2ra-287/14 — Declararea nulităţii certificatului privind obţinerea dreptului de proprietate

prima instanţă: G. Moscalciuc dosarul nr. 2ra-287/14 instanţa de apel: D. Manole, N. Traciuc, E. Fistican DECIZIE 30 aprilie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu, Judecătorii Tamara Chişca – Doneva, Iuliana Oprea, Dumitru Mardari, Liliana Catan examinînd, fără citarea părţilor, recursul declarat de către Anton Loredana prin intermediul reprezentantului Leontean Sergiu, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Valeriei Cotună împotriva Loredanei Anton, intervenient accesoriu Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 cu privire la declararea nulităţii certificatului privind obţinerea dreptului de proprietate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 24 septembrie 2013, prin care apelul declarat de către Anton Loredana prin intermediul reprezentantului Leontean Sergiu a fost respins şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 20 decembrie 2012, c o n s t a t ă La 27 septembrie 2012 Cotuna Valeria a depus cerere de chemare în judecată împotriva Loredanei Anton, intervenient accesoriu Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 cu privire la declararea nulităţii certificatului privind obţinerea dreptului de proprietate. În motivarea acţiunii reclamanţii au indicat că, prin contractul de vînzare- cumpărare nr. 5739 din 25 martie 2011 a cumpărat de la Slughina Galina şi Slughin Serghei apartamentul nr. 33 cu suprafaţa totală de 100 m.p., situat în mun. Chişinău, str. Ion Creangă, 20, bloc. 4 şi încăperea nelocativă (garajul) nr. 32 cu suprafaţa de 18,4 m.p.

Menţionează reclamanta că la demisolul blocului locativ, unde a cumpărat apartamentul, sunt amplasate 13 garaje, acestea avînd un singur drum de ieşire din bloc – suprafaţa de 52,8 m.p., înregistrat la Oficiul cadastral Teritorial Chişinău cu nr. cadastral 010050822601060, drept „demisol auxiliar nr. 3”, proprietarul căreia este Anton Loredana în temeiul certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004, eliberat de către preşedintele Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304, Sudacov Efim. Consideră reclamanta că eliberarea certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004 a fost una arbitrară din partea lui Sudacov Efim, în calitate de preşedinte al Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304, care nu a dispus de împuterniciri legale sau statutare, prin care să fi fost abilitat să înstrăineze spaţiul respectiv, care este o proprietate cooperatistă.

La fel, nu a fost convocată nici o adunare legală a membrilor Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 în vederea înstrăinării bunului în litigiu. Mai susţine reclamanta că pîrîta Anton Loredana nu a fost nici o dată membru al cooperativei, mai mul ca atît nici nu putea să fie, deoarece la momentul eliberării certificatului asupra spaţiului în litigiu era minoră, astfel repartizarea bunului dat către o persoană care nu este membru al cooperativei este ilegală. La fel indică reclamanta, preţul încăperii ce constituie drept spaţiu de uz comun a fost deja inclus în preţul total al casei şi al garajelor respective, achitat deja de proprietarii de apartamente şi garaje, inclusiv şi de dînsa, care au devenit coproprietari ai acestei încăperi, însă la înstrăinarea spaţiului în litigiu nu a fost dat acordul coproprietarilor.

Mai mult ca atît, indică reclamanta, costul încăperii în litigiu n-a fost achitat de către pîrîta Anton Loredana. Solicită reclamanta anularea certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004, prin care Loredana Anton a obţinut dreptul de proprietate asupra încăperii din demisol nr. 3 cu suprafaţa de 52,8 m.p. din mun. Chişinău, str. Ion Creangă, 20/4, înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu nr. cadastral 010050822601060, cu radierea din Registrul bunurilor imobile al dreptului Loredanei Anton asupra acestei încăperi şi compensarea cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 20 decembrie 2012 acţiunea a fost admisă, fiind declarat nul certificatul nr. 12 din 21 octombrie 2004 cu privire la obţinerea de către Loredana Anton a dreptului de proprietate asupra demisolului auxiliar nr. 3 cu suprafaţa de 52,8 m.p.

din mun. Chişinău, str. Ion Creangă, 20/4, cu radierea din Registrul bunurilor imobile al dreptului Loredanei Anton asupra acestei încăperi. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 24 septembrie 2013 apelul declarat de către Anton Loredana prin intermediul reprezentantului Leontean Sergiu a fost respins şi menţinută hotărîrea primei instanţe. La 18 noiembrie 2013, în termenul prevăzut de lege, Anton Loredana prin intermediul reprezentantului Leontean Sergiu a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei recurate şi hotărîrii primei instanţe cu emiterea unei hotărîri noi de respingere a acţiunii. Recurenta în motivarea recursului a indicat că instanţele de judecată au interpretat şi aplicat eronat normele de drept material şi au apreciat arbitrar probele prezente la materialele cauzei.

La 29 noiembrie 2013 în adresa Valeriei Cotuna şi Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 a fost expediată copia recursului declarat de către Anton Loredana, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii referinţei la recurs. La 09 decembrie 2013 Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 a depus referinţă, în care a cerut respingerea recursului declarat de către Anton Loredana şi menţinerea deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe ca fiind legale şi întemeiate. 2 Prin încheierea Curţii Supreme de Justiţie din 26 decembrie 2013 recursul Loredanei Anton a fost declarat admisibil. În conformitate cu art. 444 CPC, prezentul recurs se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele recursului şi obiecţiile expuse în referinţă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei şi hotărîrii primei instanţe, din următoarele considerente. În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Conform art. 220 al. (1) Cod civil, actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sînt nule dacă legea nu prevede altfel.

Din materialele dosarului rezultă că, blocul locativ din str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău, înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu nr. cadastral 010050822603, este constituit din 14 apartamente, 2 balcoane-verande, 13 garaje şi un teren de joacă pentru copii, fapt confirmat prin procesul-verbal de recepţie finală nr. 583-1 din 06 august 2004, blocul locativ fiind gestionat de către Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304. Conform planurilor şi schemelor cadastrale (f.d. 58-62), unica cale de acces dintre drumul public şi cele 13 garaje situate în demisolul blocului locativ în litigiu, este spaţiul înregistrat ca încăpere „demisol auxiliar nr. 3”, nr. cadastral 010050822601060. În baza contractului nr. 11 din 08 noiembrie 2002 de participare prin cotă la construcţia imobilului din str. Ion Creangă, 20/4, mun.

Chişinău, recurenta-pîrîtă Anton Loredana, în vîrstă de 9 ani, fiind reprezentată de către mama Anton Tereza, a intrat în rîndurile membrilor Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 şi a convenit la finanţarea construcţiei bunului imobil, urmînd ca să-i revină apartamentul nr. 8, compus din 4 odăi, cu suprafaţa totală de 196,9 m.p. şi garajul nr. 1 cu suprafaţa de 30,5 m.p. Ulterior, în schimbul garajului nr. 1 cu suprafaţa de 30,5 m.p., în temeiul certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004, recurenta-pîrîtă Anton Loredana a devenit proprietara încăperii - „demisol auxiliar nr. 3” din blocul locativ, situat în str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău cu suprafaţa de 52,8 m.p.

Potrivit art. 2 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, încăpere izolată constituie partea interioară a unei construcţii, separată de alte părţi adiacente ale acestei construcţii prin pereţi sau prin despărţituri fără goluri pentru uşi, avînd ieşire separată pe palierul scării, în coridor comun, în curte sau în stradă. Conform art. 4 al. (3) lit. c) din aceiaşi lege, la bunurile imobile ce se înregistrează în registrul bunurilor imobile se raportă apartamentele şi alte încăperi izolate. Conform art. 7 al.

(1) din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 354 din 28 octombrie 2004, la formarea bunurilor imobile se vor respecta 3 următoarele condiţii principale: a) bunurile formate să corespundă destinaţiei iniţiale, să fie respectate normele de apărare împotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinaţiei să se facă în cadrul procedurii de formare sau pînă la iniţierea ei; b) să nu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat constant conform destinaţiei sau ale cărui condiţii de utilizare vor fi înrăutăţite; c) bunul imobil format să fie asigurat cu drum de acces ori să fie posibilă instituirea servituţii de trecere, să fie posibilă asigurarea, după necesitate, a terenurilor destinate construcţiei cu conducte de apă, cu canalizare etc.; d) încăperea izolată ce se formează să fie asigurată cu intrare separată.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie constată că încăperea „demisol auxiliar nr. 3” din blocul locativ, situat în str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău, nu poate fi formată drept încăpere izolată, în sens juridic, de fapt reprezentînd unicul acces dintre garajele situate în demisolul blocului către drumul public. Materialele dosarului nu conţin nici un act valabil şi înregistrat corespunzător care ar confirma că spaţiului „demisol auxiliar nr. 3” i-a fost schimbată destinaţia în ,,garaj” şi că poate fi folosită ca încăpere izolată, fiind creat un alt acces dintre demisol şi drumul public pentru transport şi proprietarii de garaje al blocului locativ din str. Ion Creangă, 20/4, mun.

Chişinău. Dimpotrivă, din informaţia nr. 01-05/3610 din 19 septembrie 2008 a Întreprinderii de Stat ,,Cadastru” rezultă că porţiunea galeriei cu demisiunea 4,06 m x 7,45 m (spaţiul ce constituie accesul dintre garaje şi drumul public în imobilul în litigiu), nu poate fi formată ca încăpere izolată în conformitate cu prevederile art. 2 din Legea cadastrului bunurilor imobile. Se reţine, de asemenea, că şi numărul cadastral atribuit spaţiului „demisol auxiliar nr. 3” ( 010050822601060) nu este comun cu numărul cadastral al blocului locativ unde se află acesta (010050822603), în acest sens fiind încălcate evident regulile de evidenţă cadastrală a imobilelor.

În acelaşi timp, din materialele dosarului rezultă că, Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 264, prin adresa din 08 aprilie 2009, şi-a expus poziţia împotriva demontării peretelui din armatură de construcţie şi unirii garajelor secţiei 1 (Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 264) cu garajele secţiei 2 (Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304) din imobilul din str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău. La fel, Institutul Naţional de Standartizare şi Metrologie, prin adresa nr. 16- 01/73 din 20 iulie 2009, a refuzat în darea consimţămîntului pentru evacuarea oamenilor şi autoturismelor din secţia 2 (Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304) al blocului locativ din str. Ion Creangă, 20/4, mun.

Chişinău prin institut. În astfel de condiţii, recurenta-pîrîtă Anton Loredana a obţinut în proprietate un spaţiu, care nu constituie încăpere izolată, aceasta neputînd fi format ca un bun imobil separat cu destinaţia de garaj. Afară de aceasta, s-a constatat că certificatul nr. 12 din 21 octombrie 2004, în baza căruia Loredana Anton a privatizat spaţiul „demisol auxiliar nr. 3”, a fost eliberat unipersonal de preşedintele Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304, încăperea dată nefiind atribuită în modul prevăzut de lege, în lipsa hotărîrii 4 adunării generale a membrilor Cooperativei, contrar Statutului Cooperativei. Or, potrivit p. 5.2 (4) al statutului Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor 304, adunarea generală a membrilor rezolvă chestiunea cu privire la repartizarea apartamentelor între membrii cooperativei.

Mai mult ca atît, recurenta Anton Loredana, a.n. 07 iulie 1993, la momentul eliberării certificatului în cauză, era minoră şi prin prisma prevederilor p. 1.4 din Statutul Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304, nu putea fi subiectul şi beneficiarul obiectului acestuia. La fel, se va reţine şi asupra faptului că, deşi în certificatul nr. 12 din 21 octombrie 2004 este indicat că cota de participare a fost achitată deplin de către beneficiar, materialele dosarului nu conţin careva date întru confirmarea acestuia. Acel fapt că recurenta-intimată a achitat costul garajului nr. 1 cu suprafaţa de 30,5 m.p., nu acoperă costul încăperii cu suprafaţa de 52,8 m.p. În concluzie, certificatul nr. 12 din 21 octombrie 2004, eliberat pe numele Loredanei Anton, contravine evident şi multiaspectual mai multor norme legale imperative, ceea ce are drept efect nulitatea absolută a acestuia.

Materialele dosarului atestă, de asemenea, că, intimata-reclamantă Cotuna Valeria este proprietara apartamentului nr. 33 şi încăperii nelocative nr. 32 (garaj) în blocul locativ din str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău. Prin urmare, înstrăinarea spaţiului în litigiu ce asigura accesul comun al locatarilor imobilului din str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău, a adus atingere dreptului de proprietate a acestora, inclusiv şi a intimatei-reclamante Cotuna Valeria. Conform art. 315 al. al. (1) şi (2) Cod civil, proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului. Dreptul de proprietate este perpetuu. Conform art. 316 al. al. (1) şi (2) Cod civil, proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă.

Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Exproprierea se efectuează în condiţiile legii. În cazul dat, dreptul de proprietate al intimatei-reclamante Cotuna Valeria asupra garajului nr. 32, care se află în demisolul casei nr. 20/4, str. Ion Creangă, mun.

Chişinău este încălcat prin îngrădirea accesului la acest garaj de către recurenta-pîrîtă Anton Loredana prin ocuparea spaţiului „demisol auxiliar nr. 3” în baza certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004, eliberat de către preşedintele Cooperativei de Construcţie a Locuinţelor nr. 304. În circumstanţele relevate şi în contextul normelor de drept enunţate supra, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră legală şi întemeiată concluzia primei instanţe şi instanţei de apel privind anularea certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004 eliberat Loredanei Anton şi radierea din Registrul bunurilor imobile a dreptului acesteia la „demisolul auxiliar nr. 3”, cu suprafaţa de 52,8 m.p.

din str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău. Referitor la argumentul recurentei precum că instanţele ierarhic inferioare au încălcat principiul securităţii raporturilor juridice şi uniformitatea practicii judiciare, în situaţia în care dreptul său de proprietate asupra imobilului în litigiu a fost deja 5 confirmat prin hotărîre judecătorească irevocabilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră următoarele. Într-adevăr, în cadrul dezbaterilor judiciare s-a stabilit că anterior, prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 03 iunie 2010 s-a menţinut hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 25 februarie 2009, hotărîrea suplimentară aceleiaşi instanţe din 23 martie 2009 şi decizia Curţii de Apel Chişinău din 15 octombrie 2009 prin care s-a respins acţiunea lui Ţîganenco Anatolie, Beţişor Alexandru, Strugac Margareta, Iordan Natalia, Beliciuc Vitalie împotriva Terezei Anton, Loredanei Anton şi Sudacov Efim cu privire la anularea certificatului nr. 12 din 21 octombrie 2004 eliberat pe numele Loredanei Anton despre obţinerea dreptului de proprietate asupra încăperii „demisol auxiliar nr. 3” din str. Ion Creangă, 20/4, mun. Chişinău. În acelaşi timp, se reţine că, deşi obiectul acţiunii examinate anterior este acelaşi cu obiectul prezentei acţiuni, părţile antrenate în proces sînt diferite.

Prin urmare, la caz nu sînt aplicabile prevederile art. 123 al. (2) CPC. Or, norma de drept enunţată prevede că, faptele stabilite printr-o hotărîre judecătorească irevocabilă într-o pricină civilă soluţionată anterior în instanţă de drept comun sau în instanţă specializată sînt obligatorii pentru instanţa care judecă pricina şi nu se cer a fi dovedite din nou şi nici nu pot fi contestate la judecarea unei alte pricini civile la care participă aceleaşi persoane. Astfel, decizia Curţii Supreme de Justiţie din 03 iunie 2010 produce efecte juridice numai între părţile acelui litigiu, neputîndu-se impune cu forţă obligatorie instanţei investite la examinarea prezentei cauze.

De asemenea, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie conştientizînd că instanţa de judecată trebuie să aplice legea în mod constant, asigurînd securitatea juridică şi unitatea jurisprudenţei, consideră că circumstanţele de fapt şi de drept caracteristice litigiului în speţă impun necesitatea de a concluziona cert că prin certificatul nr. 12 din 21 octombrie 2004, eliberat pe numele Loredanei Anton, privind atribuirea încăperii „demisol auxiliar nr. 3” din str. Ion Creangă, 20/4, mun.

Chişinău, îi încalcă intimatei- reclamante Cotuna Valeria dreptul de proprietate asupra garajului cumpărat în baza contractului de vînzare-cumpărare nr. 5739 din 25 martie 2011. Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul, că decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, sunt legale şi întemeiate, corespund circumstanţelor de fapt stabilite prin probele administrate şi raportate la legea materială, iar argumentele invocate de către recurentă sunt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 al.

(1) lit. a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: 6 Se respinge recursul declarat de către Anton Loredana prin intermediul reprezentantului Leontean Sergiu. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 24 septembrie 2013 şi hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 20 decembrie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Valeriei Cotună împotriva Loredanei Anton, intervenient accesoriu Cooperativa de Construcţie a Locuinţelor nr. 304 cu privire la declararea nulităţii certificatului privind obţinerea dreptului de proprietate. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Tamara Chişca - Doneva Iuliana Oprea Dumitru Mardari Liliana Catan 7