GRIMA v. MALTA

Publicat la 30 iunie 2025 CUARTA SECȚIUNE Cerere nr. 27880/21 Doreen GRIMA împotriva Malta depusă la 25 mai 2021 a comunicat la 13 iunie 2025 OBJETORUL CAUZULUI Cererea se referă la o cerere și impune unilat închiriere care afectează proprietatea reclamantului nr. 40, strada Wied il-Gāajn, Zabbar. Al doilea reclamant a deținut întotdeauna jumătate din proprietate (care a aparținut comunității de achiziții pe care le-a avut cu soțul ei), iar restul a achiziționat prin moștenire împreună cu cei doi copii, reclamanții rămășiți (în calitate de moștenitori ai legii sub succesiune inestate), în 2016. Proprietatea a fost solicitată (în conformitate cu Legea privind locuința) în 1990 și la 24 ianuarie 1992 atribuită N la o chirie de aproximativ 75 euro (EUR) anual.

La momentul și până în 2012, reclamanții și/sau predecesorul lor în titlu a contestat ordinul de cerere și a impus închiriere, prin mijloace obișnuite, fără folos. Niciodată nu au recunoscut chiriașul sau au primit chirie de la ea, fiind plătită autorității locuințelor. Proprietarii care au refuzat să întreprindă lucrări la tavane, în 1995 au convenit ca chiriașul să efectueze astfel de lucrări. Inchiriații au obținut permisele relevante și au schimbat tavanele la propriile cheltuieli. Potrivit mărturiei N, au schimbat în continuare baile, au adăugat o toaletă, au înlocuit podeaua și deschiderea, și au înlocuit o scară periculoasă. În 2019, reclamanții au depus o procedură de redresare constituțională plângând că ordinul de rechiziție, impunând o închiriere unilaterală la o astfel de închiriere redusă, a încălcat drepturile lor de proprietate.

Ei au solicitat compensații, anularea ordinului de rechiziție și închirierea consecutivă, precum și expulzarea chiriașului. Prin hotărârea din 3 decembrie 2020, Curtea Civilă (Primă Sală) în competența sa constituțională a constatat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție și a acordat 17 000 EUR în prejudiciu material și 3 000 EUR în prejudiciu moral, plus interes juridic. Deși s-a considerat că chiriașii nu se mai pot baza pe ordinul de cerere pentru a solicita titlul proprietății, a refuzat să le expulze, având în vedere că acesta nu era forumul adecvat pentru o astfel de acțiune.

În ceea ce privește atribuirea compensației, instanța a luat act de faptul că chiriașii au efectuat modificări substanțiale la proprietate, inclusiv cele structurale (care nu au fost obiectate de proprietari) pe propriile cheltuieli, chiar dacă astfel de modificări (constanța cheltuielilor extraordinare) ar fi trebuit să fie efectuate de către proprietari în conformitate cu legea. Reclamanții au inițiat o procedură în fața comitetului de reglementare a chiriei (a se vedea Cauchi c. Malta , nr. 14013/19 , § 22, 25 martie 2021). Prin hotărârea din 13 martie 2025, Curtea de Apel a ordonat expulziarea chiriașilor. Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție numai și coroborat cu art. 13 din Convenție, la momentul depunerii cererii în 2021, reclamanții s-au plâns că au rămas victime ale încălcării susținute de instanța internă, în special datorită cantității scăzute de compensare și a neexecutării chiriașilor.

A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în acest caz (a se vedea, printre altele, Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06 , 15 septembrie 2009, și Apap Bologna c. Malta , nr. 46931/12 , § 57, 30 august 2016)? Reclamanții au avut la dispoziție un remediu intern eficient pentru plângerea lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Portanier c. Malta , nr. 55747/16, 27 august 2019)? Apendice cererea nr. 27880/21 Nu. Numele reclamantului Anul nașterii Naționalitate Locul de reședință Doreen GRIMA 1965 Maltese Marsascala Georgina GRIMA 1938 Maltese Valletta Joseph GRIMA 1962 Maltese Pembroke

Published on 30 June 2025

FOURTH SECTION

Application no. 27880/21 Doreen GRIMA against Malta lodged on 25 May 2021 communicated on 13 June 2025

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns a requisition and unilaterally imposed lease affecting the applicant’s property no. 40, Wied il-Għajn street, Zabbar. The second applicant always owned half of the property (which belonged to the community of acquests she had with her husband), and the rest she acquired by inheritance together with her two children, the remaining applicants (as heirs at law under intestate succession), in 2016. The property was requisitioned (in accordance with the Housing Act) in 1990 and on 24 January 1992 assigned to N at a rent of approximately 75 euros (EUR) annually. At the time and until 2012 the applicants and/or their predecessor in title challenged the requisition order and imposed lease, by ordinary means, to no avail.

They never acknowledged the tenant or received any rent from her, it being paid to the housing authority. The owners having refused to undertake works to the ceilings, in 1995 they agreed for the tenant to undertake such works. The tenants obtained the relevant permits and changed the ceilings at their own expense. According to N’s testimony they further changed the bathrooms, added a washroom, replaced the flooring and the apertures, and replaced a staircase which was dangerous. In 2019 the applicants lodged constitutional redress proceedings complaining that the requisition order, imposing a unilateral lease at such a low rent, was in breach of their property rights. They requested compensation, the annulment of the requisition order and consequent lease, as well as the eviction of the tenant.

By a judgment of 3 December 2020, the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention and awarded EUR 17,000 in pecuniary damage and EUR 3,000 in non-pecuniary damage, plus legal interest. While it considered that the tenants may no longer rely on the requisition order to claim title to the property, it refused to evict them, considering that it was not the appropriate forum for such an action. In awarding compensation, the court took note of the fact that the tenants had made substantial alterations to the property including structural ones (which had not been objected to by the owners) at their own expense, even though such changes (consisting of extraordinary expenses) should have been made by the owners according to law.

The applicants instituted proceedings before the Rent Regulation Board ( see Cauchi v. Malta , no. 14013/19, § 22, 25 March 2021). By a judgment of 13 March 2025, the Court of Appeal ordered the eviction of the tenants. Invoking Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention alone and in conjunction with Article 13 of the Convention, at the time of lodging their application in 2021, the applicants complained that they remained victims of the violation upheld by the domestic court, particularly, due to the low amount of compensation and the failure to evict the tenants.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in the present case (see, inter alia , Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009, and Apap Bologna v. Malta , no. 46931/12, § 57, 30 August 2016)? 2. Did the applicants have at their disposal an effective domestic remedy for their complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, as required by Article 13 of the Convention (see Portanier v. Malta , no. 55747/16, 27 August 2019)? APPENDIX Application no. 27880/21 No. Applicant’s Name Year of birth Nationality Place of residence 1. Doreen GRIMA 1965 Maltese Marsascala 2. Georgina GRIMA 1938 Maltese Valletta 3. Joseph GRIMA 1962 Maltese Pembroke