Vella împotriva Maltei

Reclamantul s-a născut în 1932 și trăiește în Si Reclamantul este proprietarul 14 Kirkop Square, Kirkop, un teren de două etaje cu o suprafață de aproximativ 175 mp.. (denumit în continuare „proprietatea”). În 1975, 1979 și 1987, după moartea tatălui lor, a mamei și, respectiv, a unchiului, reclamantul și cei trei frați ai ei au moștenit o proprietate care includea proprietatea. Prin o act de partiție din 11 noiembrie 1998 proprietatea a fost atribuită reclamantului și a devenit singurul său proprietar. Proprietatea a fost solicitată în 1955 prin intermediul unui ordin de rechiziție. Instanțele au fost apoi alocate clubului de banda San Leonard din Kirkop (denumit în continuare „clubul de banda”).

Proprietarii proprietăţii nu au recunoscut chiriaşul sau nu au acceptat chirie de la club. Potrivit unei hotărâri din 1 februarie 1958 ale Curții Civile (Primă Sală) în jurisdicția sa obișnuită, proprietarii au avut dreptul de a face acest lucru deoarece inchiriatul nu a fost închiriat ca locuință și, prin urmare, au fost implicate riscuri mai mari. În anii care au urmat chiria au fost plătite proprietarilor de către autoritatea competentă (de atunci Directorul Locației Sociale, azi Autoritatea de Locație). Chiria anuală plătită a fost de 30 de lire malteze (MTL – aproximativ 70 de euro (EUR)), mai mică de 6 EUR pe lună. Potrivit evaluării unui arhitect din 2007 prezentate de solicitant, valoarea de închiriere a închirierii în acel moment era de MTL 750 (aproximativ 1,747) pe lună.

Guvernul a contestat această estimare, deoarece evaluarea nu a conținut nicio explicație cu privire la baza calculelor, sau dacă proprietatea a fost considerată rezidențială sau comercială, sau vacantă sau ocupată. Acestea se bazau pe o evaluare în raportul arhitectului privind o proprietate (3 Kirkop Square) solicitată în 1955 în scopul clubului de bandă – care a declarat că valoarea de închiriere în 2015 este de 12,250 EUR pe an, ceea ce înseamnă 1.021 EUR pe lună. Guvernul nu se referă la diferitele adrese, argumentând ca și cum evaluarea se referă la proprietatea în cauză în cazul în cauză. De-a lungul anilor, clubul de bandă a efectuat modificări structurale extensive, fără a obține consimțământul proprietarilor sau permisele relevante de la autoritățile competente.

Potrivit raportului unui arhitecte, s-a produs o schimbare totală, iar modificarea efectuată a fost efacără ceea ce odată a fost planul tradițional al clădirilor importante din vechile orașe malteze. Potrivit reclamantului, acest lucru a privat-o de calitatea valoroasă și importanța istorică și arhitecturală a proprietății, devaluand-o astfel. Guvernul a susținut că reclamantul nu s-a folosit de niciun remediu obișnuit în acest sens și nu a justificat astfel pierderea în valoare. În plus, în opinia lor, proprietatea se afla într-o stare bună de reparare și modificările și-au crescut valoarea. 10. Potrivit reclamantului, clubul de bandă a încălcat, de asemenea, în mod repetat acordul de locație pe care l-a semnat, prin fabricarea de focuri de artificii în locație și desfășurarea activităților comerciale (cum ar fi conducerea unui bar și lăsarea locului ca locație de nuntă, în ciuda faptului că nu are autorizația necesară).

Guvernul a susținut că acestea sunt acuzații nefondate, care nu au fost dovedit în fața instanțelor interne. 11. Din 2008, având în vedere procedurile constituționale (a se vedea mai jos), clubul de banda a început să depună chiria anuală în instanță. 12. Reclamantul și frații ei au deținut, de asemenea, o proprietate (18 St. John’s Alley, Kirkop) adjacent la apartamentul de mai sus, care a fost solicitat în 1986 și, de asemenea, atribuit clubului de formație. 13. În 1987, proprietarii contractului au inițiat proceduri civile în fața Curții Civile (Primă Sală) în jurisdicția sa obișnuită împotriva Secretarului Locației și a clubului de formație. Ei au solicitat ca ordinul de rechiziție din 30 decembrie 1986 să fie declarat nul și nul, ca fiind contrar Legii de locuințe din 1949, și au căutat să recăpăteze posesia intenției.

De asemenea, au solicitat compensații pentru daunele susținute. 14. Într-o hotărâre din 9 octombrie 1991, Curtea Civilă (Primă Sală) din jurisdicția sa obișnuită a respins cererea reclamanților. Proprietarii au apelat împotriva acestei decizii. 15. Într-o hotărâre din 30 decembrie 1993, Curtea de Apel a declarat ordinul de cerere nul și nul și a ordonat ca recurentele să fie deținute de sediul în termen de șase luni. Acesta a susținut că cererea în scopul atribuirii proprietăților clubului de formație nu a putut fi considerată în interesul public. Acesta a trimis cazul înapoi Curții Civile (Prima Sală) în jurisdicția sa obișnuită pentru a acorda compensații apelanților. 16. Într-o hotărâre din 31 mai 2005, Curtea de Apel a respins o cerere de un nou proces prezentată de clubul de bandă.

17. Într-o hotărâre din 16 octombrie 2006, Curtea Civilă (Prima Sală) în jurisdicția sa obișnuită a considerat secretarul Locație și clubul de trupă răspunde pentru daunele suferite de proprietari în legătură cu modificările structurale ale proprietății. Prezenta hotărâre a fost susținută de Curtea de Apel la 27 februarie 2009. 18. Prin hotărârea din 6 mai 2009, Curtea Civilă (Prima Sală) în jurisdicția sa obișnuită a acordat proprietarilor 72.000 EUR daune, acoperind 16.000 EUR pentru obiecte lipsă, 40.000 EUR pentru rectificarea modificărilor structurale efectuate și 16.000 EUR pentru pierderea utilizării proprietăților timp de douăzeci de ani.

Prezenta hotărâre a fost susținută de Curtea de Apel la 2 octombrie 2012. 19. În 2007 reclamantul a instituit o procedură de redresare constituțională în legătură cu proprietatea solicitată în 1955, cerând instanței să declare că, ca urmare a ordinului de cerere și a ocupării continue a sediilor, ea a suferit o încălcare a drepturilor sale în temeiul articolului 14 din Convenția și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ea solicită instanței să își acorde compensația pentru luarea deținerii proprietății și pentru încălcările suferite și să ordone orice altă măsură capabilă să împiedice continuarea încălcării, inclusiv eliberarea proprietății. 20. Acuzaţii, directorul Cazare Socială, Procurorul General şi clubul trupei au susţinut că nu s-au întâmplat astfel de încălcări.

21. Prin hotărârea din 11 octombrie 2011, Curtea Civilă (Primă Sală) în jurisdicția sa constituțională a susținut afirmațiile reclamantului. Acesta a considerat că ordinul de rechiziție a fost eliberat pentru ca proprietatea să fie beneficiată de o entitate privată și, prin urmare, măsura nu a fost în interesul public. În acest sens, aceasta a făcut referire la o hotărâre a Curții de Apel din 30 decembrie 1993 privind ceea ce consideră că este aceeași proprietate (a se vedea mai sus). În plus, măsura nu era proporțională. Chiria a fost derisorie, ceea ce a determinat reclamantul să sufere o sarcină disproporționată și excesivă. Prin urmare, ea a suferit o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. Potrivit instanței, reclamantul a suferit, de asemenea, o încălcare a articolului 14, deoarece numai proprietatea ei a fost solicitată pentru utilizarea clubului de banda.

În determinarea cuantumului compensației, instanța nu a luat în considerare faptul că reclamantul sau strămoșii ei au primit chirie, având în vedere că suma era derisoria. Având în vedere valorile stabilite de către expertul reclamant în ceea ce privește valoarea de închiriere și valoarea de vânzare a proprietății, care era MTL 180.000 (aproximativ 420.000 EUR) (pg.12 din hotărâre), precum și durata de închiriere a achiziției a fost și a rămas în vigoare, instanța a atribuit reclamantului 60.000 EUR în compensație (kumpens) pentru achiziționarea locurilor și a încălcărilor constatate, menționând că nu a atribuit daune civile (dannivili) în acest context. Trei sferturi din sumă trebuiau plătite de către directorul Locației Sociale și un sfert de către clubul de formație.

Acesta a ordonat în continuare clubului de trupă să abandoneze sediul în termen de trei luni de la data hotărârii și să returneze sediul reclamantului. 22. Clubul de trupă a apelat, susținând că nu ar putea fi responsabil pentru încălcarea drepturilor omului și că, în orice caz, măsura a fost în interesul public. Acesta a contestat în continuare ordinul de a elimina proprietatea. Procurorul General și directorul Cazarei Sociale au apelat, de asemenea, în special în ceea ce privește constatările lipsei de interes public, o încălcare a articolului 14 și a recursului acordat. Reclamantul a interzis, argumentând că compensația acordată a fost prea scăzută și nu a reflectat pierderile pe care le-a suportat în cursul anilor.

23. Prin hotărârea din 25 mai 2012, Curtea Constituțională a susținut în parte hotărârea de primă instanță. Acesta a reiterat constatarea unei încălcări a drepturilor reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 numai în măsura în care cererea a fost disproporționată. Cu toate acestea, a constatat că era în interesul public – instanța a considerat că jurisprudența s-a schimbat de la momentul hotărârii din 30 decembrie 1993 a Curții de Apel pe care instanța de primă instanță i-a bazat evaluarea. În acest caz, cererea a servit un scop social şi cultural pentru generalitatea cetăţenilor şi nu se poate spune că a servit doar interese private. 24. În plus, a constatat că nu s-a încălcat art. 14. 25. În ceea ce privește recursul, Curtea Constituțională a revocat ordinul ca clubul să abandoneze sediul.

Având în vedere că încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 a fost o consecință a lipsei unui echilibru echitabil între interesele proprietarului și cele ale locatarului, și având în vedere că valabilitatea închirierii nu a fost în cauză în acest caz, nu părea potrivit să-i expulzeze locatarului; este suficient ca acest echilibru necorespunzător să fie remediat. 26. Curtea Constituțională a confirmat suma compensației acordată de instanța de primă instanță, inclusiv modul în care trebuie împărtășită. Acesta a considerat că clubul de trupă a beneficiat de situație și nu a încercat niciodată să-l repare, în ciuda faptului că nu a fost recunoscută ca un chiriaș.

În ceea ce privește suma compensației, Comisia a considerat că disproporționalitatea măsurii nu a persistat de la începutul cererii în 1955, dar a început să fie așa numai după anii 1980. În plus, reclamantul a primit chiria plătită de departament și a instituit doar în 2007 proceduri constituționale (deși nu contestase niciodată validitatea cererii), astfel este legitim și în conformitate cu jurisprudența locală pentru a reduce compensația. De asemenea, a susținut că proprietatea a fost luată în interesul public și, prin urmare, compensația necesară nu reflectă valorile pieței. Acesta a urmat faptul că compensația trebuie redusă, însă, având în vedere că proprietatea nu trebuie să fie evacuată, este oportun să se mențină suma acordată de instanța de primă instanță.

În sfârșit, instanța a susținut că reclamația pentru daune pentru amortizarea proprietății ca urmare a lucrărilor structurale nu a intrat în cadrul unei plângeri constituționale și, prin urmare, nu a fost locul său de a acorda astfel de daune. 27. Curtea Constituțională a ordonat reclamantului să plătească costurile apelului încrucișat și jumătate din costurile judiciare ale procedurii înainte de cele două nivele de competență.

5. The applicant was born in 1932 and lives in Siġġiewi. 6. The applicant is the owner of 14 Kirkop Square, Kirkop, a twostorey tenement with a surface area of around 175 sq.m. (hereinafter “the property”). In 1975, 1979, and 1987, following the death of their father, mother and uncle respectively, the applicant and her three brothers inherited an estate which included the property. By a deed of partition of 11 November 1998 the property was assigned to the applicant and she became its sole owner. 7. The property was requisitioned in 1955 by means of a requisition order. The premises were then allocated to the San Leonard Band Club in Kirkop (hereinafter “the band club”). The owners of the property never recognised the tenant or accepted any rent from the club.

According to a judgment of 1 February 1958 of the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction, the owners were entitled to do so because the tenement had not been leased as a dwelling, and thus greater risks were involved. 8. In the years that followed rent was paid to the owners by the competent authority (then the Director of Social Housing, today the Housing Authority). The annual rent payable amounted to 30 Maltese Lira (MTL – approximately 70 euros (EUR)), less than EUR 6 per month. According to an architect’s valuation from 2007 submitted by the applicant, the rental value of the tenement at the time was MTL 750 (approximately EUR 1,747) per month. The Government challenged this estimate, as the valuation had contained no explanation as to the basis for the calculations, or whether the property was considered residential or commercial, or vacant or occupied.

They relied on a valuation in an architect’s report concerning a property (3 Kirkop Square) requisitioned in 1955 for the purposes of the band club – which stated that the rental value in 2015 was EUR 12,250 per year, which meant EUR 1,021 per month. The Government did not refer to the different address, arguing as though the valuation referred to the property at issue in the present case. 9. Over the years the band club carried out extensive structural alterations, without obtaining the consent of the owners or the relevant permits from the competent authorities. According to an architect’s report, there had been a total change and the alteration effected had effaced what had once been the traditional layout of important buildings in old Maltese towns.

According to the applicant, this deprived her of the valuable quality and historical and architectural importance of the property, thus devaluing it. The Government argued that the applicant had not availed herself of any ordinary remedy in this regard and had thus failed to substantiate the loss in value. Moreover, in their view the property was in a good state of repair and the alterations had increased its value. 10. According to the applicant, the band club also repeatedly breached the tenancy agreement which it had signed, by manufacturing fireworks on the premises and conducting commercial activities (such as running a bar and letting the premises out as a wedding venue despite not having the requisite authorisation).

The Government submitted that these were unsubstantiated allegations, which had not been proved before the domestic courts. 11. As from 2008, in the light of constitutional proceedings (see below), the band club started depositing the annual rent in court. 12. The applicant and her brothers also owned a property (18 St. John’s Alley, Kirkop) adjacent to the tenement above, which was requisitioned in 1986 and also assigned to the band club. 13. In 1987 the owners of the tenement instituted civil proceedings before the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction against the Housing Secretary and the band club. They requested that the requisition order of 30 December 1986 be declared null and void as being contrary to the 1949 Housing Act, and sought to regain possession of the tenement.

They also requested compensation for the damage allegedly sustained. 14. In a judgment of 9 October 1991 the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction rejected the plaintiffs’ claim. The owners appealed against that decision. 15. In a judgment of 30 December 1993 the Court of Appeal declared the requisition order null and void and ordered that the appellants be given possession of the premises within six months. It held that the requisition for the purposes of assigning the property to the band club could not be considered to be in the public interest. It sent the case back to the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction for it to award the appellants compensation. 16. In a judgment of 31 May 2005 the Court of Appeal rejected a request for a new trial submitted by the band club.

17. In a judgment of 16 October 2006 the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction found the Housing Secretary and the band club liable for the damage suffered by the owners in connection with the structural alterations to the property. This judgment was upheld by the Court of Appeal on 27 February 2009. 18. By a judgment of 6 May 2009 the Civil Court (First Hall) in its ordinary jurisdiction awarded the owners EUR 72,000 in damages, covering EUR 16,000 for missing objects, EUR 40,000 to rectify the structural changes made and EUR 16,000 for the loss of use of the property for twenty years.

This judgment was upheld by the Court of Appeal on 2 October 2012. 19. In 2007 the applicant instituted constitutional redress proceedings in relation to the property requisitioned in 1955, asking the court to declare that, as a result of the requisition order and the continued occupation of the premises, she had suffered a breach of her rights under Article 14 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. She asked the court to award her compensation for the taking of possession of the property and for the violations suffered, and to order any other measure capable of preventing the continuation of the violation, including the release of the property. 20. The defendants, the Director of Social Accommodation, the Attorney General and the band club, argued that no such violations had occurred.

21. By a judgment of 11 October 2011 the Civil Court (First Hall) in its constitutional jurisdiction upheld the applicant’s claims. It considered that the requisition order had been issued for the property to be enjoyed by a private entity and therefore the measure had not been in the public interest. In this connection, it referred to a judgment of 30 December 1993 by the Court of Appeal concerning what it considered to be the same property (see above). Moreover, the measure had not been proportionate. The rent had been derisory, causing the applicant to suffer a disproportionate and excessive burden. She had therefore suffered a violation of Article 1 of Protocol No. 1. According to the court, the applicant had also suffered a violation of Article 14, as only her property had been requisitioned for the use of the band club.

In determining the amount of compensation, the court did not take into account the fact that the applicant or her ancestors had received rent, given that the amount was derisory. Bearing in mind the values established by the applicant’s expert as to the rental value and sale value of the property, which was MTL 180,000 (approximately EUR 420,000) (pg.12 of the judgment), as well as the length of time the requisition was and remained in place, the court awarded the applicant EUR 60,000 in compensation (kumpens) for the requisition of the premises and the violations found, noting it was not awarding civil damages (danni ċivili) in this context. Three quarters of the amount was to be paid by the Director of Social Housing and one quarter by the band club.

It further ordered the band club to vacate the premises within three months of the date of judgment and to return the premises to the applicant. 22. The band club appealed, arguing that it could not be held responsible for breaches of human rights and that, in any event, the measure had been in the public interest. It further contested the order to vacate the property. The Attorney General and the Director of Social Accommodation also appealed, in particular in relation to the findings of a lack of public interest, a violation of Article 14 and the redress awarded. The applicant crossappealed, arguing that the compensation awarded was too low and did not reflect the losses she had incurred over the years.

23. By a judgment of 25 May 2012 the Constitutional Court upheld the first-instance judgment in part. It reiterated the finding of a violation of the applicant’s rights under Article 1 of Protocol No. 1 only in so far as the requisition had been disproportionate. It found, however, that it had been in the public interest – the court considered that jurisprudence had shifted since the time of the judgment of 30 December 1993 of the Court of Appeal on which the first-instance court had based its assessment. In the present case the requisition had served a social and cultural purpose for the generality of citizens and could not be said to have served solely private interests. 24. It further found that there had been no violation of Article 14. 25. As to the redress, the Constitutional Court revoked the order for the club to vacate the premises.

Considering that the violation of Article 1 of Protocol No. 1 was a consequence of the lack of a fair balance between the interests of the landlord and those of the tenant, and given that the validity of the lease was not at issue in the present case, it did not seem appropriate for it to evict the tenant; it sufficed that that unfair balance be redressed. 26. The Constitutional Court confirmed the amount of compensation awarded by the first-instance court, including the way in which it had to be shared. It considered that the band club had benefited from the situation and had never attempted to fix it, despite the fact that it had not been recognised as a tenant. In relation to the amount of compensation, it considered that the disproportionality of the measure had not persisted since the start of the requisition in 1955, but had started to be so only after the 1980s.

Furthermore, the applicant had received the rent paid by the department and had only instituted constitutional proceedings in 2007 (while never contesting the validity of the requisition), thus it was legitimate and in line with local case-law to reduce her compensation. It also held that the property had been taken in the public interest and therefore the compensation needed not reflect market values. It followed that the compensation had to be reduced, however, given that the property was not to be vacated, it was appropriate to retain the amount awarded by the firstinstance court. Lastly, the court held that the claim for damages for the depreciation of the property as a result of structural works did not fall within the ambit of a constitutional complaint, and it was thus not its place to award such damages.

27. The Constitutional Court ordered the applicant to pay the costs of the cross-appeal and half the judicial costs of the proceedings before the two levels of jurisdiction.