3ra-539/15 — Obligarea efectuării înscrierii

Dosarul nr.3ra-539/15 Prima instanţă: Judecătoria Florești (jud. I. Ghizdari) Instanţa de apel: Curtea de Apel Bălți (jud. T. Duca, E. Grumeza, S. Procopciuc ) DECIZIE 06 mai 2015 mun. Chișinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componența: Preşedintele ședinței Clevadî Valentina Judecătorii: Petru Moraru Iurie Bejenaru Dumitru Mardari Oleg Sternioală examinând recursul declarat de SRL ”Bălți-Gaz” împotriva deciziei din 16 decembrie 2014 a Curţii de Apel Bălți, adoptată în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de SRL ”Bălţi- Gaz” împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Fălești, intervenienți accesorii Primăria sat.

Răuțel, rl Fălești, SRL ”Elan-Gaz”, Ombun Octavian și Botnariuc Liubovi privind obligarea înscrierii bunului imobil în Registrul bunurilor imobile, c o n s t a t ă : La data de 14.03.2013 SRL ”Bălţi-Gaz” a depus cerere de chemare în judecată împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Fălești privind obligarea înscrierii bunului imobil în Registrul bunurilor imobile. În motivarea acţiunii s-a invocat că la data de 13.03.2012 SRL „Bălţi-Gaz” s-a adresat către Oficiul Cadastral Teritorial Făleşti cu cerere prealabilă, conform art. 14 al Legii contenciosului administrativ nr.793 din 10.02.2000, solicitînd înscrierea în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate a SRL „Bălţi- Gaz” asupra casei de locuit cu suprafaţa totală de 80,0 m2, inclusiv spaţiul locativ de 59,6 m2 cu anexe şi lotul de teren aferent casei de locuit cu suprafaţa de 0,0583 ha, situate în sat.

Răuţel, rl Făleşti, cu nr. cadastral 4370000034. Prin răspunsul nr. 01-04/9 din 13.03.2013, Oficiul Cadastral Teritorial Făleşti a respins solicitarea SRL „Bălţi-Gaz” înaintată prin cererea prealabilă. Consideră că refuzul Oficiul Cadastral Teritorial Făleşti este ilegal şi neîntemeiat, deoarece la data de 08.06.2000 între SRL „Elan-Gaz”, în calitate de vînzător şi SRL „Bălţi-Gaz”, în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul de vînzare-cumpărare nr. 3141, prin care SRL „Elan-Gaz” a vîndut, iar SRL „Bălţi-Gaz” a cumpărat bunul imobil menționat supra. Contractul dat a fost perfectat şi semnat de către părţile contractante la sediul biroului notarului Nina Frecăuţan.

Menționează că la data de 16.06.2000 SRL „Bălţi-Gaz”, în calitate de cumpărător legal şi de bună-credință s-a adresat către Oficiul Cadastral Teritorial Fălești întru 1 înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului procurat în limitele contractului de vînzare-cumpărare nr. 3141 din 08.06.2000. Astfel, relevă că conform prevederilor Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, la data 16.06.2000 Oficiul Cadastral Teritorial Făleşti a efectuat înregistrarea contractului menționat supra, în urma cărui fapt a eliberat SRL „Bălţi- Gaz” certificatul de proprietate privată asupra casei de locuit cu suprafaţa totală de 80,0 m2, inclusiv spaţiul locativ de 59,6 m2 cu anexe şi terenul aferent casei de locuit cu suprafaţa de 0,0583 ha, amplasat în satul Răuţel, rl Făleşti.

Susține că recent, SRL „Bălţi-Gaz” i-а fost cunoscut faptul înstrăinării bunului dat către o persoană terţă, care în prezent pretinde asupra dreptului de proprietate privată asupra bunului imobil în litigiu. Afirmă că SRL „Bălţi-Gaz” începînd cu momentul dobîndirii dreptului de proprietate privată asupra bunului litigios şi pînă în prezent nu a efectuat careva tranzacții de înstrăinare a bunului imobil nominalizat, cu atît mai mult, că în incinta imobilului indicat îşi are sediul filiala „Fălești-Gaz” a SRL „Bălţi-Gaz”, în calitate de furnizor de gaze naturale în teritoriul autorizat. Consideră că Oficiul Cadastral Teritorial Fălești flagrant a lezat drepturile patrimoniale ale SRL „Bălți-Gaz”, efectuând exproprierea ilegală a deținătorului dreptului de proprietate asupra bunului imobil litigios.

Solicită obligarea pîrîtului de a efectua înscrierea în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate privată a SRL „Bălţi-Gaz” asupra casei de locuit cu suprafaţa totală de 80,0 m2, inclusiv spaţiul locativ de 59,6 m2 cu anexe şi a terenului de pămînt aferent casei de locuit cu suprafaţa de 0,0583 ha, amplasat în satul Răuţel, rl Făleşti. Prin încheierea din 29 aprilie 20132 a judecătoriei Fălești s-a atras în proces în calitate de intervenienți accesorii Primăria sat. Răuțel, rl Fălești, SRL ”Elan Gaz”, Ombun Octavian și Botnariuc Liubovi. Prin hotărîrea din 08 august 2014 a judecătoriei Fălești, acțiunea înaintată de SRL „Bălţi-Gaz” a fost respinsă, ca nefondată. Prin decizia din 16 decembrie 2014 a Curţii de Apel Bălţi s-a respins apelul declarat de către SRL ”Bălți-Gaz” și s-a menținut hotărârea din 08.08.2014 a judecătoriei Fălești.

La data de 03 martie 2015 SRL „Bălţi-Gaz” a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitând casarea hotărârilor judecătorești cu emiterea unei noi decizii de admitere integrală a acțiunii. În motivarea recursului s-a invocat că hotărîrile pronunțate sunt neîntemeiate, ilegale și pasibile de a fi casate.

Menționează că conform art. 3 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile, cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra lor; instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile; un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale.

2 Remarcă că sistemul dat este unul de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, fiind deschis pentru informarea participanţilor la piaţa bunurilor imobile şi a autorităților publice (în special a organelor fiscale). Instituțiile de administrare a cadastrului bunurilor imobile, la fel, au evoluat în timp. Astfel, iniţial, oficiile cadastrale teritoriale administrau cadastrul ca întreprinderi de stat aparte, iar acum administrarea cadastrului se înfăptuiește de întreprinderea specializată în cadastru prin intermediul filialelor sale, raza de activitate a cărora este stabilită de către Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru. La fel, menționează că subiecții înregistrării în cadastrul bunurilor imobile, conform art. 4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, sunt proprietarii bunurilor imobile şi alţi titulari de drepturi patrimoniale.

Astfel, în baza acestor prevederi legale a fost creat sistemul de activitate a cadastrului bunurilor imobile în perioada mai 1998- iunie 2003. Însă, odată cu adoptarea noului Cod civil aprobat la 6 iunie 2002 prin Legea nr. 1107-XV, intrat în vigoare la 12 iunie 2003, au apărut unele dificultăți. Prin urmare, în art. 288 la categoria de bunuri imobile au fost raportate terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, etc, precum şi cele raportate la categoria de bunuri imobile prin lege. La caz, reține că din prevederile art.290 Codul civil, rezultă că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat.

Mai mult ca atât, conform art.321 alin.(2) Cod civil, dreptul de proprietate asupra imobilelor apare din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. Relatează și faptul că în Legea cadastrului bunurilor imobile se enumeră explicit bunurile ce fac obiectul înregistrării în Registrul bunurilor imobile, creându-se astfel o neconcordanță între actele legislative şi o confuzie a deţinătorilor de drepturi asupra imobilelor. De asemenea, susține că conform art.498 din Codul civil, în Registrul bunurilor imobile sunt trei feluri de înscrieri și anume intabularea, înscrierea provizorie şi notarea, unde intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare (drepturile reale), iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor sau raporturilor juridice aferente imobilului consemnat în registru.

Astfel, pentru elucidarea acestei situaţii, precum şi aducerea în concordanță a Legii cadastrului bunurilor imobile, prin Legea nr.52-XVI din 09.03.2006 au fost efectuate modificări la Legea cadastrului bunurilor imobile care conform art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, la bunurile imobile, în condițiile acestei legi, se raportă terenurile, clădirile şi construcțiile legate solid de pământ, porțiuni de subsol, obiective acvatice separate, precum şi plantațiile prinse de rădăcini (plantaţii perene) înființate în conformitate cu normele stabilite de legislație. Afirmă că conform art. 59 alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98, drepturile asupra bunurilor imobile apărute anterior intrării în vigoare a prezentei legi şi neînscrise în registrul bunurilor imobile se consideră valabile.

Aceste drepturi se înscriu în procesul înregistrării primare masive sau selective şi se consideră născute din ziua legalizării documentelor ce confirmă drepturile. Consideră că nu poate fi admis argumentul intimatului precum că înregistrarea efectuată de SRL ”Bălţi-Gaz” este una provizorie, fiindu-i acordat nr. cadastral 3 convențional, deoarece în baza contractului de vînzare-cumpărare nr.3141 din 08.06.2000 se confirmă dreptul de proprietate al SRL „Bălţi-Gaz”, care figurează în parafa OCT data înregistrării - 12.06.2000 cu nr. cadastral 4370000034. La fel, reține că la înregistrarea primară masivă efectuată în anul 2000 de către Primăria sat Răuţel, rl Fălești, nu s-a ţinut cont de tranzacțiile efectuate anterior şi ilegal s-a eliberat aceleiași persoane titlu de autentificare a deținătorilor de teren, care ulterior l-a înregistrat cu același nr. cadastral permanent.

Mai mult decît atît, la materialele cauzei nu au putut fi distinse înscrisuri - titlurile de autentificare a deținătorului de teren care să corespundă cerințelor enumerate supra şi care să facă dovada veridică a dreptului de proprietate a lui Tripaduş Anatolie. Examinînd argumentele invocate în recurs pe baza materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că acesta urmează a fi admis cu casarea deciziei Curţii de Apel Bălți din 16.12.2014 şi restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 alin. (1), lit. c) Codul de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanța de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs.

Conform materialelor dosarului s-a stabilit că la data de 13 martie 2013 SRL ”Bălți-Gaz” s-a adresat cu o cerere prealabilă către Oficiul Cadastral Teritorial Fălești solicitînd înscrierea în registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate privată a SRL ”Bălți-Gaz” asupra casei de locuit cu suprafața totală de 80,0 m2, inclusiv a spațiul locativ de 59,6 m2 cu anexe și a terenului aferent imobilului cu suprafața de 0,0583 ha, amplasat în sat. Răuțel, rl Fălești cu nr. cadastral 4370000034 (f.d. 229-330, vol. I). Conform scrisorii nr. 01-04/9 din 13.03.2013, Oficiul Cadastral Teritorial Fălești a refuzat SRL ”Bălți-Gaz” înregistrarea dreptului de proprietate, în temeiul art. 31 alin. (1), lit. f) al Legii cadastrului bunurilor imobile.

La fel, s-a stabilit că nefiind de acord cu răspunsul eliberat de Oficiul Cadastral Teritorial Fălești, la data de 14 martie 2013 SRL ”Bălți-Gaz” s-a adresat în instanța de judecată cu cerere împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Fălești solicitînd înregistrarea bunurilor menționate supra în Registrul bunurilor imobile, pe motiv că anterior bunurile imobile respective au fost înregistrare cu drept de proprietate privată a SRL ”Bălți-Gaz”, în baza contractului de vînzare-cumpărare din 08 iunie 2000 încheiat între SRL ”Elan-Gaz” și SRL ”Bălți-Gaz” care conține parafa de înregistrare (f.d. 9, vol. I) și confirmat prin copia informației din Registrul bunurilor imobile. Ulterior s-a constatat că SRL ”Bălți-Gaz” nu mai figurează în Registrul bunurilor imobile ca fiind proprietar al bunurilor respective.

Totodată, din materialele cauzei rezultă că conform contractului de vînzare- cumpărare nr. 2552 din 15.05.2000, Tripăduș Anatolie, în calitate de vînzător, a vîndut, iar SRL ”Elan-Gaz” în calitate de cumpărător, a cumpărat casa de locuit în baza adeverinței de proprietate nr. 4370000034 eliberată de OCT Bălți la data de 26.04.2000 și lotul de teren aferent casei de locuit în baza titlului de autentificare nr. 4370000013 eliberat de Primăria sat. Răuțel. (f.d. 54 vol. I) Ulterior, la data de 08.06.2000 în baza contractului de vînzare-cumpărare SRL ”Elan-Gaz” a înstrăinat SRL ”Bălți-Gaz” casa de locuit formată din construcția lit. A 4 cu spațiul locativ de 59,6 m2, de folos general 80 m2, cu anexe ”a”, ”a1” și terenul aferent casei de locuit cu suprafața de 0,0583 ha.

Prin acordul cu privire la modificarea și completarea în documentele de constituire ale Firmei de Producție și Comerț ”Elan-Gaz” SRL, înregistrată la 24.10.2002 a avut loc schimbarea denumirii și în prezent actuala denumire este SRL ”GAZ-TAF-GRUP” (f.d. 109-110, vol. I) Conform contractului de vînzare-cumpărare nr. 6342 din 28.10.2009 SRL ”GAZ- TAF-GROUP”, în persoana administratorului Botnariuc Igor, i-a vîndut lui Botnariuc Liubovi imobilul cu nr. cadastral 4370201080 compus din casa de locuit individuală cu nr. cadastral 4370201.080.01, cu suprafața de 135,1 m2; construcția accesorie cu nr. cadastral 4370201.080.02 cu suprafața de 45,3 m2; construcția accesorie cu nr. cadastral 4370201.080.03 cu suprafața de 30,4 m2, precum și lotul de teren pentru construcții cu nr. cadastral 4370201.080 cu suprafața de 0,0586 ha, situat în rl.

Fălești, sat. Răuțel, care ulterior în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 7923 din 19.11.2012 a înstrăinat imobilul respectiv lui Ombun Octavian, fiind efectuată înregistrarea bunului imobil în registrul bunurilor imobil. (f.d. 80-83). Prin hotărîrea din 08 august 2014 a judecătoriei Fălești, menținută prin decizia din 16 decembrie 2014 a Curții de Apel Bălți a fost respinsă cererea înaintată de SRL ”Bălți-Gaz”. Colegiul reține că instanța de apel examinând prezenta cauză, nu a ținut cont de faptul că se invocă existența altor litigii avînd ca obiect, evacuarea din imobil, declararea nulității titlului de autentificare a deținătorului de teren cu nr. cadastral 4370201.080, precum și a contractului de vînzare-cumpărare a bunului imobil menționat supra.

Instanța reiterează despre necesitatea verificării existenței litigiului dat, determinării obiectului lui, stabilirea conexiunea cauzelor date și/sau posibilitatea examinării lor în proceduri separate. Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că Curtea de Apel Bălți nu a constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele pricinii, ce au importanţă pentru aplicarea corectă a normelor de drept material şi procedural, instanţa de recurs apreciază încheierea instanţei de insolvabilitate ca fiind prematură. Totodată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ consideră imposibilă corectarea erorii admise de către instanţa de judecată în condiţiile procedurii prevăzute de către legislaţia procesuală, motiv pentru care cauza urmează a fi restituită spre rejudecare.

La rejudecarea cauzei, instanța de apel trebuie să țină cont, în deosebi, de circumstanțele menționate supra pentru stabilirea sau excluderea unor circumstanțe importante pentru adoptarea soluției legale referitoare la litigiu. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) Codul de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se admite recursul declarat de SRL ”Bălți-Gaz”. Se casează decizia din 16 decembrie 2014 a Curţii de Apel Bălți, adoptată în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de SRL ”Bălţi-Gaz” împotriva 5 Oficiului Cadastral Teritorial Fălești, intervenienți accesorii Primăria sat. Răuțel, rl Fălești, SRL ”Elan-Gaz”, Ombun Octavian și Botnariuc Liubovi privind obligarea înscrierii bunului imobil în Registrul bunurilor imobile și se restituie pricina la rejudecare în Curtea de Apel Bălți în alt complet de judecători.

Decizia este irevocabilă. Preşedintele ședinței Clevadî Valentina Judecătorii: Petru Moraru Iurie Bejenaru Dumitru Mardari Oleg Sternioală 6