LTD SONY TSENTRI TBILISI and LTD LAZERI-2 TBILISSI v. GEORGIA

Comunicat la 26 septembrie 2019 CINTIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 17959/11 LTD SONY TSENTRI TBILISI și LTD LAZERI-2 TBILISI împotriva Georgiei depusă la 15 martie 2011 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la încheierea anticipată a contractelor de închiriere cu societățile solicitante și la expulzarea lor din proprietățile închiriate în cazul în care își desfășoară activitatea. La 1 ianuarie 2006, societățile solicitante au semnat un contract de închiriere de nouă ani cu M.K., conform căruia au închiriat aproximativ 250 m din zona comercială nerezidențială pe 30 Rustaveli Avenue din Tbilisi. La 22 noiembrie 2006 au fost informate de M.K. că a transferat titlul asupra proprietății în cauză la Ministerul Dezvoltării Economice.

În aceeași scrisoare, societățile solicitante au fost informate că acestea vor continua relația juridică cu noul proprietar în conformitate cu legislația națională relevantă. La 7 august 2007, la ora 8.00. Aproximativ 200 de ofițeri de poliție au forțat să intre în proprietatea închiriată a reclamanților. Ei au confiscat zona ca urmare a încetării operațiunii ambelor întreprinderi. La 14 august 2007, companiile solicitante au primit scrisori de la un viceministru al Ministerului pentru Dezvoltare Economică prin care au fost informați că contractele lor de închiriere au fost încheiate la 1 iulie 2007. Reclamanții se plângeau de reintegrarea închirierii și de compensarea pierderilor suportate ca urmare a încheierii anticipate a contractelor de închiriere și a expulzării.

La 8 iunie 2009, Tribunalul municipal Tbilisi a respins în întregime cererea societăților solicitante. Curtea de primă instanță a constatat, printre altele, că nu au existat acorduri de închiriere în vigoare la momentul material între părțile în cauză. Decizia de mai sus a fost susținută în apel de către Curtea de Apel Tbilisi și Curtea Supremă a Georgiei la 4 februarie și, respectiv, 10 octombrie 2010. A existat vreo interferență cu bucuria pașnică a bunurilor societăților solicitante în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă este cazul, a fost că interferența în interesul public și în conformitate cu condițiile prevăzute de lege? În acest sens, (a) În ceea ce privește acordurile de leasing, legea s-a aplicat și interpretat de către instanțele naționale suficient de precise și previzibile?

Dacă este cazul, instanțele interne au evidențiat un echilibru echitabil între cererile interesului general și interesele societăților reclamante? Se face trimitere, în special, la articolele 572 și 581 § 2 din Codul Civil Georgia. (b) În ceea ce privește expulziarea, art. 172 § 3 din Codul Civil al Georgiei a fost suficient de precis și previzibil și prevedea suficiente garanții procedurale împotriva posibilelor arbitrarii? Societățile solicitante au dispus de un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție?

Communicated on 26 September 2019

FIFTH SECTION

Application no. 17959/11 LTD SONY TSENTRI TBILISI and LTD LAZERI-2 TBILISSI against Georgia lodged on 15 March 2011

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns the early termination of lease contracts with the applicant companies and their eviction from the leased properties where they were running their businesses. On 1 January 2006, the applicant companies signed a nine-year lease agreement with M.K., according to which they leased about 250 m 2 of non-residential commercial area on 30 Rustaveli Avenue in Tbilisi. On 22 November 2006 they were informed by M.K. that she had transferred the title over the property concerned to the Ministry for Economic Development. In the same letter the applicant companies were informed that they would continue their legal relationship with the new owner in accordance with the relevant national legislation.

Eight and a half months after, on 7 August 2007, at 8.00 a.m. about 200 police officers forced their way into the applicants’ leased property. They seized the area as a result of which the operation of both businesses was stopped. On 14 August 2007 the applicant companies received letters from a deputy Minister of the Ministry for Economic Development by which they were informed that their lease contracts had been terminated as of 1 July 2007. The applicants complained requesting the reinstatement of the lease and the compensation for the losses incurred as a result of the early termination of the lease contracts and the eviction. On 8 June 2009 the Tbilisi City Court rejected the applicant companies’ application in its entirety.

The first instance court found, inter alia, that there had been no lease agreements in force at the material time between the parties concerned. The above decision was upheld on appeal by the Tbilisi City Court of Appeal and the Supreme Court of Georgia on 4 February and 10 October 2010 respectively.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been an interference with the applicant companies’ peaceful enjoyment of possessions within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? If so, was that interference in the public interest and in accordance with the conditions provided for by law? In that connection, (a) As far as the lease agreements are concerned, was the law applied and interpreted by the national courts sufficiently precise and foreseeable? If so, did the domestic courts strike a fair balance between the demands of the general interest and the interests of the applicant companies? The reference is being made, in particular, to Articles 572 and 581 § 2 of the Civil Code of Georgia. (b) As far as the eviction is concerned, was Article 172 § 3 of the Civil Code of Georgia sufficiently precise and foreseeable and did it provide for sufficient procedural guarantees against possible arbitrariness?

2. Did the applicant companies have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1 as required by Article 13 of the Convention?