MATTEI AND OTHERS v. MALTA

Comunicat la 10 ianuarie 2020 Publicat la 27 ianuarie 2020 SECȚIUNEA TERZĂ Cerere nr. 14615/19 John MATTEI și alții împotriva Maltai depusă la 13 martie 2019 DECLARAȚIEA FACTELOR O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamanții sunt proprietarii unei proprietăți, nr. 125, Strada Lapsi, St. Julian’s, format dintr-o casă de colț cu o grădină care a fost solicitată în 1970, în conformitate cu dispozițiile Legii privind locuința, capitolul 125 din Legile Malta, într-un moment în care nu a fost într-un stat bun. În urma lucrărilor pentru a-l face locuibil, care nu a fost realizat de către solicitanți, ci de către autoritate și, în cele din urmă, de către chiriași, la 7 Iulie 1981 a fost alocat cuplului C. Reclamanții au refuzat să recunoască chiriașii și nu au acceptat nicio închiriere de la ei. La o dată neespecificată înainte de 2015, dl C. a murit și proprietatea a continuat să fie ocupată de soția și fiul său, care depinde de mama din motive medicale. Inchirierea datorată în 2015 a fost de 185 euro (EUR) anual, în conformitate cu ajustările prevăzute de Actul X din 2009. Înainte de aceasta, aceaceasta a fost mai mică. Procedura de recurs constituțional În 2015 reclamanții au instituit proceduri de recurs constituțional care solicită instanței să constate că ordonanța de rechiziție a încălcat drepturile în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. În consecință, ei au încercat să anuleze ordonanța și au solicitat instanței să acorde o indemnizație pentru încălcarea încălcării suferită, inclusiv închirierea pentru ocuparea sediilor, precum și orice altă soluție relevantă. Prin hotărârea din 16 ianuarie 2018, instanța de primă instanță a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 și a ordonat expulzarea chiriașilor și a Autorității de Locație să găsească o cazare alternativă pentru ei. De asemenea, a ordonat Autorității de Locație să plătească 800 de euro lunare în chirie reclamanților până când expulzarea a avut loc. În special, instanța a considerat că o cerere de reexaminare judiciară nu este un remediu adecvat, având în vedere că cererea a fost legală, iar decizia de a solicita proprietatea nu a fost ultra vire , nici nu s-a luat în considerare nici un principiu al justiției naturale . În plus , s-a considerat că interferența este legală și a urmărit un obiectiv legitim , deoarece nu s-a demonstrat că cuplul C. nu avea nevoie de proprietate . Cu toate acestea, chiria aplicabilă a fost de 185 EUR anual pentru un bun care a fost evaluat de un expert numit de instanță la 13,200 EUR anual , adică, EUR 15,42 lunar în loc de 1 100 de euro lunare (în conformitate cu arhitectul numit de instanță) sau 600-700 EUR (în conformitate cu expertul guvernamental). Reclamanții suferiau astfel o sarcină disproporționată. Aprilie 1987 [data în care Malta a introdus dreptul la cerere individuală] până la data hotărârii și a fost calculată pe baza estimării arhitectului numit de instanță. Potrivit arhitectului numit de instanță, valoarea anuală de închiriere în 1970 a fost de 600 EUR, în 1975 de 660 EUR, în 1980 de 765 EUR, în 1985 de 900 EUR, în 1990 de 1.200 EUR, în 1995 de 1,500 EUR, în 2000 de 3150 EUR, în 2005 4.725 EUR în 2010 8.000 EUR și în 2015, 12.500 EUR. De la 1987 la 2018, reclamanții au trebuit să primească 124 475 EUR, cu toate acestea, această sumă a trebuit să fie diminuată în funcție de interesul public în joc. Curtea a acordat 100.000 EUR în prejudiciu material care reflectă pierderea închirierii. 500, pentru fiecare an, pe parcursul perioadei de treizeci de ani în care au suferit încălcarea, adică 15.000 EUR în prejudiciu moral. Toate costurile trebuiau să fie plătite de către inculpați. și fiul ei ca persoane vulnerabile, fosta fiind o femeie în vârstă care depinde de pensia unei văduve și de cele din urmă care au nevoile medicale, a considerat că acestea sunt încă demne de protecție și, prin urmare, acestea trebuiau să primească cazare alternativă de către stat în termen de un an în care autoritățile trebuiau să plătească reclamanților o chirie adecvată de 800 de euro lunar. Prin hotărârea din 5 octombrie 2018, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță cu privire la fondurile, dar a variat revocarea. A anulat cererea și a ordonat că chiriașii nu se mai pot baza pe Legea privind locuința pentru a păstra titlul proprietății; a acordat 40.000 EUR în compensare și a revocat orice alt ordin dat de instanța de primă instanță. În special, Curtea Constituțională a considerat că, având în vedere obiectivul legitim din spatele măsurii, precum și faptul că proprietatea a fost transformată în locuință de către autoritățile și chiriași, prejudiciile materiale acordate au fost excesive și că instanța nu are competența de a fixa o închiriere viitoare care intră exclusiv în competența legislativă. Acesta a revocat ordinul de expulzie, având în vedere faptul că, deși jurisdicțiile constituționale ar putea oferi orice remediu adecvat, inclusiv un ordin de expulzare, dacă este necesar, nu a însemnat că normele privind procedura și competența ar trebui ignorate - o chestiune care ar putea crea incertitudine și arbitrare. Nu este din partea instanțelor de competență constituțională să decidă cu privire la chestiunile de titlu ale proprietăților, rolul acestora fiind limitat la decizia privind posibilele încălcări ale drepturilor omului și la acordarea unei compensații care ar pune capăt încălcării acesteia. Acesta a urmat faptul că o ordonanță către chiriași să nu se bazeze pe legea care prevede cererea, care încălcarea drepturilor reclamanților era suficientă și ar permite chiriașilor posibilitatea unei audiții corecte în cazul în care ar putea fi în măsură să prezinte dovezi referitoare la orice alt titlu pe care ar putea avea să-l rețină. În mod asemănător, Curtea nu a fost obligată să interfereze în alocarea locuințelor și să se găsească cazare alternativă pentru reclamanții. În momentul în care a ajuns la atribuirea compensației, Curtea Constituțională a luat în considerare următoarele: discrepanța închirierii plătibile față de închiriere pe piața deschisă; faptul că încălcarea persistă din 1987; că evaluările experților erau doar indicative de pierderi; că valoarea proprietăților a crescut ca urmare a redresării întreprinse de autoritate; obiectivul legitim la emitere; incertitudinea față de reclamanții în ceea ce privește dacă își vor recupera vreodată proprietatea; posibilitatea reclamanților de a recupera proprietatea proprietăților lor acum că un ordin a fost făcut privarea locaților de titlul lor în temeiul ordinului de rechiziție; compensația acordată în cazuri similare; cheltuielile suportate de solicitanți în urma acestor proceduri; și faptul că atribuirea ar trebui să acopere atât prejudiciu material cât și morale. Reclamanții au fost ordonați să plătească jumătate din costurile procedurii de apel. Evenimentele ulteriore Pe 13 august 2018 o parte a acoperișului proprietății s-a prăbușit, provocând daune la restul proprietății și la proprietatea adiacente. Potrivit arhitectului reclamanților, daunele au fost datorate lipsei de întreținere în cursul anilor. În acest sens, reclamanții au depus o scrisoare judiciară împotriva chiriașilor și a Autorității de Locație care solicită vacanță a proprietății. La data introducerii cererii nu au fost primite răspunsuri și chiriașii încă ocupau sediul. Legea internă relevantă Legea internă relevantă este stabilită în Apap Bologna v. Malta (nr. 46931/12, §§ 23-30, 30 august 2016). Reclamanții se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția numai și în conjuncție cu art. 13 că sunt încă victime de încălcarea drepturilor lor de proprietate susținute de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, care a fost redusă de ordinul de a plăti costurile, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de a evacua chiriașii. Prin urmare, ei au considerat că nu aveau niciun remediu eficace. Întrebarea părților a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? Reclamanții au la dispoziție un remediu intern eficace pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna c. Malta nr. 46931/12, 30 august 2016)? Apendice nr. Denumirea reclamantului Data nașterii Nationalitate Locul de reședință John MATTEI 10/10/1939 Attard maltez Cecilia CAMILLERI 15/04/1944 Maltez Swieqi Marion GATT 18/03/1936 Maltez Sliema Patricia Mercieca 11/11/1945 Maltez Slieqi Blanche Mary REFALO 29/04/1942 Maltez Sliema Diana TOLEDO 15/02/1945 Maltez Dingli Astrid XUEREB 21/04/1938 Maltez Sliema Alexandra ZARB MIZZI 08/06/1941 Maltez Sliema

Communicated on 10 January 2020

Published on 27 January 2020

THIRD SECTION

Application no. 14615/19

John MATTEI and others

against Malta

lodged on 13 March 2019

STATEMENT OF FACTS

A list of the applicants is set out in the appendix.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

Background to the case

The applicants are owners of a property, No. 125 Lapsi Street, St.

Julian’s, consisting of a corner house with a garden which was requisitioned in 1970, in line with the provisions of the Housing Act, Chapter 125 of the Laws of Malta, at a time when it was not in a good state. Following work to make it habitable, which was not carried out by the applicants but by the authority and eventually the tenants, on 7

July 1981 it was allocated to couple C. The applicants refused to recognise the tenants and never accepted rent from them.

On an unspecified date before 2015 Mr C. died and the property continued to be occupied by his wife and his son, who is dependent on the mother for medical reasons.

The rent due in 2015 was 185 euros (EUR) annually, in line with the adjustments provided by Act X of 2009. Prior to that, it was less.

Constitutional redress proceedings

In 2015 the applicants instituted constitutional redress proceedings requesting the court to find that the requisition order had breached their rights under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. Consequently, they sought to annul the order and requested the court to make an award of compensation for the violation suffered including the rent for the occupation of the premises, as well as any other relevant redress.

By a judgment of 16 January 2018 the first-instance court found a violation of Article 1 of Protocol No. 1 and ordered the eviction of the tenants and the Housing Authority to find alternative accommodation for them. It also ordered the Housing Authority to pay EUR 800 monthly in rent to the applicants until the eviction took place.

In particular the court considered that a request for judicial review was not an appropriate remedy given that the requisition had been lawful, and the decision to requisition the property had not been

ultra vires

, nor had it been taken against any principle of natural justice. It further considered that the interference was lawful and pursued a legitimate aim, as it had not been shown that couple C. were not in need of the property. However, the applicable rent was EUR 185 annually for a property which was valued by a court-appointed expert at EUR 13,200 annually, that is, EUR

15.42 monthly instead of EUR 1,100 monthly (according to the court-appointed architect) or EUR 600-700 (according to the Government’s expert). The applicants were thus suffering a disproportionate burden.

It considered that compensation was due as of 30

April 1987 [date when Malta introduced the right of individual petition] until the date of judgment, and was to be calculated on the basis of the estimate of the court-appointed architect. According to the court-appointed architect the annual rental value in 1970 was EUR 600, in 1975 EUR 660, in 1980 EUR

765, in 1985 EUR

900, in 1990 EUR 1,200, in 1995 EUR 1,500, in 2000 EUR

3,150, in

2005 EUR 4,725, in 2010 EUR 8,000 and in 2015, EUR

12,500. It followed that from 1987 to 2018 the applicants had to receive EUR

124,475, however that amount had to be diminished in the light of the public interest at play. The court awarded EUR 100,000 in pecuniary damage reflecting loss of rent. It further awarded EUR

500, for every year, over the thirty year period in which they suffered the violation, that is, EUR

15,000 in non-pecuniary damage. All the costs were to be paid by the defendants.

Having considered Mrs C. and her son as vulnerable individuals, the former being an elderly woman dependant on a widow’s pension and the latter having medical needs, it considered that they were still worthy of protection, and thus they were to be given alternative accommodation by the State within a year - time during which the authorities were to pay the applicants an adequate rent of EUR 800 monthly.

The Housing Authority appealed.

By a judgment of 5 October 2018 the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment on the merits but varied the redress. It annulled the requisition and ordered that the tenants could no longer rely on the Housing Act to retain title to the property; it awarded EUR 40,000 in compensation, and revoked any other order given by the first-instance court.

In particular the Constitutional Court considered that given the legitimate aim behind the measure, as well as the fact that the property had been rendered habitable by the authorities and the tenants, the pecuniary damage awarded was excessive and that the court did not have the competence to fix a future rent which fell solely within the competence of the legislature. It revoked the order for eviction, considering that although the constitutional jurisdictions could give any appropriate remedy, including an order for eviction if necessary, it did not mean that rules concerning procedure and competence were to be ignored - a matter which could create uncertainty and arbitrariness. It was not for the courts of constitutional competence to decide on questions of title to property, their role being limited to deciding on possible breaches of human rights and awarding redress which would bring the violation to an end. It followed that an order to the tenants not to rely on the law providing for requisitions, which breached the applicants’ rights was sufficient, and would allow the tenants the possibility of a fair hearing where they would be able to submit evidence concerning any other title they might have to retain the property. Similarly, it was not for the court to interfere with allocation of housing and order that alternative accommodation be found for the applicants.

In arriving at the award of compensation the Constitutional Court took account of following: the discrepancy in the rent payable vis-à-vis the rent on the open market; that the violation persisted since 1987; that the expert valuations were only indicative of losses; that the value of the property increased as a result of the rehabilitation undertaken by the authority; the legitimate aim at issue; the uncertainty faced by the applicants as to whether they would ever recover their property; the opportunity of the applicants to regain possession of their property now that an order was being made depriving the tenants of their title under the requisition order; the compensation given in similar cases; the expenses incurred by the applicants in pursuing these proceedings; and the fact that the award should cover both pecuniary and non-pecuniary damage.

The applicants were ordered to pay half the costs of the appeal proceedings.

Subsequent events

On 13 August 2018 part of the roof of the property collapsed causing damage to the rest of the property as well as adjacent property. According to the applicants’ architect the damage was due to a lack of maintenance over the years. In that light, the applicants filed a judicial letter against the tenants and the Housing Authority requesting the vacation of the property. At the date of the introduction of the application no response had been received and the tenants were still occupying the premises.

Relevant domestic law

The relevant domestic law is set out in

Apap Bologna

v. Malta

(no.

46931/12, §§ 23-30, 30 August 2016).

COMPLAINTS

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 that they are still victims of a violation of their property rights upheld by the domestic court given the low amount of compensation awarded, which was reduced by the order to pay costs, as well as the fact that there had been no order to evict the tenants. They thus considered that they had no effective remedy.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention?

2.

Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article

13 of the Convention (see

Apap Bologna

v. Malta

,

no. 46931/12, 30

August 2016)?

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Birth date

Nationality

Place of residence

1

John MATTEI

10/10/1939

Maltese

Attard

2

Cecilia CAMILLERI

15/04/1944

Maltese

Swieqi

3

Marion GATT

18/03/1936

Maltese

Sliema

4

Patricia MERCIECA

11/11/1945

Maltese

Swieqi

5

Blanche Mary REFALO

29/04/1942

Maltese

Sliema

6

Diana TOLEDO

15/02/1945

Maltese

Dingli

7

Astrid XUEREB

21/04/1938

Maltese

Sliema

8

Alexandra ZARB MIZZI

08/06/1941

Maltese

Sliema