2rac-3/15 — Înlăturarea obstacolelor

prima instanță: Iu. Potînga, dosarul nr. 2rac-3/15 instanţa de apel: M. Anton, Gh. Iovu, I. Secrieru DECIZIE 28 ianuarie 2015 mun.

Chișinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele completului, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Maria Ghervas Dumitru Mardari Elena Covalenco Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” împotriva Asociației Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 cu privire la obligarea înlăturării obstacolelor prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere și la cererea reconvențională înaintată de către Asociația Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” cu privire la contestarea deciziilor de formare a bunurilor imobile, transmiterea în proprietate a imobilelor şi evacuare, împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 26 iunie 2014, prin care a fost respins apelul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” și menținută hotărârea Judecătoriei Rîşcani mun.

Chișinău din 23 decembrie 2013, prin care acțiunea inițială a fost respinsă, iar acțiunea reconvențională a fost admisă integral, c o n s t a t ă: La 15 noiembrie 2010, SRL „Victoriaimobil” a depus cerere de chemare în judecată împotriva ACC nr. 55/95 cu privire la obligarea înlăturării obstacolelor prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere. În motivarea acţiunii a indicat că în baza contractelor de investiție a capitalului privat în construcție, a construit complexul rezidențial „Victoria” situat în mun.

Chișinău, str. Ceucari, format din 3 blocuri locative A, B și C. Susține că toate 3 blocuri au fost amenajate cu spații pentru deșeurile menajere, însă, din motive necunoscute locatarii blocurilor A și C au reamplasat în mod samavolnic containerele pentru deșeuri, amplasându-le pe spațiul rezervat pentru parcarea auto, care este proprietatea societății, pe cînd amplasarea containerelor pe aceste spații, îngrădește în drepturi proprietarul de a utiliza aceste spații după destinație. Menționează că întru soluționarea litigiului pe cale extrajudiciară, compania s-a adresat către președintele ACC-55/95 cu scrisoarea nr. 121/10-S/03 din 19 mai 2010, solicitând strămutarea containerelor la locurile special amenajate, însă, aceasta a rămas fără răspuns.

Solicită obligarea ACC-55/95 să înlăture obstacolele pe care le creează SRL „Victoriaimobil” prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere din str. Ceucari, blocurile A și C, mun. Chișinău. La 14 martie 2011 Asociația Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 a depus cerere reconvențională împotriva SRL „Victoriaimobil” cu privire la contestarea deciziilor de formare a bunurilor imobile şi transmiterea în proprietate a imobilelor. În motivarea acţiunii a indicat că la 16 mai 2007, de către locatarii blocurilor locative nr. 2/3, 2/7, și nr. 2/8, situate în mun.

Chișinău, str. Ceucari, a fost constituită Asociația de Coproprietari în Condominiu nr. 55/95, iar blocurile locative menționate au fost construite de către SRL „Victoriaimobil” din contul investițiilor efectuate de către persoane fizice și au fost date în exploatare conform proceselor-verbale de recepție finală în anul 2006 și anul 2009. Cu referire la prevederile art. 9 alin.(1) al Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000, care prevede că terenurile pe care sunt amplasate blocuri de locuință și alte bunuri imobiliare din condominiu se transmit gratuit în calitate de bunuri comune, în proprietate comună în diviziune a proprietarilor, susţine că după recepția finală a blocurilor locative menționate, pârâtul a refuzat să transmită în proprietatea cooperativei toate bunurile comune aferente blocurilor de locuit menționate, încercând a convinge conducerea asociației de a semna actele de primire- predare în redacția întocmită de intimat, însă, acestea nu pot fi acceptate de către asociație, pe motiv că prin semnarea acestor acte de primire-predare, asociația se lipsește de bunurile comune necesare activității și existenței sale.

Menționează că pârâtul și-a argumentat refuzul său de a transmite careva bunuri și anume subsol, etaj tehnic, teren aferent, rețele de alimentare cu apă și energie termică, în proprietatea asociației prin faptul că aceste bunuri reprezintă proprietatea privată a SRL „Victoriaimobil” , fiind înregistrate în Registrul bunurilor imobile, însă aceste argumente sunt neîntemeiate, deoarece bunurile menționate fac parte din categoria de bunuri de folosință comună a proprietarilor de locuințe. Solicită obligarea SRL „Victoriaimobil” să transmită în proprietatea ACC nr. 55/95 bunurile de folosință comună ce fac parte din blocuri locative A, B și C, situate în mun. Chișinău, str. Ceucari nr. 2/6, 2/7 și 2/8 și anume spațiile de utilitate comună din interiorul blocurilor locative menționate, inclusiv subsolurile, scările, acoperișurile, terenurile aferente blocurilor locative, rețelele inginerești, stații electrice, ascensoarele.

La 16 septembrie 2013, ACC nr. 55/95 a depus cerere de concretizare a cerințelor, solicitând respingerea cererii de chemare în judecată depusă de SRL „Victoriaimobil”, privind obligarea ACC 55/95 de a înlătura obstacolele prin reamplasarea containerelor menajerie, anularea deciziilor de formare a bunurilor imobile nr. 1152 din 24 august 2006, nr. 0100/08/493 din 21 ianuarie 2008, nr. 02 din 02 iunie 2010 şi nr. 17699 din 02 decembrie 2008 cu restabilirea suprafeței terenului aferent blocurilor locative situate în mun. Chișinău, str. Ceucari 2/6, 2/7, 2/8 existente până la data adoptării deciziilor menționate, și transmiterea din proprietatea SRL „Victoriaimobil” în proprietatea ACC nr. 55/95 blocurile locative din mun.

Chișinău str. Cercări 2/6, 2/7, 2/8, cu terenul aferent acestora, existent până la adoptarea deciziilor de formare a bunurilor imobile contestate și a tuturor obiectelor de utilitate comună, încăperilor auxiliare, construcțiilor accesorii după cum urmează: Blocul locativ 2/6 din mun. Chișinău, str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.038.01; terenul aferent cu nr. cadastral -0100405.038; încăperile subsolului cu nr. cadastral - 0100405.038.01.068; casele scărilor, holurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent; terenul parcării auto, la moment cu nr. cadastral - 0100405.423, situat în mun.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, separat anterior de la terenul aferent cu nr. cadastral 0100405.038; Blocul locativ 2/7 din mun. Chișinău, str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.040.01; terenul aferent cu nr. cadastral -0100405.040; încăperile acoperișului cu nr. cadastral - 0100405040.01.102; 0100405040.01.103; 0100405040.01.104; 0100405040.01.105; 0100405040.01.109; 0100405040.01.110; casele scărilor, holurile, subsolurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent. Blocul locativ 2/8, situat în mun.

Chișinău, str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.039.01; terenul aferent cu nr. cadastral -0100405.039; încăperile acoperișului cu nr. cadastral - 0100405039.01.111; 0100405039.01.112; 0100405039.01.113; 0100405039.01.114; 0100405039.01.115; casele scărilor, holurile, subsolurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent; terenul parcării auto, la moment cu nr. cadastral - 0100405.429, situat în mun. Chișinău, str. Ceucari 2/10, separat anterior de la terenul aferent cu nr. cadastral 0100405.039. Cît şi evacuarea de pe terenul aferent blocurilor locative situate în mun.

Chișinău, str. Cercări 2/6, 2/7, 2/8, vazoanele mobile din beton și înlăturarea obstacolelor în folosire de către membrii ACC nr. 55/95 a terenului aferent blocurilor locative menționate. În motivarea cererii de modificare şi concretizare a cerinţelor a invocat că conform deciziilor Consiliului mun. Chișinău nr. 17/28-15, 17/28-16 și 17/28-17 din 01 mai 2003, SRL „Victoriaimobil” i-a fost vândut terenul cu suprafața de 0,257 ha, 0,246 ha și 0,242 ha, situat în mun. Chişinău, str. Ceucari, cu privire la construcția blocurilor locative. Menţionează că potrivit certificatului de urbanism nr. 55/04 din 21 ianuarie 2004, a fost permisă SRL „Victoriaimobil” elaborarea documentației de proiect privind construirea în trei tranșe a blocurilor locative cu obiecte de menire social-culturală în limitele terenurilor menționate, iar prin autorizația de construcție nr. 203 din 08 aprilie 2004 și nr. 836 din 03 noiembrie 2006, Primăria mun.

Chișinău a autorizat executarea lucrărilor de construire în trei tranșe a blocurilor menționate. Susţine că reieșind din contractele cu privire la investirea capitalului privat în construcții, încheiate de SRL „Victoriaimobil” cu beneficiarii construcțiilor ce urmau a fi executate sau actualii proprietari ai apartamentelor construite, pârâtul s-a obligat să construiască casele de locuit conform proiectului „Complexul de locuit Victoria”, care include apartamentele cu 1, 2 şi 3 camere, încăperi separate comerciale și pentru oficii, precum și locuri de parcare auto, fapt confirmat prin planul de situație a terenului cât şi prin proiectul blocurilor menționate, care indică că terenul total al blocurilor A+B+C constituie 0,745 ha.

Invocă că după executarea lucrărilor de construire a blocurilor locative menționate, SRL „Victoriaimobil”, în mod unilateral și fără coordonarea acțiunilor sale cu coproprietarii blocurilor locative sau proprietarii apartamentelor din aceste blocuri a emis la 24 octombrie 2006 decizia nr. 1152, la 21 ianuarie 2008 decizia nr. 0100/08/493 şi la 02 iunie 2010 decizia nr. 02, privind formarea bunului imobil, prin care a divizat ilegal din terenul blocului locativ situat în mun. Chișinău, str. Ceucari 2/6, suprafața de teren în mărime de 0,0888 ha, extinsă ulterior până la 0,0931 ha, iar la data de 02 iunie 2010 până la 0,1071 ha. Apreciază că prin deciziile menționate SRL „Victoriaimobil” a micșorat ilegal și contrar drepturilor de proprietate a locatarilor Complexului locativ „Victoria” asupra terenului aferent blocurilor locative din mun.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, 2/7 și 2/8, constituind un bun imobil separat pentru amplasarea parcării auto, astfel, în urma formării bunului imobil nou a fost schimbată destinația acestuia. La fel, indică că la 02 decembrie 2008, SRL „Victoriaimobil” a emis decizia nr. 17699 privind formarea bunului imobil, prin care a micșorat suprafața terenului aferent blocului locativ situat în mun. Chișinău, str. Ceucari 2/8 cu 0,0759 ha, constituind un bun imobil separat pentru amplasarea parcării auto, care la fel nu a fost coordonată cu coproprietarii blocului de la care s-a divizat terenul menționat.

Consideră că deciziile de formare a bunurilor imobile menționate, emise unilateral de către SRL „Victoriaimobil”, ilegale și lovite de nulitate absolută, deoarece, acestea atentează inadmisibil la dreptul de proprietate a beneficiarilor construcțiilor executate de antreprenor, lipsind-le pe coproprietarii blocurilor locative de dreptul asupra terenului aferent acestor construcții, preconizat și stipulat expres în proiectul de execuție a lucrărilor și documentația de urbanism, la momentul încheierii contractelor de investiție în construcție cu beneficiarii apartamentelor.

Subliniază că SRL „Victoriaimobil”, încheind contractele de investiție cu persoanele fizice, pentru construcția apartamentelor și-a asumat obligația să transmită în proprietatea acestora bunurile construite, atât cele de utilitate individuală, cât și cele de utilitate comună, însă, contrar obligațiilor asumate și art. 947 din Cod civil, antreprenorul a omis de a transmite în proprietatea clientului bunurile construite pentru acesta și anume bunurile de utilitate comună, inclusiv construcţii accesorii și parcările auto, reţinîndu-le ilegal pentru sine.

Susține că conform prevederilor art. 5 al Legii condominiului în fondul locativ, proprietatea comună în condominiu include toate părțile proprietății aflate în folosință comună și anume: terenul pe care este construit blocul, zidurile, acoperișul, terasele, coșurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivnițele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul sau exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, terenurile aferente în hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate deservirii proprietății imobiliare a condominiului. De asemenea, indică că deciziile nr. 1152 din 24 august 2006, nr. 0100/08/493 din 21 ianuarie 2008 şi nr. 02 din 02 iunie 2010 privind formarea bunurilor imobile și anume privind divizarea terenului aferent blocurilor locative, situate în mun.

Chișinău str. Ceucari 2/6, 2/7 și 2/8 și formarea unor terenuri separate repezită o încălcare a dreptului de proprietate a coproprietarilor în condominiu și respectiv, sunt lovite de nulitate absolută. Afirmă că decizia de formare a bunului imobil nr. 1152 din 24 august 2006, prin care SRL „Victoriaimobil” a hotărât să separe bunul imobil 0100405038 cu suprafața de 0,257 ha, în conformitate cu proiectul anexat al planului geometric, nu este semnat de nici unul din proprietari, inclusiv, nici de către SRL „Victoriaimobil”, astfel, un asemenea act nu poate produce efecte juridice și nu poate sta la baza separării terenului aferent blocului locativ, situate în mun.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, mai mult, această decizie n-a fost coordonată nici cu coproprietarii blocului locativ sau proprietarii apartamentelor din acest bloc, iar asemenea coordonări n-au avut loc nici în cazul emiterii celorlalte decizii de formare a bunurilor imobile, prin care coproprietarii blocurilor locative din str. Ceucari 2/6, 2/7, 2/8 au fost lipsiți de terenul aferent blocurilor locative ce le aparțin. Suplimentar indică că în scopul restrângerii a terenului aferent blocurilor locative situat în mun.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, 2/7 și 2/8, precum și creării obstacolelor în accesul coproprietarilor blocurilor locative la terenul divizat, pârâtul a instalat ilegal vazoane din beton pe întreg perimetru construcțiilor, îngrădind astfel terenurile divizate și creând intenționat imposibilitatea folosirii terenului adiacent de către locatari, cât și imposibilitatea parcării autovehiculelor pe terenul de lângă casă, cu scopul de a-i determina pe locatari să cumpere parcările construite neautorizat pe terenul divizat ilegal. Prin hotărârea Judecătoriei Rîşcani mun.

Chișinău din 23 decembrie 2013, acțiunea inițială depusă de către SRL „Victoriaimobil” a fost respinsă, iar acțiunea reconvențională depusă de ACC nr. 55/95 fost admisă integral, fiind anulate deciziile SRL „Victoriaimobil” de formare a bunurilor imobile nr. 1152 din 24 august 2006; nr. 0100/08/493, din 21 ianuarie 2008; nr. 02 din 02 iunie 2010 şi nr. 17699 din 02 decembrie 2008 şi restabilite suprafețele terenului aferent blocurilor locative din str. Ceucari 2/6, 2/7, 2/8 existente până la data emiterii deciziilor sus-indicate. S-a transmis din proprietatea SRL „Victoriaimobil” în proprietatea Asociației Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 blocurile locative din str. Ceucari 2/6, 2/7, 2/8, mun.

Chișinău cu terenul aferent acestora existent până la emiterea deciziilor de formare a bunurilor imobile nr. 1152 din 24 august 2006; nr. 0100/08/493 din 21 ianuarie 2008; nr. 02 din 02 iunie 2010, nr. 17699 din 02 decembrie 2008 şi a tuturor obiectelor de utilitate comună, încăperilor auxiliare, construcții accesorii după cum urmează: Blocul locativ nr. 2/6 din str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.038.01; terenul aferent cu nr. cadastral - 0100405.038; încăperile subsolului cu nr. cadastral - 0100405.038.01.068; casele scărilor, holurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginerești din interiorul şi exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent.

Terenul Parcării auto, în prezent cu nr. cadastral - 0100405.423, amplasată pe str. Ceucari 2/6, separat anterior de la terenul aferent cu nr. cadastral 0100405.038. Blocul locativ nr. 2/7 din str. Ceucari cu nr. Cadastral 0100405.040.01; terenul aferent cu nr. cadastral - 0100405.040; încăperile acoperișului cu nr. cadastral - 0100405040.01.102; 0100405040.01.103; 0100405040.01.104; 0100405040.01.105; 0100405040.01.109; 0100405040.01.110; casele scărilor, holurile, subsolurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginerești din interiorul şi exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul şi echipamentul aferent.

Blocul locativ nr. 2/8 din str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.039.01; terenul aferent cu nr. cadastral - 0100405.039; încăperile acoperișului cu nr. cadastral - 0100405039.01.111; 0100405039.01.112: 0100405039.01.113; 0100405039.01.114; 0100405039.01.115; casele scărilor, holurile, subsolurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor (încăperilor), care deservesc mai multe locuințe (încăperi), încăperea stației electrice (transformatorului) cu tot utilajul și echipamentul aferent. Terenul Parcării auto, în prezent cu nr. cadastral - 0100405.429, amplasată pe str. Ceucari 2/10, separat anterior de la terenul aferent cu nr. cadastral 0100405.039.

S-a evacuat de pe terenul aferent blocurilor locative din str. Ceucari 2/6, 2/7, 2/8 vazoanele mobile din beton şi s-a obligat SRL „Victoriaimobil” să înlăture obstacolele de folosire de către membrii Asociației Coproprietarilor în condominiu nr. 55/95 a terenului aferent blocurilor locative menționate. S-a încasat de la SRL „Victoriaimobil” în bugetul statului, taxa de stat în mărime de 200 lei. S-a încasat de la SRL „Victoriaimobil” în beneficiul Asociaţiei Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95, cheltuieli de judecată sub formă de taxă de stat în mărime de 100 lei. Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 26 iunie 2014, a fost respins apelul declarat de către SRL „Victoriamobil” şi menținută hotărârea primei instanțe.

La 08 august 2014, SRL „Victoriaimobil” a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitând, admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel și hotărârii primei instanțe cu emiterea unei noi hotărâri de admitere a acţiunii inițiale și respingere a acţiunii reconvenționale. La 26 septembrie 2014, SRL „Victoriaimobil” a declarat recurs motivat împotriva deciziei instanței de apel, în motivarea căruia a invocat dezacordul cu decizia instanței de apel, considerând-o ilegală, neîntemeiată și emisă cu aplicarea eronată a normelor de drept material și procedural. Consideră că instanțele inferioare la emiterea hotărârilor nu au elucidat pe deplin circumstanțele care au importanță pentru soluționarea pricinii în fond și anume nu au verificat și nu au elucidat condițiile celor trei concursuri privind obținerea în proprietate privată a loturilor nr.3 V/C, nr.4 V/C, nr.5 V/C situate în mun.

Chișinău, str. Ceucari, nu au stabilit esența raportului material-litigios, reflectat în contractele menționate, care de fapt ține de investirea capitalului privat exclusiv în construcția apartamentelor și transmiterea dreptului de proprietate doar asupra acestor bunuri, cât şi nu au stabilit cui aparține dreptul de proprietate asupra terenului, pe care au fost construite cele trei blocuri A, B și C din str. Ceucari, 2/6, 2/7 și 2/8 din mun. Chișinău și nu au verificat respectarea termenului general de prescripție de către intimat în privința pretențiilor de anulare a deciziilor de formare a bunurilor imobile respective. Susține că decizia instanței de apel a fost emisă cu încălcarea gravă a art. 1 al Protocolului 1 CEDO, art. 46 alin.(1) al Constituției Republicii Moldova și art. 316 alin.(1), (2) Cod civil, care garantează inviolabilitatea dreptului de proprietate privată.

Menționează că instanțele de judecată au examinat pricina civilă fără să stabilească valoarea corectă a acţiunii, conform prevederilor art.87 alin.(1 ) lit. i) și j) din CPC, iar părțile procesului nu au fost citați legal în ședința din 26 iunie 2014, ora 13:00, ceea ce constituie o încălcare a dreptului procedural, conform art.400 alin. (3) lit. b) din CPC. Consideră că instanța de apel a încălcat dreptul societății la apărare, prevăzut în art. 26 al Constituției RM și art.75 alin.(1) CPC, iar cererea reconvențională înaintată de către intimat a fost semnată de o persoană neîmputernicită contrar art. 166 alin. (5) și art. 172 alin.(2) CPC, deoarece, președintele ACC nr. 55/95, Danuţa Viorica și-a depășit atribuțiile prevăzute de art. 30 alin.(2) lit. g) al Legii condominiului fondului locativ, care îi acordă dreptul de a înainta acțiuni în judecată doar împotriva proprietarilor de locuințe, care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație.

Invocă că instanțele inferioare și-au motivat admiterea acţiunii reconvenționale înaintată de către ACC 55/95, prin aplicarea noțiunii de „speranța legitimă de a obține în proprietate un anumit bun”, care în opinia instanțelor este asimilat dreptului de proprietate, prin prisma practicii CEDO, însă, astfel de noțiune ca „speranța legitimă de a obține în proprietatea un anumit bun” nu este reglementată de legislația națională al RM și nu este un mod de dobândire a dreptului de proprietate, potrivit art.320 alin.(2) și (4) din Cod civil al RM.

Indică că instanțele inferioare la emiterea hotărârilor urmau să verifice dacă legea sau actul care urmează a fi aplicat și care prevede drepturi și libertăți proclamate de Convenția Europeană sunt compatibile cu prevederile acesteia, deoarece, instanțele sunt în drept să aplice prevederile Convenției Europene doar în caz de incompatibilitate a legii sau a actului, fiind obligate să menționeze despre acest fapt în actele judecătorești de dispoziție pronunțate, însă, hotărârea primei instanțe nu reflectă faptul incompatibilității prevederilor art. 320 alin.(2), (4) din Cod civil cu reglementările art. 1 al Protocolului nr.1 CEDO cât și vre-o hotărâre a CEDO pe cazul similar dedus judecării, care ar putea fi aplicate pricinii din speţă.

Apreciază ca eronată aplicarea la caz de către instanţele judecătoreşti a prevederilor art. 726, 727, 732 alin.(1), (2) , art. 825 alin. (1), (2) din Cod civil, care reglementează interpretarea contractului, deoarece, instanța a invocat existența neclarităților clauzelor contractuale ale contractelor de investiții respective, care urmează să fie interpretate, în opinia instanței, în defavoarea celui care a formulat-o, însă, aceste argumente sunt eronate, deoarece pct. 1.1 al oricărui contract de investiții a capitalului privat în construcții încheiat între societate și investitori stabilește clar și expres că obiectul acestui contract sunt acțiunile clientului privind finanțarea construirii obiectului imobiliar în condițiile contractului, precum și în acțiunile executorului privind executarea lucrărilor de construcții a obiectului imobiliar și transmitea dreptului de proprietate asupra acestuia.

De asemenea, consideră aplicarea eronată la caz şi a prevederilor art. 351 alin.(1) și 365 alin.(1) și (2) din Cod civil, care reglementează actele de dispoziție în privința bunurilor de proprietate comună pe cotă părți și împărțirea lor, deoarece, dreptul de proprietate asupra terenului aferent celor trei blocuri A, B și C, precum și terenului adiacent cu parcări auto, aparințe exclusiv societății, fiind înregistrat în Registrul bunurilor imobile, astfel instanțele inferioare au dispus ilegal transmiterea din proprietatea societății în proprietatea ACC 55/95 a terenurilor aferente celor trei blocuri A, B şi C din mun. Chișinău, str. Ceucari, 2/6, 2/7 și 2/8, în lipsa temeiurilor și în lipsa probelor pertinente și admisibile în acest sens.

Afirmă aplicarea eronată şi a prevederile art. 217 alin.(3) din Cod civil, privind nulitatea absolută a actului juridic, deoarece, această normă este una generală iar instanța de apel este obligată conform art. 220-230 din Cod civil să invoce norma concretă care prevede nulitatea absolută expresă. Mai invocă că ACC 55/95, a depus acțiunea reconvențională privind anularea deciziilor de formare a bunurilor imobile prin divizare, cu expirarea termenilor de prescripție, deoarece, ultima decizie de formare a bunurilor imobile nr. 2, a fost emisă de către societate la 02 iunie 2010, iar acțiunea reconvențională a fost depusă în luna septembrie 2013, respectiv, termenul general de prescripție a expirat.

În mod greşit instanţele judecătoreşti au apreciat că decizia nr. 1152 privind formarea bunului imobil din 24 august 2006, nu a fost semnată de către persoana îndreptățită, deoarece, întru probarea acestui fapt societatea a anexat la materialele pricinii copia autentificată a deciziei menționate, prin care se confirmă că a fost semnată în modul corespunzător. Insistă că instanța de apel la emiterea deciziei a interpretat eronat prevederile art. 6 alin.(3), (4) al Legii condominiului din fondul locativ, atribuindu-i acestei norme juridice un grad de abstracție excluzând ipoteze concrete din aria de ipoteze pe care le acoperă norma juridică respectivă.

Susține că noțiunea de proprietate comună a fost stabilirea noțiunii în art. l al Legii condominiului, care o definește ca părțile dintr-o clădire, alte obiecte imobiliare aflate în proprietate, care nu sânt apartamente sau încăperi cu altă destinație decât aceea de locuință şi care sunt destinate folosirii de către toți proprietarii din condominiu. În context menţionează că subsolurile, încăperile acoperișului, parcările auto, pretinse de către intimata, în vederea împărțirii lor între unii membrii ai săi şi folosirii lor în mod particular de către acestea, sunt bunuri care după destinata sa nici nu pot fi folosite în comun, ci doar în mod particular, ceea ce exclude deținerea lor în proprietate comună.

Indică şi asupra imposibilităţii transmiterii din contul societății în proprietatea ACC nr. 55/95 a trei încăperi ale staților electrice ale blocurilor locative 2/6, 2/7 și 2/8, situate în mun. Chișinău, str. Ceucari cu toate utilaje și echipamente aferente, deoarece asemenea încăperi în cantitate de trei bucăți nu există în natură, iar pe terenul adiacent este amplasată doar o singură stație electrică de transformare PT-1454, sinicostul căreia este de peste un milion de lei, care potrivit prevederilor art. 4 alin.(4) lit. a) al Legii condominiului în fondul locativ, nici nu poate să fie transmisă în proprietatea intimatului.

La fel, relatează că pe terenul din fața blocurilor locative menționate, a fost amenajată din contul întreprinderii parcarea auto comună pentru locuitorii acestor blocuri, iar societatea le-a propus acestora să procure la un preț de piață redus locurile de parcare auto de pe terenul din spatele celor trei blocuri locative, precum și încăperile acoperișului, cu atât mai mult că în rândurile proprietarilor apartamentelor din aceste blocuri au fost doritori de a le procura, însă, aceștia au fost intimidați de conducerea ACC nr. 55/95, astfel, din accesată cauză contractele respective n-au fost încheiate. Consideră că instanță de apel le emiterea deciziei a interpretat eronat şi prevederile Legii privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului, calificând contracte de vînzare-cumpărare a terenurilor cu suprafață de 0,257 ha, 0,246 ha şi 0,242 ha, din mun.

Chișinău, str. Ceucari, încheiate între societate și Primăria mun. Chișinău, ca fiind contracte administrative, or, noțiunea contractului administrativ este reglementată în art.2 al Legii contenciosului administrativ, care îl definește ca fiind contract încheiat de autoritatea publică, în virtutea prerogativelor de putere publică, având ca obiect administrarea și folosirea bunurilor proprietate publică, executarea lucrărilor de interes public, prestarea de servicii publice, activitatea funcționarilor publici care reiese din relațiile de muncă reglementate de statutul juridic al acestora. În acest sens, relevă că contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor menționate nu sunt contracte administrative, ci civile, fiind încheiate sub condiție rezolutorie, conform prevederilor art. 234 și art. 240 din Cod civil.

Or, în pun.5.2 întitulat ca „Accesul transportului pe teren” din caietul de sarcini și anume în oferta urbanistică a celor trei concursuri, desfășurate de către Primăria mun. Chișinău privind înstrăinarea terenurilor situate în mun. Chișinău, este clar stabilit că căile de acces pentru transport spre obiectiv se recomandă de organizat din accesul de pe o parte, care se formează în lungul blocurilor cu scopul de izolare circulației pentru pietoni de la circulație pentru transport, iar pe locul acesta este posibil organizarea stației auto.

Apreciază că atât prevederile deciziei Consiliului municipal Chișinău nr. 17/28- 15 și nr. 17/28-17 din 01 mai 2003, cât și ofertele urbanistice menționate nu conțin nici o condiție sau obligație pentru societate ca să transmită sau să înstrăineze în mod gratuit careva terenuri, stații de parcare sau alte construcții proiectate, iar blocurile construite de societate nu sunt locuințe sociale, ci locuințe comerciale, construite cu scopul obținerii de venit.

Susține că instanțele inferioare la emiterea hotărârii a omis să aplice prevederile art. 40 alin.(3), (6) al Legii cadastrului bunurilor imobile, care indică că pentru înregistrarea contractelor privind investițiile în construcții, partea ce asigură construcția bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de proprietate sau de folosință asupra terenului destinat construcției, dacă acest drept nu este înregistrat, precum și să prezinte oficiului cadastral teritorial autorizațiile necesare pentru construcție, proiectul construcției, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor şi a încăperilor nelocuibile, iar alin.(4) al aceluiași articol prevede că după recepția construcției, dreptul de proprietate asupra apartamentului care face obiectul contractelor privind invențiile în construcții se înscrie în registrul bunurilor în temeiul acestor contracte și al actului de predare-primire, semnat între părți.

Consideră că au fost ignorate la caz şi prevederile art. 9 alin.(1) al Legii condominiului fondului locativ, potrivit căruia terenurile pe care sunt amplasate blocurile de locuințe și alte bunuri imobiliare din condominiu se transmit gratuit de către autoritatea administrației publice locale, în calitate de bunuri comune, în proprietate comună în diviziune a proprietarilor, or, norma citată reglementează doar un singur caz de transmitere gratuită a terenului în proprietatea condominiului, situația când terenul este proprietatea administrației publice locală.

Suplimentar indică că deciziile de formare a bunurilor imobile prin separare nr.1152 din 24 august 2006, nr.0100/08/493 din 21 ianuarie 2008 şi nr.02 din 02 iunie 2010, contestate de către intimata, au fost luate de către societate până la semnarea proceselor-verbale de recepţie finală nr.601-1 din 12 iulie 2006 (bloc A), nr.844 din 31 iulie 2009 (bloc B) şi nr.845 din 31 iulie 2009 (bloc C), astfel, la darea în exploatarea a blocurilor respective, organul administrației publice locale nu au constatat careva abateri de la proiect sau alte încălcări ale ofertei urbanistice, inclusiv şi organul cadastral teritorial, la elaborarea proiectelor de formare a bunurilor imobile respective, nu a constatat careva abateri sau încălcări ale legislației.

De altfel, apreciază drept eronate şi concluziile instanţelor în ceea ce priveşte valoarea terenului, cu numărul cadastral 0100405.423, cît şi menţiunea în acest sens că valoarea acestuia nu este de 1649100 lei, deoarece prin încheierea instanței de apel din 03 aprilie 2014, a fost stabilit că valoarea terenului cu numărul cadastral 0100405.423 revindecat de către intimat constituie 1649100 lei, potrivit raportului de evaluare nr. 005/01-14 din 15 ianuarie 2014, din care considerente s-a stabilit că taxa de stat care urmează a fi achitată la data înaintării prezentei pretenții de 3% constituie 49473 lei, prin ce se atestă că concluziile instanței de apel se contrazic reciproc. În acelaşi timp, consideră că instanțele inferioare la emiterea deciziei nu au reținut argumentul societății precum că recepționarea bunurilor de utilitate comună a blocurilor locative situate în mu.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, 2/7 şi 2/8, urma să fie efectuată pe calea prealabilă, conform procedurii de recepție stabilită în pun.4 și 6 al Regulamentul de recepție a construcțiilor şi instalațiilor aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului RM nr.285 din 23 mai 1996, astfel chestiunea privind transmiterea- recepționarea a bunurilor în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor apartamentelor urmează a fi soluționată prin crearea unei comisii de recepție, cu sau fără expunerea obiecțiilor în privința bunurilor respective, conform procedurii de recepție. Insistă că, de fapt, instanţele contrar prevederilor art. 240 alin.(1) CPC nu au examinat şi nu s-au expus asupra acţiunii iniţiale a SRL „Victoriaimobil” şi asupra argumentelor invocate de societate.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Materialele cauzei atestă că copia deciziei instanţei de apel din 26 iunie 2014 a fost expediată în adresa recurentului la data de 09 iulie 2014, fapt ce se confirmă prin copia scrisorii de însoţire (f.d. 90 vol.II). Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 08 august 2014 în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri cu privire la admiterea acţiunii iniţiale şi respingerea acţiunii reconvenţionale, din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, pronunţând o nouă hotărâre. Înaintând acţiunea în judecată împotriva ACC – 55/95, SRL „Victoriaimobil” a solicitat obligarea ACC-55/95 să înlăture obstacolele pe care le creează societăţii „Victoriaimobil” prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere din str. Ceucari, blocurile A și C, mun. Chișinău. La rândul său ACC – 55/95 a depus cerere reconvenţională împotriva SRL „Victoriaimobil”, concretizându-şi cerinţele a solicitat anularea deciziilor de formare a bunurilor imobile nr. 1152 din 24 august 2006, nr. 0100/08/493 din 21 ianuarie 2008, nr. 02 din 02 iunie 2010 şi nr. 17699 din 02 decembrie 2008 cu restabilirea suprafeței terenului aferent blocurilor locative situate în mun.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, 2/7, 2/8 existente până la data adoptării deciziilor menționate, și transmiterea din proprietatea SRL „Victoriaimobil” în proprietatea ACC nr. 55/95 blocurile locative din mun. Chișinău str. Cercări 2/6, 2/7, 2/8, cu terenul aferent acestora, existent până la adoptarea deciziilor de formare a bunurilor imobile contestate și a tuturor obiectelor de utilitate comună, încăperilor auxiliare, construcțiilor accesorii după cum urmează: Blocul locativ 2/6 din mun. Chișinău, str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.038.01; terenul aferent cu nr. cadastral -0100405.038; încăperile subsolului cu nr. cadastral - 0100405.038.01.068; casele scărilor, holurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent; terenul parcării auto, la moment cu nr. cadastral - 0100405.423, situat în mun.

Chișinău, str. Ceucari 2/6, separat anterior de la terenul aferent cu nr. cadastral 0100405.038; Blocul locativ 2/7 din mun. Chișinău, str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.040.01; terenul aferent cu nr. cadastral -0100405.040; încăperile acoperișului cu nr. cadastral - 0100405040.01.102; 0100405040.01.103; 0100405040.01.104; 0100405040.01.105; 0100405040.01.109; 0100405040.01.110; casele scărilor, holurile, subsolurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent. Blocul locativ 2/8, situat în mun.

Chișinău, str. Ceucari cu nr. cadastral 0100405.039.01; terenul aferent cu nr. cadastral -0100405.039; încăperile acoperișului cu nr. cadastral - 0100405039.01.111; 0100405039.01.112; 0100405039.01.113; 0100405039.01.114; 0100405039.01.115; casele scărilor, holurile, subsolurile, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajul și sistemele inginerești din interiorul și exteriorul locuințelor, care deservesc mai multe locuințe, încăperea stației electrice cu tot utilajul și echipamentul aferent; terenul parcării auto, la moment cu nr. cadastral - 0100405.429, situat în mun. Chișinău, str. Ceucari 2/10, separat anterior de la terenul aferent cu nr. cadastral 0100405.039. Şi evacuarea de pe terenul aferent blocurilor locative situate în mun.

Chișinău, str. Cercări 2/6, 2/7, 2/8, vazoanele mobile din beton și înlăturarea obstacolelor în folosire de către membrii ACC nr. 55/95 a terenului aferent blocurilor locative menționate. Fiind investită cu acţiunea în cauză, prima instanţă a ajuns la concluzia admiterii acţiunii reconvenţionale şi respingerii acţiunii iniţiale, soluţie care a fost menţinută şi de instanţa de apel.

Verificând legalitatea şi temeinicia hotărârilor instanţelor ierarhic inferioare în raport cu criticele formulate în recurs şi materialul probator, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie conchide că soluţia instanţelor de judecată în sensul respingerii acţiunii iniţiale şi admiterii acţiunii reconvenţionale este una greşită, rezultată din aprecierea incorectă a materialului probator şi interpretarea eronată a normelor de drept material, precum şi din nedeterminarea exactă a naturii juridice a obiectului în litigiu, criteriu, care presupune prin sine lămurirea completă şi pe bază de dovezi certe a situaţiei de fapt, care, este diferită de la caz la caz.

În susţinerea opiniei date, instanţa de recurs reţine că din materialele dosarului rezultă cu certitudine faptul că prin Deciziile Conciliului municipal Chişinău nr. 17/28- 15, 17/29-16 şi 17/28-17 din 01 mai 2003 SRL „Victoriaimobil” i-au fost vîndute terenuri cu suprafaţa de 0,257 ha, 0,246 ha şi 0,242 ha din str. Ceucari, mun. Chişinău pentru construcţia blocurilor locative, iar dreptul de proprietate asupra terenurilor menţionate fiind dobândit de ultimul în condiţiile art. 320 alin. (2) din Codul civil şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile. Conform Certificatului de Urbanism nr. 55/04 din 21 ianuarie 2004 a fost permisă SRL „Victoriaimobil” elaborarea documentaţiei de proiect privind construirea în trei tranşe a blocurilor locative cu obiecte de menire social-culturală în limitele terenurilor susindicate, iar prin autorizaţia de Construire nr. 203 din 08 aprilie 2004 şi nr. 836 din 03 noiembrie 2006, Primăria mun.

Chişinău a autorizat executarea lucrărilor de construire în trei tranşe a blocurilor menţionate. Prin urmare, compania „Victoriaimobil” SRL a construit în baza contractelor de investiţie a capitalului privat în construcţie, complexul rezidenţial „Victoria”, amplasat în mun. Chişinău, str. Ceucari, prin edificarea a trei blocuri locative: A, B şi C, care includ apartamentele cu 1, 2 şi 3 camere, încăperi separate comerciale şi pentru oficii, precum şi locuri de parcare auto. După executarea lucrărilor de construire a blocurilor locative menţionate, SRL „Victoriaimobil” a emis Decizii nr. 1152 din 24 august 2006, nr. 0100/08/493 din 21 ianuarie 2008 şi nr. 02 din 02 iunie 2010, privind formarea bunurilor imobile, prin care a divizat din terenul blocului locativ amplasat pe str. Ceucari 2/6, suprafaţa de teren nr. 0,088 ha, extinsă ulterior pînă la 0,0931 ha, iar la data de 02 iunie 2010 pînă la 0,1071 ha.

Prin decizia nr. 17699 din 02 decembrie 2008, privind formarea bunului imobil, SRL „Victoriaimobil” a redus suprafaţa terenului aferent blocului locativ din str. Ceucari 2/8 cu 0,0759 ha , constituind un bun imobil separat pentru amplasarea parcării auto. Aici este de remarcat că pct. 1.1. al oricărui contract de investiţie a capitalului privat în construcţii încheiate între SRL „Victoriaimobil” şi investitorii, ultimii fiind şi membrii ai ACC 55/95, stabileşte expres că obiectul contractelor respective sunt acţiunile clientului (investitorului) privind finanţarea în construcţia obiectului imobiliar în condiţiile contractului, precum şi acţiunile executorului privind executarea lucrărilor de construcţii a obiectului imobiliar şi transmiterea dreptului de proprietate asupra acestuia.

Iar capitolul „Noţiuni generale” a contractelor respective prevede expres că obiectul imobilului este apartament cu indicarea suprafeţei acestuia conform documentaţiei de proiect, scara casei, etajul şi blocul locativ, cu menţiunea că construcţia complexului locativ „Victoria” se efectuează pe un lot de teren, care aparţine cu drept de proprietate companiei „Victoriaimobil” SRL, conform contractului de vînzare-cumpărare a lotului de teren din 03 iunie 2003, înregistrat la Organul Cadastral Teritorial cu nr. 0100405039 din 28 august 2003. Astfel fiind, reieşind din circumstanţele relatate, instanţa de recurs constată lipsa cărorva neclarităţi în clauzele contractuale, or, din conţinutul acestora rezultă incontestabil că investiţii respective se referă doar la apartamente concrete, ale blocului de locuit concret, şi nu au ca obiect terenul aferent şi/sau alte construcţii, fapt ce indică la aplicarea eronată de către instanţele judecătoreşti a prevederilor art. 726, 727, 732 alin. (1) şi (2) şi art. 825 alin.(1) şi (2) cod civil, deoarece în speţă nu au fost constatate temeiurile prevăzute la capitolul care reglementează condiţiile interpretării contratului.

La caz, se constată şi aplicarea eronată de către instanţele ierarhic inferioare a prevederilor art. 351 alin.(1) şi art. 365 alin.(1) şi (2) Cod civil, care reglementează aspecte ce ţin de actele de dispoziţie privind bunurile proprietate comună pe cote-părţi şi nulitatea împărţirii, deoarece dreptul de proprietate asupra terenului aferent celor trei blocuri A, B şi C, precum şi terenului adiacent cu parcări auto din str. Ceucari, mun. Chişinău, aparţine exclusiv SRL „Victoriaimobil”, dreptul ultimei fiind înregistrat în Registrul bunurilir imobile, Or, potrivit art. 320 alin.(2) Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietate.

În susţinerea concluziei date, instanţa de recurs reţine şi dispoziţiile art. 321 alin.(2) Cod civil, care indică că, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de leg. În această ordine de idei, reieşind din prevederile normelor citate, instanţa de recurs reţine drept greşită soluţia instanţelor de judecată ierarhic inferioare cu privire la temeinicia pretenţiilor ACC-55/59 cu privire la transmiterea din proprietatea SRL „Victoriaimobil” în proprietatea ACC-55/95 a terenurilor aferente celor trei blocuri A, B şi C din str. Ceucari 2/6, 2/7 şi 2/8 din mun.

Chişinău, deoarece în speţa dată nu a fost invocat nici un temei de fapt şi de drept care ar justifica exproprierea recurentului de proprietatea sa, cît şi nu a fost prezentată nici o probă în sensul art. 28 alin.(1) a Legii cadastrului bunurilor imobile, care ar demonstra deţinerea de către ACC-55/95 dreptul de proprietate asupra bunurilor invocate.

De altfel, la acest capitol se va remarca şi faptul că transmiterea gratuită a dreptului de proprietate asupra terenului, pe care sunt amplasate blocuri de locuinţe şi alte bunuri imobiliare din condominiu, care au calitatea bunurilor comune, prin prisma art. 9 alin.(1) şi (2) a Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000, poate ave loc doar dacă acestea terenuri se află în proprietatea autorităţii administraţiei publice locale, pe cînd la caz s-a constatat că terenul menţionat a fost vîndut SRL „Victoriaimobil” prin concurs de către Consiliul municipal Chişinău pentru proiectarea şi construirea unui bloc locativ, cu obiectiv de menire social-culturală. Iar, ulterior, la încheierea contractelor de investiţii a capitalului privat în construcţii a celor trei blocuri A, B şi C din str. Ceucari, mun.

Chişinău, părţile contractante n-au modificat expres caracterul principal al terenului aferent construcţiilor respective, corespunzător, dreptul de proprietate asupra construcţiei a fost transmis fără a fi transmis şi terenul aferent acesteia, fapt ce atestă că terenul a rămas în proprietatea iniţială, la caz în proprietatea SRL „Victoriaimobil”, deoarece este un bun imobil care nu este accesoriu construcţiei, avînd regim juridic propriu. În acelaşi timp, instanţa de recurs constată ca neîntemeiată şi concluzia instanţelor ierarhic inferioare cu privire la transmiterea în proprietatea ACC-55/95 şi a altor obiecte de utilitate comună, încăperile auxiliare şi construcţii accesorii. În susţinerea opiniei date se vor reţine prevederile art. 344 alin.(2) Cod civil, care indică că proprietatea comună poate apărea în temeiul Legii sau în baza unui act juridic.

Noţiunea de proprietate comună este stabilită şi la art. 1 a Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000 şi care defineşte că, proprietate comună sunt părţile dintr-o clădire, alte obiecte imobiliare aflate în proprietate, care nu sînt apartamente sau încăperi cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă şi care sînt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din condominiu. Potrivit aceluiaşi articol în cazul construcţiilor date în exploatare, condominiul se constituie prin asocierea obligatorie a proprietarilor de bunuri imobiliare, amplasate pe un anumit teritoriu, din iniţiativa proprietarilor, agenţiilor teritoriale de privatizare sau autorităţilor administraţiei publice locale.

Înregistrarea condominiului bunurilor imobile viitoare sau nefinalizate se face de către proprietarul bunului respectiv în conformitate cu art.404 şi 405 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998. Asociaţia de coproprietari în condominiu se constituie după darea în exploatare a construcţiei. Conform art. 6 alin.(3-5) aceleiaşi Legi, bunurile comune în condominiu se află în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor de locuinţe. Proprietatea comună din condominiu nu poate fi înstrăinată separat de dreptul de proprietate asupra locuinţelor (încăperilor) din condominiu. Obiectele proprietăţii comune pot fi transmise pentru folosinţă contra plată altor persoane fizice sau juridice în cazurile şi condiţiile prevăzute de statutul asociaţiei de coproprietari.

Iar potrivit condiţiilor statutului ACC nr, 55/95, proprietatea comună a condominiului include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comună: ca teren pe care este construită clădirea (clădirile), pereţii, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, subsolurile şi etajele tehnice, tubulatura de gunoi, ascensoarele, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor (încăperilor) care deserveşte mai multe locuinţe (încăperi), terenurile aferente în hotarele stabilite cu elemente de înverzire, alte obiecte destinate pentru deservirea proprietăţii imobile a condominiului. Aici este de menţionat că pct. 2.3. al Statutului stabileşte expres că proprietarii în condominiu posedă, folosesc şi dispun de bunuri în conformitate cu normele legislaţiei în vigoare şi nici decum bunurile nu se transmit în proprietatea acestora, după cum insistă intimatul.

La caz, independent de acest aspect, este cert că proprietarii în condominiu sunt în drept şi pot să solicite SRL „Victoriaimobil” transmiterea în folosinţa şi gestiunea sa toate părţile a proprietăţii care sunt în folosinţă comună. Concomitent, instanţa de recurs relevă că potrivit art. 292 alin.(2) Cod civil, destinaţia comună poate fi stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri dacă în contract nu este prevăzut altfel, însă aşa cum a fost menţionat, contractele de investiţii în construcţii, în cadrul cărora SRL „Victoriaimobil” acţionează ca unicul proprietar a terenurilor, apartamentelor şi altor bunuri imobili, nu prevăd atribuirea destinaţiei de folosire comună a acestor bunuri.

Situaţiei date sunt relevante şi prevederile art. 4 alin.(1) lit. a) a Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000, care stabileşte că condominiul include: o clădire, sau o parte de clădire cu intrare separată, sau cîteva clădiri ce aparţin cel puţin la doi proprietari, precum şi anexele la clădiri, trotuarele, drumurile şi parcările auto, plantaţiile multianuale şi alte obiecte, ce se află pe terenul aferent în hotarele stabilite, cu excepţia obiectelor din complexul energetic, telecomunicaţiilor, reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare, precum şi a obiectivelor cu destinaţie strategică (adăposturi antiaeriene, adăposturi contra radiaţiilor).

Astfel fiind, reieşind din prevederile enunţate instanţa de recurs constată că transmiterea din proprietatea SRL „Victoriaimobil” în proprietatea ACC 55/95 a trei încăperi ale staţiilor electrice (transformatorului) ale blocului locativ 2/6, 2/7, 2/8 cu toate utilaje şi echipamente aferente este inadmisibil în sensul dispoziţiilor citate, fapt ce denotă netemeinicia argumentelor intimatului invocate în acest sens, cît şi soluţia instanţelor pronunţată în partea dată.

În această ordine de idei instanţa de recurs consideră drept greşită concluzia instanţelor judecătoreşti precum că terenurile pe care sunt amplasate imobilele construite de SRL „Victioriaimobil” în beneficul proprietarilor apartamentelor procurate în baza contractelor de investiţie a capitalului privat în construcţie se include în condominiu ca fiind bun accesoriu a blocurilor locative construite în beneficiul proprietarilor apartamentelor, care sunt membrii ai ACC nr. 55/95, cît şi referirea în acest sens la conţinutul deciziilor Consiliului municipal Chişinău nr. 17/28-15, 17/28-16 şi 17/28-17 din 01 mai 2003. Aceasta deoarece, prevederile deciziilor Consiliului municipal Chişinău prin care au fost vîndute în beneficiul SRL „Victoriaimobil” loturi de teren pentru construirea blocurilor locative, cît şi ofertele urbanistice respective nu conţin nici o condiţie şi/sau obligaţie pentru cumpărătorul SRL „Victoriaimobil” să transmită şi/sau să înstrăineze în mod gratuit proprietarilor apartamentelor careva terenuri, staţii de parcare sau alte construcţii proiectate, mai mult că blocurile locative A, B şi C din str. Ceucari, mun.

Chişinău, construite de recurent, nu sunt locuinţe sociale, aşa cum le-au apreciat instanţele inferioare, ci locuinţe comerciale, construite cu scopul obţinerii de venit. La acest segment instanţa de recurs remarcă şi prevederile art. 9 alin.(1) a Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30 martie 2000, care reglementează că terenurile pe care sînt amplasate blocuri de locuinţe şi alte bunuri imobiliare din condominiu se transmit gratuit de către autoritatea administraţiei publice locale, în calitate de bunuri comune, în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor.

Din sensul normei citate este de înţeles că terenurile pe care sînt amplasate blocuri de locuinţe şi alte bunuri imobiliare din condominium pot fi transmise în proprietatea condominiului în mod gratuit, doar în situaţia în care acestea bunuri aparţin cu drept de proprietate administraţiei publice locale, pe cînd la caz cum a fost constatat cu certitudine, bunurile care se solicită a fi transmise în proprietatea ACC nr, 55/95 aparţin cu drept de proprietate privată SRL „Victoriaimobil”.

Pe cale de consecinţă, instanţa de recurs menţionează că deciziile de formare a bunurilor imobile prin separare nr. 1152 din 24 august 2006, nr. 0100/08/293 din 21 ianuarie 2008 şi nr. 02 din 02 iunie 2010, contestate de către intimata, au fost adoptate de către SRL „Victoriaimobil” pînă la semnarea proceselor-verbale de recepţie finală nr. 601-1 din 12 iulie 2006 (bloc A), nr. 844 din 31 iulie 2009 (bloc B) şi nr. 845 din 31 iulie 2009 (bloc C), fapt prin care se confirmă că la darea în exploatarea a blocurilor respective, organul administraţiei publice locale nu a constatat careva abateri de la proiect sau alte încălcări ale ofertei urbanistice şi nici organul cadastral teritorial, la elaborarea proiectelor de formare a bunurilor imobile menţionate nu a constatat careva abateri sau încălcări ale legislaţiei.

Prin urmare, nu are suport legal nici argumentul intimatei cu referire la faptul că SRL „Victoriaimobil” nu era în drept să adopte decizii de formarea bunurilor imobile prin divizarea terenul aferent blocurilor locative din str. Ceucari 2/6, 2/7 şi 2/8 mun. Chişinău şi formarea unor terenuri separate, care reprezintă o încălcare a drepturilor de proprietate a coproprietarilor în condominiu, mai mult că acestea se combat cu cele relatate mai sus. Potrivit dispoziţiilor art. 220 Cod Civil, sunt nule actele juridice ce contravine normelor imperative, ordinii publice sau bunelor moravuri. Făcând referire, în confirmarea cerinţelor sale cu privire la anularea deciziilor privind formarea bunurilor imobile emise de către SRL „Victoriaimobil” , la prevederile normei enunţate, intimata nu a prezentat dovezi care ar demonstra că adoptarea acestor decizii de formare a bunurilor imobile contravin normelor imperative, ordinii publice sau bunelor moravuri.

Dimpotrivă, în cadrul examinării cauzei s-a constatat cert că deciziile de formare a bunurilor imobile au fost adoptate cu respectarea normelor legale, or de către instanţele inferioare, care au susţinut poziţia intimate, nu a fost stabilit cu certitudine că actele menţionate au fost încheiate cu scopul încălcării drepturilor de proprietate a coproprietarilor în condominiu. În această ordine de idei şi prin prisma normelor enunţate, instanţa de recurs constată că argumentele aduse de către ACC nr, 55/95 întru susţinerea pretenţiilor sale în sensul expus, indică la netemeinicia acestora şi generează respingerea respingerea acţiunii reconvenţionale ca fiind neîntemeiată.

Totodată în speţă prezintă relevanţă prevederile art. 315 alin. (1) Cod civil, care indică că proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului, precum şi dispoziţiile art. 316 alin. (1)-(2) Cod civil, care statuează că proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă. Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Exproprierea se efectuează în condiţiile legii.

Cu referire la normele enunţate şi având în susţinere stipulările art. 374 alin. (1) Cod civil, care indică că proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile aflate în posesiunea nelegitimă a altuia, instanţa de recurs constată necesitatea admiterii acţiunii formulate de către SRL „Victoriaimobil” împotriva ACC nr. 55/95 cu privire la înlăturarea obstacolelor prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere din str. Ceucari, blocurile A și C, mun. Chișinău, or proprietarului îi aparţine din totdeauna dreptul de posesie asupra bunurilor sale, cât şi dreptul de folosinţă şi dispoziţie. Pe când, în cazul dat SRL „Victoriaimobil”, în calitatea sa de proprietar ai spaţiilor pentru parcare auto situate pe adresa Ceucari 2/6, 2/7 şi 2/8, mun.

Chişinău, nu-şi poate exercita drepturile sale pe deplin, deoarece î-i sunt create obstacole în exercitarea acestui drept de către locatarii blocurilor locative A şi C, care în mod samovolnic au reamplasat containerele pentru deşeuri, amplasîndu-le pe spaţiul rezervat pentru parcarea auto, fapt ce atestă temeinicia acţiunii şi impune admiterea acesteia. De altfel, şi dispoziţiile art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, indică că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional, respectiv dreptul de proprietate este unul garantat.

Sunt relevante cauzei din speţă şi prevederile art. 94 alin. (1) CPC, care stabileşte că instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să plătească părţii care a avut cîştig de cauză toate cheltuielile de judecată. Reieşind din prevederile art. 82 CPC cheltuielile de judecată se compun din taxa de stat şi din cheltuielile de judecare a pricinii. După cum rezultă din actele cauzei la depunerea cererii de chemare în judecată SRL „Victoriaimobil” a achitat taxa de stat în mărime de 270 lei fapt confirmat prin bonul de plată nr. 387 din 18 noiembrie 2010 (f.d. 2 vol. I), la depunerea cererii de apel a achitat taxa de stat în mărime de 202, 50 lei şi ulterior 37500 lei, fapt confirmat prin bonurile de plată nr. 59 din 31 martie 2014 şi nr.90 din 14 aprilie 2014 (f.d.

35, 54 vol. II) și la depunerea cererii de recurs a achitat taxa de stat în mărime de 25000 lei, fapt confirmat prin bonul de plată nr. 209 din 08 august 2004 (f.d. 92 vol.II). Raportînd prevederile normelor citate mai sus la circumstanţele constatate, Colegiul apreciază drept întemeiate şi cerințele SRL „Victoriaimobil” cu privire la compensarea cheltuielile suportate în legătură cu examinarea pricinii în cauză şi anume pentru achitarea taxelor de stat la depunerea cererii de chemare în judecată, de apel şi de recurs, în suma totală de 62972,50 lei, care urmează a fi încasartă din contul CCA nr. 55/95 în beneficiul SRL „Victoriaimobil”.

Faţă de cele ce preced şi fiind cert că circumstanţele pricinii au fost constatate de către instanţele de judecată ierarhic inferioare, nefiind necesară verificarea suplimentară a căror-va dovezi, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat, de a casa integral decizia instanţei de apel şi hotărârile primei instanţe şi a emite o nouă hotărâre prin care a admite acţiunea iniţială şi a respinge acţiunea reconvenţională. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, decide : Se admite recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil”.

Se casează integral decizia Curţii de Apel Chişinău din 26 iunie 2014 şi hotătîrea Judecătoriei Rîşcani mun.

Chişinău din 23 decembrie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” împotriva Asociației Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 cu privire la obligarea înlăturării obstacolelor prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere și la cererea reconvențională depusă de către Asociația Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” cu privire la contestarea deciziilor de formare a bunurilor imobile și transmiterea în proprietate a imobilelor şi se emite o nouă hotărâre, prin care: Se admite acţiunea Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” împotriva Asociației Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 cu privire la obligarea înlăturării obstacolelor prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere.

Se obligă Asociația Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 să înlăture obstacole pe care le crează Societăţii cu Răspunderea Limitată “Victoriimobil” prin reamplasarea în locurile special amenajate a containerelor menajere din mun. Chişinău, str. Ceucari, blocurile A şi C. Se respinge acţiunea reconvențională înaintată de către Asociația Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” cu privire la contestarea deciziilor de formare a bunurilor imobile și transmiterea în proprietate a imobilelor şi evacuare. Se încasează din contul Asociației Coproprietarilor în Condominiu nr. 55/95 în beneficiul Societății cu Răspundere Limitată „Victoriaimobil” suma de 62972 (şaizeci şi două mii nouă sute şaptezeci şi doi) lei 50 bani cu titlu de cheltuieli de judecată.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Maria Ghervas Dumitru Mardari Elena Covalenco Tamara Chişca-Doneva