2rac-154/14 — Declararea nulităţii clauzei contractuale şi recunoaşterea dreptului la privatizarea încăperilor

Dosarul nr. 2rac-154/14 Prima instanţă: Judecătoria Ciocana, mun. Chişinău Judecătorul: I. Tutunaru Instanţa de Apel: Curtea de Apel Chişinău Judecători: N. Cernat A.Gavriliţa A.Pahopol Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 25 iunie 2014 mun.

Chişinău Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte, judecător: Valeriu Doagă Judecătorii: Ala Cobăneanu, Sveatoslav Moldovan Valentina Clevadî şi Vera Macinskaia, examinând recursul declarat de SRL „Tehnostil”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de SRL „Tehnostil” împotriva APLP nr. 54/349, intervenient accesoriu Agenţia Proprietăţii Publice, privind declararea nulităţii clauzei contractuale şi recunoaşterea dreptului la privatizarea încăperilor, cererea reconvenţională înaintată de către APLP nr. 54/349 împotriva SRL „Tehnostil” cu privire la restituirea bunului şi evacuarea din încăperea închiriată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 03 decembrie 2013, prin care apelul declarat de SRL „Tehnostil” a fost respins, hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun.

Chişinău din 22 mai 2013 a fost menţinută, ACONSTATAT: La data de 29.05.2012, SRL „Tehnostil” s-a adresat cu cerere de chemare în judecată împotriva APLP nr. 54/349, intervenient accesoriu Agenţia Proprietăţii Publice, solicitând declararea nulităţii p. 7.3 al. (4) din contractul nr. 1-11 din 13.12.2011 de locaţiune a încăperilor nelocuibile, încheiat între SRL „Tehnostil” şi APLP nr. 54/349, potrivit cărui reclamantul nu este în drept să privatizeze încăperile închiriate, recunoaşterea după SRL „Tehnostil” a dreptului la privatizarea încăperilor nelocuibile luate în locaţiune şi anume asupra bunului imobil din str. Podul Înalt, 20/1 mun. Chişinu, cu suprafaţa de 136 m.p., şi 1 obligarea APLP 54/349 să semneze actul de examinare a încăperilor date în locaţiune.

Ulterior reclamantul a depus cerere de concretizare, prin care a solicitat declararea nulităţii p. 7.3 al. (4) din contractul nr. 1-11 din 13.12.2011 de locaţiune a încăperilor nelocuibile, încheiat între SRL „Tehnostil” şi APLP nr. 54/349, obligarea APLP 54/349 să înlăture obstacolele create SRL „Tehnostil” în exercitarea dreptului la privatizarea bunului imobil din str. Podul Înalt, 20/1 mun. Chişinău, cu suprafaţa de 136 m.p., prin eliberarea şi semnarea actului de examinare a încăperilor date în locaţiune. În motivarea acţiunii a indicat că, SRL „Tehnostil” pe parcursul a 7 ani consecutivi a luat în locaţiune de la APLP 54/349 încăperi nelocuibile în scopul activităţii comerciale şi anume 136 m.p.

a primului etaj a blocului din str. Podul Înalt, 20/1 mun. Chişinău. Potrivit p. 7.3 al contractului de locaţiune nr. 1-11 din 13.12.2011, locatarul nu este în drept să întreprindă careva măsuri care pot atenta la dreptul de proprietate al locatorului asupra încăperilor închiriate şi anume transmiterea în gaj, vînzarea, iniţierea procedurii de privatizare, transmiterea în locaţiune. Totodată în p. 1.2 al contractului se menţionează că, încăperile închiriate aparţin locatorului (APLP 54/349) cu drept de proprietate însă, dreptul de proprietate asupra acestei încăperi aparţine statului, iar după APLP se menţine dreptul de gestiune economică.

Astfel, consideră că clauza contractuală conţinută în p. 7.3 contravine legii privind privatizarea, deoarece dreptul la privatizare este garantat şi urmează a fi recunoscută nulă şi fără efecte juridice, deoarece APLP nu era în drept să refuze semnarea actului respectiv şi nici să declare rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune. În şedinţa de judecată, APLP 54/349 a depus cerere reconvenţională împotriva SRL „Tehnostil”, solicitând restituirea bunului închiriat de către SRL „Tehnostil” de la APLP 54/349 din str. Podul Înalt, 20/1, evacuarea pârîtului din încăperea închiriată, încasarea de la SRL „Tehnostil” a cheltuielilor pentru taxa de stat în suma de 100 lei şi asistenţa juridică în suma de 3000 lei.

În motivarea cererii a indicat că, la data de 13.12.2011 părţile au încheiat contractul nr. 1-11 de locaţiune a demisolului cu suprafaţa de 136 m.p. din str. Podul Înalt, 20/1, mun. Chişinău. Conform p. 4 al contractului, termenul de locaţiune este de un an. SRL „Tehnostil” în calitate de locatar, permanent încălca obligaţiunile sale privind achitarea plăţii de locaţiune, ce permitea APLP 54/349 să rezilieze unilateral contractul de locaţiune, în conformitate cu p. 7.4 a contractului. La 13.12.2012 a expirat termenul de locaţiune prevăzut de p. 4.1 al contractului şi în conformitate cu art. 903 lit. a) CC al RM, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat. Prin hotărîrea Judecătoriei Ciocana din 22 mai 2013, acţiunea iniţială depusă de către SRL „Tehnostil” a fost respinsă integral, acţiunea reconvenţională a APLP 54/349 a fost admisă.

S-a dispus obligarea SRL „Tehnostil” să restituie 2 bunul închiriat şi cu evacuarea concomitentă a acestuia din spaţiul cu suprafaţa de 136 m.p. situat în demisolul casei de locuit din str. Podul Înalt 20/1, mun. Chişinău. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 decembrie 2013, apelul depus de către SRL „Tehnostil” a fost respins, hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 22 mai 2013 a fost menţinută. Invocînd ilegalitatea acestei decizii, la 28 ianuarie 2014, SRL „Tehnostil”, a contestat-o cu recurs, solicitînd admiterea acestuia, casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe, cu pronunţarea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii iniţiale şi de respingere a acţiunii reconvenţionale.

În motivarea recursului a indicat că, decizia instanţei de apel este ilegală şi neîntemeiată, deoarece, atît Curtea de Apel Chişinău cît şi hotărîrea primei instanţe nu au constatat şi elucidat toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi a aplicat eronat normele de drept material. Instanţa de recurs reiterează prevederile art. 434 CPC, care statuează expres că, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Termenul de 2 luni este termen de decădere şi nu poate fi restabilit. Copia motivată a deciziei instanţei de apel, a fost expediată în adresa părţilor la 20 decembrie 2013, recursul a fost declarat la 28 ianuarie 2014, astfel prin prisma art. 434 CPC, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie constată că recursul a fost declarat în termen.

În conformitate cu art. 439 al. (2) CPC, după parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilităţii recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinţei timp de o lună de la data primirii acesteia. În cazul neprezentării referinţei în termenul stabilit, admisibilitatea recursului se va decide în lipsa acesteia. La data de 12 februarie 2014, Curtea Supremă de Justiţie a expediat în adresa APLP nr. 54/349 şi a Agenţiei Proprietăţii Publice copia cererii de recurs, cu înştiinţarea concomitentă a acestora despre necesitatea depunerii referinţei. La data de 17 mai 2014 APLP nr. 54/349 a depus referinţă la cererea de recurs declarată de către SRL „Tehnostil”, solicitînd respingerea cererii de recurs şi cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, consideră recursul declarat de SRL „Tehnostil” neîntemeiat şi care urmează a fi respins. În favoarea concluziei enunţate se invocă următoarele argumente. 3 În conformitate cu prevederile art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel. Din materialele cauzei rezultă cu certitudine că, la data de 13.12.2011, APLP nr. 54/349 şi SRL „Tehnostil” a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 1-11, privind transmiterea bunului imobil, demisol cu suprafaţa de 136 m.p.

al casei de locuit din str. Podul Înalt 20/1, mun. Chişinău Potrivit pct. 4 al contractului, termenul de locaţiune a fost stabilit pe o perioadă de un an. (f.d.28-30). Conform extrasului din Registrul Bunurilor Imobile, rezultă că Imobilul din str. Podul Înalt 20/1, mun. Chişinău, este proprietate a Republicii Moldova, iar pîrîtului APLP nr. 54/349 a fost transmis în gestiune economică, conform actului de transmitere-primire a fondului locativ de la balanţă la balanţă.(f.d.11-12). Astfel, la data de 29 mai 2012 SRL „Tehnostil” a înaintat cerere de chemare în judecată împotriva APLP nr. 54/349 şi a Agenţiei Proprietăţii Publice cu privire la declararea nulităţii p. 7.3 al.

(4) din contractul nr. 1-11 din 13.12.2011 de locaţiune a încăperilor nelocuibile, încheiat între SRL „Tehnostil” şi APLP nr. 54/349, potrivit cărui reclamantul nu este în drept să privatizeze încăperile închiriate, recunoaşterea după SRL „Tehnostil” a dreptului la privatizarea încăperilor nelocuibile luate în locaţiune şi anume bunului imobil din str. Podul Înalt,20/1 mun. Chişinu, cu suprafaţa de 136 m.p., şi obligarea APLP 54/349 să semneze actul de examinare a încăperilor date în locaţiune. Ulterior la 30 octombrie 2012, SRL „Tehnostil a depus cerere de concretizare a cerinţelor prin care a solicitat declararea nulităţii p. 7.3 al. (4) din contractul nr. 1-11 din 13.12.2011 de locaţiune a încăperilor nelocuibile, încheiat între SRL „Tehnostil” şi APLP nr. 54/349, obligarea APLP 54/349 să înlăture obstacolele create SRL „Tehnostil” în exercitarea dreptului la privatizarea bunului imobil din str. Podul Înalt, 20/1 mun.

Chişinău, cu suprafaţa de 136 m.p., prin eliberarea şi semnarea actului de examinare a încăperilor date în locaţiune. Totodată, actele pricinii atestă faptul că de către APLP nr. 54/349 a fost depusă cerere reconvenţională împotriva SRL „Tehnostil” prin care au solicitat restituirea bunului închiriat de către SRL „Tehnostil” de la APLP 54/349 din str. Podul Înalt, 20/1, evacuarea pârîtului din încăperea închiriată, încasarea de la SRL „Tehnostil” cheltuielilor pentru taxa de stat în suma de 100 lei şi asistenţa juridică în suma de 3000 lei. Fiind investită cu examinarea pricinii, prima instanţă a respins acţiunea initială depusă de către SRL „Tehnostil” şi a admis acţiunea reconvenţională înaintată de către APLP nr. 54/349.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 decembrie 2013, a fost respins apelul declarat de către SRL „Tehnostil” şi menţinută fără modificări hotărîrea primei instanţe. 4 Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie analizînd situaţia de fapt din prezenta speţă, în raport cu probele anexate la dosar, consideră oportun de a reitera prevederile art. 666, alin. (1) Cod Civil, care statuează expres că, contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice. Potrivit prevederile art. 667, alin. alin. (1), (2), Cod Civil, părţile contractante pot încheia în mod liber, în limitele normelor imperative de drept, contracte şi pot stabili conţinutul lor.

Dacă, în scopul protecţiei intereselor prioritare ale societăţii sau ale unui individ, efectele unui contract depind de încuviinţarea autorităţilor statului, limitările şi condiţionările trebuie reglementate prin lege. Obligarea la încheierea unui contract este interzisă, cu excepţia cazurilor cînd obligaţia de a contracta este prevăzută de prezentul cod, de lege sau dacă reiese dintr-o obligaţie asumată benevol. Totodată, instanţa de recurs consideră necesar de a reitera şi prevederile art. 679, alin. alin. (1) şi (2) Cod Civil, care statuează expres că, contractul se consideră încheiat dacă părţile au ajuns la un acord privind toate clauzele lui esenţiale. Sînt esenţiale clauzele care sînt stabilite ca atare prin lege, care reies din natura contractului sau asupra cărora, la cererea uneia din părţi, trebuie realizat un acord.

Colegiul menţionează că, avînd în vedere faptul că, obiectul litigiului reiese din contractual de locaţiune, consideră oportun de a aduce în vizor şi prevederile art. 875 CC al RM, potrivit căruia, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Cu trimitere la prevederile legale ale Contractului de Locaţiune nr. 1-11 din 13.12.2011, pct. 7.3., locatarul nu are dreptul să efectueze careva acţiuni care pot aduce atingere dreptului de proprietate asupra spaţiului închiriat a locatorului, inclusiv nu are dreptul să iniţieze procedura de privatizare.

(f.d..29). Iar pct. 7.4 al aceluiaşi contract, prevede că în cazul în care locatarul încalcă prevederile contractului, locatorul este în drept să rezilieze contractul în mod unilateral. În această situaţie, locatarul este obligat să elibereze spaţiile în termen de 3 zile din momentul recepţionării notificării. (f.d..29). Mai mult în conformitate cu art. 903, lit. a) CC, locaţiunea încetează la expirarea termenului contractului. De menţionat că, contractul încheiat legal dă naştere unor drepturi şi obligaţii. Existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor trebuie determinată numai reieşind din clauzele expres stipulate în contract. Pe lîngă drepturile şi obligaţiile stipulate expres de părţi contractul dă naştere şi drepturilor şi obligaţiile care rezultă din natura contractului, lege, uzanţe sau din principiile echităţii.

Trebuie de ţinut cont 5 însă de faptul că în ultimul caz părţile pot exclude apariţia unor drepturi sau obligaţii în temeiul naturii contractului , legii, uzanţelor sau a principiilor echităţii. Instanţa de recurs, în acest sens accentuează că, potrivit răspunsului din 09.04.2012, APLP nr. 54/349 a comunicat despre datoria în mărime de 15476,80 lei, şi cu trimiterile la prevederile contractuale a indicat despre încălcarea obligaţiunilor de achitare a sumelor în termen. Totodată s-a comunicat despre încălcarea prevederilor pct. 7.1 a contractului prin efectuarea reconstrucţiei şi replanificarea spaţiului. Astfel, s-a comunicat despre rezilierea contractului încheiat la data de 10.04.2013, acordîndu-i astfel acestuia termen de 3 zile pentru evacuare.(f.d.32).

La caz, instanţa de apel corect a stabilit că părţile au convenit de comun acord asupra clauzelor contractuale, astfel fiind stabilite expres obligaţiile părţilor şi condiţiile de reziliere a contractului. Ca consecinţă, Completul Colegiului Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reţine faptul că în cadrul perioadei de acţiune a contractului, în lipsa unor negocieri în vederea anulării pct. 7.3 al contractului, înainte de a contesta clauza contractuală, SRL „Tehnostil” a iniţiat procedura de privatizare, prezentîndu-şi astfel intenţia de a dobîndi dreptul de proprietate asupra imobilului. Astfel, se observă că reclamantul SRL „Tehnostil” a încălcat prevederile contractuale, fapt ce a atras după sine consecinţele prevăzute la pct. 7.4.

a contractului şi anume rezilierea unilaterală a contractului cu acordarea termenului de 3 zile pentru eliberarea spaţiilor. În urma celor menţionate, instanţa de recurs conchide că instanţa de apel corect a concluzionat respingerea acţiunii iniţiale depuse de către SRL „Tehnostil” şi a admis acţiunea reconvenţională depusă de către APLP nr. 54/349, deoarece anume încălcarea obligaţiunilor contractuale de către locatar a dus la rezilierea contractului iar ca consecinţă şi a evacuării acestora din spaţiile respective.

Mai mult de cît atît, Completul Colegiului Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, reţine că atît instanţa de fond cît şi instanţa de apel corect a respins cererea de chemare în judecată depusă de către SRL „Tehnostil”, deoarece conducîndu-se de principiul libertăţii de a contracta, părţile au stabilit expres care sunt clauzele contractului, şi care la caz nu au prevăzut şi posibilitatea locatarului de a iniţia procedura de privatizare, iar o ulterioară intenţie de schimbare a unei anumite clauze contractule nu poate duce şi la anularea propriu zisă a acesteia.

Prin urmare, în pofida rezilierii contractului de locaţiune şi ca urmare a rezilierii acestuia, SRL „Tehnostil”, nu poate solicita obligarea APLP nr. 54/349 de a elibera careva acte în vederea acordării dreptului de a privatiza, or, ultimul unilateral să iniţieze procedura de privatizare, dat fiind faptul că, conform extrasului din Registrul Bunurilor Imobile, imobilul din str. Podul Înalt 20/1 este în proprietatea statului, iar pîrîtului/reclamant APLP nr. 54/349 îi este transmis în 6 gestiune economică conform actului de transmitere-primire a fondului locativ de la balanţă la balanţă.

Avînd în vedere cele relatate, Completul Colegiului Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reţine că dreptul de privatizare este o garanţie acordată prin lege nu şi o intenţie unipersonală iar aceasta din urmă nu poate servi nemijlocit ca temei de admitere a acţiunii înaintate de către recurent, dat fiind faptul că ultimul vădit a încălcat prevederile stabilite expres la momentul încheierii contractului. Mai mult, la momentul manifestării intenţiei recurentului de a privatiza spaţiul locativ, prevederile contractuale stabilite prin contractul nr. 1-11 din 13.12.2011 erau încă în vigoare, prin urmare recurentului îi revenea obligaţia de ale respecta.

Totodată, dat fiind faptul că la înaintarea prezentul litigiu nu a fost pusă intenţia prelungirii contractului de locaţiune, acesta se consideră reziliat din data de 10.04.2012, de drept acesta se consideră reziliat din 13.12.2012, astfel, solicitarea cu privire la obligarea eliberării actului este lipsită de temei şi nu poate fi efectată. La fel, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, nu poate reţine ca întemeiat nici argumentul înaintat de către recurent precum că în perioada de 7 ani cît a deţinut imobilul în locaţiune nu a admis careva încălcări a obligaţiilor contractuale, dat fiind faptul că, acestea sunt combătute prin înscrisurile anexate la materialele cauzei, care expres certifică achitarea cu întîrziere a plăţilor de locaţiune, mai mult acestea fiind achitate chiar şi după somarea de către locator a neregularităţilor comise.

În concluzie, în această ordine de idei, Completul Colegiului Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie menţionează că atît concluzia instanţei de fond cît şi ce dată de instanţa de apel pe marginea acestui litigiu sunt legale şi întemeiate, din care motive urmează a fi menţinute. Din considerentele menţionate şi având în vedere faptul că, decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe este legală, iar argumentele invocate de către recurent sunt neîntemeiate, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de SRL”Tehnostil” şi a menţine decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE : Se respinge recursul declarat de SRL”Tehnostil”. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 decembrie 2013 şi hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 22 mai 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de SRL „Tehnostil” împotriva APLP nr. 7 54/349, intervenient accesoriu Agenţia Proprietăţii Publice, privind declararea nulităţii clauzei contractuale şi recunoaşterea dreptului la privatizarea încăperilor, cererea reconvenţională a APLP nr. 54/349 împotriva SRL „Tehnostil” cu privire la restituirea bunului şi evacuarea din încăperea închiriată.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Ala Cobăneanu Sveatoslav Moldovan Valentina Clevadî Vera Macinskaia 8