2ra-465/15 — Declararea nulă a contractului de locaţiune, încasarea prejudiciului, încasarea datoriei

dosar nr:2ra-465/15 prima instanţă: Judecătoria Străşeni judecător- Vasile Rusu instanţa de apel: Curtea de Apel Chişinău judecători : Svetlana Caitaz, Ala Nogai, Anatolie Doga Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DE CIZIE 18 martie 2015 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul – Svetlana Novac Judecători – Oleg Sternioală, Iurie Bejenaru, Galina Stratulat, Ion Druţă examinînd recursul declarat de reprezentantul Primăriei Rădeni – Agachi Nicolae, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com. Rădeni, r-nul Străşeni privind declararea nulă a contractului de locaţiune şi încasarea prejudiciului material, şi cererea Procuraturii raionului Străşeni, în interesele Primăriei com.

Rădeni împotriva lui Frunză Alexandra privind încasarea datoriei, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 11 septembrie 2014, prin care a fost admis apelul declarat de Frunză Alexandra, constată: La 21 aprilie 20008, Frunză Alexandra a depus cerere de chemare în judecată împotriva Primăriei Rădeni, r-nul Străşeni solicitînd: - recunoaşterea nulităţii contractului de arendă a căminului cultural din satul Zămcioji; - restituirea cheltuielilor suportate în legătură cu reparaţia capitală a căminului cultural în sumă de 65044 lei; - încasarea sumei de 500 lei achitată pentru perfectarea paşaportului tehnic a imobilului; - repararea prejudiciului moral în mărime de 80 000 lei. În motivarea acţiunii, reclamanta Frunză Alexandra a indicat că, prin adeverinţa nr.1028, eliberată de Primăria Rădeni la 05 iulie 2005 se confirmă că în 1 baza deciziei nr.04/07 din 10 iunie 2005 a fost scos la licitaţie căminul cultural din s.Zămcioji.

La 27 iunie 2005, s-au petrecut negocierile directe, la care ea a cîştigat dreptul de arendă a obiectului - căminul cultural din s.Zămcioji, r-nul Străşeni. Consideră reclamanta, că pîrîtul a falsificat actele, deoarece licitaţia în realitate nu a avut loc din motiv că lipsea paşaportul tehnic al clădirii. Menţionează reclamanta că, secretara Primăriei Rădeni i-a explicat că căminul cultural nu poate fi dat în arendă pe un termen de 30 de ani, deoarece lipseşte paşaportul tehnic, motiv pentru care acesta urmează să fie dat în arendă pe un termen de 3 ani, iar ulterior cînd va fi perfectat paşaportul tehnic, contractul de arendă va fi prelungit pe un termen de 30 de ani.

Indică reclamanta că după încheierea contractului de arendă, a luat credit din bancă şi a efectuat reparaţie în căminul cultural, însă pîrîtul nu a dorit să-i prelungească contractul de arendă şi nici nu i-a acordat licenţa pentru vînzarea băuturilor alcoolice, cauzîndu-i astfel un prejudiciu material substanţial. Consideră reclamanta că a fost dusă în eroare de Primăria Rădeni, r-nul Străşeni care a urmărit drept scop efectuarea reparaţiei în căminul cultural din contul mijloacelor financiare care i-au aparţinut ei. Susţine că i-a fost cauzat un prejudiciu moral, prin faptul că la cererea Primăriei Rădeni i-a fost verificată deseori activitatea de către diferite autorităţi, inclusiv fiindu-i interzisă comercializarea băuturilor alcoolice, motiv pentru care a fost permanent în stare de stres, creată şi de imposibilitatea de a achita creditul la bancă.

La data de 15 august 2008, Frunză Alexandra a depus o nouă cerere de chemare în judecată prin care a solicitat suplimentar încasarea sumei de 14 000 lei. La data de 10 iunie 2006, Procurorul raionului Străşeni a depus cerere de chemare în judecată, în interesele Primăriei Rădeni, raionul Străşeni împotriva lui Frunză Alexandra solicitînd încasarea datoriei pentru plata de arendă în mărime de 14 876, 440 lei. În motivarea cererii de chemare în judecată Procurorul raionului Străşeni, în interesele Primăriei com.Rădeni a indicat că, în rezultatul controlului efectuat de procuratură s-a constatat că prin decizia Consiliului local Rădeni s-a decis de a scoate la licitaţie căminul cultural din satul Zămcioji, cu suprafaţa de 20 m.p.

La 10 august 2005, Ciubotaru Tudor, deţinînd funcţia de primar al comunei Rădeni, a semnat contractul de arendă, conform căruia Alexandrei Frunză i-a fost transmis în arendă căminul cultural din satul Zămcioji, cu suprafaţa de 20 m.p., în schimbul unei plăţi de arendă în mărime de 1580 lei. În cadrul controlului s-a stabilit că în contractul de arendă eronat a fost indicată suprafaţa arendei de 20 m.p., deoarece în realitate aceasta constituie 92 m.p. şi astfel pentru arendarea imobilului pe termen de 3 ani, urma a fi achitată plata de arendă în mărime de 14876, 40 lei. Arendaşul nu a achitat plata de arendă nici pentru suprafaţa de 20 m.p., indicată în contractul de arendă. Cere, Procuratura raionului Străşeni, în interesele Primăriei Rădeni, încasarea plăţii de arendă neachitate de la Frunză Alexandra în mărime de 14876, 40 lei.

2 Prin încheierea Judecătoriei Străşeni din 18 august 2008, pricinile civile la cererea de chemare în judecată depusă de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com.Rădeni, raionul Străşeni cu privire la declararea nulă a contractului şi repararea prejudiciului cauzat în urma nerespectării obligaţiunilor contractuale şi cererea Procuraturii raionului Străşeni, în interesele Primăriei com. Rădeni împotriva lui Frunză Alexandra privind încasarea datoriei au fost conexate, pentru a fi examinate într-o singură procedură. La data de 13 ianuarie 2009, reclamanta Frunză Alexandra a depus cerere de completare a pretenţilor din acţiune cu cerinţa privind constatarea faptului încheierii între Primăria Rădeni şi ea a unui acord, prin care au stabilit că plata de arendă a căminului arendat din s.Zămcioji, raionul Străşeni să fie efectuată din contul cheltuielilor suportate de arendaş la reparaţia căminului cultural.

La 06 martie 2009 reclamanta - Frunză Alexandra a depus o cerere de modificare a temeiului şi pretenţiilor din acţiune, prin care a solicitat: - declararea nulă a contractului de arendă nr.01 din 10.08.2005, încheiat între ea şi Primăria com.Rădeni, raionul Străşeni; - obligarea Primăriei Rădeni de a-i compensa cheltuielile legate de reparaţia căminului cultural din s. Zămcioji, raionul Străşeni în sumă de 93 238, 98 lei; - încasarea cheltuielilor pentru procurarea aparatului de casă în sumă de 1000 lei; - încasarea sumei de 800 lei pentru perfectarea paşaportului tehnic, în total 8140 şi repararea prejudiciului moral în mărime de 500 000 lei.

Prin hotărârea Judecătoriei Străşeni din 18 mai 2009, cererea de chemare în judecată înaintată de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com.Rădeni, raionul Străşeni privind declararea nulă a contractului, repararea prejudiciului material şi moral şi cererea Procuraturii raionului Străşeni, în interesele Primăriei com.Rădeni împotriva lui Frunză Alexandra privind încasarea datoriei au fost respinse ca neîntemeiate. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 iunie 2010, cererile de apel depuse de Frunză Alexandra şi Primăria com. Rădeni au fost respinse, fiind menţinută hotărârea Judecătoriei Străşeni din 18 mai 2009. Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 23 februarie 2011, a fost admis recursul declarat de Frunză Alexandra, casată decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 iunie 2010 şi hotărârea Judecătoriei Străşeni din 18 mai 2009, cauza fiind remisă la rejudecare în prima instanţă.

În procesul rejudecării pricinii, reclamanta Frunză Alexandra la 27 septembrie 2011, a depus cerere de concretizare a cerinţelor, solicitînd: - constatarea şi recunoaşterea nulă a contractului de arendă încheiat între ea şi Primăria com.

Rădeni; - încasarea în beneficiul ei din contul Primăriei Rădeni a cheltuielilor legate de reparaţia căminului cultural în mărime de 95. 738, 98 lei ; - încasarea chetuielilor pentru perfectarea paşaportului tehnic în mărime de 800 lei; - încasarea sumei de 23000 lei, pentru procurarea aparatului de casă; - încasarea sumei de 1820 lei, achitate pentru achitarea taxei pentru licenţă; 3 - încasarea sumei de 3030 lei - ce constituie cheltuielile pentru marfa confiscată; - încasarea sumei de 1000 lei - pentru compensarea amenzii achitate de ea; - încasarea sumei de 5000 lei – cheltuieli legate de fondarea ÎI,,Frunză Alexandra”; - încasarea prejudiciului material în mărime de 100 000 lei; - încasarea cheltuielilor de asistenţă juridică în mărime de 7 400 lei.

La data de 23 februarie 2012, reclamanta Frunză Alexandra a mai depus o cerere de concretizare a cerinţelor ( f.d.106-108). Prin cererea de concretizare a cerinţelor depusă la 14 septembrie 2009 ( f.d.129-130, volumul II), reclamanta Frunză Alexandra a solicitat: - încasarea din contul Primăriei com.Rădeni în beneficiul său a sumei de 122 333, 51 lei - ce constituie cheltuielile lucrărilor de reparaţie a căminului cultural; - 2300 lei – cheltuieli pentru procurarea aparatului de casă; - 1820 lei – ce constituie cheltuieli pentru achitarea taxei pentru licenţă; - 3030 lei – cheltuieli pentru marfa confiscată; - 1000 lei - pentru compensarea amenzii achitate ; - 5000 lei – cheltuieli legate de fondarea ÎI,,Frunză Alexandra”; - 800 lei- cheltuieli legate de perfectarea paşaportului tehnic; - 9900 lei- cheltuieli pentru asistenţa juridică; - 25000 lei – cheltuieli pentru efectuarea Raportului de constatare tehnico- ştiinţifică şi încasarea taxei de stat.

Prin hotărârea Judecătoriei Străşeni din 29 noiembrie 2013, acţiunea înaintată de Frunză Alexandra a fost respinsă ca neîntemeiată, iar cererea înaintată de Procuratura raionului Străşeni, în interesele Primăriei com.Rădeni a fost admisă. S-a dispus încasarea de la Frunză Alexandra în beneficiul Primăriei com. Rădeni a sumei de 14 876, 40 lei cu titlu de plată de arendă neachitată a încăperii cu suprafaţa de 92 m.p., şi taxa de stat în beneficiul statului taxa de stat în mărime de 5106, 80 lei ( f.d.239-241, volumul-II). Nefiind de acord cu hotărârea primei instanţe, la data de 11 decembrie 2013, Frunză Alexandra a declarat apel, solicitînd admiterea apelului, casarea hotărârii primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri, prin care acţiunea înaintată de ea să fie admisă, iar acţiunea înaintată de Procuratura Străşeni, în interesele Primăriei com.Rădeni să fie respinsă.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 11 septembrie 2014, a fost admis apelul declarat de către Frunză Alexandra, casată hotărârea Judecătoriei Străşeni din 29 noiembrie 2013, în partea respingerii acţiunii înaintate de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com.Rădeni, raionul Străşeni şi încasării de la Frunză Alexandra în beneficiul statului a taxei de stat în mărime de 5 106, 80 lei şi s-a emis în această parte o nouă hotărâre, prin care: S-a admis parţial acţiunea înaintată de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com.Rădeni, raionul Străşeni. S-a încasat de la Primăria com.Rădeni, raionul Străşeni în beneficiul Alexandrei Frunză cu titlu de prejudiciu suma de 122 333 lei. 4 În rest hotărârea Judecătoriei Străşeni din 29 noiembrie 2013 a fost menţinută fără modificări.

La 17 ianuarie 2015, reprezentantul Primăriei Rădeni - Agachi Nicolae a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 11 septembrie 2014, cu menţinerea în vigoare a hotărârii Judecătoriei Străşeni din 29 noiembrie 2013. În motivarea recursului, reprezentantul Primăriei Rădeni - Agachi Nicolae a invocat dezacordul cu decizia instanţei de apel, considerînd-o ilegală, neîntemeiată şi emisă cu aplicarea eronată a normelor de drept material, din motiv că instanţa de apel a interpretat eronat legea şi concluziile expuse în decizie sunt în contradicţie cu materialele pricinii.

Astfel, menţionează că instanţa de apel a dat o apreciere eronată raportului obligaţional născut în temeiul contractului de arendă nr.01 din 10.08.2005, încheiat între Primăria Rădeni şi Frunză Alexandra, obiectul căruia fiind darea în arendă a încăperilor nelocuibile cu suprafaţa de 20 m.p., termenul de valabilitate a contractului fiind stabilit de părţi de la 10.08.2005 pînă la 10.08.2008. Susţine reprezentantul recurentului că instanţa de apel a interpretat eronat clauzele esenţiale ale contractului de arendă nr.1 din 10.08.2005. Astfel, menţionează că conform pct.3.2 a contractului părţile au stabilit că, reparaţia curentă şi capitală a încăperii este efectuată de către proprietarul bunului închiriat.

Astfel, consideră că instanţa de apel abuziv a concluzionat că legea ori contractul nu prevăd că reparaţia capitală urmează a fi efectuată de către locatar şi astfel Frunză Alexandra este îndreptăţită să ceară compensarea îmbunătăţirilor aduse. Conform art.434 alin.(1) CPC al RM, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Prin prisma normei de drept enunţate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de reprezentantul Primăriei Rădeni - Agachi Nicolae în termen, avînd în vedere că copia deciziei a fost expediată în adresa recurentului la 18.11.2014, fapt confirmat prin scrisoarea de expediere ( f.d.57, volumul –III).

În conformitate cu art.439 alin.(2) Cod de procedură civilă, după parvenirea dosarului un complet din 3 judecători decide asupra admisibilităţii recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinţei timp de o lună de la data primirii acesteia. În cazul neprezentării referinţei în teremenul stabilit, admisibilitatea recursului se va decide în lipsa acesteia. La data de 02 februarie 2015, Curtea Supremă de Justiţie a expediat în adresa lui Frunză Alexandra cererea de recurs, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii referinţei. La data de 13 martie 2015 şi ulterior la 17.03.2015, intimata Frunză Alexandra a depus referinţă la cererea de recurs, solicitînd respingerea recursului.

5 În conformitate cu art.441 Cod de procedură civilă , în cazul în care recursul este declarat admisibil un complet din 5 judecători examinează fondul recursului. În conformitate cu art.444 Cod de procedură civilă, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Judecînd recursul în limitele invocate pe baza materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, consideră că acesta este depus în termen, întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe din următoarele motive. În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.f) Cod de procedură civilă, instanţa după ce judecă recursul este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărârea primei instanţe.

La caz s-a constatat că Frunză Alexandra s-a adresat cu cerere de chemare în judecată, cerere care a fost concretizată pe parcursul examinării cauzei , solicitînd : - încasarea din contul Primăriei com.Rădeni în beneficiul său a sumei de 122 333, 51 lei - ce constituie cheltuielile lucrărilor de reparaţie a căminului cultural; - 2300 lei – cheltuieli pentru procurarea aparatului de casă; - 1820 lei – ce constituie cheltuieli pentru achitarea taxei pentru licenţă; - 3030 lei – cheltuieli pentru marfa confiscată; - 1000 lei - pentru compensarea amenzii achitate ; - 5000 lei – cheltuieli legate de fondarea ÎI,,Frunză Alexandra”; - 800 lei- pentru perfectarea paşaportului tehnic; - 9900 lei- cheltuieli pentru asistenţa juridică; - 25000 lei – cheltuieli pentru efectuarea Raportului de constatare tehnico- ştiinţifică şi încasarea taxei de stat.

La data de 10 iunie 2006, Procurorul raionului Străşeni a depus cerere de chemare în judecată, în interesele Primăriei Rădeni, raionul Străşeni împotriva lui Frunză Alexandra solicitînd încasarea datoriei pentru plata de arendă în mărime de 14 876, 440 lei. Prin încheierea Judecătoriei Străşeni din 18 august 2008, priciniile civile la cererea de chemare în judecată depusă de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com.Rădeni, raionul Străşeni cu privire la declararea nulă a contractului şi repararea prejudiciului cauzat în urma nerespectării obligaţiunilor contractuale şi cererea Procuraturii raionului Străşeni, în interesele Primăriei com.Rădeni împotriva lui Frunză Alexandra privind încasarea datoriei au fost conexate, pentru a fi examinate într-o singură procedură.

Prima instanţă, fiind investită cu examinarea pricinii, a ajuns la concluzia de a respinge acţiunea înaintată de Frunză Alexandra, ca neîntemeiată, şi a admite cererea înaintată de Procuratura raionului Străşenii, în interesele Primăriei com.Rădeni dispunînd încasarea de la Frunză Alexandra în beneficiul Primăriei com.Rădeni a sumei de 14876, 40 lei cu titlu de plată de arendă neachitată a încăperii cu suprafaţa de 92 m.p., iar în beneficiul statului taxa de stat în mărime de 5106, 80 lei ( f.d.239-241, volumul-II). 6 Este cert că nefiind de acord cu hotărârea primei instanţe, la data de 11 decembrie 2013, Frunză Alexandra a contestat-o cu cerere de apel.

Judecînd apelul declarat de către Frunză Alexandra, instanţa de apel concluzionînd că prima instanţă a interpretat eronat circumstanţele de fapt ale pricinii a considerat necesar de a admite apelul declarat de Frunză Alexandra, a casa hotărârea primei instanţe în partea respingerii acţiunii înaintate de la Frunză Alexandra împotriva Primăria com. Rădeni, raionul Străşeni şi încasării de la Frunză Alexandra în beneficiul statului a taxei de stat în mărime de 5106, 80 lei, şi a emis în această parte o nouă hotărâre, prin care a admis parţial acţiunea înaintată de Frunză Alexandra împotriva Primăria com.Rădeni, raionul Străşeni şi a dispus încasarea de la Primăria com.Rădeni, raionul Străşeni în beneficiul Alexandrei Frunză cu titu de prejudiciu a sumei de - 122 333 lei.

În rest hotărârea primei instanţe a fost menţinută. Judecînd pricina în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie a constatat că instanţa de apel a interpretat eronat normele de drept material, pe cînd prima instanţă justificat şi amplu argumentat, cu pronunţarea asupra tuturor aspectelor importante cu trimitere la probele administrate, avînd în susţinere cadrul legal aplicabil în speţă, corect a ajuns la concluzia de a respinge acţiunea înaintată de Frunză Alexandra şi a admite acţiunea înaintată de Procuratura Străşeni, în interesele Primăriei Rădeni. În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs reţine că, din materialele dosarului rezultă cu certitudine că la data de 10 iunie 2005, prin decizia Consiliului comunal Rădeni nr.04/07 s-a decis scoaterea la licitaţie de arendă a căminului cultural din satul Zămcioji ( f.d.62, volumul -I).

La data de 18 iulie 2005, reclamanta Frunză Alexandra a fondat întreprinderea individuală ,,Frunză Alexandra (f.d.36, volumul-I), pe care a înregistrat-o la Camera Înregistrării de Stat ( f.d.37, volumul-I). Prin decizia Consiliului com. Rădeni, r-nul Străşeni nr.05/15 din 19.07.2005 s-a decis darea în arendă a căminului cultural din satul Zămcioji, raionul Străşeni pe un termen de 3 ani ( f.d.11, volumul -I). Tot materialul probator atestă că la data de 10.08.2005, Primăria com.Rădeni , raionul Străşeni a încheiat cu Frunză Alexandra contractul de arendă a căminului cultural din s. Zămcioji ( f.d.12, volumul -I). Potrivit contractului, autoritatea publică locală a transmis în arendă Alexandrei Frunză pe o perioadă de 3 ani ( 10.08.2005-10.08.2008) încăperea cu suprafaţa de 20 m.p., pentru o plată anuală de arendă de 1580 lei ( pct.pct.1.1., 1.2., 2 din contract).

Plata de arendă urma să se efectueze din contul serviciilor de discotecă, bar prestate de locatar ( pct.3.3 din contract). La încheierea contractului părţile au convenit că reparaţia capitală şi curentă a acoperişurilor se efectuează de către deţinătorul încăperii date în arendă ( Primăria com.Rădeni), iar reparaţia curentă a spaţiului arendat se efectuează din contul arendaşului (pct.pct.3.2, 3.7 din contract). 7 După încheierea contractului de arendă ( locaţiune) Frunză Alexandra a efectuat reparaţia încăperii arendate. Devizul de cheltuieli fiind acordat cu primarul comunei T.Ciubotaru ( f.d.102, volumul -I). La 01 aprilie 2006, Primăria com.Rădeni a eliberat ÎI,,Frunză Alexandra” autorizaţia nr.12 pentru desfăşurarea activităţii barului şi discotecii în s. Zămcioji, raionul Străşeni ( f.d.61, volulmul –II).

ÎI ,,Frunză Alexandra” a deschis un bar în încăperea arendată organiza discoteci. La 21 iunie 2006, Consiliul com.

Rădeni, raionul Străşeni a emis decizia nr.06/07 prin care a permis schimbarea destinaţiei sălii căminului cultural din satul Zămcioji, raionul Străşeni în destinaţia ,,Cafenea” ( f.d.32, volumul - I). La 19 iunie 2007, Primăria com.Rădeni a eliberat lui Frunză Alexandra - Certificatul de urbanism nr.09 pentru proiectarea schimbării destinaţiei unei încăperi a căminului cultural în cafenea ( f.d.31, volumul - I). La data de 15.06.2007, Biroul de Investigare a Fruadelor Străşeni a efectuat un control la ÎI ,,Frunză Alexandra”, în cadrul căruia a depistat desfăşurarea de către ÎI,,Frunză Alexandra” a activităţii de întreprinzător neautorizate de APL, în lipsa licenţelor pentru comerţ a băuturilor alcoolice şi articole de tutungerie, comercializarea mărfurilor în lipsa documentelor de provenienţă respective ( f.d.33-34, volumul - I), pentru ce Frunză Alexandra a fost sancţionată cu amendă în mărime de 1000 lei şi confiscarea mărfii ridicate în valoare de 3030, 50 lei ( f.d.65, volumul -II).

La data de 24 decembrie 2007, Consiliul com.Rădeni, raionul Străşeni a emis decizia nr.07/10 din 24.12.2007, prin care a interzis comercializarea către minori a băuturilor alcoolice, articole de tutun în unităţile comerciale din teritoriul comunei, a interzis comercializarea băuturilor alcoolice, articolelor de tutungerie în căminele culturale ( f.d.35, volumul -I). Ca urmare a interzicerii comercializării băuturilor alcoolice, articolelor de tutungerie încăperea arendată ÎI,,Frunză Alexandra” şi-a sistat activitatea în încăperea arendată, bunul arendat fiind restituit proprietarului, circumstanţă recunoscută de ambele părţi. Totodată, în rezultatul unui control efectuat de Procuratura raionului Străşeni la Primăria com.

Rădeni s-a stabilit, că suprafaţa transmisă în arendă Alexandrei Frunză în realitate a constituit 92 m.p. - şi nu 20 m.p., după cum a fost indicat în contractul de arendă, ceia ce a servit drept temei pentru înaintarea de către Procurorul raionului Străşeni, în interesele Primăriei com.Rădeni a acţiunii de încasare a datoriei la plata de arendă. În conformitate cu prevederile art.875 Cod civil al RM, contractul de locaţiune este contractul prin care o parte ( locator) se obligă să dea celeilalte părţi ( locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar acesta se obligă să plătească chirie. Potrivit art. 876 Cod civil al RM, contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în scris.

Conform art. 886 alin. (1) şi alin.( 3) Cod civil, plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată după expirarea lor. 8 Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, acesta nu poate fi exonerat de plata chiriei. În conformitate cu art.888 Cod civil al RM, locatarul este obligat: a) să folosescă bunul la destinaţie şi în conformitate cu prevederile contractului; b) să păstreze şi să asigure integritatea bunului; c) să acopere cheltuielile curente de folosire şi întreţinere în stare normală a bunului; d) să efectueze reparaţia curentă a bunului.

Obligaţia efectuării reparaţiei capitale se efectuează în termenul stabilit în contract sau cînd reiese dintr-o necesitate stringentă. La expirarea termenului contractului, potrivit reglementărilor art. 903 lit.a) Cod civil, locaţiunea încetează ( dacă raporturile contractuale nu au fost prelungite în ordinea prevăzută de lege). Prin prisma normelor de drept enunţate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că prima instanţă corect a statuat asupra temeiniciei pretenţilor înaintate de Primăria com. Rădeni împotriva Alexandrei Frunză şi în mod întemeiat a încasat de la Frunză Alexandra în beneficiul Primăriei Rădeni suma de 14 876, 40 lei cu titlu de plată de arendă pentru încăperea cu suprafaţa de 92 m.p., or în şedinţa de judecată s-a demonstrat cu certitudine că deşi în contract s-a indicat transmiterea în locaţiune a suprafeţei de 20 m.p., în realitate Frunză Alexandra a închiriat şi folosit 92 m.p.

Mai mult decît atît, temeiuri de exonerare (integrală sau parţială) a locatarului Frunză Alexandra de plata chiriei instanţa de recurs nu a constatat, or nefolosirea bunului închiriat pe toată durata contractului de locaţiune a avut loc din vina lui Frunză Alexandra, pe motiv că ÎI,,Frunză Alexandra” a încălcat prevederile legale privind desfăşurarea activităţii de întreprinzător. Instanţa de recurs consideră că prima instanţă corect a respins cererea lui Frunză Alexandra privind anularea contractului de arendă din 10 august 2005 , ca fiind neîntemeiată, deoarece termenul valabilităţii acestui contract a expirat la data de 09 august 2008. Instanţa de recurs consideră că prima instanţă corect a respins cererea privind încasarea sumei de 122 333, 51 lei –cheltuieli pentru efectuarea lucrărilor de reparaţie a căminului cultural, deoarece conform contractului semnat de părţi la 10 august 2005 sunt prevăzute clauzele şi anume: pct.3.7.

- care prevede că reparaţia curentă a spaţiului arendat se efectuează din contul arendaşului, iar conform pct.3.8. al contractului – în cazul întreruperii contractului, deţinătorul încăperii de arendă nu restituie arendaşului cheltuielile suportate pentru reparaţie ( f.d.13, volumul I). În această ordine de idei, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie reţine că, părţile expres au stabilit imposibilitatea compensării cheltuielilor pentru reparaţie arendaşului în cazul întreruperii contractului de arendă. Faptul că, acţiunea contractului a fost întreruptă cu anticipaţie, adică pînă la expirarea termenului de acţiune - 10.08.2008 a contractului este confirmat de părţi, 9 astfel însăşi Frunză Alexandra a declarat că a fost nevoită să întrerupă acţiunea contractului din motiv că i s-a interzis vînzarea băuturilor alcoolice şi produselor din tutun.

Astfel, contractul de arendă din 10.08.2005 care constituie unicul act juridic ce reglementează raportul juridic dintre părţile aflate în litigiu şi are caracter obligatoriu nu acordă dreptul lui Frunză Alexandra de a solicita compensarea cheltuielilor suportate pentru îmbunătăţirea încăperilor conform pct.3.8. al contractului. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că corect prima instanţă a respins şi cerinţele reclamantei privind încasarea sumelor de 2300 - ce constituie cheltuieli pentru procurarea aparatului de casă, 1820 lei – cheltuieli pentru achitarea taxei pentru licenţă, 3030 lei - cheltuieli pentru marfa confiscată, 1000 lei – amenda achitată, 5000 lei - cheltuieli legate de fondarea ÎI,,Frunză Alexandra”, din motiv că aceste cheltuieli sunt legate de activitatea de întreprinzător a reclamantei Frunză Alexandra.

Instanţa de recurs consideră că corect prima instanţă a respins şi capătul de cerere referitor la încasarea sumei de 800 lei - achitaţi pentru perfectarea paşaportului tehnic, deoarece prin scrisoarea OCT Străşeni din 21.09.2011, adică la 3 ani şi jumătate după depunerea cererii de chemare în judecată, reclamanta a fost informată că pentru efectuarea lucrărilor tehnice pentru obţinerea paşaportului tehnic se adresează proprietarului bunului imobil sau la persoana care-i reprezintă interesele. Corect au fost respinsă şi cererea privind încasarea sumei de 9 900 lei – ce constituie cheltuieli pentru asistenţa juridică şi 2500 lei pentru efectuarea raportului de constatare tehnico - ştiinţifică şi a taxei de stat, deoarece sunt neîntemeiate.

În această ordine de idei, Colegiul consideră că prima instanţă apreciind circumstanţele enunţate şi aplicînd corect normele de drept material just a respins acţiunea înaintată de Frunză Alexandra, ca neîntemeiată.

Astfel, din considerentele menţionate, şi avînd în vedere că instanţa de apel a interpretat eronat normele de drept material, iar hotărârea primei instanţe este legală, întemeiată şi adoptată cu respectarea normelor de drept material şi procedural, cu verificarea şi aprecierea probelor în conformitate cu art.130 Cod de procedură civilă, Colegiul ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de reprezentantul Primăriei Rădeni, a casa decizia Curţii de Apel Chişinău din 11 septembrie 2014 şi a menţine în vigoare hotărârea Judecătoriei Străşeni din 29 noiembrie 2013. În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.f), art.445 alin.(3) Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, decide: Se admite recursul declarat de reprezentantul Primăriei Rădeni - Agachi Nicolae.

10 Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 11 septembrie 2014, şi se menţine hotărârea Judecătoriei Străşeni din 29 noiembrie 2013, adoptată în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Frunză Alexandra împotriva Primăriei com. Rădeni, r-nul Străşeni privind declararea nulă a contractului de locaţiune şi încasarea prejudiciului material, şi cererea Procuraturii raionului Străşeni, în interesele Primăriei com. Rădeni împotriva lui Frunză Alexandra privind încasarea datoriei. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Novac Judecătorii Iurie Bejenaru Oleg Sternioală Galina Stratulat Ion Druţă 11