2ra-2635/14 — Rezilierea antecontractului de vânzare cumpărare si încasarea dublei arvune

CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIȚIE A REPUBLICII MOLDOVA

dosar nr.2ra-2635/14 prima instanță: Judecătoria Buiucani mun. Chişinău (judecător V.Boico) instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (judecători: N.Cernat, A.Pahopol, A.Gavriliţa) DECIZIE 12 noiembrie 2014 mun.

Chișinău Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, în componența: Președintele ședinței, judecătorul Nicolae Clima, Judecătorii: Tatiana Vieru, Ion Corolevschi Oleg Sternioală, Svetlana Novac examinând fără citarea părților recursul declarat de avocatul Dudulica Liubomir în interesele lui Margine Ion şi Margine Măria, în cauza civilă la acţiunea înaintată de către Velicico Liudmila împotriva lui Margine Ion şi Margine Măria privind rezilierea antecontractului de vânzare- cumpărare a imobilului şi încasarea dublei arvune, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 15 aprilie 2014, prin care a fost respins apelul declarat de către Margine Ion şi Margine Măria şi menținută hotărârea Judecătoriei Buiucani din 11 februarie 2013, prin care acţiunea a fost admisă, a c o n s t a t a t: La 11.05.2012 reclamantul Velicico Liudmila a înaintat acțiune împotriva lui Margine Ion şi Margine Măria, solicitând rezilierea antecontractului de vânzare- cumpărare nr.9247 din 10.05.2011, încasarea dublei arvune în mărime de 16000 euro şi încasarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a indicat că la 10.05.2011 a încheiat antecontractul nr.9247 cu Margine Ion şi Margine Măria, prin care au convenit vânzarea bunului imobil cu nr. cadastral 010051415401137, situat în mun. Chişinău, str. Doina şi Ion Aldea-Teodorovici nr.17, la suma de 13000 euro, urmând să încheie nemijlocit contractul de vânzare-cumpărare a imobilului până la 01.06.2011. La data semnării antecontractului, reclamantul a achitat pârâților arvuna în sumă de 8000 euro. A menționat, că pârâții au refuzat de mai multe ori și fără motive să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare a imobilului.

Astfel, la 02.04.2012, reclamantul a expediat în adresa pârâților un preaviz cu solicitarea de a executa obligațiile contractuale asumate, însă nu a primit nici un răspuns pozitiv, din care considerente s-a adresat în instanţa de judecată cu prezenta acțiune pentru a fi admisă, solicitând rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.9247 din 10.05.2011 şi încasarea dublei arvune în sumă de 16000 euro. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 11.02.2013, acţiunea a fost admisă. S-a reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 9247 din 10.05.2011 şi s-a încasat în mod solidar de la Margine Ion şi Margine Măria suma de 16000 euro, şi cheltuielile de judecată în mărime de 150 lei.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 15.04.2014, a fost respins apelul declarat de către Margine Ion şi Margine Măria, fiind menținută hotărârea primei instanțe din 11.02.2013. Nefiind de acord cu decizia instanței de apel din 15.04.2014, avocatul Dudulica Liubomir, acționând în interesele recurenților Margine Ion şi Margine Măria, a declarat recurs prin care a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârilor judecătorești ca fiind neîntemeiate, rejudecarea cauzei și pronunțarea unei noi hotărâri prin care acțiunea să fie respinsă. În motivarea recursului, a invocat art. 432 alin.(2), lit.a) şi c) şi art.432 alin.(4) precum că instanţa de judecată nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, a interpretat în mod eronat legea şi a omis să se expună asupra argumentelor invocate de către apelant, aprecierea probelor a fost arbitrară astfel, fiindu-i grav lezat dreptul la un proces echitabil.

Consideră, că instanțele judecătorești inferioare au dat apreciere doar probelor prezentate de către reclamant, fără a se ține cont de argumentele aduse de pârât în referință şi în cererea de apel. Menționează, că instanţa de apel a concluzionat greșit asupra circumstanțelor de fapt a cauzei şi nu a indicat norma materială sau procesuală care ar obliga vânzătorul să înștiințeze în scris cumpărătorul despre locul şi timpul semnării contractului. Intimatul, fiind reprezentat de avocatul Pruteanu Vasile, a menționat în referință că recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 CPC, este declarativ și urmează a fi respins. Prin prisma art.434 alin.(1) CPC, instanța de recurs constată că recursul a fost declarat în termenul legal, deoarece scrisoarea privind expedierea copiei deciziei instanţei de apel pentru cunoștință este datată cu 05.05.2014, recursul fiind depus la 13.05.2014.

Conform art.445 alin.(1), lit.b) CPC, instanța de recurs, după ce judecă recursul este în drept să admită recursul, să caseze integral sau parțial decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre. Analizând legalitatea hotărârilor judecătorești atacate, în raport cu materialele dosarului, circumstanțele pricinii și normele de drept aplicabile prezentei cauze, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul este întemeiat și urmează a fi admis din următoarele considerente.

Problema de drept ridicată în prezenta acțiune se referă la reținerea sau restituirea arvunei, acordul asupra clauzelor esențiale ale contractului și dreptul de înstrăinare al bunului, ceea ce implică din partea instanței de recurs verificarea soluționării juste a pricinii de către instanțele judecătorești inferioare în raport cu normele de drept material și procedural ce guvernează raport juridic litigios în cauză. Instanța de recurs constată, că la încadrarea juridică a problemei de drept ridicate se aplică normele Codului Civil. În contextul acestor norme, raportate la materialele dosarului și circumstanțele cauzei, instanța de recurs reiterează că potrivit art.631 CC: „(1) Arvuna este o suma de bani sau un alt bun pe care o parte contractantă o dă celeilalte părți pentru a confirma încheierea contractului şi a-i garanta executarea.

In caz de dubii, suma plătită este considerată avans. (2) Înțelegerea cu privire la arvună trebuie să fie întocmită în scris.” În corespundere cu art. 632 CC „Arvuna se ia în calcul la executarea prestației, iar în cazul în care aceasta nu s-a făcut, se restituie”, iar conform art.633 CC 2 „(1)Dacă, pentru neexecutarea contractului, răspunde partea care a dat arvuna, aceasta rămâne celeilalte părți. Dacă pentru neexecutarea contractului răspunde partea care a primit arvuna, ea este obligată să plătească celeilalte părți dublul arvunei. (2) Pe lângă cele prevăzute la alin.(l), partea care răspunde pentru neexecutarea contractului este obligată să repare celeilalte părţi prejudiciul neacoperit prin plata arvunei dacă în contract nu este prevăzut altfel”.

Potrivit art. 679 alin.(3) CC „Prin contract se poate naşte obligaţia de a se încheia un contract. Forma stabilită pentru contract se aplică şi pentru antecontract”, iar conform art.781 alin.(l) CC „Partea obligată să conserveze bunul este în drept să-1 vândă la un preţ convenabil, în cazul în care cealaltă parte tergiversează exagerat preluarea lui sau plata cheltuielilor de conservare, dacă a înştiinţat cealaltă parte despre intenţia de a vinde”. În contextul normelor de drept reiterate, instanța de recurs constată că până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu Velicico Liudmila, recurenții aveau obligaţia de a stinge dreptul de ipotecă a BC „Moldova-Agroindbank" SA asupra imobilului de pe str. Ion şi Doina Aldea-Teodorovici, mun.

Chişinău, iar ulterior urmau să întreprindă măsurile necesare în scopul obținerii tuturor documentelor necesare de a fi prezentate notarului în scopul încheierii contractului de vânzare- cumpărare a imobilului în cauză. Recurenții urmau să înștiințeze intimatul despre executarea acestor acțiuni şi intenţia de a vinde, însă materialele cauzei nu conțin probe în acest sens. Or, simplul fapt că a fost stins dreptul de ipotecă al băncii asupra imobilului şi extrasul din Registrul bunurilor imobile pentru efectuarea tranzacțiilor fără înștiințarea cumpărătorului Velicico Liudmila despre acest fapt, nu confirmă direct intenţia ultimilor de a încheia tranzacția de vânzare-cumpărare a imobilului cu intimatul.

Instanța de recurs constată, că Velicico Liudmila a expediat pretenția în adresa recurenților la 02.04.2012, după expirarea datei stabilite în antecontract, şi anume la 01.06.2011, însă ultimii nu au manifestat intenția certă de a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului. Instanța de recurs consideră că instanțele judecătorești inferioare întemeiat au reținut că intenţia şi voința fermă a recurenților de a încheia contractul de vânzare- cumpărare cu Velicico Liudmila, a imobilului din str. Ion şi Doina Aldea- Teodorovici, mun. Chişinău, putea fi probată în şedinţă de judecată prin cererea însoțită de anexele necesare, ce urmau să fie depuse de ultimii la notar, în vederea întocmirii şi pregătirii pentru semnare a contractului de înstrăinare.

Instanța de recurs constată, că încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză, între recurenți şi intimat, nu era determinat de necesitatea achitării sumei de 5000 euro de către ultimul până la 01.06.2011, după cum au invocat recurenții, şi anume că din acest motiv contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat. Or, această interpretare a prevederilor antecontractului este eronată. Instanța de recurs consideră că instanțele judecătorești întemeiat au reținut faptul că obligaţia intimatului de a achita suma de 5000 euro urma să apară după semnarea nemijlocită a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului. Antecontractul a generat doar obligaţia părților de a semna necondiționat contractul de vânzare- cumpărare a imobilului, prețul căruia a fost prestabilit în mărime de 13000 euro, din care 8000 euro au fost achitați în calitate de arvună.

3 Prin urmare, ținând cont de faptul că nu au fost prezentate probe concrete privind înștiințarea cumpărătorului Velicico Liudmila de către Margine Ion şi Margine Măria despre disponibilitatea lor de a vinde imobilul în cauză, instanța de recurs consideră că instanțele judecătorești inferioare întemeiat au reținut ca fiind declarative cerinţele înaintate de recurenți. În altă ordine de idei, instanța de recurs constată că nici intimatul Velicico Ludmila nu a probat cu certitudine voința și intenția de a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză. Această discordanță reiese din faptul că preavizul cu solicitarea din partea intimatului Velicico Ludmila în adresa recurenților Margine Ion şi Margine Măria, datează din 02.04.2012, în contextul în care potrivit clauzei prevăzute în antecontractul din 10.05.2011, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare urma să aibă loc încă la 01.06.2011.

Astfel, instanța de recurs constată că la dosar nu există probe întemeiate suficient din partea intimatului Velicico Ludmila privind întârzierea atât de mare, aproape de un an, a expedierii preavizului în adresa recurenților Margine Ion şi Margine Măria. Din aceste considerente, argumentele intimatului Velicico Ludmila ce se referă la intenția fermă de a încheia contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, în perioada 01.06.2011–02.04.2012, nu sunt probate suficient, fiind declarative. Or, potrivit art.118 CPC „(1) Fiecare parte trebuie să dovedească circumstanțele pe care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecțiilor sale dacă legea nu dispune altfel. (2) Partea care nu a exercitat pe deplin obligaţia de a dovedi anumite fapte este în drept să înainteze instanţei judecătorești un demers prin care solicită audierea părții adverse în privinţa acestor fapte dacă solicitarea nu se referă la circumstanțele pe care instanţa le consideră dovedite.

(3) Circumstanțele care au importantă pentru soluționarea justă a pricinii sînt determinate definitiv de instanţa judecătorească pornind de la pretențiile şi obiecțiile pârților şi ale altor participanți la proces, precum şi de la normele de drept material şi procedural ce urmează a fi aplicate”. Verificând legalitatea şi temeinicia hotărârilor judecătorești în raport cu aspectele relatate, reieșind din circumstanțele cauzei şi normele de drept aplicabile pricinii, instanța de recurs consideră că instanțelor judecătorești inferioare just au admisacţiunea, însă eronat s-a dispus restituirea arvunei în mărime dublă.

Din aceste considerentele, Colegiul Civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, a casa parțial decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe în partea restituirii dublei arvune, pronunțând o nouă hotărâre în această parte, prin care se dispune a încasa doar suma arvunei achitate de către intimat. În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.b) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de Dudulica Liubomir în interesele lui Margine Ion şi Margine Măria.

4 Se casează parțial decizia Curţii de Apel Chişinău din 15 aprilie 2014 și hotărârea Judecătoriei Buiucani din 11 februarie 2013, în partea restituirii dublei arvune și se pronunță o nouă hotărâre în această parte, prin care se dispune a încasa de la Margine Ion şi Margine Măria în beneficiul lui Velicico Ludmila suma de 8000 (opt mii) euro, echivalentă în lei conform cursului oficial al Băncii Naționale a Moldovei la momentul executării hotărârii. În rest, se menține decizia Curţii de Apel Chişinău din 15 aprilie 2014 și hotărârea Judecătoriei Buiucani din 11 februarie 2013 prin care acţiunea a fost admisă, în cauza civilă la acţiunea înaintată de către Velicico Liudmila împotriva lui Margine Ion şi Margine Măria privind rezilierea antecontractului de vânzare- cumpărare a imobilului şi încasarea dublei arvune.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Președintele ședinței, judecătorul Nicolae Clima Judecătorii: Tatiana Vieru Ion Corolevschi Oleg Sternioală Svetlana Novac 5