3ra-1189/15 — Contestarea actului administrativ

prima instanţă: A. Catană 3ra-1189/15 instanţa de apel: N. Budăi, I. Muruianu, L. Bulgac DECIZIE 25 noiembrie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Ion Corolevschi, Iuliana Oprea, Ion Druță, Galina Stratulat examinând recursul declarat de către Întreprinderea de Stat ”Cadastru”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Firmei de Producție și Comerț ”ABC” societate pe acțiuni împotriva Întreprinderii de Stat ”Cadastru” cu privire la contestarea actului administrativ, împotriva deciziei Curţii de Apel Chișinău din 23 aprilie 2015, prin care a fost admis apelul declarat de către Firma de Producție și Comerț ”ABC” societate pe acțiuni, casată integral hotărârea Judecătoriei Centru municipiul Chișinău din 10 decembrie 2014, cu pronunţarea unei noi hotărîri, prin care acţiunea a fost admisă integral c o n s t a t ă La 02 iulie 2014 FPC ”ABC” SA a depus cerere de chemare în judecată împotriva ÎS ”Cadastru” cu privire la contestarea actului administrativ.

În motivarea acțiunii a indicat că, la 17 aprilie 2014 s-a adresat OCT Chişinău cu cerere prin care a solicitat radierea din Registrul bunurilor imobile a contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 înregistrat la organul cadastral la 02 aprilie 2013 cu nr. 0100/13/44256, nr. cadastral 010052015101; 02/03. La 14 mai 2014 pîrîtul a comunicat că pentru radierea contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 este necesar ca persoana cointeresată să se adreseze în sala de audienţă la registratorul de serviciu pentru a depune o cerere-tip, cu achitarea serviciilor conform Hotărîrii Guvernului nr. 770 din 02 iulie 2007. La adresarea reclamantului, registratorul de serviciu a refuzat în primirea unei astfel de cereri, pe motiv că pentru radierea contractului de locaţiune din Registrul bunurilor imobile este necesară prezentarea ambelor părţi contractante în vederea depunerii unei cereri-tip în acest sens.

Invocă ilegalitatea acţiunilor pîrîtului, deoarece societatea a încheiat la 21 martie 2013 cu locatarul SRL „Master Impex” contractul de locaţiune. La cererea locatarului, reclamantul a reziliat contractul începînd cu 01 februarie 2014, încheind în acest sens la 31 ianuarie 2014 Acordul cu privire la rezilierea contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013. În consecinţă, la 17 aprilie 2014 reclamantul a depus în adresa pîrîtului cererea nr. 21 privind radierea din Registrul bunurilor imobile a dreptului instituit în temeiul contractului nominalizat. La 14 mai 2014 OCT Chişinău a comunicat că este necesar ca persoana interesată să se adreseze registratorului de serviciu pentru a depune o cerere-tip în vederea radierii contractului de locaţiune solicitat.

Refuzul de înregistrare a radierii contractului de locaţiune a fost confirmat pe cererea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor din 20 mai 2014. La 23 mai 2014 reclamantul a depus în adresa organului cadastral cererea prealabilă nr. 36 din 22 mai 2014 prin care a solicitat efectuarea rectificărilor înscrierilor solicitate, care însă a fost respinsă prin decizia registratorului din cadrul ÎS „Cadastru” din data de 19 iunie 2014. Pct. 118 al Instrucţiunii cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor din 22 iunie 2005 stabileşte că, prin rectificare se înţelege radierea sau îndreptarea unei înscrieri în Registru care nu corespunde cu situaţia juridică reală.

Rectificarea unei înscrieri în Registru poate fi cerută de orice persoană interesată, iar pct. 26 al Instrucţiunii prevede că, la solicitare registratorul consemnează pe cerere temeiurile respingerii, după care semnează. Conform art. 31 al. (2) a Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, în cazul cînd cererea este respinsă, ea nu se înregistrează, iar documentele se restituie solicitantului sau reprezentantului acestuia. La solicitarea lor, pe cerere se vor consemna temeiurile respingerii. Pct. 119 al Instrucţiunii cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor indică că, se consideră persoană interesată persoana care a avut sau are un drept înscris în Registru, drept care este lezat prin noua înscriere, iar conform pct. 120 al Instrucţiunii, rectificarea poate fi cerută dacă au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea.

Respingerea cererii poate fi atacată la registratorul din cadrul Întreprinderii Specializate în Cadastru, iar decizia acestuia poate fi atacată în instanţa de judecată, conform art. 31 al. (3) a Legii nr. 1543 din 25 februarie 1998. Deoarece pîrîtul refuză efectuarea rectificărilor înscrierilor solicitate, FPC ”ABC” SA este în imposibilitate de a folosi şi administra bunul imobil pe care-l deţine în proprietate, precum şi de a înregistra un alt contract de locaţiune. Cere reclamantul obligarea pîrîtului de a efectua rectificările înscrierilor solicitate şi anume radierea din Registrul bunurilor imobile a contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 înregistrat la organul cadastral la data de 02 aprilie 2013 cu nr. 0100/13/44256, nr. cadastral 010052015101; 02/03.

Prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun. Chișinău din 10 decembrie 2014, a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată.

Prin decizia Curţii de Apel Chișinău din 23 aprilie 2015, a fost admis apelul declarat de către Firma de Producție și Comerț ”ABC” societate pe acțiuni, casată integral hotărârea Judecătoriei Centru municipiul Chișinău din 10 decembrie 2014, cu pronunţarea unei noi hotărîri, prin care acţiunea a fost admisă integral, fiind obligat OCT Chișinău, ÎS ”Cadastru” de a efectua rectificările înscrierilor solicitate și să radieze din Registrul bunurilor imobile contractul de locațiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 înregistrat la organul cadastral la 02 aprilie 2013 cu nr. 0100/13/44256, nr. cadastral 010052015101; 02/03 și reziliat prin acordul părților din 31 ianuarie 2014. La 14 iulie 2015 ÎS ”Cadastru” a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, prin care a cerut admiterea recursului, casarea deciziei instanței de apel și menținerea hotărîrii primei instanțe.

În motivarea recursului a indicat că, registratorul OCT Chișinău corect a respins cererea intimatului privind radierea dreptului de locațiune a SRL ”Master Impex” asupra imobilului din litigiu, din cauza că nu întrunește condițiile prevăzute de art. 43 al. (3) a Legii cadastrului bunurilor imobile pentru a fi posibilă stingerea dreptului de locațiune solicitat. Or, norma în cauză stabilește expres temeiurile de stingere din Registrul bunurilor imobile a dreptului de folosință, de arendă asupra imobilului, inclusiv la cererea comună a părților din contract. În cazul dat, acordul cu privire la reziliere anexat la dosar este încheiat în formă simplă, respectiv forma actului juridic nu corespunde cerințelor pentru a înlocui consimțămîntul persoanei, dreptul căreia va fi afectat prin radiere.

Or, decizia registratorului OCT Chișinău a fost menținută și de registratorul ÎS ”Cadastru” prin decizia din 19 iunie 2014. Instanța de apel deși la pronunțarea deciziei a aplicat prevederile pct. 118 din Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor din 22 iunie 2005, eronat a interpretat norma enunțată, în cazul în care rectificarea înscrisului din registru poate fi posibilă doar în caz de necorespundere a acestui înscris cu situația juridică reală, sau necorespunderea înscrisului presupune existența unei neconcordanțe a înscrisului din registru cu conținutul documentelor ce adeveresc dreptul asupra bunului imobil supus înregistrării. Din materialele cauzei cu certitudine se constată că lipsește existența vreunei neconcordanțe a înscrisului din registru cu conținutul documentelor ce adeveresc dreptul asupra bunului imobil supus înregistrării, respectiv norma enunțată este inaplicabilă.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Instanţa de recurs reţine că, recurentul ÎS ”Cadastru” s-a conformat normelor legale şi a declarat recursul în termen la 14 iulie 2015, în cazul în care decizia instanţa de apel din 23 aprilie 2015 a fost recepţionată de acesta abia la 19 mai 2015 (f.d.134). În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului în raport cu temeiurile recursului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi a menţine hotărârea primei instanţe din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărârea primei instanţe. După cum s-a stabilit, la 21 martie 2013 FPC „ABC” SA a încheiat cu SRL „Master Impex” contractul de locaţiune nr. 03/13, obiectul căruia a constituit locaţiunea spaţiului nelocativ cu suprafaţa totală de 327 mp, inclusiv spaţii comerciale cu suprafaţa de 174,5 mp şi spaţii de producere (depozite) cu suprafaţa de 152,5 mp din str. Ştefan cel Mare 149 mun. Chişinău, înregistrat la organul cadastral cu nr. 0100520151 pe un termen de 10 ani. Reieşind din caracterul obligatoriu de înscriere a contractului dat în Registrul bunurilor imobile (art. 876 Cod civil), la data de 02 aprilie 2013 contractul de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 a fost înregistrat la organul cadastral sub nr. 0100/13/44256 (f.d.9-10).

La cererea SRL „Master Impex”, FPC „ABC” SA a acceptat cererea de reziliere a contractului de locaţiune şi de comun acord au încheiat la 31 ianuarie 2014 Acordul cu privire la rezilierea contractului nr. 03/13 din 21 martie 2014, iar la 17 aprilie 2014 intimatul a depus în adresa OCT Chişinău o cerere cu privire la radierea din Registrul bunurilor imobile a contractului de locaţiune înregistrat la organul cadastral la 02 aprilie 2013 sub nr. 0100/13/44256, cu nr. cadastral 0100520151; 02/03. La 14 mai 2014 OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” a expediat un răspuns în adresa FPC „ABC” SA, prin care a informat societatea că pentru radierea contractului asupra imobilelor din Registrul bunurilor imobile este necesar să se adreseze în sala de audienţă din str. Armenească 42B mun.

Chişinău la registratorul de serviciu pentru a depune o cerere-tip cu achitarea serviciilor conform Hotărîrii Guvernului nr. 770 din 02 iulie 2007. Conformîndu-se indicaţiilor organului cadastral, FPC „ABC” SA a depus la 20 mai 2014 cerere cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, care însă a fost respinsă la 21 mai 2014 de către registratorul OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru”, pe motiv că este necesară semnarea cererii în cauză de ambele părţi a actului juridic (f.d.

21). Intimatul la 22 mai 2014 a contestat decizia registratorului OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” din 21 mai 2014, însă cererea prealabilă a acestuia a fost respinsă de către registratorul din cadrul ÎS „Cadastru” la data de 19 iunie 2014. Reclamantul la înaintarea acţiunii a solicitat obligarea pîrîtului de a efectua rectificările înscrierilor solicitate şi de a radia din Registrul bunurilor imobile a contractul de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013. Prima instanţă a respins acţiunea reclamantului, iar instanţa de apel a admis pretenţiile FPC „ABC” SA pe deplin. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră eronate concluziile instanţei de apel din următoarele motive.

Conform art. 43 al. (1) a Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, dreptul de folosinţă, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus înregistrării obligatorii, iar al. (3) art. 43 a legii date prevede expres că dreptul de folosinţă, de arendă asupra bunului imobil se stinge - la expirarea termenului de folosinţă, de arendă; la apariţia condiţiei indicate în contract; la decizia instanţei de judecată; inclusiv şi la cererea comună a părţilor din contract, precum şi în alte cazuri prevăzute de legislaţie. Art. 26 al. (2) a Legii cadastrului bunurilor imobile stabileşte că, în cazul în care documentul ce confirmă drepturile este un contract în formă scrisă şi legislaţia nu prevede autentificarea notarială obligatorie, cererea de înregistrare se depune de către părţile contractului.

Or, cadrul legal imperativ stabileşte stingerea dreptului de folosinţă doar la cererea comună a părţilor contractante, în special în cazul în care Acordul din 31 ianuarie 2014 cu privire la rezilierea contractului de locaţiune a imobilului din str. Ştefan cel Mare 149 mun. Chişinău, în temeiul căruia se solicită radierea dreptului de locaţiune, a fost încheiat în formă simplă şi nu una autentică. Cu titlu de consecinţă, deoarece acordul de reziliere a fost semnat de părţi în formă scrisă simplă, aceştia urmau să confirme veridicitatea stingerii raporturilor contractuale şi în faţa registratorului.

Prevederi similare se regăsesc şi în p. 20 lit. a) a Instrucţiunii cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobat de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru la 22 iunie 2005, care indică că dacă documentele ce confirmă drepturile sunt autentificate notarial, cererea de înregistrare poate fi depusă de fiecare dintre părţi, iar cererea de înregistrare a dreptului în temeiul unui act juridic neautentificat notarial se semnează de ambele părţi ale actului juridic. Avînd în vedere că normele descrise mai sus impun o conduită obligatorie şi nu prevăd careva excepţii, şi deoarece condiţiile date nu au fost întrunite de către solicitant, registratorul din cadrul Întreprinderii Specializate în Cadastru, în limitele împuternicirilor instituite lui, corect a respins cererea FPC „ABC” SA de stingere a dreptului de locaţiune, or conform art. 31 al.

(1) lit. c) şi lit. d) a Legii nr. 1543 din 25 februarie 1998, cererea se respinge dacă lipsesc documentele pentru înregistrare; documentele prezentate nu corespund cerinţelor stabilite de legislaţie. Instanţa de apel la adoptarea deciziei eronat a făcut trimitere la prevederile art. 31 al. (1) lit. f) şi al. (3) a Legii nr. 1543 din 25 februarie 1998 şi p. 118 din Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, precum şi eronat a constatat că obiectul acţiunii în cauză constituie rectificarea înscrierii din Registru din cauza că nu corespunde cu situaţia juridică reală.

Or, deşi reclamantul la înaintarea acţiunii a făcut trimitere la normele materiale enunţate, pretenţiile acestuia de radiere din Registrul bunurilor imobile a contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 au fost înaintate ca rezultat al adoptării deciziei registratorului din cadrul ÎS „Cadastru” de respingere a cererii de înregistrare a dreptului solicitat conform art. 31 al. (1) lit. c) şi lit. d) a Legii cadastrului bunurilor imobile. Mai urmează de menţionat că, necorespunderea înscrisului din registrul bunurilor imobile cu situaţia juridică reală (conform p. 118 din Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor), presupune existenţa unei neconcordanţe a înscrisului din registru cu conţinutul documentelor ce adeveresc dreptul asupra bunului imobil supus înregistrării.

Or, rectificarea se operează în condiţiile articolului 505 Cod civil de către registratorul oficiului cadastral teritorial şi presupune schimbarea înscrisului în temeiul faptului că dreptul nu există sau dimpotrivă, înscrierea dreptului radiat este greşită. La caz însă se constată că, solicitantul a pretins de la organul cadastral la stingerea locaţiunii (dreptului de folosinţă) asupra imobilului din str. Ştefan cel Mare 149 mun. Chişinău ca rezultat al rezilierii de comun acord a contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013 şi nu din cauza existenţei unor neconcordanţe a înscrisurilor din registru cu conţinutul documentelor ce adeveresc dreptul asupra bunului imobil. Colegiul mai reţine că, art. 505 Cod civil stabileşte cazurile în care se admite rectificarea unei intabulări, precum şi categoriile de persoane care au dreptul de a cere rectificarea.

Astfel, rectificarea unei intabulări se poate cere şi dacă au încetat efectele actului juridic în al cărui temei s-a făcut înscrierea. În cazul dat însă legea impune rectificarea doar cu consimţământul titularului dreptului supus rectificării (la caz, consimţămîntul locatarului SRL „Master Impex”), iar în cazul în care la cererea persoanei interesate, titularul dreptului nu dă consimţământul rectificării dreptului, persoana interesată este în drept de a se adresa în instanţa de judecată cu cerere de rectificare. Nu are relevanţă pentru soluţionarea litigiului dat informaţia eliberată de Procuratura sect. Buiucani şi IGP Direcţia de Poliţie mun.

Chişinău precum că în privinţa lui Sulaiman Agha (care a acţionat din numele SRL „Master Impex” la încheierea contractului de locaţiune nr. 03/13 din 21 martie 2013) a fost pornită o cauză penală şi anunţat acesta în căutare generală şi internaţională, or din extrasul din Registrul de stat al persoanelor juridice din 06 februarie 2014 rezultă că asociat şi administrator al societăţii în cauză este Derkie Mhd Diab, ce deţine 100% din capitalul social al întreprinderii (f.d.8). Totodată, rezultă că anume persoana în cauză, Derkie Mhd Diab, a semnat Acordul cu privire la rezilierea contractului de locaţiune (f.d. 18). Ca urmare a celor menţionate, în conexiunea celor relatate, se atestă temeinicia recursului declarat de ÎS ”Cadastru” şi ilegalitatea deciziei instanţei de apel.

Distinct de cele relatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis, cu casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie decide: Se admite recursul declarat de către Întreprinderea de Stat ”Cadastru”. Se casează decizia Curţii de Apel Chișinău din 23 aprilie 2015 şi se menţine hotărârea Judecătoriei Centru municipiul Chișinău din 10 decembrie 2014, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Firmei de Producție și Comerț ”ABC” societate pe acțiuni împotriva Întreprinderii de Stat ”Cadastru” cu privire la contestarea actului administrativ.

Decizia este irevocabilă. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Ion Corolevschi Iuliana Oprea Ion Druță Galina Stratulat