2ra-2795/14 — Privind anularea contractului

Dosarul nr. 2ra-2795/14 Prima instanţă: Judecătoria Buiucani mun. Chişinău (jud: L. Pruteanu) Instanţa de apel: Curtea de Apel Chişinău (jud: V. Pruteanu, I. Cimpoi, A. Minciună)

CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE A REPUBLICII MOLDOVA

DECIZIE Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ 08 octombrie 2014 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, în componenţa: Preşedinte, judecător Svetlana Novac Judecători Tatiana Vieru Ion Corolevschi Iurie Bejenaru Oleg Sternioală examinând recursul declarat de Şchiopu Vasile împotriva deciziei din 14 mai 2014 a Curţii de Apel Chişinău, adoptate în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Primăria sat. Ghidighici împotriva lui Stavilă Ion, Marian Nicolae, intervenienţi accesorii Şchiopu Vasile, Beşelea Ion şi Oficiul Cadastral Chişinău cu privire la declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a terenului aferent și cererea reconvenţională declarată de Stavilă Ion şi Marian Nicolae împotriva Primăriei sat.

Ghidighici cu privire la anularea deciziei nr. 2/2 din 09.03.2009, c o n s t a t ă : La data de 15 iulie 2009 Primăria sat. Ghidighici s-a adresat cu cerere de chemare în judecată împotriva lui Stavilă Ion, Marian Nicolae, intervenienţi accesorii Şchiopu Vasile, Beşelea Ion şi Oficiul Cadastral Chişinău cu privire la declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a terenului aferent nr.3198 din 12.02.2007 şi nr. 1862 din 03.03.2007. În motivarea acţiunii reclamantul a invocat că în baza deciziei Consiliului sat.Ghidighici, mun.Chişinău nr.6/7.11 din 10.11.2006 „Cu privire la stabilirea hotarelor terenului aferent construcţiei privatizate al lui Stavilă Ion din str. Drumul Bîcului 14 „f”, s-a decis stabilirea conform măsurărilor geodezice şi a planului geometric, a suprafeţei terenului aferent construcţiei privatizate cu nr. cadastral 0124211392.01, amplasat în sat.

Ghidighici, str. Drumul Bîcului 14 „f” în mărime de 0,3949 ha. Conform deciziei nr. 6/7.12 din 10.11.2006 „Cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului aferent obiectului privatizat amplasat pe str.Drumul Bîcului 14 „f”, Consiliul sat.Ghidighici a considerat ca teren aferent utilizat în procesul tehnologic obiectului privatizat al imobilului amplasat în sat. Ghidighici, din str. Drumul Bîcului 1 V 14 „f’, proprietar fiind Stavilă Ion, un lot de teren cu o suprafaţă de 0,3949 ha, iar prin pct. 2 şi 3 al aceleiaşi decizii s-a acceptat vânzarea-cumpărarea terenului menţionat lui Stavilă Ion contra sumei de 117719,72 lei. Ulterior, în temeiul acestor decizii, la 12.02.2007, Primăria sat. Ghidighici, în persoana primarului Ion Begleţ, a încheiat cu Stavilă Ion contractul de vânzare-cumpărare a terenului aferent nr. 726, prin care a fost înstrăinat lotul de teren cu o suprafaţă totală de 0,3949 ha, în valoare de 117719,72 lei.

La data de 03.03.2007, Stavilă Ion a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, prin care a vîndut lui Marian Nicolae un imobil (casa mecanizatorilor) ce-i aparţine cu drept de proprietate, înstrăinând totodată şi lotul de teren aferent cu suprafaţă de 0,3949 ha. Prin Decizia nr. 2/2 din 09.03.2009 „Cu privire la examinarea cererii prealabile”, Consiliul sătesc Ghidighici a decis anularea Deciziilor nr.6/7.11 şi 6/7.12 din 10.11.2006, ca temei legal al acesteia servind hotărârea judecătoriei Centru mun. Chişinău nr.2-1259/05 din 07.06.2005. Totodată, potrivit deciziei menţionate, terenul cu suprafaţa de 0,3949 ha este parte integrală a terenului aferent şi imobilului ce-i aparţine lui Şchiopu Vasile şi Beşelea Ion, amplasat în sat.Ghidighici, str.Drumul Bîcului 11 „a”, având suprafaţă totală de 0,8623 ha.

În acelaşi timp, în planul cadastral al terenului aferent ce aparţine obiectului privatizat amplasat pe str. Drumul Bîcului 14 .,f”, sînt incluse şi căile de acces la imobilul cei aparţine lui Şchiopu Vasile şi Beşelea Ion, aceștia fiind lipsiţi de accesul liber la bunul lor imobil. Astfel, prin decizia nominalizată, Consiliul sătesc Ghidighici a dispus anularea deciziilor nr. 6/7.11 şi nr. 6/7.12 din 10.11.2006, precum şi de a efectua modificările respective în Registrul cadastral al Primăriei sat.Ghidighici, corectarea şi perfectarea unui plan geometric a terenurilor implicate în litigiu, precum şi efectuarea delimitării terenurilor aferente a obiectelor private amplasate pe acest teren, ţinând cont de necesitatea accesului liber la fiecare dintre aceste obiecte, precum şi determinarea mărimii terenurilor aferente acestor obiecte private în dependenţă de necesităţile tehnologice şi cotele părţi deţinute de proprietari.

Mai invocă că reieşind din prevederile pct. 8 al Hotărîrii nr.1428 din 16.12.2008 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, precum şi a prevederilor art.207 alin. (1) şi (3), art.219 alin. (1) şi (2) Cod civil, contractul de vînzare-cumpărare a terenului aferent nr. 726 din 12.02.2007, încheiat în baza unor acte juridice nule, nu poate avea careva efecte juridice, fiind ilegal şi urmează a fi declarat nul, iar contractul de vânzare-cumpărare nr. 1862 din 03.03.2007, urmează a fi declarat nul în partea ce ţine de înstrăinarea terenului cu o suprafaţă totală de 0.3949 ha. În cadrul examinării pricinii, la data de 10.11.2009 Stavilă Ion şi Marian Nicolae au depus în instanţa de judecată cerere reconvenţională împotriva Primăriei sat.

Ghidighici, solicitînd recunoaşterea nulităţii deciziei Consiliului sat. Ghidighici nr. 2/2 din 09.03.2009. În argumentarea cerinţelor au invocat că în baza deciziilor Consiliului sătesc Ghidighici nr. 6/7.11 şi 6/7.12 din 10.11.2006 și contractului de vânzare-cumpărare din 12.02.2007, Stăvilă Ion a devenit proprietarul terenului aferent obiectivului privatizat cu suprafaţa de 0,3949 ha, situat în sat. Ghidighici, str. Drumul Bîcului 14 ,,f’ cu număr cadastral 0124211392, iar la data de 03.03.2007 lotul dat a fost vîndut 2 lui Marian Nicolae. Ultimul contract a fost înregistrat în organul cadastral la 12.03.2007. Marian Nicolae susţine că, în baza art. 321 Cod civil a dobîndit dreptul de proprietate.

Fiind chemaţi la şedinţa Consiliului sătesc, au aflat despre faptul că Primăria prin decizia nr. 2/2 din 09.03.2009 şi-a anulat deciziile nr. 6/7.11 şi 6/7.12 din 10.11.2006, însă motivele actului indicat nu le-au fost cunoscute, iar din text rezultă că Primăria a procedat astfel pornind de la o hotărîre judecătorească din 07.06.2005 prin care a fost recunoscut dreptul de proprietate lui Ion Beşelea asupra unei părţi dintr-un imobil vecin. Din textul deciziei nu este clar care este impactul acestei hotărîri asupra dreptului de proprietate a lui Marian Nicolae, care a procurat legal lotul în lipsa căruiva litigiu, fiind un cumpărător de bună credinţă.

Reclamantul indică precum că în proprietatea lui Stăvilă Ion a fost inclusă calea de acces spre bunul lui Beşelea Ion şi Şchiopu Vasile, însă această afirmaţie este greşită deoarece la momentul formării bunului potrivit schemei coordonării hotarelor, aceştia aveau drum de acces, drept confirmare servesc semnăturile lor pe schemă. Mai invocă că, în cererea Primăriei nu este indicat motivul din care considerente urmează a se concluziona că actele contestate ar fi nule, nu este clar nici faptul cînd hotărîrea din 07.05.2006 a devenit irevocabilă şi din care motiv această hotărîre abia la data de 09.03.2009 a fost pusă spre executare. La fel, Primăria nu a concretizat lipsa obiecţiilor vecinilor la momentul întocmirii schemei şi dacă aceste persoane nu au întreprins ulterior careva acţiuni în cazul dat.

Prin hotărîrea din 19 decembrie 2013 a judecătoriei Buiucani mun. Chişinău, acţiunea înaintată de Primăria sat. Ghidighici a fost respinsă ca neîntemeiată. Prin hotărîrea suplimentară din 23 decembrie 2013 a judecătoriei Buiucani mun. Chişinău s-a admis cererea reconvenţională declarată de Stavilă Ion şi Marian Nicolae şi s-a anulat decizia Consiliului sat.Ghidighici nr. 2/2 din 09.03.2009. Prin decizia din 14 mai 2014 a Curţii de Apel Chişinău apelul declarat de Primăria sat. Ghidighi şi apelul depus de Şchiopu Vasile au fost respinse şi menţinută hotărîrea primei instanţe. La data de 04 iulie 2014 Şchiopu Vasile a declarat recurs împotriva deciziei din 14 mai 2014 a Curţii de Apel Chişinău solicitînd casarea hotărîrilor judecătoreşti cu emiterea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii iniţiale şi de respingere a cererii reconvenţionale.

În argumentarea cerinţelor sale recurentul a invocat că, instanţele de judecată au aplicat şi interpretat eronat legea, nu au examinat toate probele anexate la dosar, iar hotărîrile pronunţate sunt emise cu încălcarea nomelor de drept material şi procedural, din care considerente urmează a fi casate. Susţine recurentul că temei de casare a hotărîrilor instanţelor inferioare este faptul că instanţele eronat au admis acţiunea reconvenţională privind anularea deciziei nr. 2/2 din 09.03.2009, deoarece au fost încălcate prevederile art.14 alin. (1) a Legii contenciosului administrativ, prin urmare nu a fost înaintată de către Stavilă Ion o cerere prealabilă împotriva Consiliului sătesc Ghidighici, nerespectând astfel procedura prealabilă.

În opinia recurentului, un alt temei de casarea a hotărîrilor emise este faptul că instanţele judecătoreşti au interpretat eronat normele de drept material şi au aplicat o lege care nu trebuia a fi aplicată şi anume au fost aplicate prevederile art. art. 217, 3 219 şi 207 Cod civil, or în speţă sunt aplicabile prevederile art. art. 227 şi 220 Cod civil, dat fiind faptul că vînzarea lotului litigios a fost efectuat cu încălcarea legislaţiei şi anume au fost încălcate prevederile Hotărîrii Guvernului RM nr. 562 din 23.10.1996 pentru aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente. Mai invocă recurentul că vânzarea lotului de teren aferent garajului ce le aparţine intimaţilor cu drept de proprietate, a fost efectuată cu încălcarea prevederilor legale, din care cauză Consiliul sătesc Ghidighici prin decizia nr. 2/2 din 09.03.2009 corect a decis anularea deciziilor nr. 6/7.11 şi nr. 6/7 din 10.11.2006.

Mai mult decît atît, la şedinţa Consiliului cînd s-a pus la votat vînzarea terenului aferent obiectivului privatizat – casa mecanizatorului a fost indicată suprafaţa de 0,06 ha, iar în deciziile Consiliului sătesc Ghidighici nr. 6/7.11 şi 6/7.12 din 10.11.2006 a fost indicată suprafaţa de 0,3949 ha. Prin urmare, Consiliul a încălcată legislaţia privind vînzarea terenului şi a emis decizii incorecte privind suprafaţa şi amplasarea corectă a terenului. La caz, acţiunea depusă de Primăria sat.Ghidighici privind anularea contractelor de vânzare-cumpărare a terenului aferent garajului industrial şi nu a casei mecanizatorului este legală.

În opinia recurentului, instanţele de judecată au examinat pricina în mod arbitrar, favorizându-l pe Stavilă Ion, ori doar o analiză amănunţită a planurilor geometrice emise de oficiul cadastral, care stabilesc de fapt situaţia reală existentă şi anume că, casa mecanizatorului are teren aferent aparte de 0,06 ha, iar garajul industrial are terenul său aferent separat. Prin urmare, terenul dat nu poate fi înstrăinat lui Stăvilă Ion deoarece limitează accesul la garajul industrial ce-i aparţine cu drept de proprietate. Mai mult ca atît, instanţele de judecată au examinat pricina prin prisma unor planuri geometrice greşite, elaborate de persoane interesate şi incompetente, iar în lipsa unui plan geometric corect care urma a fi elaborat de către OCT - competent în sfera dată, a dus în eroare instanţa examinînd incorect pricina, avînd o viziune greşită asupra situaţiei reale existente.

De asemenea a menţionat că, instanţele de judecată la examinarea pricinii nu au luat în consideraţie răspunsul Procuraturii mun. Chişinău din 21.11.2008 în care a indicat că vânzarea-cumpărarea terenului aferent obiectivului privatizat, amplasat pe str. Drumul Bîcului 14 lit. ,,f’ cu suprafaţa de 0,3949 ha a fost efectuat cu încălcarea prevederilor art.10 al Legii nr. 1308 din 25.07.1997 cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pămîntului. Mai mult ca atît că, Decizia nr.6/7.12 din 10.11.2006 şi Decizia nr. 6/7.11 din 10.11.2006 emisă de Consiliul sătesc Ghidighici au fost anulate, iar vînzarea terenului prejudiciază în mod direct dreptul de proprietate a recurentului asupra garajului industrial, cît şi îngrădirea accesului la proprietatea privată.

La data de 02 septembrie 2014 Stăvilă Ion şi Marian Nicolae au depus referinţă solicitînd respingerea recursului şi menţinerea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe. Examinînd argumentele invocate în recurs pe baza materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că acesta urmează a fi admis cu casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 14.05.2014 şi restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel din următoarele considerente. 4 În conformitate cu art. 445 alin. (1), lit. c) Codul de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.

Conform materialelor s-a stabilit că în baza deciziei nr. 6/7.11 din 10.11.2006, emisă de Consiliul sătesc Ghidighici, au fost stabilite hotarele terenului aferent construcţiei cu nr. cadastral 0124211392.01 din str. Drumul Bîcului 14f, în mărime de 0,3949 ha, conform măsurărilor geodezice şi a planului geometric. Conform deciziei nr. 6/7.12 din 10.11.2006, emisă de Consiliul sătesc Ghidighici, a fost acceptată vînzarea cumpărarea terenului aferent obiectivelor privatizate de către Stăvilă Ion.

Conform contractului de vînzare-cumpărare din 12.02.2007, Primăria Ghidighici, în calitate de vînzător, a vîndut, iar Stăvilă Ion, în calitate de cumpărător, a cumpărat terenul cu destinaţie industrală, aferent construcţiilor privatizate atribuite în calitate de cotă valorică din patrimoniul întreprinderii agricole Ghidighici, cu suprafaţa de 0,3949 ha, situat în sat.Ghidighici, str.Drumul Bîcului 14/f, nr.cadstral 0124211392. Conform contractului de vînzare-cumpărare din data de 03.03.2007 Stăvilă Ion i-a vîndut lui Nicolae Marian imobilul -casa mecanizatorilor, cu suprafaţa totală de 124,2 m.p. cu dependenţele: două terase, 1-poartă, II-gard, III-gard, cu lotul de pămînt cu cu destinaţie industrială, cu suprafaţa de 0,3949 ha, situat în s. Ghidighici, str. Drumul Bîcului 14/f.

Conform Deciziei nr. 2/2 din 09.03.2009, emisă de către Consiliul sătesc Ghidighici, s-au anulat Deciziile Consiliului Ghidighici nr. 6/7.11 şi nr. 6/7.12 din 10.11.2006. Prin hotărîrea din data de 19.1.2013 a judecătoriei Buiucani, mun.Chișinău, menținută prin decizia din data de 14.05.2014 a Curții de Apel Chișinău a fost respinsă cererea Primăriei privind declararea nulității contractului de vînzare cumpărare și admisă cererea lui Stăvilă Ion și Marian Nicolae și anulată decizia nr.2/2 dinn data de 09.03.2009. Colegiul reține că, la cererea de recurs depusă de către Șchiopu Valeriu a fost anexată o notă informativă semnată de consilierii Consiliului com.Ghidighici în care se indică că de fapt nu au votat pentru mărirea suprafeței terenului vîndut lui Stăvilă Ion.

De asemenea, instanța de recurs constată că, din materialele dosarului nu rezultă cert că terenul care îi aparține lui Șchiopu Valeriu ar avea cale de acces. Or, la materialele dosarului se conține o schemă întocmită de OCT mun.Chișinău în care sunt delimitate terenurile părților în litigiu, fără să se verifice însă dacă fiecare din părți dispun de o cale de acces către terenul său. Astfel, instanța ierarhic inferioară nu a dat răspuns afirmațiilor lui Șchiopu V. referitor la faptul că nu are posibilitate legală de a pătrunde pe terenul său, referindu- se doar la modalitatea de încheiere a actelor contestate. Toate aceste aspecte nu au fost elucidate de instanța de apel și erorile admise de aceasta, în recurs nu sînt posibil de corectat, deoarece legea nu permite administrarea şi aprecierea de noi dovezi de către instanța de recurs.

Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere că la cererea de recurs a fost anexat un înscris nou, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ 5 lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia Curţii de Apel Chişinău din 14.05.2014 şi de a restitui pricina la rejudecare în ordine de apel în alt complet de judecători. La rejudecarea cauzei, instanța de apel trebuie să țină cont, în deosebi, de circumstanțele menționate supra pentru stabilirea sau excluderea unor circumstanțe importante pentru adoptarea soluției legale referitoare la litigiu. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) Codul de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se admite recursul declarat de Şchiopu Vasile.

Se casează decizia din data de 14 mai 2014 a Curţii de Apel Chişinău, adoptate în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Primăria sat. Ghidighici împotriva lui Stavilă Ion, Marian Nicolae, intervenienţi accesorii Şchiopu Vasile, Beşelea Ion şi Oficiul Cadastral Chişinău cu privire la declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a terenului aferent și cererea reconvenţională declarată de Stavilă Ion şi Marian Nicolae împotriva Primăriei sat. Ghidighici cu privire la anularea deciziei nr. 2/2 din 09.03.2009 și se restituie pricina la rejudecare în Curtea de Apel Chișinău în alt complet de judecători. Decizia este irevocabilă. Preşedinte, judecător Svetlana Novac Judecători Tatiana Vieru Ion Corolevschi Iurie Bejenaru Oleg Sternioală 6