2ra-3351/14 — Recunoașterea nulității contractului de arenda, revendicarea bunului, demolarea constructei

dosarul nr.2ra-3351/14 prima instanţă: I.Ţonov instanţa de apel: M. Antonov, A.Parpalac, S.Leu ÎNCHEIERE 04 decembrie 2014 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii Tamara Chişca-Doneva, Ion Druţă examinînd chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 împotriva lui Costin Valentina, Primăriei or. Căuşeni, Consiliului or.

Căuşeni şi Oficiului Cadastral Teritorial Căuşeni cu privire la recunoaşterea nulităţii contractului de arendă, revendicarea bunului, demolarea construcţiei, anularea actelor administrative, împotriva deciziei Curţii de Apel Bender din 03 iulie 2014, prin care apelul declarat de Costin Valentina a fost admis şi casată hotărîrea Judecătoriei Căuşeni din 30 ianuarie 2014, c o n s t a t ă: La data de 18 ianuarie 2012, Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Costin Valentina, Primăriei or. Căuşeni, Consiliului or. Căuşeni şi Oficiului Cadastral Teritorial Căuşeni cu privire la recunoaşterea nulităţii contractului de arendă, revendicarea bunului, demolarea construcţiei, anularea actelor administrative.

În motivarea acţiunii reclamantul, Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr.20/8 a indicat că la 28 octombrie 2011 Consiliul orăşenesc Căuşeni, prin decizia nr.6/34 a transmis în proprietate comună pe cote-părţi membrilor Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu terenul aferent blocului locativ cu suprafaţa de 0,1381 ha. Totuşi, menţionează reclamantul că solicitarea de a înregistra dreptul de proprietate asupra terenului susnumit a fost refuzată pe motiv că în registrul bunurilor imobile ţinut de OCT Căuşeni este înregistrat contractul de arendă nr. 1 din 10 mai 2006, încheiat între Primăria or. Căuşeni şi Costin Valentina pe un termen de 10 ani. Din conţinutul documentelor primite de la Primăria or.

Căuşeni, care au stat la 1 baza încheierii contractului de arendă din 10.05.2006, au aflat că Consiliul or. Căuşeni prin deciziile nr.9/12 şi nr.9/13 din 02 decembrie 2005, a decis formarea bunului imobil cu suprafaţa de 0,0006 ha pentru construcţia comercială şi scoaterea lui la licitaţie ca proprietate a administraţiei publice locale, iar la 20.01.2006 în rezultatul petrecerii licitaţiei Costin Valentina a dobîndit dreptul de arendă pe un termen de trei ani. Susţine că deciziile Consiliului or. Căuşeni nr.9/12 şi nr.9/13 din 02 decembrie 2005 contravin legii deoarece terenul aferent blocului locativ aparţine Asociaţiei Coproprietarilor în Condominiu nr.20/8 din str. Dm. Cantemir, nr.36 (fosta str. Bazamaia), care conform art.8 din Legea privatizării fondului de locuinţe este proprietatea Asociaţiei, prin urmare Consiliul nu este în drept să formeze un imobil separat din terenul aferent construcţiei reclamantului.

De asemenea, invocă reclamantul că prin procesul-verbal al comisiei de licitaţie s-a permis încheierea contractului de arendă cu Costin Valentina pe un termen de 3 ani, însă primăria oraşului Căuşeni, a încheiat cu pîrîta un contract de arendă pe un termen de 10 ani, din care considerente susţine reclamantul că acest contract a fost încheiat în baza unei înţelegeri dolosive între părţile contractante. Cere Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 recunoaşterea nulităţii contractului de arendă nr.1 din 10 mai 2006 încheiat între Primăria or. Căuşeni şi Costin Valentina, revendicarea din posesiunea ilegală de la Costin Valentina cu restituirea proprietarului Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu nr.20/8 terenul cu suprafaţa de 0,0006 ha, situat în or.

Căuşeni, str. Dmitrie Cantemir, nr.36 „C”, obligarea pîrîtului Costin Valentina să demoleze cu propriile forţe şi din contul ei construcţia comercială de pe terenul reclamantului, anularea actelor administrative şi încasarea de la Costin Valentina a cheltuielilor de judecată. Prin hotărârea judecătoriei Căuşeni din data de 30 ianuarie 2014, acţiunea înaintata de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 împotriva lui Costin Valentina, Primăriei or. Căuşeni, Consiliului or. Căuşeni şi OCT Căuşeni cu privire la recunoaşterea nulităţii contractului de arendă, revendicarea bunului, demolarea construcţiei, anularea actelor, a fost admisă parţial. S-a dispus declararea nulă a contractului de arendă funciară nr.1 din 10 mai 2006 prin care arendatorul, Primăria or.

Căuşeni a transmis în folosinţa arendaşului, Costin Valentina terenul proprietate publică, cu suprafaţa de 0,0006 ha, destinat construcţiei comerciale provizorii, amplasat în or. Căuşeni, str. Dm. Cantemir, nr.36 „c” pe un termen de 10 ar începînd cu 10 mai 2006 pînă la 10 mai 2016, autentificat sub nr.3457 de notarul public Belciug Petru, înregistrat la Oficiul Cadastral teritorial Căuşeni cu nr. cadastral2701210325 S-a anulat pct.f) din decizia Consiliului orăşenesc Căuşeni nr.9/12 din 02 decembre 2005 cu privire la formarea bunului imobil în hotarele terenului cu suprafaţa de 0,0006 ha amplasat în or. Căuşeni, str. D. Cantemir, 36c, destinat construcţiei comerciale provizorii. S-a anulat pct.f) din decizia Consiliului orăşenesc Căuşeni nr.9/13 din 02 decembrie 2005 cu privire la permiterea scoaterii la licitaţie a terenului cu suprafaţa de 0,0006 ha, amplasat în or.

Căuşeni, str. Dm. Cantemir, nr.36c, destinat construcţiei comerciale provizorii, cu preţul iniţial de arendă anuală de 36 lei. S-a anulat pct.14 din decizia Consiliului orăşenesc Căuşeni nr.3/20 din 23 2 martie 2007 cu privire la aprobarea suprafeţei terenului aferent blocului locativ amplasat în or. Căuşeni. str. Dm. Cantemir, nr.36, în mărime de 0,0853 ha şi transmiterea terenului în posesiunea şi folosinţa Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu nr.20/8 COOP. S-a anulat decizia Consiliului orăşenesc Căuşeni nr.3/13 din 22 februarie 2012 prin care a fost admisă cererea prealabilă depusă de Costin Ion Gheorghe. S-a anulat decizia Consiliului orăşenesc Căuşeni nr.3/14 din 22 februarie 2012 prin care a fost admis recursul Procurorului r-l Căuşeni nr.3211 din 16 ianuarie 2011. S-a dispus constatarea mărimii suprafeţei terenului de 0,1381 ha, aferent construcţiei Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu nr.20/8 COOP din or.

Căuşeni, Dm. Cantemir, 36, cu nr. cadastral 2701210.0165, conform planului întocmit de angajaţii BIT Căuşeni 23.11.1993, în care este inclusă suprafaţa terenului de 0,0006 ha, cu nr. cadastral. 2701210.325, situat în or. Căuşeni, str. Dm. Cantemir, nr.36 „c”. Cerinţa cu privire la recunoaşterea după membrii Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu nr.20/8 COOP a dreptului de proprietate asupra terenului şi obligarea OCT Căuşeni de a înregistra acest drept, a fost respinsă. S-a dispus revendicarea din posesiunea arendaşului Costin Valentina terenul cu suprafaţa de 0,0006 ha, cu nr. cadastral 2701210.325, situat în or. Căuşeni, str. Dm. Cantemir, nr.36 „c” cu transmiterea acestuia în folosinţa Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu nr.20/8 COOP, ca teren aferent blocului locativ din or.

Căuşeni, str. Dm. Cantemir, nr.36 cu nr. cadastral 2701210.0165. S-a dispus obligarea Valentinei Costin să demonteze din contul propriu construcţia comercială provizorie de pe terenul situat în or. Căuşeni, str. Dm. Cantemir, nr.36 „c”, nr. cadastral 2701210.325. La data de 10 februarie 2014, Costin Valentina a declarat apel împotriva hotărârii judecătoriei Căuşeni din 30 ianuarie 2014, solicitînd admiterea cererii de apel, casarea hotărârii primei instanţe cu respingerea acţiunii ca tardivă şi nefondată. Prin decizia Curţii de Apel Bender din 03 iulie 2014, apelul declarat de Costin Valentina a fost admis, s-a casat integral hotărârea Judecătoriei Căuşeni din 30 ianuarie 2014 şi s-a pronunţat o nouă hotărîre, prin care: S-a respins acţiunea în partea anulării actelor administrative, ca fiind depusă cu încălcarea termenului de prescripţie.

S-a respins acţiunea în partea declarării nule a contractului de arendă, revendicarea bunului, demolarea construcţiei, constatarea mărimii suprafeţei terenului aferent casei de locuit din or. Căuşeni, D. Cantemir, 36 şi recunoaşterea după membrii Asociaţiei de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 a dreptului de proprietate asupra terenului şi obligarea OCT Căuşeni de a înregistra acest drept, ca neîntemeiată. La 29 septembrie 2014, Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea recursului a invocat recurentul că decizia instanţei de apel este ilegală şi neîntemeiată fiind încălcate normele de drept material.

Instanţa nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, precum şi a interpretat în mod eronat legea. Astfel, în privinţa termenului de prescripţie, menţionează recurentul că nu au 3 fost aplicate corect normele Legii nr. 190 din 19 iulie 1994 cu privire la petiţionare. Specifică recurentul că la verificarea respectării termenului de 30 de zile pentru adresarea în contencios administrativ nu au fost luate în consideraţie prevederile art. 4 şi art. 8 din legea sus indicată, precum şi art. 16 din Legea nr. 436 din 28 decembrie 2006 privind administraţia publică locală.

În privinţa respingerii celorlalte cerinţe înaintate de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8, recurentul consideră că instanţa de apel a examinat superficial circumstanţele care au stat la baza anulării contractului de arendă încheiat cu Costin Valentina, revendicarea terenului din posesiunea arendaşului Costin Valentina şi constatarea mărimii suprafeţei terenului aferent casei de locuit pe str. D. Cantemir, 36 din or. Căuşeni. Susţine că instanţa de apel s-a expus numai asupra unor cerinţe care sînt necesare de a fi respectate la încheierea unor astfel de contracte, fără a da o apreciere juridică circumstanţelor constatate la examinarea pricinii în instanţa de fond. Contestă recurentul şi buna credinţă a arendaşului, Costin Valentina, or aceasta a refuzat încheierea contractului de arendă în conformitate cu rezultatele licitaţiei, dar la o înţelegere cu primarul or.

Căuşeni a modificat termenul contractului şi plata de arendă, încălcînd astfel normele imperative, ceia ce duce la nulitatea contractului de arendă încheiat. Complementar, susţine recurentul că la examinarea apelului, instanţa de apel a refuzat să asculte explicaţiile preşedintelui Asociaţiei, Pîntea Vladimir. La 20 noiembrie 2014, Primăria şi Consiliul or. Căuşeni, au depus referinţă la recursul declarat de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8, solicitînd respingerea recursului ca inadmisibil. La 21 noiembrie 2014, Costin Valentina a depus referinţă la recursul declarat de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8. Consideră intimata că recursul nu corespunde exigenţelor art. 432 Cod de procedură civilă şi solicită respingerea recursului respectiv.

Examinînd cererea de recurs declarată de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul urmează a fi respins ca inadmisibil din următoarele considerente. Potrivit art. 440 CPC, procedura admisibilităţii constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în temeiurile prevăzute în art. 433 CPC. În conformitate cu art.433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 alin.(2), (3) şi (4). În conformitate cu art.432 alin.(1), (2), (3) şi (4) CPC, părţile şi alţi participanţi la proces sînt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural.

Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanţa judecătorească: a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată; b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată; 4 c) a interpretat în mod eronat legea; d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului.

Se consideră că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care: a) pricina a fost judecată de un judecător care nu avea dreptul să participe la judecarea ei; b) pricina a fost judecată în absenţa unui participant la proces căruia nu i s-a comunicat locul, data şi ora şedinţei de judecată; c) în judecarea pricinii au fost încălcate regulile privind limba de desfăşurare a procesului; d) instanţa a soluţionat problema drepturilor unor persoane care nu au fost implicate în proces; e) în dosar lipseşte procesul-verbal al şedinţei de judecată; f) hotărîrea a fost pronunţată cu încălcarea competenţei jurisdicţionale.

Săvîrşirea altor încălcări decît cele indicate la alin.(3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul şi în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluţionarea greşită a pricinii sau în cazul în care instanţa de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanţa judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului. Astfel, analizînd argumentele recursului prin prisma existenţei temeiurilor de declarare a recursului, Colegiul constată că acestea nu se încadrează în limitele stabilite de norma precitată, instanţa de apel aplicînd corect normele de drept material şi procedural.

Colegiul consideră că argumentele invocate în cererea de recurs sunt irelevante şi declarative, motiv pentru care acestea nu pot fi reţinute de către instanţa de recurs întru admiterea cererii şi casarea deciziei instanţei de apel. Mai mult, Colegiul învederează că dezacordul recurentului cu decizia instanţei de apel, relatarea situaţiei, în viziunea recurentului, fără a indica vreun temei prevăzut de art.432 alin.(2), (3) şi (4) CPC, face ca acesta să fie respins de către instanţa de recurs din considerentul că motivele indicate în dezacord nu se încadrează în prevederile normei precitate şi nu constituie temei de casare a deciziei, recursul exercitat avînd caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificîndu-se numai legalitatea deciziei dar nu şi temeinicia în fapt.

În aceeaşi ordine de idei, Colegiul precizează că potrivit regulilor din Secţiunea a II-a din Capitolul XXXVIII CPC, instanţa de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către instanţele de fond şi de apel. Forţa atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre probe, suficienţa probelor şi concluziile făcute în urma probaţiunii sunt în afara controlului instanţei de recurs. Completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, la caz, menţionează şi jurisprudenţa CEDO, conform cărei recursurile trebuie să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situaţiei prezentate în cerere, la fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri (cauza Purceii contra Irlandei, 16 aprilie 1991), însă motivele recursului sunt similare celor invocate în cadrul judecării pricinii, asupra căror instanţa de apel, s-a pronunţat în mod corespunzător.

5 Din considerentele enumerate şi avînd în vedere faptul că, argumentele recursului nu se încadrează în temeiurile prevăzute de art. 432 alin.(2), (3) şi (4) din CPC, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, ajunge la concluzia de a considera recursul declarat de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8, ca inadmisibil. În conformitate cu art. 270, 432, 433 lit. a), art. 434 alin. (1) şi art. 440 CPC completul Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, dispune Recursul declarat de Asociaţia de Coproprietari în Condominiu nr. 20/8 se consideră inadmisibil. Încheierea este irevocabilă.

Preşedintele completului, Nicolae Clima Judecătorul Judecătorii Tamara Chişca-Doneva Ion Druţă 6