2ra-164/15 — Nulitatea parţială a contractului de vînzare-cumpărare

prima instanţă: S. Balmuş dosarul nr. 2ra-164/15 instanţa de apel: M. Ciugureanu, B. Bîrcă, S. Arnăut ÎNCHEIERE 21 ianuarie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului Iulia Sîrcu Judecătorii Iuliana Oprea, Iurie Bejenaru, examinînd chestiunea admisibilităţii recursului declarat de avocatul Gaşiţoi Violeta în interesele recurentei Răileanu Natalia, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Natalia Răileanu către Oanţa Ion, Alexandru Bălănuţa, Gheorghe Bălănuţa, Organul Cadastral Teritorial Chişinău privind recunoaşterea parţial-nulă a contractului de vînzare- cumpărare, radierea din Registrul Bunurilor Imobile a înscrierilor, încasarea prejudiciului moral şi a cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 24 septembrie 2014, prin care a fost respins apelulul declarat de Răilean Natalia, admis apelul declarat de Oanţa Ion, casată integral hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 06 mai 2014, cu emiterea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii, c o n s t a t ă La 24 septembrie 2014 Răileanu Natalia a depus cu cerere de chemare în judecată împotriva lui Oanţa Ion, Alexandru Bălănuţa, Gheorghe Bălănuţa, Organul Cadastral Teritorial Chişinău privind recunoaşterea parţial-nulă a contractului de vînzare-cumpărare, radierea din Registrul bunurilor imobile a înscrierilor şi încasarea prejudiciului moral şi a cheltuielilor de judecată. În motivarea acţiunii reclamanta Răileanu Natalia a indicat că, potrivit testamentului din 2005 i-a fost transmis în proprietate 4/6 din casa de locuit din str. Vişinilor, 21, mun. Chişinău, care era amplasată pe terenul de pămînt cu suprafaţa de 600 m.p.

Indică reclamanta că, potrivit titlului deţinătorului de teren, dînsa era unicul proprietar al terenului din str. Vişinilor, 21, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 0,06 ha, fiind repartizat prin decizia Primăriei din 21 februarie 2002, nr. 5/20 şi înregistrat la organul cadastral la data de 15 aprilie 2002 cu nr. cadastral 0100513167. Susţine reclamanta Răileanu Natalia că, din motivul imposibilităţii conlocuirii împreună cu pîrîţii Alexandru Bălănuţă şi Gheorghe Bălănuţă a decis să se adreseze în instanţa de judecată cu solicitarea de a transmite cota deţinută în casa de locuit pîrîţilor în schimbul unei sulte de bani. Cu banii încasaţi, susţine reclamanta, intenţiona să construiască o casă pe terenul din str. Vişinilor, 21, mun.

Chişinău. Menţionează că, prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 13 iunie 2005, s-a decis admiterea acţiunii depuse de către Natalia Răileanu, s-a atribuit 4/6 cotă parte din casa de locuit nr. 21, situată pe str. Vişinilor, mun. Chişinău, cu suprafaţa totală de 49,5 m.2, situată pe terenul aferent cu suprafaţa totală de 600 m.2. Consideră, reclamanta, Răileanu Natalia că, actul judecătoresc enunţat nu a fost executat, iar în momentul în care a început a verifica motivele neexecutării a stabilit că, pîrîţii Gheorghe Bălănuţa şi Alexandru Bălănuţa au transferat pe contul executorului judecătoresc valoarea sultei, fără a fi remişi primei. Totodată, reclamanta indică faptul că, la momentul executării actului judecătoresc au fost depăşite limitele, or în proprietatea pîrîţilor urma să fie trecut doar 4/6 cotă-parte din casa de locuit ale acesteia, însă a fost trecută cota enunţată şi terenul din str. Vişinilor, 21, mun.

Chişinău, care constituie proprietate exclusivă a reclamantei. în extrasul din Registrul bunurilor imobile s-a indicat că terenul a fost înscris la 22 iunie 2012, după pîrîţii Alexandru Bălănuţă şi Gheorghe Bălănuţă în baza hotărîrii Judecătoriei Buiucani din 13 iunie 2005 şi încheierea Judecătoriei Buiucani din 25 mai 2012. Din informaţia remisă de OCT reclamanta susţine că, a aflat despre faptul că, lotul de teren din str. Vişinilor, 21, mun. Chişinău a fost înstrăinat de către fraţii săi lui Oanţa Ion. Invocînd ca temei, nulitatea parţială a actului juridic prin care s-a dispus înstrăinarea imobilului a cărui proprietar se consideră. Solicită, reclamanta Răilean Natalia, recunoaşterea parţial-nulă a contractului de vînzare-cumpărare nr. 3165 din 18 septembrie 2012, în partea ce ţine de înstrăinarea terenului din str. Vişinilor, 21, mun.

Chişinău, radierea din Registrul bunurilor imobile a înscrierilor şi încasarea din contul pîrîţilor a prejudiciului moral în valoare de 50 000 lei şi a cheltuielilor de judecată, care constau din taxa de stat şi cheltuieli de asistentă juridică. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 06.05.2014, acţiunea înaintată de către Răileanu Natalia a fost admisă parţial, prin care s-a dispus declararea parţial-nulă a contractului de vînzare-cumpărare nr. 3165 din 18 septembrie 2012 încheiat între Oanţa Ion şi Bălănuţa Alexandru, Bălănuţa Gheorghe privind vînzarea-cumpărarea imobilului din str. Vişinilor 21, mun.

Chişinău, în 2 partea ce ţine de înstrăinarea lotului de teren cu nr. cadastral 0100513.167, cu suprafaţa de 0,061 ha., înregistrat în Registrul bunurilor imobile la OCT Chişinău la 20 septembrie 2012. S-a obligat OCT Chişinău să radieze din Registrul bunurilor imobile înscrierea efectuată în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 3165 din 18 septembrie 2012, cu aducerea înscrierilor la poziţia iniţială, anterior încheierii contractului menţionat, (potrivit Titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nr. 6346 din 13 martie 2002, eliberat la 14 martie 2002 pe numele Nataliei Raileanu). S-a încasat proporţional din contul pîrîţilor Alexandru Bălănuţa şi Gheorghe Bălănuţa în beneficiul reclamantei Natalia Raileanu cheltuieli de judecată în sumă de 150 lei, taxa de stat achitată la depunerea acţiunii şi cheltuieli de asistenţă juridică - 5000 lei, iar în total 5150 lei.

În rest pretenţiile s-au respins ca neîntemeiate. Nefiind de acord cu hotărîrea primei instanţe, la data de 12.05.2014, Oanţa Ion, a declarat apel împotriva hotărîrii primei instanţe, cerînd admiterea apelului, casarea hotărîrii primei instanţe şi emiterea unei noi hotărîri prin care cererea de chemare în judecată înaintată de Natalia Răileanu să fie respinsă ca neîntemeiată. Totodată, la data de 27.05.2014, Răileanu Natalia prin reprezentantul său - Gaşiţoi Violeta, a declarat apel împotriva hotărîrii primei instanţe, solicitînd admiterea apelului, casarea parţială a hotărîrii Judecătoriei Buiucani în partea respingerii acţiunii apelantei privind încasarea prejudiciului moral şi a cheltuielilor de judecată, cu admiterea cererii apelantei şi emiterea unei noi decizii în această parte de admitere a pretenţiilor privind încasarea din contul intimatului Bălănuţa Al.

şi Bălănuţa Gh. solidar prejudiciul moral 50000 lei, serviciile juridice în mărime de 18687 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 24 septembrie 2014 a fost respins apelul declarat de Răileanu Natalia. S-a admis apelul declarat de Oanţa Ion şi s-a casat integral hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 06.05.2014, cu emiterea unei noi hotărîri de respingere a acţiuni ca neîntemeiate. La adoptarea soluţiei sale, instanţa de apel a constatat că potrivit testamentului din 2005 i-a fost transmis reclamantei Răileanu Natalia, în proprietate, 4/6 din casa de locuit din str. Vişinilor, 21, mun. Chişinău, care era amplasată pe terenul de pămînt cu suprafaţa de 600 m.p., iar conform titlului deţinătorului de teren, reclamanta era unica proprietară a terenului de pe str. Vişinilor 21 mun.

Chişinău acesta i-a fost repartizat reclamantei prin decizia Primăriei din 21.02.2002 nr. 5/20 înregistrat la organul cadastral la 15.04.2002 cu 0100513167. 3 De asemenea, instanţa de apel a reţinut că, deoarece reclamanta Răileanu Natalia nu putea locui în aceiaşi casă cu fraţii săi Bălănuţă, aceasta a decis să se adreseze în instanţă cu cerere prin care a solicitat transmiterea casei de locuit în schimbul unei sulte de bani, iar pe banii primiţi reclamanta intenţiona să construiască un imobil pe lotul de pămînt. Prin urmare, la data de 13.06.2005, prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani instanţa a decis de a admite cererea reclamantei Răileanu Natalia şi a atribui 4/6 cota parte din casa de locuit nr. 21 situat pe str. Vişinilor 21, mun.

Chişinău cu suprafaţa de 49,5 situat pe un teren aferent coproprietarilor Bălănuţă Gheorghii şi Bălănuţa Alexandru în schimbul unei sulte băneşti (f.d. 88). Prin urmare, hotărîrea judecătorească din 13 iunie 2005 demonstrează dreptul a tuturor moştenitorilor asupra cotelor-părţi din imobil. Tot prin această hotărîre judecătorească se exprimă acordul reclamantei Răileanu Natalia de a ceda 4/6 din imobil în schimbul sultei de 227.190 lei, or, din sensul logic al acestei hotărîri nu există nici o lege prin care Răileanu Natalia şi-ar fi rezervat dreptul său asupra terenului sau a unei părţi din el. Totodată, instanţa de apel a reţinut că, hotărîrea judecătorească din 13.06.2005 a devenit irevocabilă, nefiind atacată de părţi, inclusiv de către Răileanu Natalia.

Astfel, după executarea obligaţiei de plată a sultei, proprietari legali ai casei de locuit şi a terenului au devenit Bălănuţa Gheorghe şi Bălănuţa Alexandru, dreptul lui Răileanu Natalia fiind radiat de către Primăria Chişinău în iulie 2012, după devenirea hotărîrii irevocabile şi înregistrarea hotărîrii judecătoreşti la cadastru, or, careva restricţii în înstrăinarea terenului de către Bălănuţa Gheorghe şi Bălănuţa Alexandru, la data de 18.09.2012, ziua autentificării contractului nu existau.

Or, din materialele pricinii rezultă cu certitudine faptul că, la 18.09.2012, notarul a verificat şi a întocmit un act legal în lipsa cărorva restricţii avînd la dispoziţie toate actele de la Cadastru inclusiv şi hotărîrea Judecătoriei Buiucani din 13 iunie 2005. De asemenea, instanţa de apel a menţionat că, instanţa de judecată a soluţionat litigiu conducînu-se de prevederile art. 361 Cod civil şi anume: împărţirea bunului proprietate comună pe cote-părţi se face în natură, proporţional cotei-părţi a fiecărui coproprietar. Dacă bunul proprietate comună pe cote-părţi este indivizibil, ori nu este partajabil în natură, împărţirea se face prin atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unui ori a mai multor coproprietari, la cererea lor.

Prin urmare, părţile au soluţionat litigiul ca rezultat al împărţirii imobilului din strada Vişinilor 21 din imposibilitate de a locui împreună în condiţiile cînd fiecare deţineau cîte 1/6, 1/6 şi 4/6 cote-părţi, iar hotărîrea judecătorească din 13 4 iunie 2005 a fost rezultatul acceptării de către Răileanu Natalia de a primi sulta în valoare de 227 190 lei, dar şi acordul lui Bălănuţa Gheorghe şi Bălănuţa Alexandru de a deveni proprietari al imobilului din strada Vişinilor 21. Hotărîrea judecătorească nu prevede nici într-un mod intenţiile lui Răileanu Natalia de a împărţi doar casa de locuit, cu condiţia ca terenul să rămînă în proprietate ei, ca în viitor să-şi construiască o casă nouă.

Totodată, instanţa de apel a menţionat că, conform raportului de expertiză seria AB nr. 000586/1333, suma de 227.190 lei constituie 4/6 cotă ideală din imobil, iar reieşind din acest raport rezultă faptul că nu este posibil de partajat în natură imobilul nr. 21 din str. Vişinilor, mun. Chişinău, însă imobilul dat poate fi partajat financiar conform cotelor părţi ideale deţinute de fiecare coproprietar. De asemenea, potrivit raportului nr. 119 din 27.05.2014, cît şi luînd în vedere cele expuse în Raportul de expertiză seria AB nr. 000586/1333, a fost inclus în valoarea imobilului din str. Vişinilor 21, mun. Chişinău, pe lîngă casa de locuit şi terenul pentru construcţie individuală valoarea căruia după metoda comparării vînzărilor constituie 148475 lei.

În ce priveşte, titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren pe numele lui Răileanu Natalia, acesta şi-a pierdut valoarea sa la 13 iunie 2005, odată cu emiterea unui act judecătoresc, care a soluţionat atît chestiunea casei de locuit cît şi a terenului. Prin urmare, Răileanu Natalia nu a prezentat probe pertinente şi concludente, că între ea şi pîrîţii Bălănuţa Gheorghe şi Bălănuţa Alexandru a avut loc înţelegerea precum că, terenul de pămînt din strada Vişinilor 21, va rămîne în proprietate ei şi ea îşi va construi o casă nouă. La 10 noiembrie 2014, avocatul Gaşiţoi Violeta în interesele recurentei Răileanu Natalia a depus recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 24 septembrie 2014, cu menţinerea hotărîrii Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 06 mai 2014. În motivarea recursului recurenta invocă că Curtea de apel Chişinău nu a examinat probele din materialele dosarului care conchid că, hotărîrea din 13.06.2005 iindică foarte explicit că instanţa de judecată a examinat doar bunul - casa de locuit transmisă în proprietatea Natalia Răilean prin testament. Tot din materialele dosarului reiese că lotul de pămînt aferent casei a fost transmis în proprietatea Nataliei Răileanu prin decizia Primăriei Chişinău din 21.02.2002. Astfel conform hotărîrii judecătoreşti din 13.06.2005 s-a transmis lui Gheorghe Bălănuţa şi Alexandru Bălănuţa 4/6 cote părţi din casa de locuit nr. 21 amplasată pe 5 str. Vişinilor 21 Chişinău, situat pe terenul aferent casei cu suprafaţa de 600 m.p.

după achitarea sultei de bani d-ei Răileanu Natalia. Se invocă că Curtea de Apel nu a dat nici o apreciere hotărîrilor judecătoreşti irevocabile şi definitive prin care decizia primăriei Chişinău de atribuire în 2002 a lotului de pămînt lui Răileanu Natalia a rămas în vigoare prinţ hotărîrile instanţelor judecătoreşti. Se mai arată că Curtea de Apel nu a dat nici o apreciere deciziei Curţii de apel Chişinău din 31.10.2013 prin care s-a constatat că prin transmiterea lotului de pămînt lui Bălănuţa a fost violat art. 1 Protocol 1 CEDO şi Răileanu Natalia ilegal a fost lipsită de proprietate. Nu a fost luat în consideraţie că Bălănuţa nu a contestat hotărîrea judecătoriei Buiucani, această hotărîre a fost contestată de cumpărătorul Oanţa care nu a fost parte în dosarul din 2005 şi nu avea de unde să cunoască care a fost înţelegerea părţilor.

Examinînd temeiurile recursului în raport cu materialele pricinii civile, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat este inadmisibil. În conformitate cu art.432 CPC, părţile şi alţi participanţi la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural. Conform prevederilor art. 433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 alin.(2), (3) şi (4) CPC. Completul Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de avocatul Gaşiţoi Violeta în interesele recurentei Răileanu Natalia nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC.

Astfel, analizînd actele cauzei Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ constată că argumentele formulate în recurs se limitează la situaţia de apreciere de către instanţele ierarhic inferioare a circumstanţelor de fapt a cauzei. Instanţa de apel a examinat pricina sub toate aspectele, a verificat şi a apreciat corect probele prezentate, iar argumentele invocate în recurs, în esenţa lor, sînt similare argumentelor invocate atît în prima instanţă cît şi în instanţa de apel şi sînt expuse asupra circumstanţelor de fapt şi nu de drept, cărora instanţa de apel le-a dat o apreciere corectă, avînd la bază cumulul de dovezi administrate în cadrul dezbaterilor judiciare, apreciate conform cerinţelor art. 130 CPC.

Totodată, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reiterează şi faptul că procedura admisibilităţii constă 6 în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în cele prevăzute în art. art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC, fără a se examina temeinicia lor. Pe cînd, alte argumente invocate în recurs nu au relevanţă, deoarece nu denotă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei recurate şi urmează a fi respins. Or recursul, exercitat conform secţiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificîndu-se numai legalitatea deciziei dar nu şi temeinicia în fapt.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reiterează că conform jurisprudenţei CEDO, recursurile trebuie să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situaţiei prezentate în cerere, la fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri (cauza Purcell contra Irlandei, 16 aprilie 1991), însă motivele recursului invocat în speţă sunt similare celor invocate în cadrul judecării pricinii, asupra căror instanţa de apel s-a pronunţat în mod corespunzător. Distinct de cele relatate, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a considera recursul declarat de avocatul Gaşiţoi Violeta în interesele recurentei Răileanu Natalia inadmisibil.

În conformitate cu art. art. 270, 431 alin. (2), art. 433 lit. a), art. 440 CPC, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d i s p u n e Recursul declarat de avocatul Gaşiţoi Violeta în interesele recurentei Răileanu Natalia se consideră inadmisibil. Încheierea este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Iuliana Oprea Iurie Bejenaru 7