2ri-188/15 — Anularea contractului de ipotecă

prima instanţă: E. Fistican dosarul nr. 2ri-188/2015 DECIZIE 26 august 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Ion Corolevschi, Iuliana Oprea, Ion Druţă, Galina Stratulat examinînd cererea de recurs declarată de către Ion Stînca şi Angela Stînca, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Ion Stînca şi Angela Stînca împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, BC „Victoriabank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, anularea parţială a efectelor contractului de ipotecă, recunoaşterea în calitate de cumpărător de bună-credinţă, încuviinţarea înregistrării dreptului de proprietate şi la acţiunea reconvenţională înaintată de ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate împotriva lui Ion Stînca, Angela Stînca, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA, ÎS „Cadastru” cu privire la declararea nulităţii actelor juridice şi radierea din registru a notărilor contractului de cesiune, împotriva hotărîrii Curţii de Apel Chişinău din 26 martie 2015, prin care a fost respinsă acţiunea depusă de Ion Stînca şi Angela Stînca împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate,

SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, BC „Victoriabank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” şi admisă cererea reconvenţională înaintată de ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate împotriva lui Ion Stînca, Angela Stînca, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA, ÎS „Cadastru” c o n s t a t ă La 22 mai 2013 Ion Stînca a depus cerere de chemare în judecată împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, BC „Victoriabank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, anularea parţială a efectelor contractului de ipotecă, recunoaşterea în calitate de cumpărător de bună-credinţă, încuviinţarea înregistrării dreptului de proprietate.

În motivarea acţiunii a indicat că, la 03 martie 2009 a încheiat cu SRL „Maremba” contractul de cesiune a drepturilor asupra ap. 179, et. 12 din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, construit în baza contractului de antrepriză nr. 83 din 09 octombrie 2007 încheiat între antreprenorul ÎCS „Hazar Construct” SRL şi clientul SRL „Maremba”. Reclamantul susţine că şi-a onorat pe deplin obligaţiile contractuale pe care şi le-a asumat, inclusiv a achitat preţul imobilului de 54 500 Euro şi 2 500 Euro prevăzuţi pentru achitare la darea în exploatare a acestuia. Conform prevederilor contractului, toate lucrările de construcţie urma să fie finisate la sfîrşitul trimestrului I a anului 2008, iar darea în exploatare a blocului nu trebuia să depăşească perioada de 3 luni din momentul finisării tuturor lucrărilor de construcţie.

Totodată, a fost stipulat că dreptul asupra apartamentului nr. 181 (ulterior modificat în nr. 179), situat în blocul nr. III, etajul 12, din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău urma a fi transmis în temeiul Actului de primire- predare doar după achitarea preţului pentru acesta. Indică că la notarea contractului de investiţie la organul cadastral, a aflat despre existenţa grevării în Registrul bunurilor imobile a 97/100 cotă-parte din construcţia nefinisată cu nr. cadastral 010031100501, cu suprafaţa de 1731,4 mp şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent cu suprafaţa de 0,24 ha din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun.

Chişinău în folosul BC „Victoriabank” SA, în temeiul contractului nr. 1-10164 din 31 octombrie 2007. Din conţinutul acestui din urmă contract, rezultă la capitolul „drepturile şi obligaţiile părţilor” că, în cazul radierii gajului, creditorul menţine grevarea asupra apartamentelor cu 2 odăi cu nr. 173,177,181,185, amplasate la etajul 10,11,12,13 din blocul nr. III, cu suprafaţa totală conform proiectului de 99,21 mp. Susţine că în Registrul bunurilor imobile lipsea grevarea asupra ap. 179, de la etajul 12 din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, astfel nu a ştiut de existenţa acesteia, iar cu titlu de consecinţă rezultă că reclamantul este cumpărător de bună-credinţă.

Or, contractele au fost notate la organul cadastral abia la 18 mai 2012. La situaţia din 03 martie 2009, ÎCS „Hazar Construct” SRL i-a transmis de facto apartamentul şi permisiunea de a efectua reparaţii, precum şi a dispus transmiterea imobilului prin Actul de primire-predare din 15 aprilie 2010, obţinînd astfel speranţa legitimă în vederea finisării procedurii de dobîndire a dreptului de proprietate şi înregistrarea dreptului la organul cadastral. Avînd în vedere că atît cadrul legal naţional, cît şi cel internaţional garantează dreptul de proprietate fiecărei persoane, cere reclamantul recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ap. 179, cu suprafaţa totală de 88,6 mp, inclusiv cea locativă de 36,2 mp, de la etajul 12, bloc III din bd.

Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău; anularea parţială a efectelor contractului de ipotecă nr. 1-10164 din 31 octombrie 2007 şi radierea grevărilor cu ipotecă pretinse de pe acest apartament; încuviinţarea organului cadastral de a înregistra dreptul de proprietate asupra ap. 179, cu suprafaţa totală de 88,6 mp, inclusiv cea locativă de 36,2 mp, de la etajul 12, bloc III din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău pe numele lui Ion Stînca; ridicarea sechestrelor aplicate asupra imobilului dat. Ulterior, reclamantul a solicitat suplimentar recunoaşterea lui ca cumpărător de bună-credinţă în baza contractului de cesiune a drepturilor din 03 martie 2009 asupra ap. 179 din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun.

Chişinău, construit în baza contractului de antrepriză nr. 83 din 09 octombrie 2007, încheiat între ÎCS „Hazar Construct” SRL şi SRL „Maremba”. Prin încheierea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 01 octombrie 2013, pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Ion Stînca împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, BC „Victoriabank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” a fost strămutată conform competenţei jurisdicţionale la Curtea de Apel Chişinău. Prin încheierea protocolară a Curţii de Apel Chişinău din 05 decembrie 2014, Angela Stînca a fost atrasă în calitate de coreclamantă.

La 06 decembrie 2013 ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate a depus cerere reconvenţională împotriva lui Ion Stînca, Angela Stînca şi SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA, ÎS „Cadastru” cu privire la declararea nulităţii actelor juridice şi radierea din registru a notărilor contractului de cesiune. În motivarea acţiunii a indicat că, la 11 noiembrie 2011 prin hotărîrea Curţii de Apel Economice, ÎI „Popa Ion” a fost numit în calitate de administrator al procesului de insolvabilitate a ÎCS „Hazar Construct” SRL, iar prin încheierea Curţii de Apel Chişinău din 28 mai 2013 a fost dispusă de a continua procedura de insolvabilitate faţă de ÎCS „Hazar Construct” SRL cu intentarea procedurii falimentului, iar în calitate de lichidator a fost numit ÎI „Popa Ion”.

Susţine că, la 09 octombrie 2007 ÎCS „Hazar Construct” SRL a încheiat contractul de antrepriză nr. 83 cu SC „Maremba” SRL cu privire la construcţia complexului locativ din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău în baza căruia ÎCS „Hazar Construct” SRL s-a obligat să organizeze construcţia şi darea în exploatare a complexului locativ amplasat pe adresa - mun. Chişinău, sector Ciocana, bd. Mircea cel Bătrîn 22/5 şi să transmită în proprietatea SC „Maremba” SRL pînă la sfîrşitul trimestrului I a anului 2008, apartamentele nr. 130; 135; 108; 113; 134; 173; 177; 181(179); 185; precum şi spațiile comerciale de la etajul 1 cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 mp şi de la etajul 2 cu suprafaţa totală conform proiectului de 844,70 mp din cadrul acestui complex locativ.

Suma contractului a constituit 1 470 937 Euro. Afirmă că la 03 martie 2009 SC „Maremba” SRL, în calitate de cedent, a încheiat contractul de cesiune a drepturilor nr. 23/08 cu Ion Stînca şi Angela Stînca în calitate de cesionar, prin care au stabilit că cesionarul achită suma indicată în contract, iar cedentul transmite dreptul asupra apartamentului nr. 179 bl. III, et. 12, cu suprafaţa de 99,21 mp din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău. Ulterior, la 15 aprilie 2010 Stînca Ion, în calitate de beneficiar, a încheiat cu compania ÎCS „Hazar Construct” SRL, în calitate de antreprenor, contractul adiţional la contractul de cesiune a drepturilor nr. 23/08 din 03 mai 2009 cu privire la modificarea numerotației apartamentului din nr. 181 în nr. 179 şi a suprafeței acestuia din 99,21 mp în 88,6 mp, situat pe adresa mun.

Chişinău, bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, cu nr. cadastral 010031100501. Tot la 15 aprilie 2010 a fost eliberat actul de predare-primire a bunului imobil în drept de proprietate, semnat de administratorul de la acel moment a ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Ion Stînca, în conformitate cu prevederile contractului nr. 23/08 din 03 martie 2009 şi s-a efectuat transmiterea apartamentului nr. 179 din blocul nr. III, cu suprafaţa de 88,6 mp din mun. Chişinău, bd. Mircea cel Bătrîn 22/5. Consideră ÎCS „Hazar Construct” SRL că, atît contractul de cesiune a drepturilor nr. 23/08 din 03 martie 2009, cît şi acordul adiţional din 15 aprilie 2010 şi actul de predare-primire din 15 aprilie 2010 sunt lovite de nulitate absolută.

Întru argumentarea poziţiei date a invocat că, în conformitate cu contractul de antrepriză a construcţiei complexului locativ nr. 83 din 09 octombrie 2007, ÎCS „Hazar Construct” SRL era obligată să organizeze construcţia şi darea în exploatare a complexului locativ amplasat pe adresa mun. Chişinău, sector Ciocana, bd. Mircea cel Bătrîn nr. 22/5 şi să transmită în proprietatea SC „Maremba” SRL, pînă la sfârșitul trimestrului I - 2008, apartamentele nr. 130; 135; 108; 113; 134; 173; 177; 181(179); 185; precum şi spațiile comerciale de la etajul 1 cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 mp şi de la etajul 2 cu suprafaţa totală conform proiectului de 844,70 mp din cadrul acestui complex locativ.

Mai mult ca atît, indică că în scopul achitării bunurilor imobile achiziţionate în baza contratului de antrepriză sus menţionat, SC „Maremba” SRL a contractat un credit conform contractului de credit nr. 3934 din 30 octombrie 2007 de la BC „Victoriabank” SA, în sumă de 23 540 000 lei şi 550 000 Euro.

Suma de 23 540 000 lei a fost transferată pe contul ÎCS „Hazar Construct” SRL la 30 octombrie 2007, şi urma să fie restituită din contul mijloacelor financiare obținute din vînzarea apartamentelor nr. 130; 135; 108; 113; 134; 173; ; 181(179); 185; precum şi spațiile comerciale de la etajul 1 cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 mp şi de la etajul 2 cu suprafaţa totală conform proiectului de 844,70 mp din cadrul acestui complex locativ de către SC „Maremba” SRL conform graficului stabilit de contractul nr. 3934 din 30 octombrie 2007 în 6 tranșe, a cîte 3 923 334 lei şi 91 667 Euro, începînd cu 31 august 2008 şi pînă la 30 ianuarie 2009. Restituirea acestui credit a fost asigurată de ÎCS „Hazar Construct” SRL, prin ipotecarea în favoarea băncii a apartamentelor nr. 130; 135; 108; 113; 134; 173; 177; 181(179); 185; precum şi spațiilor comerciale de la etajul 1 cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 mp şi de la etajul 2 cu suprafaţa totală conform proiectului de 844,70 mp din cadrul acestui complex locativ conform contractului de gaj din 31 octombrie 2007 încheiat cu ÎCS „Hazar Construct” SRL.

A mai indicat că, în pofida faptului că SC „Maremba” SRL încasa surse financiare importante din vînzarea spațiilor locative şi nelocative sus menţionate, deservirea creditului acordat de BC „Victoriabank” SA era ignorată, or SC „Maremba” SRL a achitat BC „Victoriabank” SA doar suma de 1 618 147,02 lei din prima tranșă în sumă de 3 923 334 lei şi 91 667 Euro. În conformitate cu acordurile adiționale din 06 martie 2008, 01 septembrie 2008 şi 27 decembrie 2008, la contractul de antrepriză a construcţiei complexului locativ nr. 83 din 09 octombrie 2007, SC „Maremba” SRL a restituit ÎCS „Hazar Construct” SRL apartamentele nr. 173; 135; 134; 185, şi suprafețele comerciale de la et. I - 118,95 mp, precum şi suprafețele comerciale de la et.

II - 611,7 mp, astfel suma contractului nr. 83 din 09 octombrie 2007 s-a micșorat cu 918 336,50 Euro.

Totodată, în conformitate cu pct. 4 al acordului adiţional din 27 decembrie 2008 SC „Maremba” SRL s-a obligat să transmită suma de 560 000,00 Euro şi 9 000 000,00 lei pe conturile ÎCS „Hazar Construct” SRL pentru stingerea datoriei formată în baza contractului de credit nr. 3934 din 30 octombrie 2007. Ulterior, dat fiind faptul că obiectul gajului care asigura restituirea acestui credit aparţinea ÎCS „Hazar Construct” SRL, în conformitate cu contractul de preluare a datoriei din 31 decembrie 2008, ÎCS „Hazar Construct” SRL a preluat datoria SC „Maremba” SRL existentă faţă de BC „Victoriabank” SA în sumă de 550 000,00 Euro şi 21 921 852,98 lei formată în baza contractului de credit nr. 3934 din 30 octombrie 2007. Astfel, reieşind din faptul că ÎCS „Hazar Construct” SRL a preluat întreg soldul de credit, inclusiv dobînzile aferente de la SC „Maremba” SRL faţă de BC „Victoriabank” SA în baza contractului de preluare a datoriei din 31 decembrie 2008, costul spațiilor comerciale şi locative comercializate de SC „Maremba” investitorilor săi n-a fost achitat de ÎCS „Hazar Construct” SRL.

Mai mult ca atît, susţine că SC „Maremba” SRL are o datorie neachitată faţă de ÎCS „Hazar Construct” SRL în mărime de 872 172 Euro şi care urmează să fie direcționată la stingerea creditului faţă de BC „Victoriabank” SA în scopul degrevării din gaj a bunurilor imobile. Consideră ÎCS „Hazar Construct” SRL că din acest motiv este imposibil de transmis prin act de primire-predare apartamentul nr. 179, inclusiv şi a celorlalte spaţii locative şi comerciale.

ÎCS „Hazar Construct” SRL a invocat prevederile art. art. 220, 556-557, 680 Cod civil, solicitînd constatarea nulităţii contractului de cesiune nr. 23/08 din 03 martie 2009 semnat între SC „Maremba” SRL şi Stînca Ion, constatarea nulităţii acordului adiţional din 15 aprilie 2010 semnat între ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Stînca Ion, constatarea nulităţii actului de predare-primire din 15 aprilie 2010 şi dispunerea radierii din Registrul bunurilor imobile a notării contractului de cesiune a drepturilor nr. 23/08 din 03 martie 2009. Prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 26 martie 2015, a fost respinsă ca fiind neîntemeiată cererea de chemare în judecată înaintată de către Ion Stînca şi Angela Stînca împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, BC „Victoriabank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, anularea parţială a efectelor contractului de ipotecă, recunoaşterea în calitate de cumpărător de bună credinţă, încuviinţarea înregistrării dreptului de proprietate.

A fost admisă cererea reconvenţională înaintată de către ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate împotriva lui Ion Stînca, Angela Stînca şi SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA, ÎS „Cadastru” cu privire la declararea nulităţii actelor juridice şi radierea din registru a notărilor contractului de cesiune.

A fost constată nulitatea contractului de cesiune nr. 23/08 din 03 martie 2009 semnat între SC „Maremba” SRL şi Ion Stînca, a acordului adiţional din 15 aprilie 2010, semnat între ÎCS „Hazar Construct” SRL şi Ion Stînca, a actului de predare-primire din 15 aprilie 2010. A fost dispusă radierea din Registrul bunurilor imobile a notării contractului de cesiune a drepturilor nr. 23/08 din 03 martie 2009. La 10 aprilie 2015 Ion Stînca şi Angela Stînca a declarat recurs împotriva hotărîrii Curţii de Apel Chişinău din 26 martie 2015, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărîrii, cu pronunţarea unei noi hotărîri de admitere integrală a cererii de chemare în judecată iniţiale.

În motivarea recursului au indicat că, instanţa la adoptarea hotărîrii nu a luat în considerație valabilitatea contractului prin prisma art. 556 Cod civil şi faptul că legalitatea contractului de cesiune nr. 23/08 din 03 martie 2009 a fost verificată la notarea lui în Registrul bunurilor imobile de către organul cadastral. Nu s-a luat în considerație faptul că, în Registrul bunurilor imobile a fost notată doar grevarea cu gaj a 97/100 cotă-parte din construcţia nefinisată cu suprafaţa de 1731,4 mp, or înscrierea dată a fost inclusă într-o prevedere din umbră a contractului semnat între companii, iar identificarea în parte a apartamentelor supuse gajării intenţionat nu au fost incluse în mod dolosiv în Registrul bunurilor imobile.

În situaţia dată, recurenţii nu pot purta responsabilitate pentru achitările reciproce dintre companii, care au achitat integral preţul pentru apartament. Deşi gajul a fost înregistrat pe majoritatea apartamentelor din blocul locativ, independent de datoria existentă, la moment a fost înregistrat dreptul de proprietate asupra a 180 de apartamente. Conform Actului reviziei economico-financiare tematice efectuate la SC „Maremba” SRL din 16 decembrie 2011, a fost constatată achitarea integrală de către recurenţi a sumei de 54 500 Euro, care a fost depusă pe contul BC „Victoriabank” SA. Or, în urma realizării mai multor apartamente, în condiţii similare cu cele ale recurenţilor, mărimea creditului urma a fi stinsă la moment integral.

Ca rezultat al încheierii contractelor de preluare a datoriei şi de cesiune între SC „Maremba” SRL, ÎCS „Hazar Construct” SRL şi BC „Victoriabank” SA, nu au fost prevăzute careva clauze privind transmiterea apartamentelor din blocul locativ din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, ci doar a obligaţiilor pecuniare. La momentul cumpărării imobilului din litigiu, în Registrul bunurilor imobile lipseau înscrieri de grevare a acestuia, or astfel de înscrieri au fost introduse ulterior, la 25 martie 2015. Administratorul insolvabilităţii a contestat selectiv în instanţa de judecată valabilitatea actelor de primire-predare a apartamentelor din acelaşi bloc locativ, iar unele din ele chiar au fost recunoscute pe cale judiciară drept valabile.

Recurenţii nu au avut cunoştinţă despre existenţa gajării bunului, în situaţia în care nu erau parte la încheierea contractului de ipotecă din 31 octombrie 2007. Gajul instituit asupra apartamentului nr. 179 este unul ilegal, deoarece nu a fost încheiat în formă scrisă şi autentică, imobilul nu a fost evaluat corespunzător, nu a fost cerut acordul debitorului, nu a fost determinat obiectul acestuia, natura obligaţiei şi valoarea de bază, modificările la acesta nu au fost înregistrate la organul cadastral. Deşi Actul de primire-predare a apartamentului nr. 179 a fost întocmit mult mai tîrziu, recurenţii de facto l-au recepţionat în vara anului 2009, efectuînd în acesta lucrări de reparaţie, racordîndu-1 la reţelele inginereşti existente, pentru care au achitat suplimentar suma de 500 Euro.

Nu sunt aplicabile litigiului dat prevederile art. 40/6 a Legii cadastrului bunurilor imobile, în redacţia Legii din 09 iulie 2008, publicată în Monitorul Oficial la 29 iulie 2008, în situaţia în care contractul de cesiune din 03 martie 2009 a fost întocmit conform contractului de antrepriză din 09 octombrie 2007, deci sunt aplicabile prevederile art. 556 alin. (5) Cod civil, care expres stabileşte că cesiunea de creanţă trebuie să fie încheiată în forma cerută pentru actul juridic în al cărui temei s-a născut creanţa cesionată. Or, contractului de antrepriză din 09 octombrie 2007 a fost încheiat pînă la operarea modificărilor în Legea cadastrului bunurilor imobile. Din conţinutul art. 40/6 a Legii cadastrului bunurilor imobile la fel rezultă că notarea contractului ţine de obligaţia părţii care asigură construcţia, nu şi de obligaţia persoanei recurente.

Instanţa a omis a se expune şi asupra termenului de prescriere a acţiunii de contestare a contractului de cesiune. Or, ÎCS „Hazar Construct” SRL nu poate invoca că nu a cunoscut de existenţa acestuia. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Examinând înscrisurile anexate la dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie reţine că hotărîrea instanţei de insolvabilitate a fost pronunţată la data de 26 martie 2015. Din materialele dosarului se constată că la aceeaşi dată, de 26 martie 2015, Stînca Ion a depus la Curtea de Apel Chişinău cerere, prin care a solicitat eliberarea hotărîrii motivate, pe care a recepţionat-o abia la 13 mai 2015 (f.d.

96,99, vol. II). Astfel, instanţa de recurs consideră că recursul declarat de Stînca Ion şi Stînca Angela la 10 aprilie 2015, a fost depus în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins, cu menţinerea hotărîrii recurate din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs.

Materialele cauzei denotă că, la 09 octombrie 2007 ÎCS „Hazar Construct” SRL a încheiat cu SC „Maremba” SRL un contract de antrepriză, prin care ÎCS „Hazar Construct” SRL s-a obligat să organizeze construcţia şi darea în exploatare a Complexului Locativ situat pe str. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău şi să transmită în proprietatea SC „Maremba” SRL apartamentele nr. 105, 113, 130, 134, 135, 173, 177, 181, 185 precum şi spaţiile comerciale de la etajul I, cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 m2 şi de la etajul II cu suprafaţa totală conform proiectului de 844 mp, din cadrul Complexului Locativ. La rîndul său, SC „Maremba” SRL s-a obligat să achite costul acestor spaţii locative şi comerciale.

În scopul achitării apartamentelor şi spaţiilor comerciale achiziţionate în baza contractului de antrepriză, SC „Maremba” SRL la 30 octombrie 2007 a contractat de la BC „Victoriabank” SA un credit în sumă de 23 540 000 lei şi 550 000 Euro. Rambursarea creditului acordat de BC „Victoriabank” SA, a fost asigurată de ÎCS „Hazar Construct” SRL prin grevarea cu ipotecă, la data de 31 octombrie 2007, a imobilului din str. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, constituit din 97/100 cotă-parte din construcţia nefinalizată cu suprafaţa totală de 1731,4 mp şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent. Contractul de ipotecă a fost înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial la 31 octombrie 2007. De asemenea, materialele cauzei denotă că la 03 martie 2009 Ion Stînca şi Angela Stînca au încheiat cu SRL „Maremba” contractul de cesiune a drepturilor asupra ap. 179, et.

12 din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, construit în baza contractului de antrepriză nr. 83 din 09 octombrie 2007 încheiat între antreprenorul ÎCS „Hazar Construct” SRL şi clientul SRL „Maremba”. Totodată se mai constată că Ion Stînca şi Angela Stînca şi-au onorat obligaţiunile contractuale şi au achitat preţul imobilului în sumă de 54 500 Euro şi 2 500 Euro prevăzuţi pentru achitare la darea în exploatare a acestuia. Conform prevederilor contractului, toate lucrările de construcţie urma să fie finisate la sfîrşitul trimestrului I a anului 2008, iar darea în exploatare a blocului nu trebuia să depăşească perioada de 3 luni din momentul finisării tuturor lucrărilor de construcţie. Totodată, a fost stipulat că dreptul asupra apartamentului nr. 181 (ulterior modificat în nr. 179), situat în blocul nr. III, etajul 12, din bd.

Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău urma a fi transmis în temeiul Actului de primire-predare doar după achitarea preţului pentru acesta. La momentul notării contractului de investiţie la organul cadastral, Ion Stînca a aflat despre existenţa grevării în Registrul bunurilor imobile a 97/100 cotă-parte din construcţia nefinisată cu nr. cadastral 010031100501, cu suprafaţa de 1731,4 mp şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent cu suprafaţa de 0,24 ha din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău în folosul BC „Victoriabank” SA, în temeiul contractului nr. 1-10164 din 31 octombrie 2007. Din conţinutul acestui din urmă contract, rezultă la capitolul „drepturile şi obligaţiile părţilor” că, în cazul radierii gajului, creditorul menţine grevarea asupra apartamentelor cu 2 odăi cu nr. 173,177,181,185, amplasate la etajul 10,11,12,13 din blocul nr. III, cu suprafaţa totală conform proiectului de 99,21 mp.

La 03 martie 2009, ÎCS „Hazar Construct” SRL i-a transmis lui Ion Stînca imobilul prin Actul de primire-predare din 15 aprilie 2010. Ion Stînca solicită recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ap. 179, cu suprafaţa totală de 88,6 mp, inclusiv cea locativă de 36,2 mp, de la etajul 12, bloc III din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău; anularea parţială a efectelor contractului de ipotecă nr. 1-10164 din 31 octombrie 2007 şi radierea grevărilor cu ipotecă pretinse de pe acest apartament; încuviinţarea organului cadastral de a înregistra dreptul de proprietate asupra ap. 179, cu suprafaţa totală de 88,6 mp, inclusiv cea locativă de 36,2 mp, de la etajul 12, bloc III din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun.

Chişinău pe numele lui Ion Stînca; ridicarea sechestrelor aplicate asupra imobilului dat; recunoaşterea lui ca cumpărător de bună-credinţă în baza contractului de cesiune a drepturilor din 03 martie 2009 asupra ap. 179 din bd. Mircea cel Bătrîn 22/5, mun. Chişinău, construit în baza contractului de antrepriză nr. 83 din 09 octombrie 2007, încheiat între ÎCS „Hazar Construct” SRL şi SRL „Maremba”. Conform art. 214 al. (1) Cod civil, actul juridic ce are ca obiect bunuri imobile urmează să fie înregistrat în modul stabilit prin lege, iar conform art. 321 al. (2) Cod civil, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege.

La caz, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie reţine că apartamentul în privinţa căruia Ion Stînca solicită recunoaşterea dreptului de proprietate, a fost ipotecat în favoarea BC „Victoriabank” SA în baza contractului de ipotecă din 31 octombrie 2007, înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău la 31 octombrie 2007. De asemenea, în scopul achitării bunurilor imobile achiziţionate în baza contratului de antrepriză sus menţionat, SC „Maremba” SRL a contractat un credit conform contractului de credit nr. 3934 din 30 octombrie 2007 de la BC „Victoriabank” SA, în sumă de 23 540 000 lei şi 550 000 Euro.

Suma de 23 540 000 lei a fost transferată pe contul ÎCS „Hazar Construct” SRL la 30 octombrie 2007, şi urma să fie restituită din contul mijloacelor financiare obţinute din vînzarea apartamentelor nr. 130; 135; 108; 113; 134; 173; 181(179); 185; precum şi spaţiile comerciale de la etajul 1 cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 mp şi de la etajul 2 cu suprafaţa totală conform proiectului de 844,70 mp din cadrul acestui complex locativ de către SC „Maremba” SRL conform graficului stabilit de contractul nr. 3934 din 30 octombrie 2007 în 6 tranşe, a cîte 3 923 334 lei şi 91 667 Euro, începînd cu 31 august 2008 şi pînă la 30 ianuarie 2009. Restituirea acestui credit a fost asigurată de ÎCS „Hazar Construct” SRL, prin ipotecarea în favoarea băncii a apartamentelor nr. 130; 135; 108; 113; 134; 173; 177; 181(179); 185; precum şi spaţiilor comerciale de la etajul 1 cu suprafaţa totală conform proiectului de 1207,20 mp şi de la etajul 2 cu suprafaţa totală conform proiectului de 844,70 mp din cadrul acestui complex locativ conform contractului de gaj din 31 octombrie 2007 încheiat cu ÎCS „Hazar Construct” SRL.

În conformitate cu acordurile adiţionale din 06 martie 2008, 01 septembrie 2008 şi 27 decembrie 2008, la contractul de antrepriză a construcţiei complexului locativ nr. 83 din 09 octombrie 2007, SC „Maremba” SRL a restituit ÎCS „Hazar Construct” SRL apartamentele nr. 173; 135; 134; 185, şi suprafeţele comerciale de la et. I - 118,95 mp, precum şi suprafeţele comerciale de la et. II - 611,7 mp, astfel suma contractului nr. 83 din 09 octombrie 2007 s-a micşorat cu 918 336,50 Euro.

Totodată, în conformitate cu pct. 4 al acordului adiţional din 27 decembrie 2008 SC „Maremba” SRL s-a obligat să transmită suma de 560 000,00 Euro şi 9 000 000,00 lei pe conturile ÎCS „Hazar Construct” SRL pentru stingerea datoriei formată în baza contractului de credit nr. 3934 din 30 octombrie 2007. Ulterior, dat fiind faptul că obiectul gajului care asigura restituirea acestui credit aparţinea ÎCS „Hazar Construct” SRL, în conformitate cu contractul de preluare a datoriei din 31 decembrie 2008, ÎCS „Hazar Construct” SRL a preluat datoria SC „Maremba” SRL existentă faţă de BC „Victoriabank” SA în sumă de 550 000,00 Euro şi 21 921 852,98 lei formată în baza contractului de credit nr. 3934 din 30 octombrie 2007. Apartamentele în privinţa cărora urma a se extinde dreptul de ipotecă al Băncii după darea în exploatare a blocului locativ erau menţionate în contractul de ipotecă, acesta fiind opozabil tuturor.

Conform art. 503 alin. (1) Cod civil, orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta, lua cunoştinţă de registrul bunurilor imobile, precum şi de documentele adiţionale, în condiţiile legii. Din norma de drept menţionată rezultă că, la momentul încheierii la 03 martie 2009 a contractului de participare prin cotă la construcţia imobilului (complexului locativ de 196 apartamente situat pe str. Mircea cel Bătrîn 22/5 municipiul Chişinău) Ion Stînca a avut posibilitatea reală de a verifica Registrul bunurilor imobile, pentru a cunoaşte dacă în privinţa apartamentului ce a constituit obiectul contractului, nu sunt instituite careva garanţii sau grevări în favoarea unor terţe persoane.

Or, conform art. 471 alin. (3) Cod civil, din momentul înregistrării gajului nimeni nu poate invoca necunoaşterea informaţiei înscrise în registrul gajului. Deci, este neîntemeiat argumentul recurentului precum că nu cunoştea despre faptul că apartamentul său este grevat cu gaj, deoarece la încheierea contractului de cesiune, dreptul de ipotecă al Băncii se răsfrîngea asupra întregului complex locativ. Cu atît mai mult că apartamentul lui Ion Stînca face parte din cele 97/100 cotă-parte, care aparţine cu drept de proprietate ÎCS „Hazar Construct” SRL.

Totodată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ţine să menţioneze că contractul de cesiune încheiat de Ion Stînca la 03 martie 2009, derivă din contractul de antrepriză nr. 83 din 09 octombrie 2007 încheiat între antreprenorul ÎCS „Hazar Construct” SRL şi clientul SRL „Maremba”, fapt indicat expres în contractul de cesiune, iar ca rezultat este în sine un contract de antrepriză, prin care o parte (antreprenor) se obligă să efectueze pe riscul său o anumită lucrare celeilalte părţi (client), iar aceasta se obligă să recepționeze lucrarea şi să plătească preţul convenit, iar conform art. 947 Cod civil, antreprenorul transferă dreptul de proprietate în favoarea clientului, prin actul de predare-primire a bunului imobil, adică este un contract translativ de proprietate.

Conform art. 948 al. (1) CPC, antreprenorul trebuie să transmită clientului lucrarea liberă de orice viciu material sau juridic, iar conform al. (4) al aceluiaşi articol, lucrarea este liberă de vicii juridice atunci cînd nici un terţ nu poate valorifica drepturi împotriva clientului. La caz, sînt relevante şi prevederile art. 26 al Legii cu privire la ipotecă nr. 142 din 26 iunie 2008, care prevede că debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar. În acest sens, urmează de menţionat faptul că la 31 octombrie 2007 între ÎCS „Hazar Construct” SRL şi BC „Victoriabank” SA a fost încheiat contractul de ipotecă, iar contractul între SC „Maremba” SRL şi Ion Stînca a fost încheiat la 03 martie 2009, adică după grevarea Complexului Locativ din str. Mir cea cel Bătrîn 22/5, mun.

Chişinău în favoarea BC „Victoriabank” SA. Totodată, actele cauzei denotă că în privinţa imobilului în litigiu sînt aplicate sechestre şi interdicţii, pe care recurentul solicită să fie ridicate. Conform art. 33 alin. (1) lit. f) al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, înregistrarea drepturilor poate fi refuzată dacă este notată aplicarea sechestrului sau interdicţia de înstrăinare sau grevare a bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare. Astfel, înregistrarea solicitată în Registrul bunurilor imobile a apartamentului în litigiu, nu este posibil de efectuat atît timp cît înscrierile în Registrul bunurilor imobile privind aplicarea interdicțiilor se mențin active.

De asemenea, conform art. 44 alin. (6) al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, stingerea dreptului de ipotecă se înregistrează în baza cererii creditorului ipotecar, a cererii comune a debitorului ipotecar şi a creditorului ipotecar, a hotărîrii irevocabile a instanţei de judecată sau în alte temeiuri prevăzute de lege. Deci, în baza prevederilor legale menţionate, în lipsa acordului creditorului ipotecar, Ion Stînca nu are nici un temei de a solicita Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău radierea dreptului de ipotecă deţinut de BC „Victoriabank” SA în privinţa imobilului litigios.

Astfel, avînd în vedere că hotărîrea contestată este întemeiată şi legală, iar temeiurile invocate de către recurenţi sunt nejustificate şi se combat prin cele relatate mai sus, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi a menţine hotărîrea instanţei de insolvabilitate. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, art. 445 alin. (3) Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e : Se respinge recursul declarat de către Ion Stînca şi Angela Stînca.

Se menţine hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 26 martie 2015, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Ion Stînca şi Angela Stînca împotriva ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, BC „Victoriabank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, anularea parţială a efectelor contractului de ipotecă, recunoaşterea în calitate de cumpărător de bună credinţă, încuviinţarea înregistrării dreptului de proprietate şi la acţiunea reconvenţională a ÎCS „Hazar Construct” SRL în proces de insolvabilitate împotriva lui Ion Stînca, Angela Stînca, SC „Maremba” SRL în proces de insolvabilitate, intervenienţi accesorii BC „Victoriabank” SA, ÎS „Cadastru” cu privire la declararea nulităţii actelor juridice şi radierea din registru a notărilor contractului de cesiune.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele, judecătorul Iulia Sîrcu Judecători Ion Corolevschi Iuliana Oprea Ion Druţă Galina Stratulat