2ra-2224/15 — Anularea contractul de vînzare-cumpărare şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate.

Dosarul nr. 2ra-2224/15 Prima instanţă: V. Buhnaci Instanţa de apel: V. Pruteanu, L. Popova şi A. Gavriliţă Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 23 octombrie 2015 mun. Chişinău Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecător: Tatiana Vieru Judecătorii: Valentina Clevadî, Iurie Bejenaru Oleg Sternioală şi Petru Moraru examinînd recursul declarat de Dragoman Pavel, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Aydin Tatiana împotriva lui Dragoman Pavel şi Dragoman Ludmila, privind anularea contractul de vînzare-cumpărare şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 27 mai 2015, prin care cererea de apel declarată de Aydin Tatiana a fost admisă, casată hotărîrea Judecătoriei Botanica, mun.

Chişinău din 05 noiembrie 2014, fiind pronunţată o nouă hotărîre. ACONSTATAT: La 05 iunie 2012 Aydin Tatiana a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Dragoman Pavel şi Dragoman Ludmila, privind anularea contractul de vînzare- cumpărare şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate. În motivarea acţiunii a indicat că la 29 martie 2011, a împrumutat de la Dragoman Pavel 6 000 euro. În scopul asigurării restituirii sumei împrumutate, la iniţiativa lui Dragoman Pavel, la 29 martie 2011 a fost perfectat contractul de vînzare-cumpărare încheiat între Aydin Tatiana în calitate de vînzător şi Dragoman Pavel în calitate de cumpărător, avînd ca obiect casa de locuit din str. Podul de Flori, nr. 2a, mun.

Chişinău (f.d. 7). Reclamanta precizează că în contractul enunţat a fost stipulată clauza de răscumpărare a imobilului de către vânzător, în termen de un an. 1 Aydin Tatiana a mai specificat că pentru suma împrumutată a fost prevăzută o dobîndă de 3 300 euro, total pentru restituire împrumut şi răscumpărare a imobilului suma de 9 300 euro. Suma împrumutului 6 000 euro i-a fost transmisă în prezenţa martorilor. La 15 martie 2012 reclamanta dispunea de 13 000 euro, suficientă pentru răscumpărarea imobilului, fapt care se confirmă prin probele anexate la dosar (f.d.

15). Însă începînd cu 15 martie 2012, Dragoman Pavel a invocat diferite motive şi a refuzat la cererile ei şi ale altor persoane inclusiv prin solicitări telefonice, să se prezinte la notar pentru efectuarea acţiunilor de răscumpărare a bunului imobil care a făcut obiectul contractului de vînzare-cumpărare încheiat la 29 martie 2011 între Aydin Tatiana în calitate de vînzător şi Dragoman Pavel în calitate de cumpărător. Solicită reclamanta Aydin Tatiana, anularea contractul de vânzare-cumpărare a casei de locuit amplasată în str. Podul de Flori, nr. 2a, m. Chişinău încheiat la 29 martie 2011 şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate asupra bunului imobil enunţat.

Prin decizia Curţii de Apel Bender din 20 septembrie 2012, a fost casată încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 27 noiembrie 2012 şi a fost strămutată cauza pentru examinare în fond conform competenţei Judecătoriei Botanica mun. Chişinău (f.d. 26- 27, 31-33). Prin încheierea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 29 octombrie 2012, au fost conexate într-un proces acţiunea înaintată de Aydin Tatiana împotriva lui Dragoman Pavel privind anularea contractul de vînzare-cumpărare a casei de locuit din str. Podul de Flori, nr. 2a, mun. Chişinău încheiat la 29 martie 2011 şi acţiunea înaintată de Dragoman Pavel şi Dragoman Ludmila împotriva Aydin Tatianei privind revendicarea bunului şi evacuarea din casa de locuit din str. Podul de Flori, nr. 2a, mun.

Chişinău (f.d. 35). Prin încheierea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 15 mai 2013, au fost disjungate în proces separate acţiunea înaintată de Aydin Tatiana împotriva lui Dragoman Pavel privind anularea contractul de vînzare-cumpărare a casei de locuit din str. Podul de Flori, nr. 2a, mun. Chişinău încheiat la 29 martie 2011 şi acţiunea înaintată de Dragoman Pavel şi Dragoman Ludmila împotriva Aydin Tatianei privind revendicarea bunului şi evacuarea din casa de locuit din str. Podul de Flori, nr. 2a, mun. Chişinău (f.d. 2). Prin încheierea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 18 noiembrie 2013, a fost atrasă în calitate de copîrît Dragoman Ludmila în pricina civilă intentată la cererea de chemare în judecată înaintată de Aydin Tatiana împotriva lui Dragoman Pavel privind anularea contractul de vînzare-cumpărare şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate (f.d.

55). Prin hotărârea Judecătoriei Botanica mun. Chişinău din 05 noiembrie 2014, acţiunea înaintată de Aydin Tatiana împotriva lui Dragoman Pavel şi Dragoman Ludmila privind anularea contractul de vînzare-cumpărare şi obligarea Oficiului Cadastral 2 Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate, a fost respinsă integral ca neîntemeiată (f.d. 92, 95-97). Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 27 mai 2015, cererea de apel declarată de Aydin Tatiana a fost admisă, casată hotărîrea Judecătoriei Botanica, mun. Chişinău din 05 noiembrie 2014, fiind pronunţată o nouă hotărîre prin care a fost admisă cererea de chemare în judecată depusă de Aydin Tatiana. S-a dispus rezolvirea contractului nr. 2915 din 29 martie 2011 autentificat de notarul public Galina Ceban de vânzare- cumpărare a casei de locuit din mun.

Chişinău, str. Podul de Flori, nr. 2a, încheiat între Aydin Tatiana în calitate de vînzător şi Dragoman Pavel în calitate de cumpărător, cu încasarea din contul Aydin Tatiana în beneficiul lui Dragoman Pavel 9 300 euro întru răscumpărarea acestui imobil. S-a menţionat că prezenta hotărîre serveşte temei pentru efectuarea rectificărilor corespunzătoare în registrul bunurilor imobile (f.d. 127, 128- 132). La 10 iulie 2015, Dragoman Pavel, a contestat cu recurs decizia instanţei de apel, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel, cu menţinerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea recursului, a indicat că concluzia instanţei de apel este neîntemeiată, deoarece a fost adoptată cu aplicarea eronată a normelor de drept material.

Copia deciziei a fost recepţionată de Dragoman Pavel la 07 iulie 2015 (f.d. 134). Astfel, prin prisma prevederilor art. 434 CPC, instanţa de recurs constată că recursul este declarat în termen. La 03 august 2015, în adresa intimatei Aydin Tatiana, a fost expediată copia recursului, iar la 03 septembrie 2015, în adresa Curţii Supreme de Justiţie, a parvenit referinţa prin care intimata a solicitat respingerea recursului declarat de Dragoman Pavel. Studiind materialele dosarului, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, consideră recursul declarat de Dragoman Pavel, întemeiat şi care urmează a fi admis. În favoarea concluziei enunţate se invocă următoarele argumente.

În conformitate cu prevederile art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Din materialele cauzei rezultă cu certitudine că potrivit contractului de vînzare- cumpărare din 29 martie 2011, încheiat între Tatiana Aydin în calitate de vînzător şi Dragoman Pavel în calitate de cumpărător, Tatiana Aydin a vîndut, iar Dragoman Pavel a cumpărat construcţie (casă de construit individuală), cu suprafaţa la sol de 31,6 m2, nr. cadastral 010011754001, situat în mun. Chişinău, str. Podul de Flori, nr. 2a, amplasată pe teren cu suprafaţa 0.099 ha (f.d. 7-9).

Potrivit pct. 2 din acest contract, părţile contractante, de comun acord a stabilit preţul tranzacţiei de 9300 euro, care convertiţi în lei moldoveneşti, conform cursului 3 valutar stabilit de Banca Naţională a Moldovei, la data semnării prezentului contract, constituia 155310 lei, care au fost achitaţi de cumpărător pînă la semnarea contract. De menţionat că potrivit pct. 6 din contractul enunţat, părţile au declarat în prezenţa notarului că au capacitatea deplină pentru a încheia şi executa prezentul contract, nu suferă de boli care ar puntea provoca dereglări de conştiinţă, nu sunt sub influenţa substanţelor narcotice, alcoolice, etc., lipsesc circumstanţe care ar putea impune încheierea tranzacţiei pe condiţii dezavantajoase, că preţul de vînzare este real, că informaţia şi documentele depuse de ei sunt veridice.

Potrivit alin. 2 al pct. 6 din contract, vînzătorul Aydin Tatiana, şi-a rezervat dreptul de a răscumpăra bunul imobil în termen de 1 an. Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, analizînd situaţia de fapt, în raport cu probele anexate la dosar consideră oportun de a reitera prevederile art. 666, alin. alin. (1) şi (2) Cod Civil, potrivit cărora, contract este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice. Contractului îi sînt aplicabile normele cu privire la actul juridic. Una din condiţiile de valabilitate a actului juridic este consimţămîntul. Potrivit art. 199 Cod Civil, consimţămînt este manifestarea, exteriorizată, de voinţă a persoanei de a încheia un act juridic.

Consimţămîntul este valabil dacă provine de la o persoană cu discernămînt, este exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice şi nu este viciat. Prin urmare, în speţă suntem în prezenţa unui contract de vînzare-cumpărare a unui bun imobil, încheieta între două persoane fizice şi din probele anexate la dosar nu rezultă că consimţămîntul părţilor contractante a fost viciat, astfel rezultînd că părţile contractante, Aydin Tatiana şi Dragoman Pavel şi-au exprimat voinţa în sensul încheierii contractului de vînzare-cumpărare a casei de locuit amplasată în mun.

Chişinău, str. Podul de Flori, nr. 2a din 29 martie 2011. Corect prima instanţă a stabilit că sunt neîntemeiate argumentele reclamantei – intimate Aydin Tatiana precum că de fapt contractul de vînzare-cumpărare a fost întocmit doar fiind o garanţie a rambursării împrumutului primit de la Dragoman Pavel, or, din actele anexate la dosar şi din explicaţiile lui Dragoman Pavel, acesta a semnat contractul de vînzare-cumpărare cu intenţia directă de a procura imobilul care face obiectul contractului. În continuare, după cum am menţionat mai sus, prin pct. 6 al contractului de vînzare-cumpărare, vînzătorul şi-a rezervat dreptul de a răscumpăra imobilul în termen de 1 an.

În acest sens instanţa de recurs consideră oportun de a reitera prevederile art. 234 Cod Civil – actul juridic se consideră încheiat sub condiţie cînd apariţia şi încetarea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor corelative depind de un eveniment viitor şi nesigur ca realizare, iar potrivit 236 alin. (1) din acelaşi cod – dacă actul juridic este încheiat sub condiţia survenirii unui eveniment oarecare într-un termen determinat, 4 condiţia se consideră nerealizată dacă acest termen a expirat şi evenimentul nu a survenit. De menţionat că condiţia pozitivă este condiţia că se va produce un anumit eveniment. Legiuitorul în art. 236 Cod Civil a fixat regulile privind determinarea momentului în care se poate considera că o condiţie pozitivă este căzută, adică nu mai este realizabilă în mod definitiv.

Regulile sînt diferite în funcţie de fapul dacă părţile au fixat sau nu un termen pentru realizarea condiţiei. Dacă părţile au fixat un termen în decursul căruia condiţia va trebui să se realizeze pentru a produce efecte, atunci condiţia se poate considera nerealizată în situaţia în care termenul fixat a expirat înainte ca condiţia să se fi realizat, chiar dacă ea se va realiza ulterior, fiindcă voinţa părţilor a fost de a considera ca valabilă numai realizarea împlinită pînă la expirarea termenului fixat.

Prin urmare, în circumstanţele cînd reclamanta – intimată Aydin Tatiana nu a demonstrat că a întreprins acţiuni în vederea realizării condiţiei (exercitarea dreptului de răscumpărare a imobilului), iar acţiunea în instanţa de judecată a fost înaintată numai la 05 iunie 2012, se constată că Tatiana Aydin a omis termenul stabilit în contract pentru realizarea condiţiei (exercitarea dreptului de răscumpărare a imobilului), or, aceasta putea beneficia de acest drept în perioada 29 martie 2011 – 29 martie 2012. Totodată, Colegiul consideră oportun de a pune în evidenţă şi prevederile art. 240 Cod Civil, care statuează expres că actul juridic se consideră încheiat sub condiţie rezolutorie dacă realizarea condiţiei atrage desfiinţarea actului juridic şi restabilirea situaţiei existente pînă la încheierea lui.

În acest sens, insanţa de recurs reliefează că condiţia este rezolutorie atunci cînd realizarea ei atrage desfiinţarea actului juridic. Actul juridic încheiat sub condiţie rezolutorie este valabil şi eficace din momentul încheierii lui. Eficacitatea acestui act juridic este însă provizorie, astfel încît realizarea condiţiei rezolutorii atrage desfiinţarea retroactivă a lui. Dacă condiţia rezolutorie nu s-a realizat, actul juridic condiţional se transformă în unul pur şi simplu, făcînd să dispară incertitudinea ce exista în privinţa eficacităţii sale definitive. Toate efectele actului care s-au produs rămîn în vigoare, actul fiind definitiv consolidat. Potrivit art. 786 Cod Civil – dacă în contractul de vînzare-cumpărare vînzătorul şi-a rezervat dreptul de răscumpărare, aceasta se face prin declaraţia vînzătorului faţă de cumpărător că va exercita dreptul de răscumpărare.

Declaraţia nu necesită forma stabilită pentru contractul de vînzare-cumpărare. Instanţa de recurs menţionează că Aydin Tatiana, atît în cererea de chemare în judecată, cît şi pe parcursul judecării pricinii în prima instanţă şi în instanţa de apel, a susţinut că a somat pe Dragoman Pavel pentru a se prezenta la notar, pentru a executa pct. 6 din contractul de vînzare-cumpărare, indicînd în acest sens că l-a telefonat pe acesta de nenumărate ori începînd cu 15 martie 2012. Mai mult decît atît, Aydin Tatiana 5 a mai susţinut că Dragoman Pavel a fost contactat şi de Cebotari Alexandru şi Aydin Ismal. De menţionat că la dosar nu sunt anexate careva probe care ar demonstra că faptele descrise mai sus, sunt certe, nu este anexată o discifrare telefonică care ar demonstra somaţiile la care pretinde reclamanta – intimată.

Prin urmare, prima instanţă corect a stabilit că sunt neîntemeiate afirmaţiile reclamantei – intimate precum că ea, începînd cu 15 martie 2012, de nenumărate ori a încercat să se întîlnească cu pîrîtul Dragoman Pavel, pentru a-şi răscumpăra bunul imobil, or, acest fapt nu a fost confirmat prin careva probe materiale. Mai mult decît atît, pe parcursul judecării pricinii în prima instanţă, reprezentantul reclamantei a renunţat la demersul său privind interpelarea informaţiei de la Întreprinderea Mixtă „Orange Moldova” Societate pe Acţiuni, cu privire la apelurile telefonice invocate, neprezentînd careva alte probe întru confirmarea celor invocate, astfel, corect prima instanţă a stabilit că afirmaţiile date sunt declarative.

Este neîntemeiată poziţia reclamantei – intimate prin care solicită anularea contractului de vînzare-cumpărare în temeiul art. 221 Cod Civil, deoarece în speţă nu sunt întrunite condiţiile stabilite de norma citată, în sensul anulării contractului de vînzare-cumpărare din 29 martie 2011, încheiat între Tatiana Aydin şi Dragoman Pavel. În consecutivitatea ideilor, Colegiul menţionează că sunt neîntemeiate şi argumentele reclamantei – intimate precum că contractul de vînzare-cumpărare din 29 martie 2011 a fost încheiat pentru a asigura restituirea sumei de 6000 euro, împrumutată de la Dragoman Pavel. De menţionat în acest sens că eronat instanţa de apel a reţinut declaraţiile martorului Alexandru Cebotari, în sensul confirmării acordului de împrumut.

Or, art. 210, alin. (1) Cod Civil, stabileşte expres că trebuie să fie încheiate în scris actele juridice dintre persoanele juridice, dintre persoanele juridice şi persoanele fizice şi dintre persoanele fizice dacă valoarea obiectului actului juridic depăşeşte 1000 de lei, iar în cazurile prevăzute de lege, indiferent de valoarea obiectului, iar potrivit art. 211 alin. (1) din acelaşi cod, nerespectarea formei scrise a actului juridic face să decadă părţile din dreptul de a cere, în caz de litigiu, proba cu martori pentru dovedirea actului juridic. Instanţa de recurs precizează că atunci cînd forma scrisă este cerută prin lege ca condiţie de valabilitate a actului juridic civil, este firesc ca sancţiunea lipsei sale să fie nulitatea absolută, ca în toate cazurile cînd se încalcă o dispoziţie legală imperativă.

În continuare, la dosar este anexată copia actului de identitate a Tatianei Aydin, pe care este scris un text din care ar rezulta că Tatiana Aydin a împrumutat de la Turan Seydin Sedat la 15 martie 2012 suma de 13000 euro, pe un termen de 6 luni. Pe parcursul examinării pricinii, Aydin Tatiana a susţinut că a împrumutat suma de 13000 euro, pentru a răscumpăra imobilul vîndut prin contractului de vînzare-cumpărare din 29 martie 2011 şi anume casa de locuit din mun. Chişinău, str. Podul de Flori, nr. 2a. Colegiul specifică faptul că acest înscris nu poate servi ca probă care ar demonstra pertinenţa celor invocate de către reclamanta – intimată în cererea de chemare în 6 judecată, deoarece, nu corespunde condiţiilor prevăzute de Lege privind încheierii actului juridic şi nu are relevanţă asupra esenţei litigiului.

În concluzie, instanţa de recurs menţionează că este legală hotărîrea Judecătoriei Botanica, mun. Chişinău din 05 noiembrie 2014, din care motive urmează a fi menţinută. Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că, decizia instanţei de apel este neîntemeiată, iar hotărîrea primei instanţe este legală, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de Dragoman Pavel, a casa decizia instanţei de apel şi a menţine hotărîrea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE : Se admite recursul declarat de Dragoman Pavel.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 27 mai 2015 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Botanica, mun. Chişinău din 05 noiembrie 2014, pronunţată în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Aydin Tatiana împotriva lui Dragoman Pavel şi Dragoman Ludmila, privind anularea contractul de vînzare-cumpărare şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate. Decizia este nu se supune nici unei căi de atac. Preşedintele şedinţei, judecătorul Tatiana Vieru Judecători Valetina Clevadî Iurie Bejenaru Oleg Sternioală Petru Moraru 7