TESTA AND OTHERS v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
TESTA AND OTHERS v. MALTA (CtEDO, 2020)
Comunicat la 7 aprilie 2020 Publicat la 2 iunie 2020 THIRD SECTION Cerere nr. 58910/19 Benjamin TESTA și alții împotriva Maltai depusă la 8 noiembrie 2019 DECLARAȚIE DE FACTE O listă a reclamanților este prezentată în apendice. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Reclamanții sunt reprezentați în fața Curții de Dr. Camilleri și Dr. K. Micallef, avocați care practică în Valletta. Contextul cazului Reclamanții dețin o proprietate, nr. 223, Madonna ta’ Pinu, F.S. Caruana Street, Birkirkara. La 17 noiembrie 1966, tatăl reclamantului a închiriat (sub titlul enfiteusis temporar) proprietatea unei terțe părți, timp de șaptezeci de ani, la 50 Lira malteză (MTL) (aproximativ 116 euro (EUR)) pe an. Un timp mai târziu, părinții reclamanților au murit și reclamanții au moștenit proprietatea. După expirarea concesiunii în noiembrie 1983, chiriașii s-au bazat pe Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) de a păstra proprietatea sub titlul de închiriere. Au început să plătească 100 MTL pe an (aproximativ 233). Începând cu 16 noiembrie 1998, în conformitate cu legea că chiria ar putea fi închiriată S-a ridicat la MTL 135,63 (aproximativ 316) EUR pe an, începând cu 16 noiembrie 2013 la MTL 191,86 EUR (aproximativ 447) pe an și, începând cu martie 2016, la 456,13 EUR pe an. Cu toate acestea, chiriașii au continuat să plătească MTL 100 pe an, fără majorările suplimentare acordate prin lege. Se pare că reclamanții nu au solicitat chiriașului să plătească chiria cu majorările relevante. Numai în 2014 reclamanții au refuzat să accepte chiria și au solicitat o închiriere mai mare, la care chiriașul a început să depună în instanță 100 MTL. În acest moment, reclamanții nu au inițiat proceduri de evacuare a acesteia pentru nerechimbarea chiriei în conformitate cu legea. În timpul locației, dl Z. a murit, a fost doar doamna Z. care a trăit în proprietate după aceea. Ea a fost în 2018, șaptezeci și doi de ani și a retras la pensie de 600 EUR pe lună. Ea nu a deținut alte proprietăți. Procedura de redresare constituțională În 2018 reclamanții au instituit proceduri de redresare constituțională susținând că dispozițiile Ordinării, astfel cum au fost modificate de Actul XXIII din 1979 care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în cadrul unei închirieri impuse lor ca proprietari o relație unilaterală de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au solicitat instanței să acorde compensații pentru daunele suferite și să ordone expulzarea chiriașilor. Reclamanții au susținut că înainte de 1979 nu au avut altă opțiune decât să închiriere proprietatea sub titlul de enfiteuză temporară, pentru a evita că aceasta este solicitată ca fiind obișnuită la momentul respectiv. Guvernul a contestat, printre altele , pe baza căreia reclamanții aveau un remediu obișnuit de evacuare a chiriașilor, în principal în fața comitetului de reglementare a chiriașului („RRB”), pe baza că chiriașul nu a plătit chiria datorată. Având în vedere noua introducție (2018) art. 12B din Ordonanța (a se vedea legea internă relevantă mai jos), locatarul (de asemenea, parte la procedură) a susținut că procedura pronunțată din nou constituie un remediu obișnuit care a vindecat acum orice defecte anterioare ale legii în măsura în care a realizat un echilibru echitabil și, prin urmare, nu a persistat nicio încălcare. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare în 2017 a fost de 105.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind în 1983 494, în 1988 679 EUR, în 1993 933, în 1998 1,282, în 2003 1,761, în 2008 2,420 EUR, în 2013 3,324 EUR și în 2017 1,662,18 EUR pe șase luni. Prin hotărârea din 30 mai 2019, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților, a acordat 20 000 EUR în compensare și a declarat că chiriașii nu mai puteau să se bazeze pe legea impugnată pentru a menține titlul proprietarului. În special, instanța a fost convinsă că reclamanții au dovedit titlul proprietarului. Acesta a considerat, de asemenea, că faptul că reclamanții nu au luat alte măsuri nu aduce atingere dreptului lor de a-și aduce cererile în fața instanțelor de competență constituțională și că procedura prevăzută în noul articol 12B din Ordonanța nu este în afara parametrilor prezentului caz. În plus, dispoziția nu a fost în vigoare decât din 2018 și nu a putut influența în niciun fel anii anteriori. Pe fond, instanța a considerat că, deși legea avea un obiectiv legitim atunci când a fost introdusă în 1979, situația din Malta a fost diferită în 2019, iar legea a creat o sarcină disproporționată pentru proprietari. De fapt, legislatorul a liberalizat piața de închiriere în 1995 cu excepții, cum ar fi cea actuală, care a fost totuși afectată de modificările din 2009 și 2010. Ultimele modificări au permis o creștere a chiriei la fiecare trei ani (în opinia celor cincisprezece ani, ca și în cazul amendamentelor din 1979). Cu toate acestea, cuantitatea creșterii a fost din nou limitată de lege, astfel disproporționalitatea măsurii a persistat, atât de mult încât legislatorul a simțit nevoia de a introduce schimbări suplimentare. În consecință, Act XXVII din 2018 a intrat în vigoare. Cu toate acestea, acest lucru ar putea doar ameliora situațiile viitoare și nu a avut niciun impact asupra situației până acum. Prin urmare, a existat o încălcare a drepturilor de proprietate ale reclamanților. Curtea a refuzat să ordone expulziarea chiriașului, având în vedere că nu este instanța competentă să ia astfel de măsuri. În special, instanța a remarcat că Legea XXVII din 2018 vizează, de asemenea, reglementarea expulzărilor și noul articol 12B (11) din Ordonanța, cu condiția ca un proprietar să nu poată solicita expulziarea locatarului înainte de a trece prin noua procedură înainte de RRB, prevăzută de aceeași dispoziție nouă. Curtea a considerat că nu este în favoarea acestui nou remediu. Cu toate acestea, aceasta a ordonat că chiriașii să se bazeze pe legea relevantă pentru a păstra titlul proprietății. În sensul compensației, instanța a luat în considerare: discrepanța în chiria primită și valoarea pieței; obiectivul legitim în materie de chestiune: locuința socială; locația și situația proprietății; faptul că camerele suplimentare au fost construite fără permis; că chiriașul a avut grijă de proprietate; faptul că reclamanții au continuat să accepte chiria timp de treizeci și patru de ani, astfel încât, în timp ce au fost victime din 1983, au introdus doar proceduri constituționale de remediere în 2018; și inerția statului în modificarea legislației sale pentru a evita o astfel de sarcină disproporționată pentru proprietari. De asemenea, s-a remarcat că îmbunătățirile realizate de chiriași nu au avut nici o relevanță pentru calcularea compensației, deoarece aceasta era obligația lor în temeiul legii. Prin urmare, aceasta a acordat 15.000 de euro în prejudiciu material și 5.000 de euro în prejudiciu moral. O mică parte a costurilor în ceea ce privește motivele susținute ale chiriașilor trebuia să fie plătită de către solicitanți. Reclamanții nu au apelat deoarece, așa cum a fost confirmat de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, Curtea Constituțională nu a constituit un remediu eficace, deoarece aceasta a redus sistematic premiile acordate de instanțele de primă instanță de competență constituțională. În ciuda ordinului instanței de primă instanță în vederea faptului că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, reclamanții nu au putut iniția proceduri de evacuare din cauza introducerii legii nr. XXVII din 2018, care prevede că, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se aplice în primul rând de noua procedură prevăzută de această lege. Legea internă relevantă Legea internă relevantă este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009) și Apap Bologna c. Malta , (n. 46931/12, § 25, 30 august 2016). În continuare, secțiunea 5 (3) literele (b) și (c) din Ordonanța privind locuința (decontrol) se citește după cum urmează: „(b) Locatorul nu poate refuza decât reînnoirea închirierii și poate relua posesia casei, la încheierea închirierii închirierilor, dacă arată satisfacția Consiliului, cu privire la o cerere de reluare a posesiunii, că, în cursul închirierii, chiriașul nu a reușit să plătească chiria datorată de el în termen de două sau mai multe termene în termen de 15 zile de la data în care locatorul l-a solicitat pentru plată, sau a cauzat daune considerabile la domiciliu, sau nu a îndeplinit în alt mod condițiile de închiriere sau obligațiile sale în temeiul acestuia, sau a folosit locația pentru un scop altul decât în principal ca reședință obișnuită. (c) Cheltuielile plătibile în cadrul aceluiași leasing după data primei reînnoiri a leasingului realizate în temeiul prezentului articol pot fi crescute cu locatorul, după reînnoirea acestuia și după expirarea fiecărui cincisprezece an ulterior în timpul continuării leasingului în favoarea aceluiași leasing, cu atât de mult din chiria plătită imediat înainte de reînnoiri sau înainte de începerea fiecărei perioade ulterioare de cincisprezece ani, fiind o sumă care nu depășește respectiva închiriere, astfel cum reprezintă în proporție creșterea inflației din anul în care a fost stabilită ultima dată chirie care urmează a fi crescută.” Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea nr. XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se menționează după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o locuință sub titlul de închiriere creat în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis, care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incompatibile cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în pofida dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi. (2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a locuinței la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea. (3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare a chiriei se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul art. (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuință să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, dacă nu sunt ocupați cu timp integral de muncă câștigătoare; și (iii) în etapa inițială a procedurii, Consiliul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea proceselor (Criterii de testare a mediilor) eliberat în conformitate cu art. 1531F și 1622A din Codul Civil sau orice reglementare care le înlocuiește din când în când. Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului precedent la începerea procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis. (4) În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și depunere produs de părți, ia hotărâre care permite chiriașului o perioadă de cinci ani să abandoneze sediul. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole. (6) În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare. (7) În cazul în care se stabilește o sumă de închiriere în termeni de subarticolul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioră a închirierii este încheiată pentru o perioadă de șase ani, după care aceasta va fi supusă revizuirii în conformitate cu subarticolul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) (a) După producerea unei schimbări importante în circumstanțe în cursul continuării închirierii încheiate în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în fața consiliului cerend ca condițiile închirierii să fie revizuite din cauza cauza lor a unei sarcini disproporționate asupra acestuia. (b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile alin. (a) din această subsecțiune nu se aplică în cazul în care auzul unei cereri în temeiul art. 1 este în suspensie sau a fost stabilit timp de mai puțin de trei ani; (ii) chiriașul este întotdeauna considerat o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de art. 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu depășește cea care ar fi fost plătită de către chiriaș dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul art. 5, 12 sau 12A. (9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice închiriere care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol. (11) Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs din cauza unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Reclamanții s-au plâns numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 și coroborat cu art. 13 din Convenție că acestea au fost încă victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținută de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. De asemenea, ei au considerat că procedurile constituționale de reparare nu sunt un remediu eficace în sensul articolului 13. Nr. XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea lor, din care au considerat că suferă o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. Având în vedere circumstanțele specifice ale cazului, în special acțiunile și/sau omisiunile reclamanților înainte și după 2014, sunt încă victimele unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție? (b) A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în acest caz (a se vedea Amato Gauci c. Malta, nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? (a) Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea legii nr. XXVII din 2018, în special secțiunea sa 12B (11), a interferat cu aplicarea unei decizii judiciare în favoarea reclamanților, întârzierea necorespunzătoare și eventual împiedicarea executării sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, CEDH 1999-V)? (b) În cazul în care, ținând cont de faptul că reclamanții ar putea avea loc după 2014, și ar putea fi încă în prezent, inițiarea unor proceduri obișnuite în favoarea comitetului de reglementare a chiriașului pentru a descărca chiriașul (a se vedea Borg și Vella c. Malta) în favoarea acestora (a se vedea Borg și Vella c. Malta). , (dec.), nr. 14501/12, 3 februarie 2015)? A avut reclamanții la dispoziția lor un remediu intern eficient pentru plângerile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Aap Bologna Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)? Apendice nr. Anul de naștere al reclamantului Locul de reședință Benjamin TESTA 1952 Maltez Birkirkara Alfred ATTARD 1970 Malteză Buשibba Jason ATTARD 1973 Malteză Birkirkara Emanuela GHERXI 1943 Malteză Birkirkara SANT 1973 Malteză Birkirkara Alfred TESTA 1954 Malteză Buשibba Charles TESTA 1946 Malteză Birkirkara Joyce VELLA JAMES 1938 Malteza Birkirkara