3ra-273/14 — Contestarea actului administrativ şi declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor

prima instanţă: V. Caisîn dosarul nr. 3ra-273/14 (Judecătoria Bălţi) instanţa de apel: Iu. Grosu, A. Corcenco, D. Corolevschi (Curtea de Apel Bălţi) DECIZIE 30 aprilie 2014 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Tamara Chişca – Doneva, Valentina Clevadî Iuliana Oprea, Liliana Catan examinând, fără înştiinţarea participanţilor la proces, recursul declarat de către Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia şi Burlacu Nicolae, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Oficiului teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat împotriva Consiliului s. Sadovoe mun.

Bălţi, Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Elenei Buzurnîi, Iuliei Coroban, Coroban Ion, Burlacu Nicolae, Mariei Ivanova, Valerianei Manuil, Eliseev Andrei, Celenco Andrei, Violetei Focşa şi Veceaslav Rogozneac, intervenienţi accesorii Primăria s. Sadovoe mun. Bălţi, Organul cadastral teritorial Bălţi, cu privire la contestarea actului administrativ şi declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor, împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 28 noiembrie 2013 prin care a fost admis apelul declarat de către Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat, casată integral hotărârea Judecătoriei Bălţi din 25 octombrie 2012 şi emisă o hotărâre nouă de admitere a acţiunii, c o n s t a t ă La 11 mai 2011 Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat a depus cerere de chemare în judecată împotriva Consiliului s. Sadovoe mun.

Bălţi, intervenienţi accesorii Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia, Coroban Ion, Burlacu Nicolae, Ivanova Maria, Manuil Valeriana, Eliseev Andrei, Celenco Andrei, Focşa Violeta şi Veceaslav Rogozneac, cu privire la contestarea actului administrativ. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că la 23 noiembrie 2010 Consiliul s. Sadovoe mun. Bălţi a adoptat decizia nr. 8/20 „Cu privire la formarea bunului imobil (lot de teren), aprobarea planului cadastral, declararea dreptului de proprietate publică din domeniul privat din s. Sadovoe mun. Bălţi”, prin care a fost format ca bun imobil separat lotul de teren de pe str. Ştefan cel Mare nr. 21 – 1, s. Sadovoe mun. Bălţi, nr. cadastral 4839103233, suprafaţa de 0,6925 ha, aprobat 1 planul cadastral al acestuia şi stabilit dreptul de proprietate publică din domeniul privat al s. Sadovoe mun.

Bălţi asupra bunului format. În aceeaşi zi, Consiliul s. Sadovoe mun. Bălţi a mai emis decizia nr. 8/16 „Cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului de pe lângă casă ce depăşeşte norma prevăzută de legislaţia funciară” prin care s-a acceptat vânzarea către proprietarii terenurilor de pe str. Ştefan cel Mare nr. 21 – 1, s. Sadovoe mun. Bălţi, a terenurilor de pe lângă case ce depăşesc norma prevăzută de legislaţie, terenurile comercializate făcând parte din lotul de teren mai mare recent format, nr. cadastral 4839103233, suprafaţa de 0,6925 ha. Astfel, 11 loturi cu nr. nr. cadastrale 4839103296, 4839103233, 4839103293, 4839103292, 4839103295, 4839103236, 4839103234, 4839103235, 4839103290, 4839103291, 4839103294, au fost înstrăinate ca terenuri ce depăşesc norma stabilită de lege.

Susţine Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat că decizia menţionată este ilegală şi neîntemeiată, pasibilă anulării integrale pe motiv că Consiliul s. Sadovoe mun. Bălţi nu a respectat procedura legitimă de formare şi comercializare a bunurilor imobile, terenurile enunţate fiind susceptibile înstrăinării exclusiv prin intermediul licitaţiei publice deoarece nu se referă la loturi de pământ de pe lângă casă ce depăşesc norma prevăzută de lege, în realitate fiind divizat un lot al unităţii publice locale în 11 terenuri de pământ prin atribuirea destinaţiei domeniului privat.

Menţionează reclamanta că înstrăinarea terenurilor respective contravine legii şi pe motiv că formarea bunului imobil se încheie la înscrierea datelor despre acesta în registrul bunurilor imobile, însă loturile comercializate la momentul înstrăinării prin decizia contestată nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010, nu erau legitim formate, decizia nr. 8/20 cu privire la formarea bunului de bază nr. cadastral 4839103233, suprafaţa de 0,6925 ha, datând cu aceeaşi zi. Consideră că ilegalităţile enunţate condiţionează anularea integrală a deciziei Consiliului s. Sadovoe mun. Bălţi nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010. La 21 februarie 2011 Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat a adresat Consiliului s. Sadovoe mun.

Bălţi o notificare prin care a cerut reexaminarea şi abrogarea deciziei nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010, respinsă ca fiind neîntemeiată prin decizia Consiliului s. Sadovoe nr. 2/10 din 20 aprilie 2011. Solicită reclamantul Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat anularea deciziei Consiliului s. Sadovoe mun. Bălţi nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010 şi radierea înscrierilor din registrul bunurilor imobile asupra terenurilor cu nr. nr. cadastrale 4839103296, 4839103233, 4839103293, 4839103292, 4839103295 asupra cărora dreptul de proprietate al dobânditorilor, a fost înregistrat.

Pe parcursul examinării cauzei, Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat şi-a concretizat cerinţele, indicând asupra ilegalităţii contractelor de vânzare- cumpărare a loturilor de teren, încheiate între primarul s. Sadovoe, în calitate de vânzător, şi Celenco Victor, Rogozneac Veceaslav, Manoil Valeriana, Buzurnîi Elena, Burlacu Nicolae, Lentiţchi Boris, Coroban Ion, Tuceac Grigore, Ivanova 2 Maria şi Eliseev Andrei, în calitate de cumpărători, în privinţa loturilor de lângă casă ce depăşesc norma prevăzută de legislaţia funciară. Astfel, cere reclamantul anularea deciziei Consiliului s. Sadovoe mun. Bălţi nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010 ca fiind ilegală, declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a loturilor de teren încheiate între Primăria s. Sadovoe, mun.

Bălţi, în calitate de vânzător, şi Celenco Victor, Rogozneac Veceaslav, Manoil Valeriana, Buzurnîi Elena, Burlacu Nicolae, Lentiţchi Boris, Coroban Ion, Tuceac Grigore, Ivanova Maria şi Eliseev Andrei, în calitate de cumpărători, cu radierea înscrierilor din registrul bunurilor imobile asupra terenurilor înstrăinate. De asemenea, reclamantul a indicat suplimentar în calitate de intervenient accesoriu OCT Bălţi. Ulterior, Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat a înaintat o cerere prin care a solicitat schimbarea statutului procesual al participanţilor în proces, dobânditorii loturilor de teren înstrăinate prin decizia contestată urmând a fi atraşi în prezenta cauză în calitate de pârâţi.

Prin încheierea Judecătoriei Bălţi din 17 mai 2012 cererea Oficiului teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat a fost admisă, fiind dispusă înlocuirea statutului procesual al următoarelor persoane: Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia, Coroban Ion, Burlacu Nicolae, Ivanova Maria, Manuil Valeriana, Eliseev Andrei, Celenco Andrei, Focşa Violeta şi Rogozneac Veceaslav din intervenienţi accesorii în pârâţi, cu atragerea Primăriei s. Sadovoe mun. Bălţi în calitate de intervenient accesoriu. Prin hotărârea Judecătoriei Bălţi din 25 octombrie 2012 acţiunea a fost respinsă ca fiind neîntemeiată. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 28 noiembrie 2013 a fost admis apelul declarat de către Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat, casată integral hotărârea Judecătoriei Bălţi din 25 octombrie 2012 şi emisă o hotărâre nouă de admitere a acţiunii, fiind anulată decizia Consiliului s. Sadovoe mun.

Bălţi nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010 „Cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului de pe lângă casă ce depăşeşte norma prevăzută de legislaţia funciară”, declarate nule contractele de vânzare-cumpărare încheiate între Primăria s. Sadovoe mun. Bălţi în calitate de vânzător, şi Celenco Victor, Rogozneac Veceaslav, Manoil Valeriana, Buzurnîi Elena, Burlacu Nicolae, Lentiţchi Boris, Coroban Ion, Tuceac Grigore, Ivanova Maria şi Eliseev Andrei, în calitate de cumpărători, cu obligarea OCT Bălţi de a efectua radierea înscrierilor respective din registrul bunurilor imobile. La 31 decembrie 2013, în termenul prevăzut de lege, Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia şi Burlacu Nicolae au declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 28 noiembrie 2013, cerând admiterea recursului, casarea integrală a deciziei recurate cu menţinerea în vigoare a hotărârii primei instanţe.

În motivarea recursului recurenţii au invocat că instanţa de apel a interpretat în mod eronat normele de drept material, neacordând la caz o apreciere justă faptului că terenurile achiziţionate în urma tranzacţiilor încheiate cu Primăria s. Sadovoe mun. Bălţi, sunt amplasate la marginea şoselei alături de terenurile asupra 3 cărora dânşii şi-au edificat case, aparţinând zonei verzi şi neavând destinaţia pentru construcţii. Menţionează recurenţii că toţi proprietarii terenurilor au îngrijit loturile respective, au plantat pe ele arbori şi arbuşti, achitând concomitent şi impozitele funciare. Susţin că aceste terenuri nu pot fi folosite pentru construcţii deoarece în limitele lor se regăsesc reţelele subterane de gaze, curent electric, internet, apeduct central şi canalizare, fiind inoportună înstrăinarea acestora prin intermediul licitaţiilor publice.

De asemenea, pretind recurenţii că au investit sume de bani impunătoare în perfectarea actelor privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum şi în amenajarea acestora, dar sunt umiliţi şi acţionaţi în judecată pentru 11 loturi de teren de zonă verde. Consideră că decizia Curţii de Apel Bălţi din 28 noiembrie 2013 este una prematură, hotărârea Judecătoriei Bălţi din 25 octombrie 2012 fiind la caz legitimă şi corespunzătoare situaţiei de fapt a speţei. La 31 ianuarie 2014 în adresa intimaţilor a fost expediată copia recursului declarat de către Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia şi Burlacu Nicolae cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii referinţei la recurs.

La 13 februarie 2014 Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat a depus referinţă la recursul declarat, în care a invocat caracterul neîntemeiat şi abuziv al acestuia, solicitând respingerea lui. Astfel, indică intimatul, la caz nu s-a respectat procedura de vânzare-cumpărare a terenurilor-proprietatea unităţii administrativ- teritoriale, loturile înstrăinate nefiind formate ca bunuri imobile de sine stătătoare decât în ziua comercializării. De asemenea, menţionează Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat, terenurile respective nu pot fi calificate ca fiind loturi de lângă casă ce depăşesc norma prevăzută de legislaţia funciară deoarece în limitele acestora nu sunt edificate careva construcţii.

Prin încheierea Curţii Supreme de Justiţie din 19 martie 2014 recursul declarat de către Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia şi Burlacu Nicolae a fost considerat admisibil. În conformitate cu art. 444 CPC, prezentul recurs se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în recurs şi obiecţiile depuse în referinţa intimatului Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul urmează a fi admis cu casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi remiterea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Bălţi, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanţa de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs. Potrivit art. 239 CPC, hotărîrea judecătorească trebuie să fie legală şi întemeiată. Din suportul probatoriu prezent la materialele cauzei rezultă că obiectul prezentei acţiuni îl constituie anularea deciziei Consiliului s. Sadovoe mun. Bălţi nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010 „Cu privire la vânzarea-cumpărarea terenului de pe 4 lângă casă ce depăşeşte norma prevăzută de legislaţia funciară” şi în mod subsecvent declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor încheiate între Primăria s. Sadovoe mun.

Bălţi în calitate de vânzător, şi Celenco Victor, Rogozneac Veceaslav, Manoil Valeriana, Buzurnîi Elena, Burlacu Nicolae, Lentiţchi Boris, Coroban Ion, Tuceac Grigore, Ivanova Maria şi Eliseev Andrei, în calitate de cumpărători. Astfel, cererea de chemare în judecată depusă de către intimatul-reclamant Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat se referă la legalitatea procedurii de înstrăinare către proprietarii terenurilor învecinate a lotului de teren amplasat de-a lungul str. Ştefan cel Mare nr. 21 – 1, s. Sadovoe mun. Bălţi, nr. cadastral 4839103233, suprafaţa de 0,6925 ha, divizat în parcele mai mici. În acest context, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie reţine că din materialele prezente la dosar nu se atestă cu certitudine dacă loturile de teren înstrăinate către persoane fizice, după parametri şi amplasare, pot fi formate ca bunuri imobile separate şi de sine stătătoare.

Or, conform art. 8 alin. (4) din Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului, nu sînt supuse vînzării-cumpărării loturile de pămînt de pe lîngă casă aflate în folosinţa temporară a cetăţenilor, precum şi terenurile a căror suprafaţă depăşeşte norma prevăzută de legislaţie. Terenurile menţionate se vînd conform art.4. Iar, potrivit art. 4 alin. (10) din aceeaşi Lege, terenul de pe lîngă casă atribuit în folosinţă temporară şi terenul cu care lotul de pămînt de pe lîngă casă depăşeşte norma prevăzută de legislaţie se vînd la preţul normativ conform tarifului indicat la poziţia I din anexa la lege sau se dau în arendă persoanelor în a căror folosinţă se află.

În cazul în care, după parametri şi amplasare, pot fi formate ca bunuri imobile de sine stătătoare, terenurile menţionate se transmit în proprietate persoanelor în drept ori se înstrăinează în alt mod conform legislaţiei. Astfel, în condiţiile în care terenurile înstrăinate conform deciziei contestate a Consiliului s. Sadovoe mun. Bălţi nr. 8/16 din 23 noiembrie 2010, pot fi formate ca bunuri imobile de sine stătătoare, aceste sunt nesusceptibile vânzării la preţul normativ al pământului, urmând a fi comercializate prin intermediul licitaţiei publice cu strigare, organizate de autoritatea administrativ-teritorială în a cărei rază se află.

În contextul normelor de drept citate şi în situaţia în care materialele pricinii nu relevă în mod clar dacă terenurile, înstrăinarea cărora la caz se contestă de către Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat, pot fi formate ca bunuri imobile de sine stătătoare, instanţa de recurs conchide asupra imposibilităţii soluţionării cauzei în fond, fiind necesară remiterea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel.

Afară de această, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie evidenţiază că pe parcursul examinării anterioare a cauzei, atât instanţa de fond, cât şi cea de apel, nu au clarificat faptul dacă în limitele terenurilor înstrăinate se regăsesc reţele inginereşti de apă, canalizare, curent electric, gaze naturale, etc., materialele dosarului, şi anume 5 planul geometric al terenului, nerelevând asemenea informaţie, iar recurenţii menţionează despre aceasta atât în textul referinţei în apel, cât şi în prezenta cerere de recurs. Mai mult decât atât, după cum rezultă din materialele dosarului, terenul înstrăinat este amplasat în perimetrul străzii, nefiind verificată destinaţia terenului – are sau nu statut de drum sau de zonă de protecţie a drumului (de uz public).

Instanţa de recurs reţine că în cazul existenţei reţelelor inginereşti în limitele terenurilor litigante, precum şi dacă terenurile în cauză sunt de uz public, înstrăinarea acestora este interzisă prin norme de drept cu caracter imperativ. Conform art. 9 alin. (6) din Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului, nu sînt supuse vînzării- cumpărării terenurile fondului apelor, cele destinate reţelelor inginereşti, precum şi terenurile de uz public. La caz, se atestă cu certitudine că chestiunea privind existenţa reţelelor inginereşti în limitele terenurilor comercializate şi statul terenurilor nu a fost clarificată de către instanţele ierarhic inferioare, aceasta urmând a fi soluţionată în cadrul rejudecării pricinii în faţa instanţei de apel.

În situaţia prezentelor omisiuni, când instanţa de recurs este în imposibilitate să le corecteze la examinarea pricinii în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie concluzionează asupra remiterii cauzei spre rejudecare în instanţa de apel, care urmează atât să determine faptul dacă terenurile înstrăinate pot fi formate ca bunuri imobile de sine stătătoare, cât şi să stabilească statutul terenurilor şi dacă în limitele acestora sunt prezente careva reţele inginereşti sau de aprovizionare. Distinct de cele relatate, instanţa de recurs atenţionează Curtea de Apel Bălţi despre necesitatea clarificării calităţii procesuale a Primăriei s. Sadovoe, mun.

Bălţi, care este antrenată în prezenta cauză în calitate de intervenient accesoriu. Or, în condiţiile în care Oficiul teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat în mod subsecvent contestă şi contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor încheiate între Primăria s. Sadovoe mun. Bălţi în calitate de vânzător, şi Celenco Victor, Rogozneac Veceaslav, Manoil Valeriana, Buzurnîi Elena, Burlacu Nicolae, Lentiţchi Boris, Coroban Ion, Tuceac Grigore, Ivanova Maria şi Eliseev Andrei, în calitate de cumpărători, Primăriei urmează a-i fi atribuită calitatea procesuală de pârâtă.

Din considerentele menţionate şi având în vedere faptul că s-a constatat într-o manieră certă aprecierea arbitrară a probelor de către instanţele ierarhic inferioare, omisiune care nu poate fi corectată de către instanţa de recurs la examinarea cauzei în ordine de recurs, şi anume soluţionarea pricinii fără a fi clarificate aspectele importante ce ţin de calitatea şi statutul terenurilor litigante, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de către Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia şi Burlacu Nicolae, a casa integral decizia Curţii de Apel Bălţi din 28 noiembrie 2013, cu restituirea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel în alt complet de judecată.

6 La rejudecarea pricinii, instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate şi reexaminând pricina, să emită o decizie legală şi întemeiată, respectând dreptul părţilor la un proces echitabil. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de către Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Buzurnîi Elena, Coroban Iulia şi Burlacu Nicolae. Se casează integral decizia Curţii de Apel Bălţi din 28 noiembrie 2013 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Oficiului teritorial Bălţi al Cancelariei de Stat împotriva Consiliului s. Sadovoe mun. Bălţi, Lentiţchi Boris, Tuceac Grigore, Elenei Buzurnîi, Iuliei Coroban, Coroban Ion, Burlacu Nicolae, Mariei Ivanova, Valerianei Manuil, Eliseev Andrei, Celenco Andrei, Violetei Focşa şi Veceaslav Rogozneac, intervenienţi accesorii Primăria s. Sadovoe mun.

Bălţi, Organul cadastral teritorial Bălţi, cu privire la contestarea actului administrativ şi declararea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Bălţi în alt complet de judecată. Decizia nu se supune nici unei căi de atac. Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Tamara Chişca – Doneva Valentina Clevadî Iuliana Oprea Liliana Catan 7