2ra-2190/14 — Atribuirea dreptului și obligațiilor de cumpărător al cotei părți din imobilul aflat în proprietate comuna pe cote părți și obligarea organului competent sa introducă modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile

prima instanţă : G. Pavliuc dosarul 2ra-2190/14 instanţa de apel: L. Popova, M. Moraru, S. Caitaz DECIZIE 20 august 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie Preşedintele completului, judecătorul – Svetlana Filincova Judecătorii – Galina Stratulat, Clevadî Valentina Iuliana Oprea, Maria Ghervas examinînd recursul declarat de către Lestonal Management LTD, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Igor Rimmer către Lina Cozma şi Lestonal Management LTD, privind atribuirea drepturilor şi obligaţiilor de cumpărător al cotei-părţi din imobilul aflat în proprietatea comună pe cote-părţi şi obligarea organului competent să introducă modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 14 mai 2014 prin care au fost respinse apelurile declarate de către Lina Cozma şi Lestonal Management LTD şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 03 februarie 2013, c o n s t a t ă: La 25 mai 2013, Igor Rimmer a depus cerere de chemare în judecată către Lina Cozma şi Lestonal Management LTD, privind atribuirea drepturilor şi obligaţiilor de cumpărător al cotei-părţi din imobilul aflat în proprietatea comună pe cote-părţi şi obligarea organului competent să introducă modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile. În motivarea acţiunii reclamantul Igor Rimmer a indicat că în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 7698 din 10 iunie 2010 şi nr. 7701 din 10 iunie 2010, deţine cota parte în mărime de 50% din terenul cu suprafaţa de 0,098 ha, situat în mun. Chişinău bd.

Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, cu numărul cadastral 0100520.195, pe care se află o construcţie nefinalizată cu suprafaţa de 787, 7 m.p., cu gradul de execuţie în proporţie de 29,59 %, numărul cadastral 0100520.195.02, din care la fel îi aparţine o cotă-parte în mărime de 50% în baza actului de aviz tehnic(grad de finalizare 29,59%) nr. 68-03-13 din 20 martie 2013 şi autorizaţia de construcţie nr. 874 din 03 noiembrie 2011, la fel menţionează că coproprietar la imobilul menţionat cu cotă-parte 50% pînă la 10 aprilie 2013, a fost Cozma Lina. Mai indică reclamantul Igor Rimmer că în baza contractului de ipotecă nr. 29979 din 26 iunie 2012 şi a acordului adiţional nr. 85 din 15 ianuarie 2013, Lina Cozma a transmis în ipotecă cota-parte care îi aparţine în mărime de 50% din bunul imobil menţionat, companiei Lestonal Management LTD în scopul asigurării executării obligaţiilor de către compania S.R.L.

„Lincri-Service”, care reiese din contractele de împrumut nr. 29953 din 06 iunie 2012 în sumă de 300 000 euro, nr. 44543 din 28 octombrie 2012 în sumă de 350 000 euro şi nr. 84 din 15 ianuarie 2013 în sumă de 50 000 euro, în total în mărime de 700 000 euro. Menţionează reclamantul Igor Rimmer că la 10 aprilie 2013, Gheorghe Cozma, acţionînd în baza procurii eliberată de Lina Cozma, a încheiat un contract privind darea în plată nr. 3254 cu compania Lestonal Management LTD, conform căruia obligaţiile S.R.L. „Lincri-Service”, care reies din contractele de împrumut încheiate cu compania Lestonal Management LTD în sumă totală de 700 000 euro, echivalentul a 11 310 250 lei, au fost stinse prin transmiterea în proprietatea companiei Lestonal Management LTD a cotei părţi ce aparţinea cu drept de proprietate Linei Cozma, în mărime de 50%, din lotul cu suprafaţa de 0,098 ha situat în mun.

Chişinău, bd.

Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, cu numărul cadastral 0100520.195, pe care se află o construcţie nefinalizată cu suprafaţa de 787, 7 m.p., cu gradul de execuţie în proporţie de 29,59 %. Reclamantul Igor Rimmer indică că reprezentantul Linei Cozma, Gheorghe Cozma, prin scrisoarea din 24 februarie 2013 i-a propus reclamantului să procure cota sa parte din imobilul menţionat la preţul de 1 200 000 euro, solicitare care a fost respinsă, din considerentele că bunul era supraestimat în comparaţie cu valoarea reală a acestuia, iar ulterior Lina Cozma neavînd calitatea de debitor în contractele de împrumut, a transmis cota sa parte din imobil în proprietatea creditorului ipotecar, deşi conform prevederilor art. 35 alin. (1) din Legea cu privire la ipotecă nr. 142 din 26 iunie 2008, creditorul ipotecar poate achiziţiona bunul ipotecat în cadrul executării benevole prin încheierea unui acord de executare benevolă, care va avea conţinutul şi forma unui contract de vînzare-cumpărare, şi respectiv, un astfel de acord a fost semnat la 10 aprilie 2013 de către Gheorghe Cozma, acţionînd în numele Linei Cozma, pe bază de procură, şi compania Lestonal Management LTD.

Reclamantul Igor Rimmer solicită, atribuirea drepturilor şi obligaţiilor de cumpărător asupra imobilului situat pe adresa mun. Chişinău, bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, care constă din 50% din terenul cu suprafaţa 0,098 ha(numărul cadastral 0100520. 195) şi 50% din construcţia nefinalizată cu suprafaţa 787,7 m.p. cu gradul de finalizare de 29,59%(numărul cadastral 0100520.195.02) cu achitarea de către Igor Rimmer companiei Lestonal Management LTD a compensaţiei în valoare de 11 310 250 lei, a obliga Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău să introducă modificările în înregistrarea privind drepturile de proprietate a firmei Lestonal Management LTD asupra imobilului menţionat, indicînd ca proprietar al cotei-părţi menţionate pe Igor Rimmer.

Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani din 03 februarie 2014, a fost admisă cererea de chemare în judecată depusă de Igor Rimmer, s-a dispus subrogarea titularului dreptului de preemţiune Igor Rimmer - în drepturile şi obligaţiile cumpărătorului Lina Cozma, rezultate din contractul de vînzare-cumpărare/contractul privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013 şi, corespunzător i s-a atribuit lui Igor Rimmer drepturile şi obligaţiile de cumpărător asupra bunurilor imobile situate pe adresa mun. Chişinău, bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, constituite din 50% din terenul cu suprafaţa 0,098 ha, numărul cadastral 0100520. 195 şi 50% din construcţia nefinalizată cu suprafaţa 787,7 m.p.

cu gradul de finalizare de 29,59%, numărul cadastral 0100520.195.02, derivate din contractul privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013, cu achitarea compensaţiei de către Igor Rimmer – companiei Lestonal Management LTD în mărime de 11 310 250 lei, s-a obligat Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău ca după achitarea compensaţiei de către Igor Rimmer – companiei Lestonal Management LTD în mărime de 11 310 250 lei, să efectueze înscrierile corespunzătoare în registrul bunurilor imobile în legătură subrogarea titularului dreptului preemţiune Igor Rimmer – în drepturile şi obligaţiile cumpărătorului Lina Cozma, rezultate din contractul de vînzare-cumpărare/contractul privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013, prin introducerea lui Igor Rimmer în calitate de proprietar al bunurilor imobile situate pe adresa mun.

Chişinău, bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135 constituite din 50% din terenul cu suprafaţa 0,098 ha, numărul cadastral 0100520. 195 şi 50% din construcţia nefinalizată cu suprafaţa 787,7 m.p. cu gradul de finalizare de 29,59%, numărul cadastral 0100520.195.02, s-a încasat solidar de la Lina Cozma şi Lestonal Management LTD în beneficiul lui Igor Rimmer cheltuielile de judecată în mărime de 25 000 lei. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 14 mai 2014, au fost respinse apelurile declarate de către Lina Cozma şi Lestonal Management LTD şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 03 februarie 2013. La 28 mai 2014, Lestonal Management LTD a depus recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 14 mai 2014 şi a hotărîrii Judecătoriei Buiucani din 03 februarie 2014 cu emiterea unei noi hotărîri privind respingerea acţiunii.

În motivarea cererii de recurs recurentul Lestonal Management LTD a indicat că decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe sunt ilegale şi neîntemeiate, deoarece au fost emise cu aplicarea unei legi care nu trebuia să fie aplicată, cu interpretarea eronată a legii, la fel indică că circumstanţele importante pentru soluţionarea pricinii pe care instanţele le-au considerat constatate, nu au fost dovedite cu probe veridice şi suficiente, iar concluziile expuse în hotărîre sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii şi contrare legislaţiei în vigoare. Analizînd legalitatea actelor de dispoziție atacate, prin prisma argumentelor invocate de participanții la proces și a materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ consideră recursul întemeiat și care urmează a fi admis din următoarele motive.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel și hotărîrea primei instanțe, pronunțînd o nouă hotărîre. Instanţa de recurs constată că Igor Rimmer în baza contractului de vînzare- cumpărare nr. 7698 din 10 iunie 2010(f.d. 6-7) şi nr. 7701 din 10 iunie 2010(f.d. 8-9), deţine cota parte în mărime de 50% din terenul cu suprafaţa de 0,098 ha, situat în mun. Chişinău bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, cu numărul cadastral 0100520.195, pe care se află o construcţie nefinalizată cu suprafaţa de 787, 7 m.p., cu gradul de execuţie în proporţie de 29,59 %, numărul cadastral 0100520.195.02, din care la fel îi aparţine o cotă-parte în mărime de 50% în baza actului de aviz tehnic(grad de finalizare 29,59%) nr. 68-03-13 din 20 martie 2013(f.d.

10-27) şi autorizaţia de construcţie nr. 874 din 03 noiembrie 2011(f.d. 28), la fel se constată că coproprietar la imobilul menţionat cu cotă-parte 50% în baza contractului de donaţie nr. 4290 din 24 ianuarie 2012 pînă la 10 aprilie 2013, a fost Cozma Lina. Totodată, instanţa de recurs constată că în baza contractului de ipotecă nr. 29979 din 26 iunie 2012(f.d. 52-57) şi a acordului adiţional nr. 85 din 15 ianuarie 2013(f.d. 59), Lina Cozma a transmis în ipotecă cota-parte care îi aparţine în mărime de 50% din bunul imobil menţionat, companiei Lestonal Management LTD în scopul asigurării executării obligaţiilor de către compania S.R.L. „Lincri-Service”, care reiese din contractele de împrumut nr. 29953 din 06 iunie 2012 în sumă de 300 000 euro(f.d.

125), nr. 44543 din 28 octombrie 2012 în sumă de 350 000 euro(f.d. 128) şi nr. 84 din 15 ianuarie 2013 în sumă de 50 000 euro(f.d. 130), în total în mărime de 700 000 euro. Reprezentantul Linei Cozma, Gheorghe Cozma, prin scrisoarea din 24 februarie 2013 i-a propus reclamantului să procure cota sa parte din imobilul menţionat la preţul de 1 200 000 euro, solicitare care a fost respinsă, din considerentele că bunul era supraestimat în comparaţie cu valoarea reală a acestuia(f.d. 30). Instanţa de recurs constată că Gheorghe Cozma, acţionînd în baza procurii eliberată de Lina Cozma, a încheiat contractul privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013 cu compania Lestonal Management LTD, conform căruia obligaţiile S.R.L.

„Lincri-Service”, care reies din contractele de împrumut încheiate cu compania Lestonal Management LTD în sumă totală de 700 000 euro, echivalentul a 11 310 250 lei, au fost stinse prin transmiterea în proprietatea companiei Lestonal Management LTD a cotei părţi ce aparţinea cu drept de proprietate Linei Cozma, în mărime de 50%, din lotul cu suprafaţa de 0,098 ha situat în mun. Chişinău, bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, cu numărul cadastral 0100520.195, pe care se află o construcţie nefinalizată cu suprafaţa de 787, 7 m.p., cu gradul de execuţie în proporţie de 29,59 %(f.d. 133-135). Conform art. 1 alin. (2) din Legea nr. 142 cu privire la ipotecă din 26 iunie 2008, sfera de reglementare a prezentei legi sînt raporturile juridice care apar în procesul şi în legătură cu instituirea, valabilitatea şi încetarea ipotecii, exercitarea drepturilor de ipotecă, precum şi protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă.

Conform art. 10 alin. (3) din aceiaşi lege, unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comună pe cote-părţi fără acordul celorlalţi coproprietari dacă contractul între coproprietari nu prevede altfel. Conform art. 30 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 142 cu privire la ipotecă din 26 iunie 2008, creditorul ipotecar poate să execute dreptul de ipotecă în cazul în care debitorul nu a îndeplinit sau a îndeplinit în mod necorespunzător obligaţia garantată sau oricare parte a acesteia, precum şi în alte cazuri prevăzute de contractul de ipotecă.

Dreptul de ipotecă poate fi executat prin următoarele metode: a) vînzarea bunului imobil ipotecat unei terţe persoane de către creditorul ipotecar sau de către orice altă persoană împuternicită de creditorul ipotecar; b) vînzarea bunului imobil ipotecat sub controlul instanţei de judecată; c) achiziţionarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar; d) luarea în posesie a bunului imobil ipotecat de către creditorul ipotecar în vederea administrării. Conform art. 35 alin. (1) din aceiaşi lege, creditorul ipotecar poate achiziţiona bunul ipotecat în cadrul executării benevole prin încheierea unui acord de executare benevolă, care va avea conţinutul şi forma unui contract de vînzare-cumpărare.

În legătură cu cele constatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ examinînd argumentele cererii de recurs prin prisma normelor legale citate supra, reţine că prima instanță și instanța de apel eronat au ajuns la concluzia că avînd în vedere că înstrăinarea bunului imobil de la pîrîta Lina Cozma în beneficiul companiei Lestonal Management Ltd a fost o înstrăinare oneroasă a proprietăţii, care are conţinutul şi forma unui contract de vînzare-cumpărare, tranzacţia urma a fi efectuată cu respectarea dreptului de preemţiune de cumpărare a coproprietarilor în privinţa cotelor înstrăinate.

Or, odată ce conform art. 10 alin. (3) din Legea cu privire la ipotecă, unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comună pe cote-părţi fără acordul celorlalţi coproprietari dacă contractul între coproprietari nu prevede altfel, iar la materialele dosarului lipseşte un astfel de contract între coproprietari care să prevadă interdicţia Linei Cozma de-a ipoteca cota sa parte, contractul de ipotecă nr. 29979 din 26 iunie 2012 a fost legal încheiat. Astfel, ţinînd cont că Lina Cozma legal a ipotecat cota sa parte în mărime de 50% din bunul imobil menţionat, s-a instituit un raport juridic de ipotecă între Lina Cozma şi S.R.L.

„Lincri-Service” în calitate de debitori ipotecari, pe de o parte şi compania Lestonal Management LTD în calitate de creditor ipotecar, pe de altă parte, raport juridic guvernat de Legea nr. 142 cu privire la ipotecă din 26 iunie 2008, care conform art. 1 alin. (2) prevede drept scop protecţia drepturilor participanţilor la raporturile juridice de ipotecă. Deci odată ce debitorii ipotecari nu au executat obligaţia garantată, părţile conform art. 30 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 142 cu privire la ipotecă din 26 iunie 2008, au ales ca modalitate de executare a dreptului de ipotecă, achiziţionarea bunului ipotecat de către creditorul ipotecar. Conform art. 35 alin. (1) din aceiaşi lege, creditorul ipotecar poate achiziţiona bunul ipotecat în cadrul executării benevole prin încheierea unui acord de executare benevolă, care va avea conţinutul şi forma unui contract de vînzare-cumpărare.

Astfel, întru executarea dreptului de ipotecă conform nomelor legale citate, Gheorghe Cozma, acţionînd în baza procurii eliberată de Lina Cozma, a încheiat contractul privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013 cu compania Lestonal Management LTD, conform căruia obligaţiile S.R.L. „Lincri-Service”, care reies din contractele de împrumut încheiate cu compania Lestonal Management LTD în sumă totală de 700 000 euro, echivalentul a 11 310 250 lei, au fost stinse prin transmiterea în proprietatea companiei Lestonal Management LTD a cotei părţi ce aparţinea cu drept de proprietate Linei Cozma, în mărime de 50%, din lotul cu suprafaţa de 0,098 ha situat în mun. Chişinău, bd. Ştefan cel Mare şi Sfânt nr. 135, cu numărul cadastral 0100520.195, pe care se află o construcţie nefinalizată cu suprafaţa de 787, 7 m.p., cu gradul de execuţie în proporţie de 29,59 %(f.d.

133-135). Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie menţionează că odată ce legea acordă coproprietarului dreptul de-a ipoteca cota sa parte din bunul proprietate comună pe cote-părţi fără acordul celorlalţi coproprietari, instanţele judecătoreşti nu puteau substitui creditorul ipotecar, parte a contractului de ipotecă şi respectiv a-i atribui drepturile şi obligaţiile creditorului ipotecar unei alte persoane, şi anume coproprietarului Igor Rimmer care nu este parte la contractul de ipotecă, or, aceasta contravine principiului securităţii raporturilor juridice civile.

Mai mult ca atît, instanţa de recurs reţine ca neîntemeiate argumentele invocate de către Igor Rimmer precum că contractul privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013 a fost încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune de cumpărare a coproprietarilor în privinţa cotelor înstrăinate, or, reprezentantul Linei Cozma, Gheorghe Cozma, prin scrisoarea din 24 februarie 2013 i-a propus reclamantului să procure cota sa parte din imobilul menţionat la preţul de 1 200 000 euro, solicitare care a fost respinsă de Igor Rimmer invocînd ca motiv faptul că bunul era supraestimat în comparaţie cu valoarea reală a acestuia. Or, prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chişinău din 31 martie 2014, s-a constatat omiterea unei greşeli juridice în contractul privind darea de plată din 10 aprilie 2013, la capitolul suma contractului, unde în urma modificărilor suma contractului constituie 1 050 000 euro, la fel s-a constatat că părţile au stabilit că valoarea imobilului constituie suma de 16 965 375 lei. La fel, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reţine că Lina Cozma, indicînd preţul de vînzare de 1 200 000 euro în scrisoarea din 24 februarie 2013, nu i-a propus lui Igor Rimmer să procure cota-parte din bunul imobil litigios la un preţ supraestimat în comparaţie cu valoarea reală a acestuia după cum indică recurentul, or, Lina Cozma, după cum s-a constatat prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chişinău din 31 martie 2014, a transmis cota sa parte în schimbul stingerii datoriei de 1 050 000 euro, iar părţile contractului privind darea în plată nr. 3254 din 10 aprilie 2013 au stabilit că valoarea imobilului constituie suma de 16 965 375 lei, respectiv instanţa de recurs conchide că suma de vînzare propusă lui Igor Rimmer şi suma care constituie obiectul contractului privind darea în plată, nu diferă esenţial. În această ordine de idei, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie conchide că, reprezentantul Linei Cozma, Gheorghe Cozma, prin scrisoarea din 24 februarie 2013 unde i-a propus reclamantului să procure cota sa parte din imobilul menţionat la preţul de 1 200 000 euro, a respectat dreptul de preemţiune în conformitate cu art. 352 Cod Civil.

Astfel, din considerentele menţionate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa integral decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe cu emiterea unei noi hotărîri privind respingerea cererii de chemare în judecată depusă de către Igor Rimmer împotriva Lina Cozma şi Lestonal Management LTD privind atribuirea drepturilor şi obligaţiilor de cumpărător al cotei-părţi din imobilul aflat în proprietatea comună pe cote-părţi şi obligarea organului competent să introducă modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) şi alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de către Lestonal Management LTD.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 14 mai 2014 și hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 03 februarie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Igor Rimmer către Lina Cozma şi Lestonal Management LTD, privind atribuirea drepturilor şi obligaţiilor de cumpărător al cotei-părţi din imobilul aflat în proprietatea comună pe cote-părţi şi obligarea organului competent să introducă modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile, şi se emite o nouă hotărîre, prin care: Se respinge cererea de chemare în judecată depusă de către Igor Rimmer împotriva Lina Cozma şi Lestonal Management LTD privind atribuirea drepturilor şi obligaţiilor de cumpărător al cotei-părţi din imobilul aflat în proprietatea comună pe cote-părţi şi obligarea organului competent să introducă modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile.

Decizia este irevocabilă. Preşedintele completului, Judecătorul: Svetlana Filincova Judecătorii: Galina Stratulat Valentina Clevadî Iuliana Oprea Maria Ghervas