2ra-1550/14 — Rezilierea contractului de dobindire a dreptului de proprietate

prima instanţă: A. Catană dosarul nr. 2ra-1550/14 instanţa de apel: B. Bîrca, M. Moraru, M. Ciugureanu DECIZIE 11 iunie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Iurie Bejenaru, Dumitru Mardari, Elena Covalenco, Galina Stratulat examinînd recursul declarat de către ÎPC „Supersonic” SRL, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Petru Lungu împotriva ÎPC „Supersonic” SRL cu privire la rezilierea contractului de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţie, încasarea sumei, penalităţilor de întârziere şi repararea prejudiciului moral, împotriva deciziei Curţii de Apel Chișinău din 03 decembrie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de către Lungu Petru, casată integral hotărîrea Judecătoriei Centru municipiul Chișinău din 23 aprilie 2013, cu emiterea unei noi încheieri, prin care a fost confirmată tranzacţia de împăcare c o n s t a t ă La 25 mai 2012, Petru Lungu a depus cerere de chemare în judecată împotriva ÎPC „Supersonic” SRL, AOC „Apollo” cu privire la încasarea sumei, penalităţilor de întârziere şi repararea prejudiciului moral.

În motivarea acţiunii a indicat că la 17 septembrie 2008 a încheiat cu pârâtul contractul nr. 10 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţie. Menţionează că obiectul contractului constituie un apartament cu 3 odăi, situat în mun. Chişinău str. Mircea cel Bătrân, casa nr. 22/3. Relatează că conform pct. 2.4 l contractului, termenul final de dare a apartamentului în exploatare era stabilit pentru luna mai, anul 2011. Afirmă că pârâtul nu şi-a onorat obligaţiile contractuale, despre prelungirea termenului nu a fost anunţat, iar lucrările de construcţie nu au fost finisate nici în anul 2012. Mai indică că i-a achitat pârâtului suma de 520672,20 lei, ceea ce constituie echivalentul a 34041,15 Euro, astfel îndeplinindu-şi integral toate obligaţiile asumate prin contract.

Susţine că prin scrisoarea înregistrată la sediul pârâtului la 02 aprilie 2012, a solicitat rezilierea contractului, restituirea sumelor de bani achitate în avans şi plata penalităţilor de întârziere. Indică că prin scrisoarea nr. 37 din 06 aprilie 2012 pârâtul nu s-a expus concret la cerinţele sale privind rezilierea contractului şi restituirea sumelor, ci doar a făcut trimitere la unele dificultăţi în activitatea de business. Solicită admiterea acţiunii, încasarea din contul pârâtului în beneficiul reclamantului a sumei nerestituite, achitate anterior în avans, pentru construcţia apartamentului nr. 3 din blocul locativ nr. 22/3 din str. Mircea cel Bătrîn mun. Chişinău în mărime de 520672,20 lei, suma penalităţilor în mărime de 520672,20 lei, despăgubirile pentru repararea prejudiciului moral în mărime de 20000 lei, cheltuielile pentru asistenţă juridică în mărime de 5000 lei şi taxa de stat în mărime de 9502,10 lei.

Pe parcursul desfăşurării procesului reclamantul Petru Lungu, reprezentat de către avocatul Constantin Lazari a depus cerere de concretizare a acţiunii, solicitând rezilierea contractului nr. 10 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţii a capitalului în construcţie din 17 septembrie 2008, încheiat între Petru Lungu şi SRL „Supersonic”, încasarea din contul pârâtului în beneficiul reclamantului a sumei nerestituite, achitate anterior în avans, pentru construcţia apartamentului nr. 3 din blocul locativ nr. 22/3 din str. Mircea cel Bătrîn mun. Chişinău în mărime de 520672,20 lei, suma penalităţilor în mărime de 520672,20 lei, despăgubirilor pentru repararea prejudiciului moral în mărime de 20000 lei, cheltuielilor pentru asistenţă juridică în sumă de 5000 lei şi taxa de stat în mărime de 9502,10 lei.

Prin hotărârea Judecătoriei Centru mun. Chişinău din 23 aprilie 2013, a fost admisă parţial acţiunea, fiind reziliat contractul nr. 10 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţia apartamentului cu 3 odăi nr. 3, cu suprafaţa de 91,68 mp din casa de locuit nr. 22/3 din str. Mircea cel Bătrîn mun. Chişinău din 17 septembrie 2008 încheiat între ÎPC „Supersonic” SRL şi Petru Lungu, încasat din contul ÎPC „Supersonic” SRL suma de 595153,10 lei constituită din suma investită în mărime de 520672, 20 lei, dobânda de întârziere în mărime 50009 lei pe perioada 02 aprilie 2012 până la 23 aprilie 2013, cheltuielile de asistenţă juridică în sumă de 5000 lei, taxa de stat în mărime de 9472,10 lei, prejudiciul moral în mărime de 10000 lei şi taxa de stat în mărime de 7748 lei.

În rest acţiunea a fost respinsă. Prin decizia Curţii de Apel Chișinău din 03 decembrie 2013, a fost admis apelul declarat de către Lungu Petru, casată integral hotărîrea Judecătoriei Centru mun. Chișinău din 23 aprilie 2013, cu emiterea unei noi încheieri, prin care a fost confirmată tranzacţia de împăcare conform căreia – în scopul stingerii datoriei faţă de creditor (Lungu Petru) a debitorului (ÎPC „Supersonic” SRL), acesta din urmă va reîncheia cu creditorul (Lungu Petru) un nou contract de dobîndire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţie, obiectul căruia fiind apartamentele: 1) cu 3 odăi, nr. 5 cu suprafaţa totală de 100,93 mp, 2) cu 2 odăi, nr. 19 cu suprafaţa totală de 86,67 mp, 3) cu 2 odăi, nr. 20 cu suprafaţa totală de 81,23 mp, 4) cu 2 odăi, nr. 6 cu suprafaţa totală de 86,67 mp, 5) cu 1 odaie, nr. 22 cu suprafaţa totală de 44,35 mp, inclusiv balcoanele, toate în casa nr. 68 situate în or.

Cricova str. Chişinăului, potrivit documentaţiei de proiect, avizurilor de construcţie la un preţ convenit de părţi de 139947,50 Euro. În termen de 5 zile din momentul semnării prezentei tranzacţii, debitorul ÎPC „Supersonic” SRL va înregistra la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău contractul reîncheiat cu creditorul Lungu Petru, eliberîndu-i acestuia din urmă un exemplar înregistrat al acestui contract. Odată cu îndeplinirea condiţiilor pct. 1 şi 2 a prezentei tranzacţii, datoria faţă de creditor (Lungu Petru) a debitorului (ÎPC „Supersonic” SRL) se va stinge integral.

În caz dacă debitorul nu va îndeplini condiţiile pct. 1 şi 2 ale prezentei tranzacţii, această tranzacţie va fi executată în mod forţat în conformitate cu art. 255 CPC, cu eliberarea titlului executoriu prin care se va dispune încasarea de la ÎPC „Supersonic” SRL în beneficiul lui Petru Lungu a diferenţei dintre suma echivalentă cu 139947,50 Euro şi suma achitată la momentul eliberării titlului executoriu. A fost dispusă încetarea procesului în pricina civilă la cererea lui Petru Lungu către ÎPC „Supersonic” SRL privind rezoluţiunea actului juridic, încasarea sumei de 520672,20 lei, a penalităţilor în sumă de 520672,20 lei şi a cheltuielilor de judecată în sumă de 5000 lei. La 10 februarie 2014 ÎPC „Supersonic” SRL a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea recursului, casarea hotărîrilor judecătorești și restituirea pricinii spre rejudecare în prima instanţă.

Recurentul în motivarea recursului a indicat că, dreptul de a încheia tranzacţia de împăcare se realizează prin prisma principiului disponibilităţii şi presupune aptitudinea părţilor de a decide asupra litigiului, care ca efect duce la încetarea procesului, conform lit. d) art. 265 CPC. Or, acesta nefiind pînă la urmă un drept absolut, deoarece încetarea procesului operează doar în cazul aprobării acesteia de către instanţa de judecată, iar al. (2) art. 27 CPC dă dreptul instanţei de judecată de a nu admite dispunerea de un drept sau folosirea modalităţii de apărare, dacă aceste acte contravin legii ori încalcă drepturile sau interesele legitime ale persoanei.

La înaintarea acţiunii Lungu Petru şi-a întemeiat pretenţiile în baza Legii privind protecţia consumatorilor nr. 105 din 13 martie 2003. Or, prin prisma pct. 2 a Hotărîrii Plenului Curţii Supreme de Justiţie nr.7 din 09 octombrie 2006 „Cu privire la practica aplicării legislaţiei despre protecţia consumatorilor la judecarea cauzelor civile”, dacă criteriul de delimitare este subiectul la care se referă noţiunea, termenul „cumpărător” are un caracter mai extins, deoarece include atît persoanele fizice, cît şi cele juridice, iar termenul „consumator” poate fi atribuit numai persoanelor fizice. Persoanele juridice, precum şi persoanele fizice ce desfăşoară activitatea de întreprinzător şi intră în raporturi juridice în virtutea acestei calităţi, nu sînt incluse în noţiunea de „consumator”.

Secţiunea a 4-a capitolul VI Cod civil stabileşte principiile interpretării contractului, efectele, clauzele, cît şi limitarea acestora într-un contract, or prima instanţă a apreciat corect circumstanţele de fapt a cauzei în coraborare cu normele de drept material. Revenind la tranzacţia de împăcare confirmată prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 decembrie 2013, recurentul invocă că aceasta contravine normelor de drept material, procedural, cît şi intereselor companiei pe care o reprezintă. În conformitate cu art. 60 al. (5) CPC, instanţa nu va admite renunţarea reclamantului la acţiune, nici recunoaşterea acţiunii de către pîrît, nu va admite tranzacţia între părţi dacă aceste acte contravin legii ori încalcă drepturile, libertăţile şi interesele legitime ale persoanei, interesele societăţii sau ale statului.

Astfel fiind ameninţat sub diferite pretexte şi necunoscund esenţa litigiului, Balaur Vladimir, în funcţie de director al IPC „Supersonic” SRL, nefiind asistat de avocat, avînd calitatea de debitor în cauza dată, a recunoscut în faţa instanţei de judecată încheierea tranzacţiei în vederea stingerii datorie faţă de creditorul Lungu Petru, fiind dus în eroare că se va recunoaşte o tranzacţie încheiată anterior de către executorul judecătoresc Anatolie Bănărescu din 25 noiembrie 2013 pentru alte bunuri din acelaşi bloc, în cadrul dosarelor de executare silită nr.056-532-533/2013 din 21 octombrie 2013 şi nr. 2-606/13 din 03 septembrie 2013, emise de Judecătoria Centru mun. Chişinău. A menţionat că instanţa de apel nu a luat în consideraţie faptul cine este proprietarul de fapt al acestor apartamente, care este gradul de finisare al imobilului cu nr. cadastral 3156101.152 situat în mun.

Chişinău or. Cricova str. Chişinăului, fiind apreciat pentru ultima dată prin avizul tehnic nr. 105 din 08 septembrie 2010 cu un procent de finisare de 21%. În realitate însă blocul este terminat ca structură, fără lucrări de finisare a faţadei, astfel în prezent avînd o valoare de aproximativ de 10000000 lei. În procesul de construcţie a blocului locativ unele din apartamente indicate în tranzacţia de împăcare au fost vîndute investitorilor. Una din condiţiile esenţale ale tranzacţiei cu privire la un bun imobil ce nu constituie proprietatea părţilor implicate în proces, chiar daca adevăratul proprietar rămîne în afara operaţiunii încheiate, cade sub nulitatea absolută a actului juridic. Aici trebuie avute în vedere interesele generale afectate, faţă de care instanţele judecătoreşti sunt obligate a se pronunţa.

Instanţa de apel a analizat numai efectele relative ale contractului de tranzacţie, fără a cerceta aspectele legalităţii acesteia. În final, recurentul nu recunoaşte tranzacţia de împăcare confirmată de instanţa de apel, deoarece a fost încheiată în mărimea ce depăşeşte de două ori suma acţiunii şi aduce prejudicii considerabile întreprinderii ÎPC „ Supersonic” SRL. În conformitate cu art. 434 al. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Colegiul constată că, ÎPC „Supersonic” SRL la 10 februarie 2014 a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chișinău din 03 decembrie 2013, în termen, în cazul în care decizia motivată a instanţei de apel a fost expediată recurentului la 11 decembrie 2013 (f.d.164).

În conformitate cu art. 444 CPC, prezentul recurs se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi a restitui pricinii spre rejudecare în instanţa de apel din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.

După cum s-a stabilit, Lungu Petru prin acţiunea înaintată a cerut rezilierea contractului nr. 10 de dobîndire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţie încheiat la 17 septembrie 2008 între Lungu Petru şi ÎPC „Supersonic” SRL; încasarea de la pîrît a sumei nerestituite achitate anterior în avans pentru construcţia ap. 3 din blocul locativ nr. 22/3 din str. Mircea cel Bătrîn mun. Chişinău în mărime de 520672,20 lei; încasarea penalităţii în aceeaşi mărime de 520672,20 lei; prejudiciul moral în sumă de 20000 lei, a cheltuielilor de asistenţă juridică – 5000 lei şi 9502,10 lei pentru taxa de stat achitată. Judecătoria Centru mun.

Chişinău la emiterea hotărîrii din 23 aprilie 2013, a admis în parte acţiunea lui Petru Lungu şi a reziliat contractul nr. 10 de dobîndire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţia ap. 3 cu 3 odăi cu suprafaţa de 91,68 mp din blocul locativ nr. 22/3 din str. Mircea cel Bătrîn mun. Chişinău încheiat la 17 septembrie 2008 între Lungu Petru şi ÎPC „Supersonic” SRL, a încasat de la ÎPC „ Supersonic” 520672,20 lei suma investită pentru construcţia apartamentului, 50009 lei dobînda de întîrziere calculată pentru perioada 02 aprilie 2012 – 23 aprilie 2013, 5000 lei cheltuieli de asistenţă juridică, 10000 lei prejudiciul moral şi 9472,10 lei pentru taxa de stat achitată.

În rest, acţiunea în partea încasării penalităţii, a fost respinsă. Curtea de Apel Chişinău prin decizia din 03 decembrie 2013 a confirmat tranzacţia de împăcare încheiată între Lungu Petru, pe de o parte, şi administratorul ÎPC „Supersonic” SRL – Balaur Vladimir, pe de altă parte, şi a dispus în scopul stingerii datoriei faţă de creditorul Lungu Petru, debitorul ÎPC „Supersonic” SRL va reîncheia cu Lungu Petru un nou contract de dobîndire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţiile apartamentelor: 1) cu 3 odăi, nr. 5 cu suprafaţa totală de 100,93 mp, 2) cu 2 odăi, nr. 19 cu suprafaţa totală de 86,67 mp, 3) cu 2 odăi, nr. 20 cu suprafaţa totală de 81,23 mp, 4) cu 2 odăi, nr. 6 cu suprafaţa totală de 86,67 mp, 5) cu 1 odaie, nr. 22 cu suprafaţa totală de 44,35 mp, inclusiv balcoanele, toate în casa nr. 68 situate în or.

Cricova str. Chişinăului la preţul convenit de părţi de 139947,50 Euro. Totodată s-a dispus că, în caz dacă debitorul nu va îndeplini condiţiile pct. 1 şi 2 ale prezentei tranzacţii, aceasta va fi executată în mod forţat în conformitate cu art. 255 CPC. Art. 60 al. (2) CPC stipulează că, părţile pot înceta procesul prin tranzacţie, iar în conformitate cu al.(5) art. 60 CPC, instanţa nu va admite renunţarea reclamantului la acţiune, nici recunoaşterea acţiunii de către pîrît, nu va admite tranzacţia între părţi dacă aceste acte contravin legii ori încalcă drepturile, libertăţile şi interesele legitime ale persoanei, interesele societăţii sau ale statului. Totodată, art. 240 al. (3) CPC prevede expres că, instanţa judecătorească adoptă hotărîrea în limitele pretenţiilor înaintate de reclamant.

Or, raportînd cuantumul pretenţiilor invocate de către Lungu Petru în cererea de chemare în judecată (520672,20 lei suma investită pentru construcţia apartamentului, 520672,20 lei penalitatea, 20000 lei prejudiciul moral – toate echivalentul a 55860,2 Euro) şi mărimea beneficiilor acordate de către instanţa de apel în urma confirmării tranzacţiei de împăcare (139947,50 Euro - valoarea totală a 5 apartamente ce urmau a fi transmise în proprietatea intimatului), rezultă o disconcordanţă excesivă dintre ceea ce a cerut reclamantul în acţiunea sa şi ce a perceput instanţa de apel de la ÎPC „Supersonic” SRL, depăşind astfel limitele pretenţiilor înaintate. În acest sens, Colegiul reţine că instanţa judecătorească nu este în drept să modifice din oficiu temeiul sau obiectul acţiunii, în conformitate cu art. 60 al.

(4) CPC, or aceasta fiind o prerogativă exclusivă a reclamantului prin prisma art. 60 al. (2) CPC. În consecinţă, instanţa de apel la adoptarea deciziei din 03 decembrie 2013, contrar prevederilor art. 60 al. (5) CPC, a încălcat drepturile şi interesele legitime a societăţii ÎPC „Supersonic” SRL şi, respectiv, ilegal a admis tranzacţia de împăcare încheiată între Lungu Petru şi administratorul ÎPC „Supersonic” SRL – Balaur Vladimir şi a dispus încetarea procesului. Cele menţionate impun casarea deciziei Curţii de Apel Chișinău din 03 decembrie 2013, cu remiterea pricinii la rejudecare în instanţa de apel. La judecarea pricinii, instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate, creând condiţii obiective şi reale participanţilor la proces şi judecând pricina, să emită o decizie întemeiată şi legală.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, decide: Se admite recursul declarat de către ÎPC „Supersonic” SRL. Se casează integral decizia Curţii de Apel Chișinău din 03 decembrie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Petru Lungu împotriva ÎPC „Supersonic” SRL cu privire la rezilierea contractului de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului şi de investiţie a capitalului în construcţie, încasarea sumei, penalităţilor de întârziere şi repararea prejudiciului moral, cu restituirea pricinii pentru rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, în alt complet de judecători.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac. Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Iurie Bejenaru Dumitru Mardari Elena Covalenco Galina Stratulat