2rac-142/14 — Prelungirea contractului de locaţiune şi eliberarea actului de examinare a încăperii

prima instanţă: I. Dutca dosarul nr. 2rac-142/14 instanţa de apel: A. Panov, T. Pelin, S. Arnaut DECIZIE 14 mai 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu, Judecătorii Tamara Chişca – Doneva, Valentina Clevadî, Iuliana Oprea, Ion Guzun examinînd, fără citarea părţilor, recursul declarat de către Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” Societate pe Acţiuni, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii pe Acţiuni „Schif-ISN” împotriva Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” Societate pe Acţiuni, intervenient accesoriu Agenţia Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei al Republicii Moldova cu privire la prelungirea contractului de locaţiune şi eliberarea actului de examinare a încăperii, şi la cererea reconvenţională a Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” Societate pe Acţiuni împotriva Societăţii pe Acţiuni „Schif-ISN” cu privire la eliberarea şi transmiterea încăperii nelocative şi repararea prejudiciului material, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 30 octombrie 2013, prin care apelul declarat de către Societatea pe Acţiuni „Schif-ISN” a fost admis, casată parţial hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun.

Chişinău din 27 martie 2013 şi în partea casată emisă o nouă hotărîre, c o n s t a t ă La 06 aprilie 2011 SA „Schif-ISN” a depus cerere de chemare în judecată împotriva Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA cu privire la prelungirea contractului de locaţiune şi eliberarea actului de examinare a încăperii. În motivarea acţiunii reclamantul SA „Schif-ISN” a indicat că, în temeiul contractului nr. 04 din 01 aprilie 2009 Combinatul de Construcţii „Macon” SA a transmis în locaţiune SA „Schif-ISN” încăperea cu suprafaţa totală de 40 m.p. şi bunurile din această încăpere, situate în mun. Chişinău str. A. Doga, 39/3, cu plata lunară de 2000 lei.

Între SA „Schif-ISN” şi Combinatul de Construcţii „Macon” SA a fost încheiată şi o tranzacţie privind efectuarea de către locatar în încăperea dată a reparaţiei capitale, schimbarea electricităţii, ferestrelor, uşilor, canalizării etc. Condiţiile acestor tranzacţii au fost îndeplinite, locatorul transmiţînd încăperea în locaţiune, iar locatarul primind în folosinţă aceasta, a efectuat reparaţia necesară. Menţionează reclamantul că, contractul nr. 04 din 01 aprilie 2009 a fost încheiat pe un termen de 2 ani, expirînd la data de 01 aprilie 2011. La data de 24 martie 2011 SA „Schif-ISN” s-a adresat către Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA cu cerere, prin care a solicitat prelungirea contractului de locaţiune a încăperii cu suprafaţa totală de 40 m.p.

din str. A. Doga 39/3, mun. Chişinău, însă pînă în prezent nu a primit nici un răspuns. Mai mult ca atît, pîrîtul a deconectat încăperea de la reţelele de energie electrică şi apă, astfel fiind împotrivă de a prelungi contractul de locaţiune, contrar prevederilor contractului nr. 04 din 01 aprilie 2009, potrivit căruia locatarul are dreptul prioritar la prelungirea locaţiunii. Mai indică reclamantul că, pîrîtul refuză să-i elibereze actul de examinare a încăperii, de care are nevoie pentru depunerea cererii privind privatizarea acestui imobil. Solicită reclamantul obligarea Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA de a prelungi contractul de locaţiune pe un termen de 2 ani cu eliberarea actului de examinare a încăperii.

Prin încheierea Judecătoriei Economice de Circumscripţie din 28 iulie 2011 a fost atrasă în proces în calitate de intervenient accesoriu Agenţia Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei. La 09 iulie 2012, Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” a depus cerere reconvenţională împotriva SA „Schif-ISN” cu privire la eliberarea şi transmiterea încăperii cu suprafaţa totală de 40 m.p. din str. A. Doga, 39/3, mun. Chişinău şi repararea prejudiciului material.

În motivarea acţiunii reconvenţionale, Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” a indicat că, încăperea dată în locaţiune SA „Schif-ISN” în temeiul contractului nr. 04 din 01 aprilie 2009, se află la balanţa Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon”, fiind transmisă întreprinderii în gestiune economică la 22 iunie 1992. În temeiul contractului de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009, Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” a prestat servicii de locaţiune SA „Schif-ISN” şi a confirmat prestarea acestor servicii prin eliberarea facturilor fiscale pentru fiecare lună de locaţiune, pentru costul chiriei şi a serviciilor de întreţinere a încăperii, în sumă totală de 39 891,99 lei.

Conform prevederilor contractuale, locatarul urma să achite costul chiriei şi a serviciilor de întreţinere a încăperii pînă la data de 05 a următoarei luni calendaristice după luna de calcul. Însă, SA „Schif-ISN” efectua plăţile cu întîrziere considerabilă sau parţial, fapt ce dovedeşte încălcarea obligaţiilor asumate prin contractul de locaţiune. Indică Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” că datoria restantă a SA „Schif-ISN” la plata chiriei şi a cheltuielilor aferente, constituie suma de 9 383,79 lei. În această situaţie şi avînd în vedere excluderea pe viitor acumularea de către SA „Schif-ISN” a datoriei debitoare, prin neachitarea la termen a costului chiriei şi a cheltuielilor aferente, solicită Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” obligarea SA „Schif-ISN” să elibereze încăperea necolativă cu suprafaţa de 40 m.p., situată în mun.

Chişinău, str. A. Doga, 39/3 şi să transmită încăperea către Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” prin semnarea actului de transmitere-primire a încăperii, încasarea sumei de 383,79 lei cu titlu de prejudiciu 2 material cauzat în urma neachitării plăţii de locaţiune, avînd în vedere că pe parcursul examinării pricinii, SA „Schif-ISN” a achitat o parte din suma restantă, şi compensarea cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 27 martie 2013 acţiunea iniţială a fost respinsă, iar cea reconvenţională a fost admisă, fiind obligat SA „Schif-ISN” să elibereze încăperea nelocativă cu suprafaţa totală de 40 m.p., situată în mun. Chişinău, str. A. Doga, 39/3 şi să transmită încăperea dată Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” prin semnarea actului de transmitere-primire a încăperii.

S-a încasat de la SA „Schif-ISN” în beneficiul Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA suma 383,79 lei cu titlu de prejudiciu material şi suma de 381,51 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 30 octombrie 2013 apelul declarat de către SA „Schif-ISN” a fost admis, casată hotărîrea primei instanţe în partea respingerii acţiunii iniţiale şi emisă în această parte o nouă hotărîre, prin care s-a obligat Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA să prelungească contractul de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009 şi să elibereze actul de examinare a încăperii cu suprafaţa de 40 m.p., situată în mun. Chişinău, str. A. Doga, 39/3. În rest hotărîrea primei instanţe a fost menţinută.

La 27 ianuarie 2014 Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 30 octombrie 2013, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei recurate cu menţinerea hotărîrii primei instanţe. Recurentul în motivarea recursului a indicat că la emiterea deciziei instanţa de apel a apreciat arbitrar probele administrate şi a aplicat eronat normele de drept material. La 05 februarie 2014 în adresa SA „Schif-ISN” şi Agenţiei Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei a fost expediată copia recursului declarat de către Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii referinţei la recurs.

La 05 martie 2014 SA „Schif-ISN” a depus referinţă, în care a cerut respingerea recursului declarat de către Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA şi menţinerea deciziei instanţei de apel ca fiind legală şi întemeiată. Prin încheierea Curţii Supreme de Justiţie din 19 martie 2014 recursul Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA a fost declarat admisibil. În conformitate cu art. 444 CPC, prezentul recurs se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele recursului şi obiecţiile expuse în referinţă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul urmează a fi admis cu casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Conform art. 875 Cod civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă 3 temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Conform art. 906 al. (1) lit. c) Cod civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel.

Din materialele dosarului rezultă că, la 01 aprilie 2009 între recurentul Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA, în calitate de locator, şi intimatul SA „Schif-ISN”, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 04, obiectul căruia îl constituie transmiterea în posesiune şi folosinţă temporară cu plată a încăperii nelocuibile cu suprafaţa de 40 m.p. şi a bunurilor mobile din str. A. Doga, 39/3, mun. Chişinău, ce se află în gestiunea economică la Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA. Prezentul contract, potrivit p. 4.1 din acesta, a fost încheiat pe un termen de 2 ani din momentul recepţionării de către locatar a spaţiului închiriat. Potrivit p. 5.2 al contractului menţionat, plata lunară pentru locaţiunea bunurilor s-a stabilit în mărime de 2000 lei, iar potrivit p. 5.3 plata urma a fi efectuată pînă la data de 05 a următoarei luni calendaristice după luna de calcul.

Iar, potrivit p. 6.2.2 al contractului de locaţiune încheiat, locatorul este în drept să rezilieze contractul în mod unilateral dacă locatarul nu plăteşte chiria timp de o lună după expirarea termenului de plată, precum şi în p. 10.2 al contractului este prevăzut dreptul locatorului la rezilierea contractului în mod unilateral dacă locatarul nu achită costul chiriei şi al cheltuielilor suplimentare de întrţinere a încăperii pe parcursul a 21 de zile lucrătoare după expirarea termenului de plată, cu expedierea în adresa locatarului a unui preaviz de 5 zile în acest sens. S-a constatat că locatarul SA „Schif-ISN” a fost în întîrziere cu plata chiriei pentru utilizarea spaţiului închiriat, astfel în luna noiembrie 2009 a acumulat o datorie de 14 296,99 lei.

Prin reclamaţia-preaviz nr. 442/01-I din 11 noiembrie 2009, locatorul Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA a comunicat locatarului SA „Schif-ISN” despre obligaţia achitării datoriei acumulate în urma neplăţii chiriei şi costul serviciilor comunale conform contractului de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009, informînd totodată şi despre rezilierea în mod unilateral al contractului în cazul neachitării datoriei în termen de 2 zile din momentul recepţionării reclamaţiei.

Deoarece datoria nu a fost achitată şi întru excluderea pe viitor acumulării unei alte datorii la chirie, la 16 noiembrie 2009, prin adresa nr. 451/01-I, locatorul Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA a preavizat locatarul SA „Schif-ISN” despre rezilierea în mod unilateral al contractului de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009, oferind locatarului unui preaviz de reziliere de 5 zile calendaristice şi ca în termenul de preaviz să evacueze de comun acord cu Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA bunurile mobile din încăperea închiriată, pentru a putea transmite acest spaţiu, prin actul de transmitere- recepţionare către Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA la data de 23 noiembrie 2009. Prin nota informativă nr. 460/01-I din 25 noiembrie 2009, adresată Agenţiei Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei, recurentul Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA a informat că începînd cu 23 noiembrie 2009 4 SA „Schif-ISN” nu mai deţine calitatea de locatar (chiriaş) a încăperii nelocative, cu suprafaţa de 40 m.p., situată în mun.

Chişinău, str. A. Doga, 39/3, contractul de locaţiune fiind reziliat de către locator (Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA) pentru neexecutarea esenţială de către locatar a condiţiilor contractuale, şi anume neachitarea chiriei, acesta fiind informat şi preavizat despre rezilierea contractului. Nota informativă a fost întocmită în legătură cu faptul că SA „Schif-ISN” s-a adresat către Agenţia Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei cu cerere despre cumpărarea încăperii nelocative pe care o închiriază, astfel prin această notă informativă s-a solicitat încetarea procedurii de privatizare a încăperii în cauză. La 02 decembrie 2009 a fost întocmit actul de predare-primire a încăperii nelocuibile cu suprafaţa de 40 m.p.

din str. A. Doga, 39/3, mun. Chişinău, ce a constituit obiectul contractului de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009, iar la 09 decembrie 2009, în temeiul acestui act de predare-primire, directorul SA „Schif- ISN”, Coşcodan Ivan, s-a obligat ca în decurs de două zile să rezolve chestiunea cu privire la eliberarea încăperii litigioase. Pe parcursul examinării pricini, s-a stabilit că, în termenul susindicat, precum şi ulterior, SA „Schif-ISN” nu a eliberat încăperea pe care o închiria în temeiul contractului nr. 04 din 01 aprilie 2009, acesta continuînd să se folosească samovolnic de încăpere, practicînd activitatea de antreprenoriat. Mai mult ca atît, SA „Schif-ISN” a format şi o datorie la plata chiriei şi a cheltuielilor aferente de întreţinere a bunului imobil închiriat, care în timpul procesului fiind achitată parţial, a rămas să constituie suma de 383,79 lei.

În astfel de condiţii, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră justificat dreptul locatorului de a rezilia contractul de locaţiune în cauză, avînd în vedere faptul că locatarul nu şi-a onorat în termen şi cu bună credinţă obligaţiile contractuale, prin neplata chiriei şi a cheltuielilor aferente de întreţinere a imobilului, totodată fiind respectată de către locator preavizul de nedorinţa de a continua relaţiile contractuale şi rezilierea contractului de locaţiune. În circumstanţele relevate şi în contextul normelor de drept enunţate supra, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră justă concluzia primei instanţe privind admiterea acţiunii reconvenţionale şi obligarea SA „Schif-ISN” să elibereze încăperea nelocuibilă cu suprafaţa de 40 m.p.

din str. A. Doga, 39/3, mun. Chişinău cu transmiterea acesteia prin semnarea actului de transmitere-predare şi să achite suma datorată de 383,79 lei. De asemenea, instanţa de recurs consideră întemeiată concluzia primei instanţe şi în privinţa respingerii acţiunii iniţiale la cererea de chemare în judecată a SA „Schif-ISN” împotriva Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA cu privire la prelungirea contractului de locaţiune şi eliberarea actului de examinare a încăperii, deoarece continuarea în mod tacit a raporturilor contractuale de locaţiune a încăperii în litigiu, invocată de către SA „Schif-ISN”, nu este relevantă cazului din speţă. Or, rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune din partea locatorului, despre ce iniţial a fost preavizat locatarul, şi continuarea folosirii de 5 către ultimul a spaţiului închiriat şi după rezilierea contractului, nu operează tacita prelungire a contractului de locaţiune.

De altfel, locatorul, în cazul din speţă Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA, nu poate fi obligat să continue locaţiunea, în condiţiile în care acesta a decis să rezilieze contractul de locaţiune cu SA „Schif-ISN”, avînd drept temei neonorarea de către ultimul a obligaţiilor contractuale. Astfel, fiind manifestată din partea Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” SA voinţa de a nu continua raporturile de locaţiune cu SA „Schif-ISN”, recurentul nu mai poate fi obligat să prelungească contractul de chirie decît dacă acesta voieşte.

Iar, pretenţia privind obligarea Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA de a elibera actul de examinare a încăperii în litigiu pentru a fi înaintată către Agenţia Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei în vederea privatizării bunului imobil, la fel, este neîntemeiată, întrucît intimatul, după rezilierea contractului, nu mai este justificat cu un careva drept locativ asupra acestui spaţiu, mai mult ca atît, ce i-ar permite solicitarea privatizării acestuia.

Nu pot fi reţinute argumentele intimatului SA „Schif-ISN” şi a instanţei de apel precum că între părţile contractante nu a avut loc vreo înţelegere asupra rezilierii contractului de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009 şi că de către locator nu a fost înaintată careva acţiune în judecată privind rezilierea contractului, fapt ce impune prelungirea contractului de locaţiune, deoarece locatorul dispunînd unilateral încetarea raporturilor de locaţiune, a acţionat în temeiul art. 906 Cod civil, precum şi p. p. 6.2.2 şi 10.2 al contractului de locaţiune încheiat. La fel, nici argumentul acestora că, pînă la rezilierea contractului, între părţi, nu a avut loc o remediere a divergenţelor apărute, nu poate fi reţinut, deoarece contravine suportului probator al cauzei.

Or, potrivit reclamaţiei-preaviz nr. 442/01-I din 11 noiembrie 2009, locatarul SA „Schif-ISN” a fost atenţionat despre obligaţia achitării datoriei acumulate în urma neplăţii chiriei şi costul serviciilor comunale conform contractului de locaţiune nr. 04 din 01 aprilie 2009, fiind informat totodată şi despre rezilierea de către locator în mod unilateral al contractului în cazul neachitării datoriei în termen de 2 zile din momentul recepţionării reclamaţiei. De asemenea, nu pot fi reţinute argumentele SA „Schif-ISN” şi a instanţei de apel precum că bunul imobil în litigiu constituie proprietate de stat şi nu este inclus în capitalul social al Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA, astfel neexistînd nici un temei legal ce i-ar permite ultimului de a administra încăperea în litigiu, deoarece bunul imobil cu suprafaţa de 40 m.p.

din str. A. Doga, 39/3, mun. Chişinău, ce constituie proprietate publică a statului, odată fiind transmis în gestiune economică la 22 iunie 1992 Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” SA, poate fi privatizat în conformitate cu prevederile Legii nr. 121-XVI din 04 mai 2007 privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice şi p. 10 alint.

(3) din Regulamentul cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile date în locaţiune, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 468 din 25 martie 2008, potrivit cărora, doritorii să cumpere încăperile luate în locaţiune, urmează să depună cerere la Agenţia Proprietăţii Publice cu anexarea în mod obligatoriu a mai multor acte, dintre care şi actul de examinare a încăperii date în locaţiune, întocmite de către locator, şi că bunurile proprietate publică a statului sau a unităţii administrativ- 6 teritoriale, aflate în gestiunea societăţilor comerciale sau a altor persoane juridice, pot fi date în locaţiune doar cu acordul autorităţii în administrarea căreia se află aceste bunuri.

Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul, că hotărîrea primei instanţe este legală şi întemeiată, iar decizia instanţei de apel este neîntemeiată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi de a menţine hotărîrea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e Se admite recursul declarat de Combinatul de Materiale de Construcţii „Macon” Societate pe Acţiuni. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 30 octombrie 2013 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun.

Chişinău din 27 martie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii pe Acţiuni „Schif-ISN” împotriva Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” Societate pe Acţiuni, intervenient accesoriu Agenţia Proprietăţii Publice pe lîngă Ministerul Economiei al Republicii Moldova cu privire la prelungirea contractului de locaţiune şi eliberarea actului de examinare a încăperii, şi la cererea reconvenţională a Combinatului de Materiale de Construcţii „Macon” Societate pe Acţiuni împotriva Societăţii pe Acţiuni „Schif-ISN” cu privire la eliberarea şi transmiterea încăperii nelocative şi repararea prejudiciului material. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Tamara Chişca - Doneva Valentina Clevadî Iuliana Oprea Ion Guzun 7