CASE OF ISKOLSKIY v. AZERBAIJAN

CAUZA DE ISKOLSKIY v. AZERBAIJAN (Depunerea nr. 54143/13) JUGDMENT STRASBOURG 8 iulie 2025 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Iskolskiy v. Azerbaidjan, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), care stă în calitate de comitet compus din: Canòlic Mingorance Cairat , Președintele LÄtif Hüseynov, Vasilka Sancin , judecători și Olga Chernishova, Grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 54143/13) împotriva Republicii Azerbaidjanului a depus Curtea în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 23 august 2013 de către un național american, dl Lev Yakovlevich Iskolskiy („reclamantul”), care s-a născut în 1939, locuiește în Shoreline, Washington (Statele Unite ale Americii), și a fost reprezentat de dl M. Mustafayev, avocat cu sediul în Azerbaidjan; decizia de a anunța plângerile în temeiul articolului 6 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția guvernului azerbaigian („ Guvernul”), reprezentat de agentul lor, dl Ç. δsgərov, și de a declara restul cererii inadmisibil; observațiile părților; având deliberat în particular la 17 iunie 2025, Emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: OBIECTUL CAUZEI Prezentul caz se referă la expropierea presupusă ilegală a proprietății reclamantului de către Departamentul de Stat al Reservei Historice și Arhitecturale Icharishahar („SDHAR”). 8 pe strada Istiglaliyyat, Baku, cu o suprafață totală de 192.96 m mp (41 m mp, 78.06 m mp și, respectiv, 73.9 m mp). Clădirea era apropiată de Zidul Icharishahar din centrul Baku, un monument arhitectural de importanță națională. În 2003 reclamantul a solicitat Autoritatea Executivă a orașului Baku („BCEA”) pentru permisiunea de a efectua lucrări de reconstrucție în ceea ce privește acoperișurile de apartamente nos. 9 și 11 în condiții de delapiditate. Într-o scrisoare din 17 iunie 2003, șeful departamentului relevant al BCEA a aprobat lucrările de reconstrucție în conformitate cu specificațiile tehnice ale clădirii descrise în documentele tehnice relevante. Prin deciziile Cabinetului de Miniștri emise în 2009 și 2011, a fost instituit un regim juridic de protecție specială și a fost creată o zonă de protecție în jurul Zidului Icharishahar, care a inclus zona în care se aflau apartamentele reclamantului. În conformitate cu aceste decizii, SDHAR a fost desemnat drept autoritatea de stat responsabilă cu supravegherea tuturor activităților desfășurate în zona de protecție. La 22 noiembrie 2010, reprezentantul reclamantului, referindu-se la scrisoarea BCEA (a se vedea punctul 2 de mai sus), a aplicat SDHAR pentru permisiunea de efectuare a lucrărilor de reconstrucție la apartament. La 7 decembrie 2010, reprezentanții SDHAR, împreună cu reprezentantul reclamantului, au inspectat clădirile. Potrivit raportului de inspecție, apartamentele nr. 9 și 11 nu mai existau, cu doar fragmente de ziduri rămase, și zona a fost supradozată cu verde și copaci. Apartamentul nr. 17, totuși, era încă în picioare, deși într-o stare periculoasă și nu locuia nimeni acolo. SDHAR a trimis reclamantului cererea de autorizare pentru efectuarea lucrărilor de reconstrucție BCEA pentru o examinare suplimentară. În scrisorile din 9 februarie și 1 martie 2011, BCEA a informat reclamantul că lucrările de reconstrucție pot fi efectuate după ce departamentele relevante ale Ministerului Situațiilor de Urgență au acordat aprobarea. La o dată neespecificată în ianuarie 2011, apartamentul nr. 17 a fost demolat, presupus de SDHAR. Reclamantul a introdus proceduri administrative împotriva SDHAR și a BCEA în fața Curții Administrative-Economice Baku nr. 1 susținând 400.000 Azerbaidjan manat (AZN) în ceea ce privește prejudiciu material și 500 000 AZN în ceea ce privește prejudiciile morale rezultate din presupusa demolare ilegală a apartamentelor. Reclamantul a prezentat instanței două rapoarte de evaluare elaborate de societățile private în cauză în ceea ce privește apartamentele în cauză și care au estimat valoarea lor totală de piață a AZN 1.000.000 și, respectiv, AZN 1.333.800. Ambele rapoarte au remarcat starea slabă a celor trei apartamente. Una dintre rapoarte a specificat în continuare că apartamentele nos. 9 și 11 aveau o rată de depreciere de 90%, în timp ce platul nr. 17 avea o rată de depreciere de 60%. Reclamantul a cerut, de asemenea, ca BCEA să elibereze permisele necesare pentru reconstruirea apartamentelor. SDHAR a depus o reclamație împotriva reclamantului, cerând instanței să pună capăt dreptului său de proprietate și înregistrarea în registrul de stat în schimbul apartamentelor de compensare echitabilă. La 9 iulie 2011, instanța de primă instanță a respins cererea reclamantului și a susținut reclamația SDHAR. , în ceea ce privește dispozițiile de drept intern care prevedeau că drepturile de proprietate asupra unui bun imobiliar au fost pierdute atunci când a fost complet distrusă și că o parte interesată ar putea solicita încheierea înregistrării în registrul statului prin proceduri judiciare în cazul în care proprietatea a fost distrusă și înregistrarea și-a pierdut semnificația juridică. 9 și 11 au fost demolați de reclamantul însuși. În ceea ce privește apartamentul nr. 17, Curtea a constatat că se află într-o stare urgentă de dispersie, cu o viteză de 60% de uzură și lacrimi, făcând-o complet nepotrivă pentru locuință și posezând o amenințare gravă atât pentru siguranța persoanelor fizice, cât și pentru monumentul arhitectural de importanță națională la care era adjacent. În plus, Tribunalul a concluzionat că apartamentele au fost acoperite de un regim juridic de protecție specială în conformitate cu care lucrările de construcții au fost limitate. Curtea a concluzionat că demolarea apartamentului nr. 17 de către SDHAR a fost o măsură de ultima instanță și, prin urmare, legală. Având în vedere dezacordul dintre părți cu privire la valoarea pieței, instanța a comis Centrul de Examinare Forense a Ministerului Justiției, împreună cu specialiștii Comitetului de Stat pentru probleme de proprietate, să efectueze o nouă evaluare a apartamentelor. Cu toate acestea, Centrul de Examinare Forensică a refuzat să efectueze evaluarea, având în vedere faptul că apartamentele nu mai existau. Curtea a continuat apoi să examineze rapoartele și alte dovezi prezentate de părți. După examinarea în detaliu a rapoartelor de evaluare prezentate de solicitant, instanța le-a respins, constatând, în special, că nu au luat în considerare condiția și dimensiunea reală a apartamentelor. În plus, una dintre rapoartele includea valoarea terenurilor pe care clădirea era situată pe valoarea de piață a apartamentelor. La determinarea cuantumului compensației, instanța a făcut trimitere la suma compensației plătită mai multor alți rezidenți ai aceleiași clădiri și la prețul apartamentelor într-o clădire nou construită în apropiere (AZN 1.500 pe metrou pătrat). Curtea a afirmat că, deși doi apartamente au fost deja demolate de către reclamant și că restul apartamentului nu era în stare de locuință și, prin urmare, nu era comparabil cu apartamentele menționate mai sus, a considerat echitabil acordarea AZN 290.000 (aproximativ 257.400 euro (EUR) în momentul respectiv) în ceea ce privește prejudiciu material (considerând suprafața totală a apartamentelor sale). La 24 octombrie 2012 și, respectiv, 30 ianuarie 2013, Curtea de Apel Baku și Curtea Supremă au respins apelurile depuse de reclamant. Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 6 din Convenția cu privire la încălcarea dreptului său la o hotărâre motivată. El s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția că apartamentele sale au fost demolate ilegal de către autoritățile de stat și că compensația acordată de instanțe era inadecvată. El a plâns, de asemenea, că nu a fost acordată nicio compensație pentru parcela de teren subjacente a clădirii în care se aflau apartamentele sale. 10. Nu a fost contestat de către părți că toate cele trei apartamente au fost în proprietatea reclamantului și, ca atare, au constituit „posesiunile sale”. Piatra de teren 11. Guvernul a susținut că reclamantul nu are niciun drept de proprietate asupra terenului subjacent al clădirii în care se aflau apartamentele. Reclamantul a reiterat observațiile sale. 12. Curtea constată că apartamentele reclamantului erau situate într-o clădire de apartamente (a se vedea punctul 2 de mai sus). Curtea a susținut deja că, în temeiul dreptului intern, terenurile care susțin astfel de clădiri erau în comun proprietatea comună a proprietarilor apartamentelor din acea clădire, care nu avea dreptul de a împărți în natură sau de a-și vinde acțiunile sau de a-și efectua alte acte vizând alienarea separată a acțiunilor lor respective, și că aceste acțiuni nu puteau fi considerate „poziții” separate ca atare, deoarece erau atașate la un apartament din clădirea căruia au constituit o parte, constituind astfel o proprietate întreagă (a se vedea Bagirova și alții c. Azerbaidjan , nr. 37706/17 și altele 5 §§ 29 și 38, 31 august 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Curtea constată că un raport de inspecție elaborat de SDHAR, cu participarea reprezentantului reclamantului, a indicat că nu existau apartamente nos. 9 și 11 la momentul inspecției care au avut loc înainte de demolarea apartamentului nr. 17 (a se vedea punctul 4 mai sus). Instanțele interne au constatat că apartamentele respective au fost demolate de către reclamant însuși (a se vedea punctul 7 mai sus). 14. În acest sens, Curtea observă că scrisoarea BCEA din 17 Iunie 2003 are legătură numai cu reconstrucția acoperișelor delapidate și nu a acordat reclamantului permisiunea de a demola complet și de a reconstrui apartamentele (a se vedea punctul 2 mai sus). Având în vedere aceste circumstanțe, partea plângerii privind demolarea apartamentelor nos 9 și 11 este manifestament nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 litera (a) și 4 din Convenția. Apartamentul nr. 17 15. Curtea constată că partea plângerii referitoare la apartamentul nr. 17 nu este evident nefondată în sensul art. 35 § 3 lit. (a) sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 16. Principiile aplicabile referitoare la art. 1 din Protocolul nr. 1 au fost rezumate, printre altele, în Akhverdiyev v. Azerbaidjan (n. 76254/11, §§ 79-82, 29 ianuarie 2015); Khalikova v. Azerbaidjan (n. 42883/11, § 134 36, 22 octombrie 2015); și Maharramov v. Azerbaidjan (n. 5046/07, §§ 56-60, 30 martie 2017). 17. Nu a fost contestat de părți că a existat o interferență cu bucuria pașnică a posesiunilor sale, care a constituit o „privare a bunurilor” în sensul articolului 1 a doua teză a Protocolului nr. 1 la Convenție. 18. Curtea reiterează că prima cerință și cea mai importantă a articolului 1 din Protocolul nr. 1 este faptul că orice interferență de către o autoritate publică cu bucuria pașnică a bunurilor ar trebui să fie legală (a se vedea Guiso Gallisay c. Italia , nr. 58858/00 , § 82, 8 decembrie 2005, și Aliyeva și alții c. Azerbaidjan , nr. 66249/16 și altele 6 , § 128, 21 septembrie 2021). 19. În acest caz, instanțele interne au susținut că apartamentul nr. 17 a fost situat într-o zonă de protecție a unui monument arhitectural de importanță națională și că a fost într-o stare de dispersie urgentă, care constituie o amenințare atât pentru persoanele fizice, cât și pentru monumentul din apropiere. Prin urmare, demoliția sa a fost realizată ca o măsură de ultima instanță. 20. Curtea remarcă în primul rând că nici instanțele interne, nici guvernul nu au făcut trimitere la o dispoziție de drept intern care a autorizat SDHAR să demoleze o proprietate privată. În plus, legislația internă stabilește o procedură explicită care constă în mai multe etape pentru reconstrucția și renovarea apartamentelor și a clădirilor rezidențiale într-un stat de dispersie urgentă. Faptul că apartamentul sau clădirea în cauză este într-adevăr într-o astfel de condiție și imposibil de renovat trebuie confirmat printr-o decizie a instanței. În cazul în care proprietarul refuză să demoleze sau să reconstruiască proprietatea în termenul stabilit de instanță, acesta poate fi vândut la o licitație publică sau achiziționat direct de stat. Cu toate acestea, în cazul în cauză, nici o decizie judecătorească cu privire la starea apartamentului în cauză și imposibilitatea de renovare a acestuia au fost obținute înainte de demolarea sa (a se vedea punctul 5 de mai sus). 21. Considerațiile de mai sus sunt suficiente pentru a concluziona că interferența în acest caz nu a fost efectuată în conformitate cu „condițiile prevăzute de lege” (compare) Akhverdiyev, citat mai sus, § 99. În consecință, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. ALTE COMPLAINTE 22. În ceea ce privește plângerea reclamantului în temeiul articolului 6 din Convenție (a se vedea punctul 9 mai sus), având în vedere faptele cauzei, argumentele părților și concluziile sale de mai sus, Curtea consideră că a abordat principala întrebare juridică susținută de acest caz și că nu este necesar să se examineze această plângere (a se vedea Centrul pentru Resurse Juridiale în numele Valentin Câmpeanu c. România) [GC], nr. 47848/08, § 156, ECHR 2014). APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 23. Reclamantul a solicitat 2.025.601 dolari americani (USD) în ceea ce privește prejudiciile materiale și 50 000 USD în ceea ce privește prejudiciile morale. 24. Guvernul a susținut că reclamantul a primit deja compensații în ceea ce privește prejudiciile materiale și a cerut Curtea să respingă cererile sale în temeiul acestui cap. În plus, au susținut că suma susținută în ceea ce privește prejudiciile morale nu a fost justificată și au solicitat Curții să acorde compensații adecvate. 25. În acest caz, instanțele interne au acordat reclamantului AZN 290.000 și au respins rapoartele de evaluare prezentate de el, furnizând motive pentru care au hotărât să facă acest lucru (a se vedea punctele 7 și 8 de mai sus; Juffrè și alții c. Italia [Comitetul], nr. 50827/11, § 40, 5 septembrie 2024). În astfel de circumstanțe și în absența unor argumente justificate în fața contrară, Curtea respinge cererea reclamantului în ceea ce privește prejudiciu material. 26. Cu toate acestea, Curtea acceptă faptul că reclamantul a suferit unele dificultăți ca urmare a încălcării constatate. Prin urmare, acordă reclamantului 3,000 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale, plus orice impozit care poate fi imputabil pe această sumă. 27. În consecință, Curtea consideră că nu există nici un apel pentru atribuirea acestui cont. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, declară partea plângerii în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția în ceea ce privește apartamentul nr. 17 admisibil și restul plângerii inadmisibil; că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; susține că nu este necesară examinarea admisibilității și a meritelor plângerii în temeiul articolului 6 din Convenție; deține litera (a) că statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni, 3000 EUR (3 mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale, care urmează să fie convertit în moneda statului interesat la rata aplicabilă la data decontare; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamantului pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 8 iulie 2025, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de procedură.

THIRD SECTION

CASE OF ISKOLSKIY v. AZERBAIJAN

(Application no. 54143/13)

JUDGMENT

STRASBOURG

8 July 2025

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Iskolskiy v. Azerbaijan,

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting as a Committee composed of:

Canòlic Mingorance Cairat

, President

,

Lətif Hüseynov,

Vasilka Sancin

, judges

,

and Olga Chernishova,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

54143/13) against the Republic of Azerbaijan lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 23 August 2013 by an American national, Mr Lev Yakovlevich Iskolskiy (“the applicant”), who was born in 1939, lives in Shoreline, Washington (United States of America), and was represented by Mr M. Mustafayev, a lawyer based in Azerbaijan;

the decision to give notice of the complaints under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention to the Azerbaijani Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr

Ç. Əsgərov, and to declare the remainder of the application inadmissible;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 17 June 2025,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The present case concerns the allegedly unlawful expropriation of the applicant’s property by the State Department of the Historical and Architectural Reserve of Icharishahar (“the SDHAR”).

2

.

The applicant owned flats nos. 9, 11 and 17 in building no. 8 on Istiglaliyyat Street, Baku, with a total surface area of 192.96 sq. m (41 sq. m, 78.06 sq. m and 73.9 sq. m respectively). The building was adjacent to the Icharishahar Wall in central Baku, an architectural monument of national importance. In 2003 the applicant applied to the Baku City Executive Authority (“the BCEA”) for permission to carry out reconstruction works in respect of the roofs of flats nos. 9 and 11 as they were in a dilapidated condition. In a letter of 17 June 2003, the head of the relevant department of the BCEA approved the reconstruction works in accordance with the building’s technical specifications outlined in the relevant technical documents.

3.

By decisions of the Cabinet of Ministers issued in 2009 and 2011, a legal regime of special protection was established and a protection zone was created around the Icharishahar Wall, which included the area where the applicant’s flats were located. Pursuant to those decisions, the SDHAR was designated as the State authority responsible for overseeing all activities carried out within the protection zone.

4

.

On 22 November 2010 the applicant’s representative, referring to the letter from the BCEA (see paragraph 2 above), applied to the SDHAR for permission to carry out reconstruction works at the flats. On 7 December 2010 the representatives of the SDHAR, together with the applicant’s representative, inspected the buildings. According to the inspection report, flats nos. 9 and 11 no longer existed, with only fragments of walls remaining, and the area was overgrown with greenery and trees. Flat no. 17, however, was still standing, albeit in a hazardous condition and with no one living there. The SDHAR sent the applicant’s request for permission to carry out reconstruction works to the BCEA for further consideration. In letters of 9

February and 1 March 2011, the BCEA informed the applicant that the reconstruction works could be carried out once the relevant departments of the Ministry of Emergency Situations had granted approval.

5

.

On an unspecified date in January 2011, flat no. 17 was demolished, allegedly by the SDHAR. The applicant brought administrative proceedings against the SDHAR and the BCEA before Baku Administrative-Economic Court no. 1 claiming 400,000

Azerbaijani manats (AZN) in respect of pecuniary damage and AZN 500,000 in respect of non-pecuniary damage resulting from the alleged unlawful demolition of the flats. The applicant submitted to the court two valuation reports prepared by private companies in respect of the flats in question and which estimated their total market value to be AZN 1,000,000 and AZN 1,333,800 respectively. Both reports noted the poor condition of all three flats. One of the reports further specified that flats nos. 9 and 11 had a depreciation rate of 90%, while flat no. 17 had a depreciation rate of 60%. The applicant also asked that the BCEA be ordered to issue the necessary permits for the reconstruction of the flats.

6.

The SDHAR lodged a counterclaim against the applicant, asking the court to terminate his ownership right and the registration in the State register in respect of the flats in exchange for fair compensation.

7

.

On 9 July 2011 the first-instance court dismissed the applicant’s claim and upheld the SDHAR’s counterclaim. While doing so, it relied,

inter alia

, on domestic law provisions which stipulated that ownership rights to an immovable property were lost when it was completely destroyed, and that an interested party could request the termination of registration in the State register through court proceedings if the property was destroyed and the registration had lost its legal significance. The court established that flats nos.

9 and 11 had been demolished by the applicant himself. Regarding flat no.

17, the court found that it was in a state of urgent disrepair, with a 60% wear and tear rate, making it completely unfit for habitation and posing a serious threat both to the safety of individuals and to the architectural monument of national importance to which it was adjacent. It further held that the flats were covered by a legal regime of special protection in accordance with which construction works were restricted. The court concluded that the demolition of flat no. 17 by the SDHAR had been a measure of last resort and, therefore, lawful. In view of the disagreement between the parties regarding the market value, the court commissioned the Centre of Forensic Examination of the Ministry of Justice, together with specialists from the State Committee on Property Issues, to carry out a new valuation of the flats. However, the Centre of Forensic Examination declined to carry out the valuation, on the grounds that the flats no longer existed. The court then proceeded to examine the reports and other evidence submitted by the parties. Having examined in detail the valuation reports submitted by the applicant, the court rejected them, finding, in particular, that they had failed to take into consideration the actual condition and size of the flats. Furthermore, one of the reports had included the value of the land on which the building was situated in the market value of the flats. When determining the amount of compensation, the court referred to the amount of compensation paid to several other residents of the same building and to the price of flats in a newly constructed building nearby (AZN 1,500 per square metre). The court stated that although two of the flats had already been demolished by the applicant and the remaining flat was unfit for habitation and therefore not comparable to the flats mentioned above, it considered it fair to award the applicant AZN 290,000 (approximately 257,400 euros (EUR) at the relevant time) in respect of pecuniary damage (taking into account the total surface area of his flats).

8

.

On 24 October 2012 and 30 January 2013 respectively, the Baku Court of Appeal and the Supreme Court dismissed appeals lodged by the applicant.

9

.

The applicant complained under Article 6 of the Convention of a breach of his right to a reasoned judgment. He complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that his flats had been demolished unlawfully by the State authorities and that the compensation awarded by the courts had been inadequate. He also complained that he had not been awarded any compensation for the plot of land underlying the building in which his flats had been situated.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 of Protocol N

o

. 1 to THE CONVENTION

10.

It was not disputed by the parties that all three flats had been in the applicant’s ownership and, as such, had constituted his “possessions”.

The plot of land

11.

The Government argued that the applicant did not have any ownership rights to the land underlying the building in which the flats had been situated. The applicant reiterated his submissions.

12.

The Court notes that the applicant’s flats were situated in an apartment building (see paragraph 2 above). The Court has already held that, under domestic law, the land underlying such buildings was in the common, shared ownership of the owners of the apartments in that building, who did not have the right to divide in kind or sell their shares or to perform other acts aimed at the separate alienation of their respective shares, and that those shares could not be regarded as separate “possessions” as such because they were attached to an apartment in the building of which they formed a part, thus constituting one whole property (see

Bagirova and Others v. Azerbaijan

, nos. 37706/17 and 5 others, §§ 29 and 38, 31 August 2023). It follows that this part of the complaint is incompatible

ratione materiae

with the provisions of the Convention and the Protocols thereto within the meaning of Article 35 § 3 (a) and must be rejected in accordance with Article 35 § 4.

Flats nos. 9 and 11

13.

The Court notes that an inspection report drawn up by the SDHAR, with the participation of the applicant’s representative, indicated that flats nos. 9 and 11 did not exist at the time of the inspection which took place before the demolition of flat no. 17 (see paragraph 4 above). The domestic courts found that those flats had been demolished by the applicant himself (see paragraph 7 above).

14.

In this connection, the Court observes that the BCEA’s letter of 17

June 2003 pertained solely to the reconstruction of the dilapidated roofs and did not grant the applicant permission to completely demolish and rebuild the flats (see paragraph 2 above). In view of these circumstances, the part of the complaint concerning the demolition of flats nos. 9 and 11 is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article

35 §§ 3 (a) and

4 of the Convention.

Flat no. 17

15.

The Court notes that the part of the complaint concerning flat no. 17 is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

16.

The applicable principles concerning Article

1 of Protocol No. 1 have been summarised in,

inter alia

,

Akhverdiyev v.

Azerbaijan

(no.

76254/11, §§

79-82, 29

January 2015);

Khalikova v.

Azerbaijan

(no.

42883/11, §§

134

‑

36, 22

October 2015); and

Maharramov v.

Azerbaijan

(no. 5046/07, §§ 56-60, 30

March 2017).

17.

It was not disputed by the parties that there had been an interference with the applicant’s peaceful enjoyment of his possessions, which amounted to a “deprivation of possessions” within the meaning of the second sentence of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

18.

The Court reiterates that the first and most important requirement of Article 1 of Protocol No. 1 is that any interference by a public authority with the peaceful enjoyment of possessions should be lawful (see

Guiso

‑

Gallisay v.

Italy

, no.

58858/00

, § 82, 8 December 2005, and

Aliyeva and Others v.

Azerbaijan

, nos. 66249/16 and 6 others, § 128, 21 September 2021).

19.

In the present case, the domestic courts held that flat no.

17 was located within a protection zone of an architectural monument of national importance and that it was in a state of urgent disrepair, which posed a threat to both individuals and the nearby monument. Therefore, its demolition was carried out as a measure of last resort.

20.

The Court firstly notes that neither the domestic courts nor the Government referred to a domestic law provision which authorised the SDHAR to demolish a privately-owned property. Moreover, the domestic law establishes an explicit procedure consisting of several steps for the reconstruction and renovation of flats and residential buildings in a state of urgent disrepair. The fact that the flat or building in question is indeed in such a condition and impossible to renovate has to be confirmed by a court decision. If the owner refuses to demolish or rebuild the property within the time-limit set by the court, it can be sold at a public auction or purchased directly by the State. However, in the present case no court decision regarding the condition of the flat in question and the impossibility of renovating it had been obtained prior to its demolition (see paragraph 5 above).

21.

The foregoing considerations are sufficient for the Court to conclude that the interference in the present case was not carried out in compliance with “conditions provided for by law” (compare

Akhverdiyev

,

cited above, §

99). There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention.

OTHER COMPLAINTS

22.

As to the applicant’s complaint under Article 6 of the Convention (see paragraph 9 above), having regard to the facts of the case, the submissions of the parties, and its findings above, the Court considers that it has dealt with the main legal question raised by the case and that there is no need to examine that complaint (see

Centre for Legal Resources on behalf of Valentin Câmpeanu v.

Romania

[GC], no.

47848/08, §

156, ECHR 2014).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

23.

The applicant claimed 2,025,601 United States dollars (USD) in respect of pecuniary damage and USD 50,000 in respect of non-pecuniary damage.

24.

The Government submitted that the applicant had already received compensation in respect of pecuniary damage and asked the Court to reject his claims under that head.

They further argued that the amount claimed in respect of non-pecuniary damage was unsubstantiated and asked the Court to award appropriate compensation.

25.

In the present case, the domestic courts awarded the applicant AZN

290,000, and dismissed the valuation reports presented by him, providing reasons as to why they chose to do so (see paragraphs 7 and 8 above; compare

Giuffrè and Others v. Italy

[Committee], no. 50827/11, § 40, 5

September 2024). In such circumstances, and in the absence of substantiated arguments to the contrary, the Court rejects the applicant’s claim in respect of pecuniary damage.

26.

However, the Court accepts that the applicant suffered some distress as a result of the violation found. It therefore awards the applicant EUR 3,000 in respect of non-pecuniary damage, plus any tax that may be chargeable on that amount.

27.

The applicant did not submit a claim in respect of costs and expenses. Accordingly, the Court considers that there is no call to award him any sum on that account.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the part of the complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in respect of flat no. 17 admissible, and the remainder of the complaint inadmissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds

that there is no need to examine the admissibility and merits of the complaint under Article 6 of the Convention;

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant, within three months, EUR 3,000 (three thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage, to be converted into the currency of the respondent State at the rate applicable at the date of settlement;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amount at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicant’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 8 July 2025, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Olga Chernishova

Canòlic Mingorance Cairat

Deputy Registrar

President