2ra-2475/14 — Declararea nulităţii absolute a contractului de ipotecă şi recunoaşterea dreptului de proprietate

prima instanţă: Sv. Balmuş dosar nr. 2ra-2475/14 instanţa de apel: L. Popova, M. Moraru, Sv. Caitaz DECIZIE 15 octombrie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Elena Covalenco Dumitru Mardari Maria Ghervas Iurie Bejenaru examinând recursul declarat de Vitman Simion, reprezentat de avocatul Tighinean Alexei, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Vitman Simion împotriva Întreprinderii Mixte „Cirasico” Societate cu Răspundere Limitată şi „Banca Comercială Română Chisinău” Societate pe Acţiuni cu privire la declararea nulităţii absolute a contractului de ipotecă şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 09 aprilie 2014, prin care a fost admis apelul declarat de „Banca Comercială Română Chişinău” Societate pe Acţiuni, succesori în drepturi SRL „Dragooro” şi Întreprinderea Mixtă „Cirasico” Societate cu Răspundere Limitată, casată hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 06 decembrie 2013, cu emiterea unei noi hotărîri cu privire la respingerea acţiunii, c o n s t a t ă La data de 22 martie 2010 Vitman Simion a depus cerere de chemare în judecată către ÎM „Cirasico”SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA prin care a solicitat recunoaşterea drept nul contractul de ipotecă din 06 martie 2009 şi din 25 martie 2009, iar la 27 februarie 2012 a înaintat o cerere de chemare în judecată către IM „Cirasico” SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr.12 amplasat în blocul locativ din str.Sfatul Tării 55/1, mun Chişinău. Prin încheierea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 04 iulie 2012 pricinile civile au fost conexate într-o singură procedură.

În motivarea acţiunii reclamantul a invocat faptul că, la 11 august 2006 a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare a imobilului din complexul locativ 1 „Royal Place” cu ÎM „Cirasico” SRL, iar la 02 decembrie 2009 a aflat despre faptul că apartamentul, al cărui preţ 1-a achitat integral, a fost dat in exploatare şi înregistrat la OCT, iar după ce a primit extrasul din Registrul bunurilor imobile a aflat că la data de 25 martie 2009 între ÎM „Cirasico” SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA a fost încheiat contractul de gaj, iar obiectul contractului fiind apartamentul litigios.

Suplimentar reclamantul a menţionat că ÎM „Cirasico” SRL, încheind contractul de gaj respectiv, avea scopul să transmită apartamentul dat băncii, cu condiţiile îndeplinirii inadecvate, or neexecutării contractului de credit bancar, pe când ÎM „Cirasico” SRL nu dispunea de dreptul de dispoziţie asupra apartamentul în cauză, din motiv că apartamentul dat a fost grevat cu obligaţiuni prin antecontractul de vânzare- cumpărare a obiectului imobil şi urma să fie transmis reclamantului. Menţionează reclamantul că la 02 martie 2010 Judecătoria Centru mun. Chişinău a emis o hotărâre prin care a obligat ÎM „Cirasico” SRL să-i transmită apartamentul nr.12 la etajul VI scara nr.A situat adresa mun.

Chişinău, str. Sfatul Ţării 55/1, care a devenit irevocabila la data de 14 decembrie 2011, iar la 13 decembrie 2011 în baza hotărârii din 02 martie 2010 a fost întocmit actul de primire-transmitere în natura a apartamentului nr.12 la et.VI scara A, situat pe adresa num Chişinău, str. Sfatul Ţării 55/1 dintre ÎM „Cirasico” SRL şi Vitman Semion. Solicită reclamantul recunoaşterea drept nul contractul de ipotecă încheiat între ÎM „Cirasico” SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA din 06 martie 2009 şi din 25 martie 2009 recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului amplasat pe adresa mun. Chişinău str. Sfatul Ţării 55/1, cu dispunerea înregistrării dreptului de proprietate în Registrul bunurilor imobile.

Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 decembrie 2013 acţiunea a fost admisă. S-a declarat nul contractul de ipotecă încheiat între ÎM „Cirasico” SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA din 06 martie 2009 în partea ce ţine de grevarea bunului imobil nr. 12 etajul VI scara A situat pe adresa mun. Chişinău str. Sfatul Ţării 55/1 cu nr. 0100519.153.01.012.. S-a recunoscut dreptul de proprietate a lui Simion Vitman asupra imobilului dat. S-a încasat taxa de stat proporţional de la ÎM „Cirasico” SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA în sumă de 48 233,89 lei. S-au încasat cheltuieli de judecată proporţional de la ÎM „Cirasico” SRL şi „ Banca Comercială Română Chişinău” SA în beneficiul lui Vitman Simion suma de 5200 lei achitată la depunerea acţiunii.

Prin hotărîrea suplimentară a Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 18 ianuarie 2014 a fost declarat nul contractul de ipotecă din 25 martie 2009 încheiat între „Banca Comercială Română Chişinău” SA şi ÎM „Cirasico” SRL în partea ce ţine de grevarea bunului imobil nr. 12 etajul VI, scara A situat pe adresa mun. Chişinău str. Sfatul Ţării 55/1 cu nr. 0100219.153.01.012. S-a dispus înregistrarea dreptului de proprietate a lui Vitman Simion asupra imobilului respectiv în Registrul bunurilor imobile, deţinut la OCT Chişinău. 2 Nefiind de acord cu hotărîrea prime instanţe, „ Banca Comercială Romană Chişinău” SA, succesor în drepturi SRL „Dragooro” şi ÎM„Cirasico” SRL au depus apel. Prin încheierea Curţii de Apel Chişinău din 02 aprilie 2014 s-a dispus înlocuirea apelantului „Banca Comercială Română Chişinău” SA care a cesionat creanţele sale cu succesorul lor în drepturi SRL „Dragooro Estates”.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 09 aprilie 2014 a fost admis apelul declarat de „Banca Comercială Romană Chişinău” SA, succesor în drepturi SRL „Dragooro” şi ÎM „Cirasico” SRL, casată hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 decembrie 2013, cu emiterea unei noi hotărîri cu privire la respingerea acţiunii. La 09 iunie 2014 Vitman Simion, reprezentat de avocatul Alexei Tighinean, a depus recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe din 06 decembrie 2013. În motivarea recursului recurentul a invocat că ÎM „Circasio” SRL nu dispune de dreptul de dispoziţie asupra apartamentului din litigiu, din simplu motiv că apartamentul dat a fost grevat prin antecontractul de vînzare-cumpărare a obiectului imobil şi trebuie să fie transmis reclamantului.

Iar instanţa de fond corect a stabilit că reclamantul şi-a onorat obligaţiunile contractuale achitînd sumele la timp. În cazul dat, sunt în prezenţă acte de dispoziţie efectuate de un singur coproprietar ÎM „Cirasico” SRL asupra bunului comun, fără consimţămîntul celuilalt coproprietar Vitman Simion şi asemenea acte sunt posibile de a fi lovite de nulitate absolută. Verificînd legalitatea şi temeinicia deciziei instanţei de apel, coroborat normelor de drept material aplicabile raportului juridic litigios, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră întemeiat recursul declarat, decizia instanţei de apel pasibilă de a fi casată integral cu menţine hotărîrea primei instanţe din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Astfel, analizînd circumstanţele faptice şi actele anexate la materialele cauzei, instanţa de recurs reţine că la 11 august 2006 între Vitman Simion şi ÎM „Cirasico” SRL a fost încheiat antecontractul de vînzare-cumpărare a imobilului din complexul locativ „Royal Place” (f. d. 9-25, vol.-I.). Conform pct.2.1 al antecontractului nominalizat ÎM „Cirasico” SRL şi-a asumat obligaţia de a finisa construcţia apartamentului cu darea în exploatare şi înregistrarea la OCT Chişinău obiectului imobil.

3 Conform pct.2.2 reclamantului i se acordă dreptul de a procura apartamentul după achitarea totală a costului şi conform pct.10 din contract – transmiterea şi acceptarea în primire a apartamentului de către cumpărător se efectuează pe baza antecontractului de vînzare-cumpărare, care se încheie în 30 de zile de la data semnării dintre părţi a procesului-verbal de recepţie finală. Conform pct.8.1. din contract, vînzărtorul s-a obligat să achite costul apartamentului în termenele stabilite în contract. În conformitate cu p. 6.2 şi pct. 6.3 din contract, vînzătorul s-a obligat să dea în exploatare obiectul imobiliar şi să-l înregistreze nu mai tîrziu de 31 decembrie 2006, iar în cazul vinovăţiei subantreprenorilor, vînzătorul şi-a asumat dreptul de a prelungi acest termen cu încă 120 de zile.

Luînd în consideraţie faptul că în termenii indicaţi obiectul imobiliar nu a fost înregistrat la 12 iulie 2007, între reclamant şi pîrît a fost încheiat un acord adiţional, potrivit căruia reclamantul a executat integral toate obligaţiile financiare asumate faţă de pîrît, iar termenul de dare în exploatare a fost stabilit la 01 decembrie 2007. Obiectul imobiliar a fost dat în exploatare şi înregistrat de către pîrît la 09 iunie 2008, fiind astfel depăşit termenul stabilit prin acordul adiţional încheiat între părţi la 12 iulie 2007. Totodată apartamentul nu a fost transmis reclamantului, acestuia nefiindu-i comunicat în scris de către pîrît despre darea în exploatare a apartamentului. Este de menţionat că conform materialelor dosarului, reclamantul a achitat integral costul apartamentului în termenul stabilit, acesta fiind constatat prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chişinău din 02 martie 2010, rămasă irevocabilă prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din la 14 decembrie 2011 (f.d. 56 vol. I), prin care s-a obligat ÎM „Cirasico” SRL să-i transmită lui Vitman Simion apartamentul nr. 12 etajul VI scara A situat pe adresa mun. Chişinău, str. Sfatul Ţării 55/1, iar la data de 13 decembrie 2011 în baza hotărîrii din 02 martie 2010 a fost întocmit actul de primire- transmitere în natură a apartamentului dat dintre ÎM „Cirasico” SRL şi Vitman Simion (f.d. 100 vol. II). Faptul achitării integrale a obligaţiilor care rezultă din contract pot fi confirmate şi prin bonurile de plată anexate la dosar, de actul de predare-primire din 13 decembrie 2011, contractul adiţional nr. 1 la contractul din 11 august 2006. Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 14 decembrie 2011, prin care au fost menţinute decizia Curţii de Apel Chişinău din 31 martie 2011 şi hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chişinău din 02 martie 2010, a fost constatată drept legală şi întemeiată raţiunea instanţei de apel, precum că dreptul lui Vitman Simion asupra apartamentului litigios a apărut anterior apariţiei dreptului de creditor gajist al „Băncii Comerciale Române Chişinău” SA. Or, conform art. 123 alin. (2) CPC, faptele stabilite printr-o hotărîre judecătorească irevocabilă într-o pricină civilă soluţionată anterior în instanţă de drept comun sau în instanţă specializată sînt obligatorii pentru 4 instanţa care judecă pricina şi nu se cer a fi dovedite din nou şi nici nu pot fi contestate la judecarea unei alte pricini civile la care participă aceleaşi persoane.

Instanţa reţine că intenţia investitorului Vitman Simion a fost investirea şi participarea prin cotă la construirea apartamentului, iar intenţia ÎM „Cirasico” SRL a fost de a construi blocul locativ nominalizat prin participarea investitorilor, inclusiv a lui Vitman Simion, şi ulterior transmiterea apartamentului contractat în proprietatea ultimului. În susţinerea acestei concluzii, instanţa de recurs reţine că conform pct. 6.7 a antecontractului de vînzare-cumpărare din 11 august 2006, ÎM „Cirasico” SRL s-a obligat să transmită lui Vitman Simion apartamentul litigios în termen de 30 de zile din data semnării procesului-verbal de recepţie-finală.

Iar, potrivit pct. 6.10 din antecontract, ÎM „Cirasico” SRL s-a obligat să asigure integritatea pînă la transmiterea acestuia cumpărătorului conform contractului de vînzare-cumpărare, cu condiţia respectării de către cumpărător a obligaţiilor prevăzute de contract, ÎM „Cirasico” SRL, de asemenea, fiind obligat să nu vîndă sau să înstrăineze apartamentul în alt mod, inclusiv să nu-l dea în locaţiune, şi la data semnării contractului de vînzare-cumpărare să elibereze apartamentul de careva grevăru şi alte drepturi (pretenţii) ale terţilor. Totodată materialele dosarului atestă că la data de 06 martie 2009 între „Banca Comercială Română Chişinău” SA şi ÎM „Cirasico” SRL a fost încheiat contractul de ipotecă nr. 4559, obiectul căruia a constituit garantarea rambursării creditului cu apartamentul nr. 12 situat în mun.

Chişinău, str. Sfatul Ţării 55/1. Conform art. 9 alin. (1) Cod civil, persoanele fizice şi juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să îşi exercite drepturile şi să îşi execute obligaţiile cu bună-credinţă, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică şi cu bunele moravuri. Conform art. 512 alin. (1) din Codul civil, în virtutea raportului obligaţional, creditorul este în drept să pretindă de la debitor executarea unei prestaţii, iar debitorul este ţinut să o execute. Prestaţia poate consta în a da, a face sau a nu face. Conform art. 572 Cod civil, temeiul executării rezidă în existenţa unei obligaţii. Obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credinţă, la locul şi în momentul stabilit.

În temeiul dispoziţiei art. 622 alin. (1) Cod civil, în cazul neexecutării de către debitor a obligaţiei de a preda un bun, creditorul are dreptul să ceară ca bunul să fie luat de la debitor şi să-i fie predat sieşi ori să ceară plata despăgubirii. Conform art. 320 alin. (1) şi (2) Cod civil, dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoană pentru sine se dobîndeşte de către aceasta dacă legea sau contractul nu prevede altfel. Dreptul de proprietate poate fi dobândit în condiţiile legii prin act juridic, precum şi prin hotărîre judecătorească, atunci când aceasta este translativă de proprietate. In cazul neexecutării de către debitor a obligaţiei de a preda 5 un bun, creditorul are dreptul să ceară ca bunul să fie luat de la debitor şi să-i fie predat, ori să ceară plata despăgubirii.

Conform art. 28 alin. (1) lit. b) şi g) al acestei legi, înregistrarea dreptului asupra bunului imobil se face în temeiul contractelor asupra bunului imobil, încheiate conform legislaţiei în vigoare la data adoptării lor şi alte documente privind naşterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaţiei în vigoare la data naşterii sau transmiterii acestor drepturi. Instanţa constată că reclamantul a îndeplinit toate condiţiile contractuale achitînd integral costul imobilului, iar executorul lucrărilor ÎM „Cirasico” SRL i-a transmis în posesia reclamantului imobilul conform actului de predare-primire din 13 decembrie 2011. În acest context instanţa reţine că obiect al ipotecii conform art. 7 alin. (1) şi (2) Legea cu privire la ipotecă, poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate.

Obiectul ipotecii poate fi determinat prin denumirea bunului, numărul său cadastral, locul aflării, precum şi printr-o descriere suficientă pentru identificarea acestuia (date cadastrale, datele conform documentaţiei de proiectare, valoarea etc). În acest sens instanţa relevă că în contractul de ipotecă din 06.03.2009 asupra apartamentului 12 etajul VI scara nr.A situat pe adresa mun. Chişinău str. Sfatul Ţării 55/1 nu s-a indicat despre caracterul viitor al bunului imobil ipotecat, nu a fost făcută o descriere suficientă pentru identificarea acestuia în viitor. Conform art. 457 alin. (3) Cod civil, prevede că prin contract poate fi prevăzută extinderea gajului asupra bunurilor care vor fi dobîndite pe viitor.

Instanţa mai menţionează că reclamantul nu a beneficiat de credit ipotecar, la care avea dreptul conform contractului de investiţii, dar a participat la construcţia apartamentului în mijloace financiare proprii, fapt confirmat prin ordinele de plată bancare (f.d. 2, vol.-I) Mai mult ca atît, reclamantul nu a fost parte la contractul bilateral de ipotecă, încheiat între ÎM „Cirasico” SRL şi „Banca Comercială Română Chişinău” SA care a fost încheiat ca urmare acordării de către Banca Comercială Română Chişinău” SA a unui credit investiţional executorului ÎM „Cirasico” SRL. Reclamantul Vitman Simion nici nu a ştiut despre existenţa lui şi nu poate purta răspundere pentru obligaţiile debitorului faţă de bancă.

Or, reclamantul a achitat integral (100 %) costul bunului în cauză pînă la semnarea contractului de ipotecă din 06.03.09 încheiat de către „Banca Comercială Română Chişinău” SA şi ÎM „Cirasico” SRL. Or, instituirea ipotecii asupra unui bun imobil impune prezenţa unui acord expres şi nu presupus. Instanţa conchide, că, potrivit art. 10 alin. (1) Legea cu privire la ipotecă, dacă dreptul de dispoziţie necesită acordul unui terţ, acest acord este necesar şi pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil respectiv. În acest sens (beneficiarul) 6 Vitman Simion poate fi privită ca o persoană terţă, deoarece acesta a investit finanţe proprii în construcţia imobilului în cauză cu scopul ca în final să i se transmită în proprietate bunul imobilul respectiv.

Mai mult ca atît, antecontractul din 11 august 2006 nu prevede dreptul companiei de a ipoteca bunul imobil care constituie obiectul acestui contract pentru garantarea rambursării careva credit. Iar conform pct. 3.3 din acest contract părţile îşi asumă responsabilitatea de a nu întreprinde careva acţiuni care ar încălca careva drepturi unei din părţi. Din cele expuse, instanţa de recurs consideră că prima instanţă just a ajuns la concluzia, că atât „Banca Comercială Română Chişinău” SA, cît şi ÎM „Cirasico” SRL la momentul semnării contractului de ipotecă din 06.03.09 şi din 25 martie 2009 au acţionat cu rea-credinţă, ignorând efectele şi interesele legitime şi particulare ale beneficiarului Vitman Simion.

Instanţa de recurs consideră, că, în situaţia în care acţiunea este înaintată de reclamantul întru apărarea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr.12 care face parte din construcţia finalizată cu numărul cadastral 0100519.153.01.012 situat în complexul locativ „Royal Place” amplasat în mun.

Chişinău, str. Sfatul Ţării 55/1 acest drept nefiind pus la îndoială de către toate părţile implicate în litigiul dat, contractul de ipotecă din 06 martie 2009 şi din 25 martie 2009 încheiat între „Banca Comercială Română Chişinău” SA şi ÎM „Cirasico” SRL sunt lovite de nulitate în partea prin care au fost ipotecat bunul imobil care constituie proprietatea reclamantului, or, contractul nominalizat, în partea respectivă, contravine cerinţelor art.48 alin.(l) şi (2) din Legea cu privire la ipotecă, care prevede expres, că proprietarul unei construcţii viitoare sau nefinisate, poate institui ipoteca asupra acesteia dacă construcţia viitoare sau nefinisată este înregistrată în Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia privind cadastrul bunurilor imobile.

În situaţia din speţă s-a stabilit că contractul de ipotecă a fost încheiat fără acordul investitorului apartamentului în cauză, reclamantului Vitman Simion. Astfel pretenţiile acesteia ce ţin de declararea nulităţii a acestui act juridic, instanţa le consideră întemeiate şi reclamantul îndreptăţit de a fi recunoscut proprietar al imobilului nr. 12 de la etajul VI Scara A, str. Sfatul Ţării 55/1, mun. Chişinău. Prin urmare, este justă concluzia primei instanţe în acest sens.

Instanţa de recurs remarcă că Vitman Simion, investind mijloacele financiare în construcţia apartamentului, a avut o „speranță legitimă” că la expirarea termenului prevăzut de contract va deţine dreptul de proprietate asupra lui, drept ce beneficiază de protecția Protocolul nr. 1, la Convenția Europeană pentru Drepturile Omului, care prin jurisprudența Curții Europene pentru Drepturile Omului cu valoare de principiu a statuat că, „speranță legitimă” ca „valoare patrimonială” reprezintă un „bun” în sensul dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1. 7 Tot din aceste considerente, instanţa de recurs consideră întemeiate concluziile primei instanţe referitor la pretenţiile reclamantului în partea ce ţine de obligarea OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” să radieze din Registrul bunurilor imobile dreptul de ipotecă asupra ap. nr.12 cu suprafaţa totală de 120,6 m.p, suprafaţa locativă de 66,4 m.p.

situat în Republica Moldova, mun. Chişinău, str. Sfatul Ţării, nr.55/1 cu nr. cadastral 0100519.153.01.012 şi să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate a reclamantului asupra acestui bun imobil. Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că hotărîrea primei instanţe este întemeiată şi legală, iar decizia instanţei de apel este neîntemeiată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi de a menţine hotărîrea primei instanţe. În conformitate art. 445 al. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se admite recursul declarat de Vitman Simion, reprezentat de avocatul Tighinean Alexei.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 09 aprilie 2014 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 06 decembrie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Vitman Simion împotriva Întreprinderii Mixte „Cirasico” Societate cu Răspundere Limitată şi „Banca Comercială Romană Chisinău” SA cu privire la declararea nulităţii absolute a contractului de ipotecă şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Decizia este irevocabilă de la pronunţare. Preşedintele, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Elena Covalenco Dumitru Mardari Maria Ghervas Iurie Bejenaru 8