CERMENATI AND OTHERS v. ITALY

CERMENATI AND OTHERS v. ITALY (CtEDO, 2025)

PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE Nr. 54900/21 Adelaide CERMENATI și alții împotriva Italiei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 30 aprilie 2025 în calitate de comitet compus din: Erik Wennerström , Președintele Raffaele Sabato , Artūrs Kučs , judecători și Liv Tigerstedt, secretar adjunct al secțiunii, având în vedere cererea (nr. 54900/21) împotriva Republicii Italiene depusă în fața Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 22 octombrie 2021 de către reclamanții enumerați în tabelul adăugat („reclamanții”) și reprezentat de dl M. Collevecchio, un avocat care practică la Roma; după ce a deliberat, decide după cum urmează: Cazul se referă la eliberarea de către autoritățile a unui ordin de demolare în ceea ce privește casele reclamanților. Reclamanții sunt membri ai celor trei familii care trăiesc din 2011 în trei vile din La Thuile (Valle D’Aosta). Vilelele sunt deținute oficial de dl Alessandro Bandito (al doilea reclamant), dl Carlo Augusto Francesco Ceffa (al treilea reclamant) și dl Stefano Raffaelli (al opt solicitant). Vilele au fost construite pe o plăți de teren achiziționate de solicitanți în 2009, după eliberarea unui permis de clădire de către municipalitatea La Thuile la 20 iulie 2010. Procedințe în fața instanțelor administrative și a ordinului de demolare În 2011 coproprietenții unei clădiri de condominiu (prezervativinio ; denumit în continuare „condominiu” adiacent vilelor a contestat permisul de construcție înainte de Curtea Administrativă Regională a Valled’Aosta din motive multiple. Printre altele, condominiul susține că vilele nu au avut infrastructuri primare (opere di urbanizzazione primaria ) și, în special, că nu aveau acces imediat la drumul public, după cum prevede legea. Acesta a adăugat că singura cale de plecare de la vile a condus la proprietatea condominiului, că reclamanții nu avea dreptul de a trece peste ea ( servitù di passoggio ) și că, în orice caz, vilele nu au respectat reglementările care necesită o distanță minimă de clădiri de linie limită și de clădirea condominiului. În cele din urmă, a susținut că municipalitatea nu a adoptat planul detaliat de utilizare a terenului ( piano di lottizzazione ) bazat pe legea urbanismului, astfel încât nici o activitate de construcție nu ar fi fost permisă. La 16 martie 2011, Curtea Administrativă Regională a respins acțiunea, cu excepția motivelor privind conformitatea cu reglementările privind distanța, în ceea ce privește care a ordonat o verificare a expertului. Prin hotărârea nr. 61 din 21 iunie 2012, Curtea Administrativă Regională a constatat că vilele nu au luat în considerare distanța obligatorie minimă de clădirea condominială și, în consecință, a declarat permisul de clădire parțial invalid. Condominiul a apelat la Consiglio di Stato . Reclamanții nu au prezentat nicio prezentare. Prin hotărâre nr. 2397 din 20 aprilie 2018, Consiglio di Stato Comisia a observat că municipalitatea nu a verificat dacă vilele erau legate de drumul public și că a fost constatat de către instanțe civile că reclamanții nu aveau dreptul de a trece peste calea care duce la proprietatea condominiului (a se vedea punctul 17 de mai jos). În plus, a fost constatat, de asemenea, de către instanțele administrative și civile (a se vedea punctul 19 de mai jos) că vilele nu respectă cerințele de distanță minimă. În cele din urmă, nu a fost adoptat niciun plan de utilizare a terenului detaliat. Consiglio di Stato a anulat astfel în întregime decizia municipală de acordare a permisului de construcție. 10. Prin hotărârea din 21 iunie 2019, Consiglio di Stato respins drept inadmisibil recursul extraordinar pentru revocarea hotărârii nr. 2397 din 2018 depus de reclamanții. 11. Condominiul a introdus un nou set de proceduri pentru a obține executarea hotărârii finale, în special solicitarea demolării vilelor reclamanților. 12. În observațiile scrise ale acestora, reclamanții au susținut, printre altele, că vilele erau singura lor casă, și că, mai degrabă decât demolarea, se putea impune o amendă. Prin hotărârea nr. 3270 din 22 aprilie 2021, Consiglio di Stato a susținut că permisul de construcție obținut de solicitanți a fost declarat nul și nul prin o hotărâre finală. Prin urmare, municipalitatea a fost obligată să ordone demolarea vilelor. Nu s-a putut impune măsuri mai puțin severe, deoarece permisul a fost constatat că este în contravenție cu reglementările de utilizare a terenurilor. Astfel, defectele sale nu au putut fi reglementate (a se vedea punctul 21 de mai jos). Consiglio di Stato În plus, a considerat că interesul reclamanților în păstrarea caselor lor ar trebui să fie evaluat împotriva intereselor condominiului, ale căror inițiative judiciare ar fi private de orice efect dacă reclamanții ar putea evita demolarea prin plata unei amenzi municipale. În orice caz, s-a atins un echilibru echitabil, având în vedere că reclamanții ar putea depune în judecată municipalității cererii de compensare pentru eliberarea unui permis de construcție ilegal (risarcibilità degli interessi legittimi 14. La 11 iunie 2021 municipiul La Thuile a servit reclamanților cu un ordin de demolare a vilelor lor. Au contestat în fața Curții Administrative Regionale. Procedurile sunt încă în așteptare. Procedințe în fața instanțelor civile 15. În 2010, reclamanții au introdus o acțiune în fața Curții de District Aosta, cerând, printre altele, că dreptul lor de a trece peste calea de legătură a vilelor cu proprietatea condominiului să fie constatat sau înființat. 16. Prin hotărârea din 27 aprilie 2013, Curtea de District a stabilit un astfel de drept de drum. La 4 martie 2016 Curtea de Apel din Turin, acordând recursul depus de unii co-proprietenți ai clădirii de condominiu, a anulat hotărârea instanței de judecată inferioară, constatând că nu ar putea fi stabilit niciun drept în favoarea reclamanților. 18. Reclamanții au apelat la punctele de drept. Prin hotărârea din 6 februarie 2017, în cadrul unei proceduri separate, Curtea de Apel a constatat că vilele nu au respectat reglementările de distanță. Cadrul intern relevant 20. O descriere generală a cadrului juridic relevant privind ordinele de demolare ale construcțiilor neautorizate este găsită în Longo v. Italia (dec.), nr. 35780/18, §§ 20-22, 27 august 2024). Potrivit practicii interne relevante (în special hotărârea plenară nr. 17 a Consiliului di Stato din 7 septembrie 2020), un ordin de demolare este răspunsul obligatoriu atunci când un permis de clădire, emis inițial de municipiu, este anulat de instanțele administrative pentru nerespectarea reglementărilor de utilizare a terenurilor. Reclamanții s-au plâns în temeiul articolului 8 din Convenție că demolarea vilelor ar constitui o ingerință disproporționată cu dreptul lor la o locuință, deoarece vilele au fost construite pe o zonă constructibilă, permisul de clădire a fost anulat pentru doar motive formale și municipiul nu a reușit să le ofere o cazare alternativă. 23. Al doilea, al treilea și al opt solicitanți (a se vedea alineatul (2) de mai sus) se bazează în continuare pe art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, susținând că se bazase pe validitatea permisului de construcție. Cu toate acestea, dacă nu respectă ordinul de demolare, vilele vor fi achiziționate fără compensare de către municipiu, care le-ar priva, de asemenea, de terenul pe care vilele au fost construite, îndeajuns de îmbogățire a municipiului. EVALUAREA TRIBUNALULUI Se presupune încălcarea articolului 8 din Convenția 24. Curtea observă, la început, că în fața instanțelor interne, faptul că reclamanții locuiesc în vile de când construcția lor nu a fost contestată. Prin urmare, vilele trebuie considerate „casa” lor și ordinul de demolare constituie o ingerință în dreptul lor la respectarea acestei locuințe (a se vedea Kaminskas c. Lituania, nr. 44817/18, § 44, 4 august 2020). 25. În cazul instantaneu, demolarea a fost ordonată în temeiul articolului 7 alineatul (3) din Legea nr. 47 din 28 februarie 1985. Curtea remarcă astfel că interferența se plângea a fost în conformitate cu legea și a urmărit obiectivul legitim de a asigura utilizarea ordonată și sigură a terenurilor în conformitate cu reglementările privind construcțiile (a se vedea Longo , citat mai sus § 81 și referințele din aceasta). 26. În ceea ce privește proporționalitatea sa, criteriile relevante pentru evaluarea necesității interferențelor care rezultă în pierderea casei unei persoane pot fi găsite, printre altele , în Ivanova și Cherkezov c. Bulgaria (n. 46577/15, §§ 53 și suiv., 21 aprilie 2016). 27. Curtea constată că în hotărârea sa nr. 3270 din 22 aprilie 2021 (a se vedea punctul 13 mai sus) Consiglio di Stato în cadrul exercițiului de echilibrare necesar în temeiul articolului 8 din convenție, examinarea tuturor intereselor concurente. Pe de o parte, acesta a considerat că permisul de construcție obținut inițial de solicitanți a fost afectat de mai multe motive de nerespectare a reglementărilor privind utilizarea terenurilor și că acest nerespect a fost constatat printr-o hotărâre finală (a se vedea punctul 9 mai sus). Acest lucru a cerut adoptarea măsurii destinate în mod specific restabilirii unui site la starea sa originală, adică ordinea de demolare a vilelor. Pe de altă parte, a luat în considerare faptul că reclamanții se bazase pe validitatea permisului de clădire eliberat de municipiu și a constatat că frustrarea așteptării lor cu privire la legalitatea construcțiilor ar putea fi restaurată printr-o acțiune de daune împotriva municipiului. 28. În plus, aceasta a atașat o importanță la principiul că o decizie judiciară obligatorie nu poate rămâne inoperantă în detrimentul unei părți, în acest caz condominiul. În acest sens, Curtea reamintește jurisprudența sa în care nu a fost constatată încălcarea articolului 6 § 1 din Convenția (a se vedea Kyrtatos c. Grecia, nr. În ceea ce privește posibilitatea adoptării unor măsuri mai severe, Consiliul di Stato a exclus această posibilitate, constatând că motivele de invalidare a permisului de construcție au fost atât de grave încât să împiedice regularizarea lor prin plata unei amenzi. 30. Vis-à-vis astfel de considerații, Curtea nu poate găsi în apelurile reclamanților la Consiglio di Stato orice supoziție de circumstanțe individuale (cum ar fi necesitatea de locuințe alternative, alte nevoi speciale, situația lor financiară sau o posibilă condiție de vulnerabilitate) care să fie evaluată împotriva interesului general și capabilă de a arăta că demolarea vilelor fără măsuri însoțitoare le va afecta în mod disproporționat (a se vedea Ghailan și alții v. Spania v. 36366/14, § 76, 23 martie 2021). 31. Având în vedere cele de mai sus, Curtea este convinsă că procedura internă îndeplinește cerințele procedurale prevăzute în jurisprudența Curții (a se vedea Ivanova și Cherkezov, citate mai sus, § 53) și că autoritățile interne nu au depășit marja lor de apreciere în constatarea că ar trebui menținută ordinul de demolare a vilelor reclamantului (a se vedea § 53). Szczypiński c. Polonia (dec.), nr. 67607/17, §§ 66 și 72, 18 ianuarie 2022). 32. Rezultă că această plângere este evident nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 a) și 4 din Convenție. Curtea constată că interferența se plânge, adică ordinul de demolare, constituie un control al utilizării proprietăților, care urmează să fie examinată în temeiul articolului 1 al doilea paragraf din Protocolul nr. 1 (a se vedea Ivanova și Cherkezov, citat mai sus, § 69, cu alte referințe). În plus, acesta observă că ordinul de demolare a fost eliberat în temeiul articolului 31 din Decretul prezidențial nr. 380 din 6 iunie 2001. Prin urmare, interferența a fost în conformitate cu legea. 34. Curtea reiterează că scopul unei ordonanțe de demolare este de a restabili site-ul la starea sa inițială, asigurând astfel utilizarea ordonată și sigură a terenurilor în conformitate cu reglementările de construcție (a se vedea Longo Prin urmare, aceasta nu are îndoială de legitimitatea obiectivului urmărit de măsura contestată, care este în mod clar „în conformitate cu interesul general” (a se vedea Saliba v. Malta , nr. 4251/02, § 44, 8 noiembrie 2005, iar Ivanova și Cherkezov , citate mai sus, § 71). 35. În ceea ce privește dacă obiectivul căutat poate fi considerat proporțional cu interferența cauzată reclamanților, Curtea reiterează că în domeniul reglementărilor privind construcția și planificarea urbană, statul beneficiază de o marjă largă de apreciere, în special în alegerea mijloacelor de aplicare și în a stabili dacă consecințele executării ar fi justificate (a se vedea Saliba , § 45 și Ivanova 36. În acest sens, Curtea observă că Consiliul di Stato a constatat că nu s-ar putea impune nici o măsură mai severă decât demolarea reclamanților, deoarece permisul de construcție a fost în contravenție cu reglementările de utilizare a terenurilor (a se vedea punctul 13 mai sus). Într-adevăr, nu se contează faptul că vilele reclamantului au fost construite pe baza unui permis de clădire care s-a dovedit a fi încălcat mai multe reglementări de utilizare a terenurilor (a se vedea punctul 9 de mai sus). Astfel, efectul ordonării demolării unei construcții ilegale este de a pune lucrurile înapoi în poziția în care ar fi fost, dacă cerințele legii nu ar fi fost ignorate. În acest mod, autoritățile garantează o protecție completă a mediului, precum și descurajarea altor infractori potențiali (a se vedea mutatis mutandis Saliba , citat mai sus § 46). 37. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru a constata că măsura se plângea nu a fost disproporționată față de obiectivul legitim urmărit. Faptul că reclamanții ar putea inițial să se bazeze pe un permis de clădire, considerat ilegal în litigiile interne, nu poate modifica această concluzie. Să se mențină altfel ar reprezenta obligația autorităților interne să tolereze construcții ilegale de fiecare dată când un individ obține de la municipalități un permis, chiar dacă acest lucru nu este conform cu reglementările privind utilizarea terenurilor (a se vedea mutatis mutandis) Saliba § 47). De asemenea, acest lucru conduce Curtea la concluzia că, în aceste circumstanțe, executarea ordinului de demolare emis în ceea ce privește vilele reclamanților nu le-a pus o sarcină excesivă în încălcarea drepturilor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 38. Curtea ar adăuga că reclamanții au obținut permisul de construcție pentru construcția vilelor în iulie 2010 și că, la scurt timp după eliberarea sa, începând din 2011, condominiul l-a contestat în fața instanțelor administrative. Acest lucru trebuie să fi avertizat reclamanții cu privire la validitatea acesteia, în special deoarece permisul a fost contestat din motive multiple (a se vedea punctul 4 mai sus). În acest sens, Curtea observă că, deja la scurt timp după aceea, în martie 2011, Curtea Administrativă Regională a ordonat o verificare a experților dacă reglementările privind distanța au fost respectate (a se vedea punctul 6 de mai sus). Diligența corectă din partea reclamanților le-ar fi condus să pună în aplicare orice construcție în curs în acel moment pentru a aștepta rezultatul final al procedurii. 39. Curtea ar adăuga, de asemenea, că Consiliul di Stato a afirmat în mod expres că reclamanții ar putea aduce o acțiune de compensare împotriva municipiului pentru a crea situația care a dus la ordinea de demolare a vilelor lor (a se vedea punctul 13 de mai sus; compară Zela v. Albania , nr. 33164/11, § 97, 11 iunie 2024; cu privire la posibilitatea de a obține compensații pentru încălcarea „intereselor legitime”, a se vedea Traina Berto și alții c. Italia (dec.), nr. 75505/12, §§ 27-29, 8 martie 2022). În acest sens, aceasta remarcă că reclamanții nu au invocat, nici la nivel intern, nici în fața Curții, niciun motiv pentru care ar fi imposibil ca aceștia să urmeze o astfel de acțiune. În consecință, această cale rămâne deschisă reclamanților. 40. Având în vedere cele de mai sus, Curtea constată că, în actualele circumstanțe, executarea ordinului de demolare emis în ceea ce privește vilele reclamanților nu s-a dovedit a pune o sarcină excesivă pe acestea în încălcarea drepturilor acestora în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. 41. Rezultă că această plângere este evident nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 a) și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea inadmisibilă. Adoptată în limba engleză și notificată în scris la 22 mai 2025. Liv Tigerstedt Erik Wennerström Președintele adjunct al grefierului Apendicele listei reclamanților: nr. Anul nașterii Naționalitate Locul de reședință Adelaide CERMENATI 1974 Italian La Thuile Alessandro BANDITO 1971 Italian La Thuile Carlo Augusto Francesco CEFFA 1973 Italian La Thuile Stefania GIARDI 1968 Italian La Thuile Maria Grazia MENEGHELLI 1940 Italian La Thuile Manuela PERONI 1976 Italian La Thuile Kristian RAFFAELLI 1997 Italian La Thuile Stefano RAFFAELLI 1962 Italian La Thuile Vittorio RAFFAELLI 1939 Italian La Thuile

FIRST SECTION

DECISION

Application no. 54900/21

Adelaide CERMENATI and Others

against Italy

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 30

April

2025 as a Committee composed of:

Erik Wennerström

, President

,

Raffaele Sabato,

Artūrs Kučs

, judges

,

and Liv Tigerstedt,

Deputy

Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

54900/21) against the Italian Republic lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 22 October 2021 by the applicants listed in the appended table (“the applicants”) and represented by Mr M. Collevecchio, a lawyer practising in Rome;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns the issuance by the authorities of a demolition order concerning the applicants’ homes.

Background

2

.

The applicants are members of three families who have been living since 2011 in three villas in La Thuile (Valle D’Aosta). The villas are formally owned by Mr Alessandro Bandito (the second applicant), Mr Carlo Augusto Francesco Ceffa (the third applicant), and Mr Stefano Raffaelli (the eight applicant).

3.

The villas were constructed on a plot of land purchased by the applicants in 2009, following the issuance of a building permit by the municipality of La Thuile on 20 July 2010.

Proceedings before the administrative courts and the demolition order

4

.

In 2011 the co-owners of a condominium building (

condominio

; hereinafter, “the condominium”) adjacent to the villas challenged the building permit before the Valle d’Aosta Regional Administrative Court on multiple grounds. Among other things, the condominium argued that the villas lacked primary infrastructures (

opere di urbanizzazione primaria

) and, specifically, that they did not have immediate access to the public road, as required by the law. It added that the only path departing from the villas led to the condominium’s property, that the applicants had no right of way over it (

servitù di passaggio

), and that, in any event, the villas did not comply with the regulations which required a minimum distance of buildings from the boundary line and from the condominium building. Lastly, it contended that the municipality had failed to adopt the necessary detailed land-use plan (

piano di lottizzazione

) based on the law on urbanism, so that no building activity should have been allowed.

5.

The applicants disputed these arguments by written submissions.

6.

On 16 March 2011 the Regional Administrative Court dismissed the action, except for the grounds concerning the compliance with distance regulations, in respect of which it ordered an expert verification.

7.

By judgment no. 61 of 21 June 2012, the Regional Administrative Court found that the villas disregarded the minimum mandatory distance from the condominium building, and accordingly declared the building permit partially invalid.

8.

The condominium appealed to the

Consiglio di Stato

. The applicants did not present any submissions.

9

.

By judgment no. 2397 of 20 April 2018, the

Consiglio di Stato

granted the appeal. It observed that the municipality had failed to verify whether the villas were connected to the public road, and that it had been ascertained by the civil courts that the applicants had no right of way over the path leading to the condominium’s property (see paragraph 17 below). Moreover, it had also been ascertained by the administrative and civil courts (see paragraph 19 below) that the villas did not comply with the minimum-distance requirement. Lastly, no detailed land-use plan had been adopted. The

Consiglio di Stato

thus quashed in its entirety the municipal’s decision to grant the building permit.

10.

By a judgment of 21 June 2019, the

Consiglio di Stato

rejected as inadmissible the extraordinary appeal for the revocation of judgment no. 2397 of 2018 lodged by the applicants.

11.

The condominium brought a new set of proceedings to obtain the enforcement of the final judgment, notably applying for the demolition of the applicants’ villas.

12.

In their written submissions, the applicants alleged

inter alia

that the villas were their only home, and that, rather than demolition, a fine could be imposed.

13

.

By judgment no. 3270 of 22 April 2021, the

Consiglio di Stato

held that the building permit obtained by the applicants had been declared null and void by a final judgment. Therefore, the municipality was bound to order the demolition of the villas. No less severe measure could be imposed as the permit had been found to be in contravention of land-use regulations. Thus, its flaws could not be regularised (see paragraph 21 below).

The

Consiglio di Stato

further considered that the applicants’ interest in preserving their homes should be weighed against the interests of the condominium, whose judicial initiatives would be deprived of any effect if the applicants could avoid the demolition by paying a fine to the municipality. In any event, a fair balance was reached, given that the applicants could sue the municipality seeking compensation for the issuance of an unlawful building permit (

risarcibilità degli interessi legittimi

).

14.

On 11 June 2021 the municipality of La Thuile served the applicants with a demolition order of their villas. They challenged it before the Regional Administrative Court. The proceedings are still pending.

Proceedings before the civil courts

15.

In 2010 the applicants brought an action before the Aosta District Court seeking, among other things, that their right of way over the path connecting the villas to the condominium’s property be ascertained or established.

16.

By a judgment of 27 April 2013, the District Court established such right of way.

17

.

On 4 March 2016 the Turin Court of Appeal, granting the appeal lodged by some co-owners of the condominium building, quashed the lower court’s judgment, finding that no right of way could be established in favour of the applicants.

18.

The applicants appealed on points of law. The proceedings are still pending.

19

.

By a judgment of 6 February 2017, in a separate set of proceedings, the Turin Court of Appeal ascertained that the villas did not comply with distance regulations.

Relevant domestic framework

20.

An overview of the relevant legal framework concerning demolition orders of unauthorised constructions is to be found in

Longo v. Italy

((dec.), no. 35780/18, §§ 20-22, 27 August 2024).

21

.

According to the relevant domestic practice (notably,

Consiglio di Stato

’s plenary judgment no. 17 of 7 September 2020), a demolition order is the mandatory response when a building permit, originally issued by the municipality, is quashed by the administrative courts for its non-compliance with land-use regulations.

The applicants’ complaints before the Court

22.

The applicants complained under Article 8 of the Convention that the demolition of the villas would amount to a disproportionate interference with their right to a home, as the villas had been erected on a constructible area, the building permit was quashed for merely formal reasons and the municipality had failed to provide them with an alternative accommodation.

23.

The second, third and eight applicants (see paragraph 2 above) further relied on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, alleging that they had relied on the validity of the building permit. However, if they fail to comply with the demolition order, the villas will be acquired without compensation by the municipality, which would deprive them also of the land on which the villas were erected, unjustifiably enriching the municipality.

THE COURT’S ASSESSMENT

Alleged violation of Article 8 of the Convention

24.

The Court observes at the outset that before the domestic courts the fact that the applicants have been living in the villas since their construction was not disputed. The villas are therefore to be considered their “home” and the demolition order amounts to an interference with their right to respect for that home (see

Kaminskas v. Lithuania

, no. 44817/18, § 44, 4 August 2020).

25.

In the instant case, the demolition was ordered pursuant to section 7 (3) of Law no. 47 of 28 February 1985.

The Court thus notes that the interference complained of was in accordance with the law and pursued the legitimate aim of ensuring the orderly and safe use of land in compliance with building regulations (see

Longo

, cited above, § 81, and the references therein).

26.

As to its proportionality, the relevant criteria for the assessment of the necessity of interferences resulting in the loss of one’s home can be found,

inter alia

, in

Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria

(no. 46577/15, §§ 53 et seq., 21

April 2016).

27.

The Court notes that in its judgment no. 3270 of 22 April 2021 (see paragraph 13 above) the

Consiglio di Stato

engaged in the balancing exercise required under Article 8 of the Convention, examining all the competing interests. On the one hand, it considered that the building permit initially obtained by the applicants was tainted by several grounds of non-compliance with land-use regulations and that such non-compliance had been ascertained by a final judgment (see paragraph 9 above). This called for the adoption of the measure specifically intended at restoring a site to its original condition, i.e. the demolition order of the villas. On the other hand, it took into consideration that the applicants had relied on the validity of the building permit issued by the municipality and found that the frustration of their expectation on the legality of the constructions could be restored through an action for damages against the municipality.

28.

Additionally, it attached weight to the principle that a binding judicial decision cannot remain inoperative to the detriment of one party, in this case the condominium. In this connection, the Court recalls its case-law in which the non-enforcement of a decision quashing a building permit was found to be in breach of Article 6 § 1 of the Convention (see

Kyrtatos v. Greece

, no.

41666/98, § 30, ECHR 2003-VI (extracts)).

29.

As to the possibility of adopting less severe measures, the

Consiglio di Stato

excluded this possibility, finding that the grounds invalidating the building permit were so serious as to prevent their regularisation through the payment of a fine.

30.

Vis-à-vis such considerations, the Court is unable to find in the applicants’ appeals to the

Consiglio di Stato

any submissions of individual circumstances (such as a need for alternative housing, other special needs, their financial situation, or a possible condition of vulnerability) to be weighed against the general interest and capable of showing that the demolition of the villas without any accompanying measures would disproportionately affect them (see

Ghailan and Others v. Spain

, no.

36366/14, § 76, 23 March 2021).

31.

In the light of the foregoing, the Court is satisfied that the domestic proceedings met the procedural requirements set out in the Court’s case-law (see

Ivanova and Cherkezov

, cited above, § 53) and that the domestic authorities did not exceed their margin of appreciation in finding that the demolition order of the applicant’s villas should be upheld (see

Szczypiński v.

Poland

(dec.), no. 67607/17, §§ 66 and 72, 18 January 2022).

32.

It follows that this complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.

Alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention

33.

The Court finds that the interference complained of, that is the demolition order, amounts to a control of use of property, to be examined under the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 (see

Ivanova and Cherkezov

, cited above, § 69, with further references). It further observes that the demolition order was issued pursuant to Article 31 of Presidential Decree no.

380 of 6 June 2001. The interference was therefore in accordance with the law.

34.

The Court reiterates that the purpose of a demolition order is to restore the site to its original condition, thereby ensuring the orderly and safe use of land in compliance with building regulations (see

Longo

, cited above, § 81). It therefore has no doubt as to the legitimacy of the aim pursued by the contested measure, which is clearly “in accordance with the general interest” (see

Saliba v.

Malta

, no. 4251/02, § 44, 8 November 2005, and

Ivanova and Cherkezov

, cited above, § 71).

35.

As to whether the aim sought can be considered proportionate to the interference caused to the applicants, the Court reiterates that in the field of building and town planning regulations, the State enjoys a wide margin of appreciation, in particular in choosing the means of enforcement and in ascertaining whether the consequences of enforcement would be justified (see

Saliba

, § 45, and

Ivanova

and Cherkezov

, § 73, both cited above).

36.

In this regard, the Court observes that the

Consiglio di Stato

found that no less severe measure than demolition could be imposed on the applicants as the building permit had been in contravention of land-use regulations (see paragraph 13 above). Indeed, it is not disputed that the applicant’s villas had been erected on the basis of a building permit found to be in violation of several land-use regulations (see paragraph 9 above). Thus, the effect of ordering the demolition of an unlawful construction is to put things back in the position they would have been in, had the requirements of the law not been disregarded. In this manner, the authorities guarantee a full protection of the environment as well as deterring other potential offenders (see,

mutatis mutandis

,

Saliba

, cited above, § 46).

37.

The above considerations are sufficient for the Court to find that the measure complained of was not disproportionate to the legitimate aim pursued. The fact that the applicants initially could rely on a building permit, found to be unlawful in domestic litigation, cannot change this conclusion. To hold otherwise would be tantamount to oblige the domestic authorities to tolerate unlawful constructions each time an individual obtains from municipalities a permit, even if this is non-compliant with land-use regulations (see

, mutatis mutandis

,

Saliba

, § 47). This also leads the Court to the conclusion that, in the present circumstances, the enforcement of the demolition order issued in respect of the applicants’ villas did not place an excessive burden on them in breach of their rights under Article 1 of Protocol No. 1.

38.

The Court would add that the applicants obtained the building permit for the construction of the villas in July 2010 and that soon after its issuance, beginning of 2011, the condominium challenged it before the administrative courts. This must have alerted the applicants as to its validity, in particular as the permit was challenged on multiple grounds (see paragraph 4 above). In this respect, the Court observes that already shortly thereafter, in March

2011, the Regional Administrative Court ordered an expert verification whether the distance regulations had been complied with (see paragraph 6 above). Due diligence on the part of the applicants would have led them to pause any construction ongoing at that time to await the final outcome of the proceedings.

39.

The Court would also add that the

Consiglio di Stato

expressly stated that the applicants could bring an action for compensation against the municipality for having created the situation which led to the demolition order of their villas (see paragraph 13 above; compare

Zela v. Albania

, no.

33164/11, § 97, 11 June 2024; on the possibility to obtain compensation for breaches of “legitimate interests”, see

Traina Berto and Others v. Italy

(dec.), no. 75505/12, §§ 27-29, 8 March 2022). In this respect, it notes that the applicants did not invoke, neither at the domestic level nor before the Court, any reason why it would be impossible for them to pursue such action. Consequently, this avenue remains open to the applicants.

40.

Considering the above, the Court finds that, in the present circumstances, the enforcement of the demolition order issued in respect of the applicants’ villas has not been shown to place an excessive burden on them in breach of their rights under Article 1 of Protocol No. 1.

41.

It follows that this complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 22 May 2025.

Liv Tigerstedt

Erik Wennerström

Deputy Registrar

President

Appendix

List of applicants:

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

Adelaide CERMENATI

1974

Italian

La Thuile

2.

Alessandro BANDITO

1971

Italian

La Thuile

3.

Carlo Augusto Francesco CEFFA

1973

Italian

La Thuile

4.

Stefania GIARDI

1968

Italian

La Thuile

5.

Maria Grazia MENEGHELLI

1940

Italian

La Thuile

6.

Manuela PERONI

1976

Italian

La Thuile

7.

Kristian RAFFAELLI

1997

Italian

La Thuile

8.

Stefano RAFFAELLI

1962

Italian

La Thuile

9.

Vittorio RAFFAELLI

1939

Italian

La Thuile