BÜRGSTALLER & PARTNER S.R.L. v. ITALY

PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE Nr. 63686/11 BÜRGSTALLER & PARTERER S.R.L. împotriva Italiei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 7 mai 2025 în calitate de comitet compus din: Erik Wennerström , Președintele Raffaele Sabato , Artūrs Kučs , judecători și Liv Tigerstedt, secretar adjunct al secțiunii, având în vedere cererea (nr. 63686/11) împotriva Republicii Italiene depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 10 octombrie 2011 de către o societate, Bürgstaller & Partner S.r.l. („societatea reclamantă”), reprezentată de dl D. Schramm, avocat care practică în Brunico; decizia de a anunța cererea la Guvernul italian („Guvernul”), reprezentat de agentul lor, dl L. D’Ascia; observațiile părților; după deliberare, hotărăște după cum urmează: Cazul se referă la expropriarea terenurilor societății reclamante în scopul punerii în aplicare a unui plan de locuințe sociale și la acordarea compensației în temeiul articolului 8 alineatul (2) din Legea provincială Bolzano nr. 10 din 15 aprilie 1991 (denumită în continuare „Legea provincială Bolzano nr. 10/1991”). Planurile de teren în cauză au fost situate în municipiul Varna (provincia Bolzano) și au fost cultivate ca pădure și limbă. În planul municipal de uz de teren (piano regolatore comunale), acestea au fost desemnate ca o zonă de extindere pentru clădirea rezidențială în vederea implementării unui plan de locuințe sociale. În acel moment, au fost deținute de patru persoane private. În iulie 2001, în urma propunerii proprietarilor de teren, provincia Bolzano a aprobat un proiect de construcție a locuințelor sociale în zona de extindere. În conformitate cu Legea provincială Bolzano nr. 13 din 11 august 1997, a fost stabilită o coproprietare printre proprietarii de terenuri incluse în această zonă. În august 2001, coproprietatea a fost parțial dizolvată și 40% din teren a fost realocată pentru fiecare proprietar pentru dezvoltare privată. În octombrie 2001, co proprietarii au fost serviți cu o cerere de expropriare a celor 60% rămase din teren pentru construcția locuințelor sociale și a lucrărilor de urbanizare aferente. În aprilie 2002 a fost eliberat un ordin de declarare a lucrărilor de interes public și oferind plata compensației de expropriare. Pentru acțiunile de proprietate ale celor patru persoane, care corespund la 3.188 de metri pătrați, s-a oferit o sumă de 658.564 euro (EUR). Suma a fost calculată pe baza jumătatei valorii de piață a terenurilor, în conformitate cu secțiunea 8 (2) din Legea Provincială Bolzano nr. 10/1991 (a se vedea punctul 9 de mai jos). În mai 2002, societatea reclamantă a achiziționat drepturile de coproprietate ale celor patru persoane private la terenurile expropriate la un preț de 624,000 EUR. Societatea reclamantă a instituit apoi proceduri judiciare în fața Curții de Apel de la Trento care solicită stabilirea unei valori de piață mai ridicate a terenurilor pentru calcularea compensației în temeiul dispozițiilor menționate mai sus. Expertul desemnat de Curtea de Apel de la Trento a determinat că valoarea de piață a terenurilor, dacă ar fi considerată constructibilă, ar ajunge la 525 EUR pe metrou pătrat. Curtea de Apel a remarcat că terenurile au fost alocate inițial ca „zonă agricolă verde” și că includerea în zona de extindere a locuințelor sociale i-a conferit un potențial de dezvoltare supus aprobării suplimentare a unui proiect de dezvoltare. Prin urmare, instanța a constatat că terenurile nu ar putea fi considerate constructive ca atare, ci și-ar recunoaște potențialul de construcție, care justifică o sumă mai mare decât cea care ar fi fost atribuită ținând seama de clasificarea anterioară. În plus, instanța a remarcat că societatea reclamantă a cumpărat terenurile la un preț de doar 140 EUR pe metrou pătrat (a se vedea punctul 5 de mai sus). Având în vedere aceste considerații și având în vedere faptul că valoarea de piață astfel determinată a fost chiar mai mică decât suma invocată de autoritățile publice pentru oferta lor (a se vedea punctul 4 de mai sus), instanța a respins reclamația. Societatea reclamantă a apelat împotriva acestei hotărâri în fața Curții de Casație, susținând, printre altele , că reducerea valorii de piață era incompatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenție. 1 la Convenția că acordarea compensației corespunzător 50% din valoarea pieței proprietății conform art. 8 alin. (2) din Legea provincială Bolzano nr. 10/1991 i-a impus o povară excesivă. Cadrul juridic relevant Secțiunea 8 alin. (2) din Legea provincială Bolzano nr. 10/1991, cu condiția ca, pentru zonele desemnate în planul de punere în aplicare pentru locuințe sociale și pentru lucrările de urbanizare aferente și serviciile complementare, compensarea expropriației să fie egală cu prețul echitabil la care terenul ar fi fost evaluat de Oficiul Provincial de Valoarea într-o negociere de vânzare gratuită la momentul emiterii ordinului de declarare a lucrărilor de interes public și oferind plata compensației reduse cu 50% sau, dacă este mai favorabilă, la valoarea agricolă a terenurilor. 10. Legea provincială nr. 9 din 13 noiembrie 2009, Secțiunile 4 și 5, modificate și transferate prevederile menționate mai sus la Secțiunea (3) quinchies din Legea provincială Bolzano din 10/1991. Textul modificat prevede că compensația de expropiere „... este redusă cu 50% în funcție de valoarea excedentară a zonelor desemnate pentru clădirile rezidențiale private” EVALUAREA TRIBUNALULUI 11. Curtea constată, la început, că nu trebuie să decidă obiecția preliminară a Guvernului cu privire la neepuizarea recourslor interne, deoarece cererea este inadmisibilă în orice caz din motivele următoare. Guvernul a susținut că, în temeiul includerii sale în zona de extindere a locuințelor sociale, valoarea terenului a crescut. Prin urmare, societatea reclamantă a fost acordată compensație pe baza valorii terenurilor considerate ca având potențialul de construcție mai degrabă decât terenurile agricole, clasificate înainte de expropriare. În plus, proprietarii inițiali au fost repartizați în proprietate deplină partea terenului care nu a fost expropriat și care au beneficiat de o creștere egală a valorii datorită modificării clasificării sale de la terenul agricol la terenul de construcție. Prin urmare, reducerea de 50% a fost parte a unui „schem de egalizare urbană” în care reducerea compensației expropriate a fost compensată de beneficiul valorii crescute a terenului. 13. Societatea reclamantă a menținut cererile sale. 14. Curtea se referă la hotărârea sa în cazul Scordino v. Italia (nr. [GC], nr. 36813/97, §§§ 95-102, CEDO 2006 V) pentru un rezumat al principiilor generale aplicabile în acest caz. 15. Remarcă că societatea reclamantă nu a contestat faptul că privarea proprietăților sale a fost în conformitate cu legea și că a urmărit un obiectiv legitim în interesul public. Rămân să se stabilească dacă ingerința în drepturile sale de proprietate a fost proporțională. 16. În acest sens, Curtea observă că compensația acordată societății reclamante a fost calculată pe baza criteriilor prevăzute în secțiunea 8 alineatul (2) din Legea provincială Bolzano nr. 10/1991. Având în vedere faptul că Curtea nu are sarcina de a revizui legislația relevantă în abstract, în acest caz legea menționată mai sus va fi examinată în măsura în care societatea reclamantă a contestat consecințele sale pentru drepturile sale de proprietate (a se vedea Scordino , citat mai sus § 100). 17. Curtea remarcă că societatea reclamantă a fost acordată compensație de expropiere pe baza unei jumătate din valoarea de piață a terenurilor, care a fost evaluată ca având potențialul de construcție (a se vedea punctul 6 de mai sus). 18. Cu toate acestea, Curtea observă că societatea reclamantă a achiziționat terenurile în cauză după inițiarea procedurii de expropriare și după eliberarea ordinului de compensare în conformitate cu criteriile stabilite în secțiunea 8 alineatul (2) din Legea provincială Bolzano nr. 10/1991. Astfel, societatea reclamantă trebuie să fi fost conștientă de statutul juridic specific al proprietății, în special de faptul că ar fi fost expropriată și că compensația ar fi ridicată la 50% din valoarea pieței (a se vedea, mutatis mutandis Depalle c. France [GC], nr. 34044/02, § 91, CEDH 2010; Fredin c. Suedia (n., 18 februarie 1991), § 54, Serie A nr. 192; și ČÄcz c. Polonia (dec.), nr. 22665/02, 23 În plus, prin achiziționarea de drepturi de proprietate numai în ceea ce privește partea terenului în curs de expropiere, societatea reclamantă s-a supus procedurii de expropiere și condițiile de compensare relevante, supuind sarcina reducerii compensației fără a beneficia de valoarea sporită a terenului transferat în proprietate deplină. În acest sens, Curtea recunoaște argumentul guvernului în ceea ce privește faptul că reducerea valorii în cauză ar fi fost echilibrată cu beneficiile care rezultă din creșterea valorii terenului reclasificat ca constructibil, atât în partea repartizată în deplină proprietate, cât și în cea expropiată (a se vedea punctul 12 de mai sus). 20. În cele din urmă, Curtea observă constatările instanțelor interne în ceea ce privește faptul că societatea reclamantă a achiziționat proprietatea la un preț care corespunde, dacă nu mai mic, compensației oferite de autoritățile publice (a se vedea punctul 6 de mai sus). 21. Având în vedere considerentele de mai sus și în circumstanțele specifice ale prezentului caz, Curtea constată că societatea reclamantă nu a trebuit să suporte o sarcină disproporționată și excesivă în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1. 22. 3 (a) și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea inadmisibilă. Adoptată în limba engleză și notificată în scris la 30 mai 2025. Liv Tigerstedt Erik Wennerström Președintele adjunct al grefierului

FIRST SECTION

DECISION

Application no. 63686/11

BÜRGSTALLER & PARTNER S.R.L.

against Italy

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 7

May

2025 as a Committee composed of:

Erik Wennerström

, President

,

Raffaele Sabato,

Artūrs Kučs

, judges

,

and Liv Tigerstedt,

Deputy

Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

63686/11) against the Italian Republic lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 10 October 2011 by a company, Bürgstaller & Partner S.r.l. (“the applicant company”), represented by Mr D. Schramm, a lawyer practising in Brunico;

the decision to give notice of the application

to the Italian Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr. L. D’Ascia;

the parties’ observations;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns the expropriation of the applicant company’s land in order to implement a social housing plan and the award of compensation under Section 8 (2) of Bolzano Provincial Law no. 10 of 15 April 1991 (hereinafter “Bolzano Provincial Law no. 10/1991”).

2.

The plots of land at issue were located in the municipality of Varna (Bolzano Province) and were cultivated as a meadow and an orchard. In the 1997 municipal land-use plan (

piano regolatore comunale

), they were designated as an expansion zone for residential building in view of the implementation of a social housing plan. At that time, they were owned by four private individuals.

3

.

In July 2001, following a proposal by the landowners, the Bolzano Province approved a project for the construction of social housing in the expansion zone. Under the Bolzano Provincial Law no. 13 of 11

August

1997, a co-ownership was established among the owners of the plots of land included in that area. In August 2001, the co-ownership was partially dissolved and 40% of the land was reassigned

pro rata

to each owner for private development.

4

.

In October 2001, the co-owners were served with a request for the expropriation of the remaining 60% of the land for the construction of social housing and related urbanisation works. In April 2002 an order declaring the works to be of public interest and offering payment of expropriation compensation was issued. For the ownership shares of the four individuals, corresponding to 3,188 square metres, a sum of 658,564 euros (EUR) was offered. The amount was calculated based on half of the market value of the land, pursuant to Section 8 (2) of the Bolzano Provincial Law no.

10/1991 (see paragraph 9 below).

5

.

In May 2002 the applicant company purchased the co-ownership rights of the four private individuals to the expropriated land at a price of EUR

624,000. The applicant company then instituted judicial proceedings before the Trento Court of Appeal seeking the determination of a higher market value of the land for the calculation of the compensation pursuant to the above-said provision.

6

.

The expert appointed by the Trento Court of Appeal determined that the market value of the land, if it were to be considered as constructible, would amount to EUR 525 per square metre. The Court of Appeal noted that the land was originally earmarked as a “green agricultural area” and that the inclusion in the expansion zone for social housing conferred to it a potential for development subjected to the further approval of a development project. Therefore, the court found that the land could not be considered constructible as such, but did recognise its building potential, which warranted a higher sum than that which would have been awarded by taking into account its previous classification. As a consequence, the court reduced the market value of the land determined by the expert by 25%. The court further noted that the applicant company had bought the land at a price of only EUR 140 per square metre (see paragraph 5 above). In the light of these considerations and given that the market value thereby determined was even lower than the amount relied on by the public authorities for their offer (see paragraph 4 above), the court rejected the claim.

7.

The applicant company appealed against that judgment before the Court of Cassation, claiming

inter alia

, that the reductions of the market value were incompatible with Article 1 of Protocol No. 1 of the Convention. The appeal was dismissed by the Court of Cassation.

8.

The applicant company complained under Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention that the award of compensation corresponding to 50% of the property’s market value according to Section 8 (2) of Bolzano Provincial Law no. 10/1991 imposed an excessive burden on it.

relevant legal framework

9

.

Section 8 (2) of the Bolzano Provincial Law no. 10/1991 provided that, for areas designated in the implementation plan for social housing and for related urbanisation works and complementary services, the expropriation compensation shall be equal to the fair price at which the land would have been valued by the Provincial Valuation Office in a free sale negotiation at the time of the issuing of the order declaring the works to be of public interest and offering payment of compensation reduced by 50% or, if more favourable, to the agricultural value of the land.

10.

Bolzano Provincial Law no. 9 of 13 November 2009, Sections 4 and

5, amended and transferred the above-said provision to Section

7

(3)

quinquies

of Bolzano Provincial Law of No. 10/1991. The amended text specified that the expropriation compensation

“... is reduced by 50% in consideration of the surplus value of the areas designated for private residential buildings”

.

THE COURT’S ASSESSMENT

11.

The Court notes at the outset that it does not have to decide on the Government’s preliminary objection concerning non-exhaustion

of domestic remedies, since the application is inadmissible in any event on the following grounds.

12

.

The Government argued that by virtue of its inclusion in the expansion zone for social housing the value of the land had increased. Therefore, the applicant company was awarded compensation on the basis of the value of the land considered as having building potential rather than agricultural land, as classified before the expropriation. In addition, the original owners were reassigned in full ownership the portion of the land which had not been expropriated, and which had benefited from an equal increase in the value due to the change in its classification from agricultural to building land. The 50% reduction was, therefore, part of an “urban equalisation scheme” in which the reduction of the expropriation compensation was offset by the benefit of the increased value of the land.

13.

The applicant company maintained its claims.

14.

The Court refers to its judgment in the case of

Scordino v. Italy (no.

1)

([GC],

no. 36813/97, §§ 95-102, ECHR 2006

‑

V) for a summary of the general principles applicable in the present case.

15.

It notes that the applicant company has not contested that the deprivation of its possessions was in accordance with the law and that it pursued a legitimate aim in the public interest. It remains to be determined whether the interference with its property rights was proportionate.

16.

In this respect, the Court observes that the compensation awarded to the applicant company was calculated on the basis of the criteria laid down in Section 8 (2) of the Bolzano Provincial Law no. 10 /1991. Bearing in mind that it is not the Court’s task to review the relevant legislation in the abstract, in the present case the above-mentioned law will be examined in so far as the applicant company objected to its consequences for its property rights (see

Scordino

, cited above, § 100).

17.

The Court notes that the applicant company was awarded expropriation compensation based on half of the market value of the land, which was valued as having building potential (see paragraph 6 above).

18.

However, the Court observes that the applicant company purchased the land at issue after the expropriation proceedings had been initiated and after the issuing of the order offering compensation pursuant to the criteria laid down in Section 8 (2) of the Bolzano Provincial Law no. 10 /1991. Thus, the applicant company must have been aware of the particular legal status of the property, notably that it would be expropriated, and that the compensation would amount to 50% of the market value (see,

mutatis mutandis

,

Depalle v.

France

[GC], no. 34044/02, § 91, ECHR 2010;

Fredin v. Sweden (no.

1)

, 18

February 1991, § 54, Series A no. 192; and

Łącz

v. Poland

(dec.), no.

22665/02, 23

June 2009).

19.

Furthermore, by purchasing property rights only with respect to the portion of the land under expropriation, the applicant company subjected itself to the expropriation proceedings and to the relevant compensation conditions, bearing the burden of the reduced compensation without benefiting from the increased value of the land reassigned in full ownership. In this respect, the Court acknowledges the Government’s argument to the effect that the reduction in the value at issue would have been balanced with the benefits deriving from the increase in the value of the land reclassified as constructible, in both the portion reassigned in full ownership and the expropriated one (see paragraph 12 above).

20.

Lastly, the Court notes the domestic courts’ findings to the effect that the applicant company acquired the property at a price corresponding approximately, if not lower, to the compensation offered by the public authorities (see paragraph 6 above).

21.

In the light of the foregoing considerations and in the specific circumstances of the present case, the Court finds that the applicant company did not have to bear a disproportionate and excessive burden within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1.

22.

It follows that the application is manifestly

ill-founded

and must be rejected in accordance with Article 35 §§

3 (a) and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 30 May 2025.

Liv Tigerstedt

Erik Wennerström

Deputy Registrar

President