarly, Article 4 of the European Convention Act, Chapter 319 of the laws of Malta, provides: “(1) Any person who alleges that any of the Human Rights and Fundamental Freedoms, has been, is being or is likely to be contravened in relation to him, or such other person as the Civil Court, First Hall, in Malta may appoint at the instance of any person who so alleges, may, without prejudice to any other action with respect to the same matter that is lawfully available, apply to the Civil Court, First Hall, for redress.

(2) The Civil Court, First Hall, shall have original jurisdiction to hear and determine any application made by any person in pursuance of subarticle (1), and may make such orders, issue such writs and give such directions as it may consider appropriate for the purpose of enforcing, or securing the enforcement, of the Human Rights and Fundamental Freedoms to the enjoyment of which the person concerned is entitled: Provided that the court may, if it considers it desirable so to do, decline to exercise its powers under this subarticle in any case where it is satisfied that adequate means of redress for the contravention alleged are or have been available to the person concerned under any other ordinary law.

(4) Any party to proceedings brought in the Civil Court, First Hall, in pursuance of this article shall have a right of appeal to the Constitutional Court.” COMPLAINTS The applicant complains under Article 1 of Protocol No.1 and Article 13 of the Convention that she remains a victim of the violation upheld by the domestic courts in the absence of an effective remedy to obtain sufficient just satisfaction (covering fair rent over all the relevant years and the depreciation suffered as a result of the actions of the club) or to bring the consequences of the violation to an end.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Bearing in mind the findings of the Constitutional Court, its award of compensation, its order of costs, and its failure to take any further action to avoid the persistence of the unfavourable consequences of the violation for the applicant following its judgment, can the applicant still claim to be a victim of a violation under Article 1 of Protocol No. 1? 2. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention? 3. Did the applicant have at her disposal an effective domestic remedy for her complaint under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention?

In particular, in circumstances such as those of the present case, where an applicant suffers a violation as a result of the lawful and regular application of the laws in force, can constitutional redress proceedings be considered “effective” in the sense either of preventing the alleged violation or its continuation, or of providing adequate redress for any violation that has already occurred? In view of the relevant domestic law and practice, what are the limits to the powers of the courts of constitutional jurisdiction in granting redress for Convention violations? The parties are requested to substantiate their replies by means of examples of recent court decisions in connection with breaches of Article 1 of Protocol No. 1.