3ra-338/14 — Privatizarea încăperilor nelocuibile, obligarea înstrăinării începerilor închiriate

prima instanţă: I. Gancear dosarul nr. 3ra-338/14 instanţa de apel: D. Manole, N. Traciuc, E. Fistican DECIZIE 30 aprilie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul: Svetlana Filincova Judecătorii: Galina Stratulat, Elena Covalenco, Dumitru Mardari, Iurie Bejenaru examinînd recursul declarat de către Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului R. Moldova, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată în ordinea contenciosului administrativ depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Vanadium” către Agenţia Proprietăţii Publice, intervenient accesoriu Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova privind constatarea nesoluţionării în termen a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile şi obligarea Agenţiei Proprietăţii Publice să înstrăineze către SRL „Vanadium” încăperile închiriate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 26 noiembrie 2013 prin care au fost respinse apelurile declarate de Cancelaria de Stat şi Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova, fiind menţinută fără modificări hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 09 iulie 2013, prin care a fost admisă acţiunea, c o n s t a t ă La 09 aprilie 2013 SRL,,Vanadium” a depus cerere de chemare în judecată împotriva Agenţiei Proprietăţii Publice, intervenient accesoriu Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova privind constatarea nesoluţionării în termen a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile şi obligarea Agenţiei Proprietăţii Publice să înstrăineze către SRL „Vanadium” încăperile închiriate. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că, la data de 15 ianuarie 2002, între Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM, în calitate de proprietar şi SRL „Vanadium” în calitate de arendaş a fost încheiat contractul de arendă nr. 162, înregistrat la OCT Chişinău, la 01 aprilie 2002 sub nr. 2050-n/2002.

Potrivit pct. 2.1. din contractul nominalizat, obiectul acestuia îl constituie transmiterea în posesiune şi folosinţă temporară, cu plată, a unor încăperi nelocuibile în subsolul aflat în aripa dreaptă la intrarea centrală a clădirii de pa bd. Ştefan cel Mare 73 mun. Chişinău, cu suprafaţa de 143,4 m.p., nr. cadastral 010020500701, pentru organizarea alimentaţiei publice conform planului încăperilor arendate. La fel, SRL „Vanadium” a indicat că, la data de 11 august 2011, a depus la Agenţia Proprietăţii Publice o cerere prin care a cerut permisiunea de a cumpăra încăperea închiriată, deşi cererea nu a fost satisfăcută pe motiv că, Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM nu a eliberat actul de examinare a încăperilor date în locaţiune, care minează a fi anexat la cererea privind privatizarea bunului.

Susţine reclamanta că, a contestat în instanţa de contencios administrativ refuzul Direcţiei Generale pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM de a elibera actul solicitat, iar procedura soluţionării cererii privind privatizarea imobilului închiriat a fost suspendată pînă la finalizarea litigiului în instanţa de judecată. Totodată, avînd în vedere că, în perioada soluţionării litigiului în instanţele de judecată, a expirat termenul acţiunii contractului de arendă nr. 162 din 15 ianuarie 2002, raportul în cauză a fost prelungit prin încheierea contractului de locaţiune nr. 162 din 16.01.2012 cu termen de valabilitate de la data de 16.01.2012 pînă la 31.12.2012.

Indică SRL „Vanadium” că, prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 05 iunie 2012, menţinută prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 10.10.2012, a fost admisă cererea de chemare în judecată înaintată de către SRL „Vanadium” către Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM, ultima fiind obligată să elibereze actul de examinare a încăperilor date în locaţiune din bd. Ştefan cel Mare 73, mun. Chişinău, în baza contractului de arendă nr. 162 din 15.01.2012. Hotărîrea irevocabilă a Curţii de Apel Chişinău din 05 iunie 2012, a fost executată la data de 06 noiembrie 2012, prin eliberarea de către Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM a actului solicitat.

A indicat reclamanta că, la data de 27 decembrie 2012, a cerut Agenţiei Proprietăţii Publice soluţionarea cererii de privatizare a încăperilor închiriate, făcînd trimitere la decizia Curţi Supreme de Justiţie din 10.10.2012 şi actului de examinare a încăperilor date în locaţiune din 16.11.2012. Prin scrisoarea nr. 04-33 din 14 ianuarie 2013, Agenţia Proprietăţii Publice a informat SRL „Vanadium” despre faptul că, chestiunea abordată va fi examinată de Comisia de Privatizare a încăperilor nelocuibile date în locaţiune la apropiata şedinţă a acesteia, adică nu a soluţionat problema. Ulterior, la şedinţa Comisiei de Privatizare a încăperilor nelocuibile date în locaţiune din 15.02.2013, s-a procedat la examinarea materialelor depuse de SRL „Vanadium” în scopul privatizării încăperilor nelocuibile de pe bd.

Ştefan cel Mare 73, mun. Chişinău, însă comisia a decis suspendarea examinării chestiunii date pentru confirmarea relaţiilor privind locaţiunea. În acest scop, la data de 25.02.2013, SRL „Vanadium” a depus la Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului 2 RM o cerere prin care a cerut prelungirea acţiunii contractului de locaţiune nr. 162 din 16.01.2012, deşi în termenul prevăzut de lege reclamantul nu a primit nici un răspuns. La acest capitol, SRL „Vanadium” a indicat că, la data de 01 aprilie 2013 a informat Agenţia Proprietăţii Publice despre faptul ignorării din partea Direcţiei Generale pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM a cererii privind prelungirea contractului de locaţiune, şi a solicitat emiterea deciziei privind înstrăinarea imobilului nominalizat.

Agenţia Proprietăţi Publice, prin scrisoarea nr. 04-359 din 05 aprilie 2013, a reiterat decizia Comisiei de Privatizare a încăperilor nelocuibile date în locaţiune şi a menţionat că, potrivit Regulamentului cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile date în locaţiune, pentru privatizarea încăperilor amplasate pe bd. Ştefan cel Mare 73 mun. Chişinău este necesară prezentarea contractului valabil de locaţiune.

Consideră reclamanta SRL „Vanadium” că la data depuneri cererii privind privatizarea încăperilor închiriate, şi ulterior, la data îndeplinirii cerinţei Agenţiei privind prezentarea actului de examinare a încăperilor date în locaţiune din 06 noiembrie 2012, contractul de locaţiune nr. 162 din 16.01.2012 era valabil, şi prin urmare, Agenţia era obligată să decidă privatizarea localului în termen de 30 de zile din data îndeplinirii tuturor formalităţilor în acest sens, mai mult ca atît că, Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului R. Moldova continua eliberarea facturilor pentru chirie, raportul de locaţiune fiind astfel prelungit.

A solicitat SRL „Vanadium” instanţei de fond constatarea nesoluţionării în termen a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile şi obligarea Agenţiei Proprietăţii Publice, să înstrăineze către SRL „Vanadium” a încăperii închiriate nelocuibile amplasate în subsolul aflat în aripa dreaptă la intrarea centrală a clădirii de pe bd. Ştefan cel Mare 73, bloc 1, mun. Chişinău, cu suprafaţa de 143,4 m.p., cu nr. cadastral 010020500701, şi anume încăperile: nr. 102a, 103 (bar fără geam), cu suprafaţa de 28,1 m.p.; nr. 94 (bucătărie fără geam) cu suprafaţa de 28.1 m.p.; nr. 78-80 (bucătărie fără geam) cu suprafaţa de 33,6 m.p.; nr. 96, 97, 100, 101 (bar fără geam), cu suprafaţa de 59,9 m.p.

Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 09 iulie 2013, acţiunea înaintată de către SRL „Vanadium” a fost admisă. A fost constatat ca fiind ilegală nesoluţionarea în termen de către Agenţia Proprietăţii Publice a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile, cu suprafaţa de 143,4 m.p., amplasate în subsolul blocului de pe bd. Ştefan cel Mare 73 mun. Chişinău. A fost obligată Agenţia Proprietăţii Publice să înstrăineze reclamantului încăperile nelocuibile închiriate în subsolul aflat în aripa dreaptă la intrarea centrală a clădirii de pe bd. Ştefan cel Mare 73 mun. Chişinău, cu nr. cadastral 010020500701, şi anume încăperile: nr. 102a, 103 (bar fără geam), cu suprafaţa de 28,1 m.p.; nr. 94 (bucătărie fără geam) cu suprafaţa de 28,1 m.p.; nr. 78-80 (bucătărie fără geam) cu 3 suprafaţa de 33,6 m.p.; nr. 96, 97, 100, 101 (bar fără geam), cu suprafaţa de 59,9 m.p., conform legislaţiei în vigoare.

Invocînd ilegalitatea hotărîrii instanţei de fond, la data de 01 august 2013, în termen, Agenţia Proprietăţii Publice a declarat apel împotriva hotărîri Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 09 iulie 2013, şi a solicitat instanţei de apel admiterea apelului, casarea hotărîrii instanţei de fond şi emiterea unei noi hotărîri prin care acţiunea înaintată de către SRL „Vanadium” să fie respinsă. La data de 06 august 2013, în termen, Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului R. Moldova a declarat apel împotriva hotărîrii Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 09 iulie 2013, şi a solicitat instanţei de apel admiterea apelului, casarea hotărîrii instanţei de fond şi emiterea unei noi hotărîri prin care acţiunea înaintată de către SRL „Vanadium” să fie respinsă.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 26 noiembrie 2013 au fost respinse apelurile declarate de Cancelaria de Stat şi Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova, fiind menţinută fără modificări hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 09 iulie 2013. La 20 ianuarie 2014 Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului R. Moldova a declarat recurs, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe, cu emiterea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii. În motivarea recursului, recurentul a invocat că, contractul de arendă nr. 162 din 15.01.2002 a expirat la data de 15.01.2012, iar pct. 7.12 al respectivului contract prevede expres că dacă la expirarea termenului contractului, arendaşul se va mai afla în încăperile arendate, acest fapt nu va însemna pentru părţi că a fost atins acordul de prelungire a relaţiilor contractuale.

Unica dovadă de prelungire a relaţiilor contractuale este întocmirea de către părţi a unui acord adiţional la prezentul contract în care se va stipula direct prelungirea relaţiilor contractuale pe un nou termen.

Mai invocă că, între SRL „Vanadium” şi Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova din momentul expirării termenului contractului de arendă nr. 162 din 15.01.2002 şi pînă în prezent nu a fost încheiat un alt act juridic (contract) referitor la prelungirea relaţiilor contractuale cu privit la locaţiunea încăperilor cu suprafaţa de 143,4 m.p., nr. cadastral 010020500701 amplasate în subsolul clădirii din b-dul Ştefan cel Mare, 73. Referirea intimatului SRL „Vanadium” la faptul prelungirii relaţiilor contractuale prin încheierea contractului nr. 162 din 16.01.2012 cu termen de valabilitate pînă la data de 31.12.2012 nu putea fi reţinut de către instanţa de fond atît şi de către instanţa de apel, deoarece a fost semnat fără acordul Cancelariei de Stat şi respectiv conform art. 17 alin. (2) al Legii privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice este lovit de nulitate absolută.

4 La 04 martie 2014 avocatul Denis Grecu în interesele SRL „Vanadium” prin intermediul cancelariei a depus o referinţă, în care a invocat dezacordul cu recursul declarat de Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova, solicitînd respingerea acestuia, cu menţinerea hotărîrii contestate. Conform prevederilor art. 444 CPC RM, recursul se examinează fără înştiinţarea părţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul urmează a fi admis, cu casarea deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe, şi pronunţarea unei noi hotărîri de respingere acţiunii, din următoarele motive.

În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze decizia instanţei de apel şi/sau hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o nouă hotărîre. Potrivit art. 25 alin. 1 lit. a) Legea contenciosului administrativ nr. 793 din 02.10.2000, instanţa de contencios administrativ, judecînd acţiunea este în drept să adopte hotărîre de respingere a acţiunii dacă ea este nefondată sau depusă cu încălcarea termenului de prescripţie. Potrivit prevederilor art. 3 din Legea contenciosului administrativ, obiect al unei acţiuni în contenciosul administrativ constituie actul emis de către o autoritate publică, susceptibil de a afecta direct drepturile, libertăţile sau interesele persoanelor fizice sau juridice.

Legalitatea actului administrativ contestat de reclamant urmează a fi verificată de către instanţa de contencios administrativ prin prisma circumstanţelor de fapt şi de drept existente la momentul emiterii acestuia. Instanţa de recurs a stabilit că la 15 ianuarie 2002, între Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM, în calitate de proprietar şi SRL „Vanadium” în calitate de arendaş a fost încheiat contractul de arendă nr. 162, înregistrat la OCT Chişinău, sub nr. 2050-n/2002, la 01 aprilie 2002 aprobat de Cancelaria de Stat. Potrivit pct. 2.1. din contractul nominalizat, obiectul acestuia îl constituie transmiterea în posesiune şi folosinţă temporară, cu plată, a unor încăperi nelocuibile în subsolul aflat în aripa dreaptă la intrarea centrală a clădirii de pa bd.

Ştefan cel Mare 73 mun. Chişinău, cu suprafaţa de 143,4 m.p., nr. cadastral 010020500701, pentru organizarea alimentaţiei publice conform planului încăperilor arendate. Totodată, potrivit pct. 2.3. al contractului de arendă nr. 162, termenul arendării s-a stabilit de la data de 15 ianuarie 2002 şi pînă la 15 ianuarie 2012. Iar prin contractul de locaţiune nr. 162 din 16 ianuarie 2012, încheiat între Direcţia generală pentru administrarea clădirilor Guvernului şi SRL „Vanadium”, locatorul a închiriat încăperile nelocuibile cu o suprafaţă totală de 143,4 m.p., din clădirea situată pe 5 adresa bd. Ştefan cel Mare 73, mun. Chişinău, termenul contractului de locaţiunea fiind stabilit pentru perioada 16.01.2012-31.12.2012.

La 11 august 2011SRL „Vanadium” a înaintat o cerere către Agenţia Proprietăţii Publice, prin care a solicitat permisiunea de a cumpăra încăperea dată în locaţiune în baza contractului de locaţiune nr. 162 din 15.01.2002, fără a anexa la cerere actul de examinare a încăperilor date în locaţiune. Cererea dată nu a fost satisfăcută pe motiv că, Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM nu a eliberat actul de examinare a încăperilor date în locaţiune (f.d. 11). SRL „Vanadium” a contestat în instanţa de contencios administrativ refuzul Direcţiei Generale pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM de a elibera actul solicitat.

Prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 05 iunie 2012, menţinută prin decizia Curţii Supreme de Justiţie 10 octombrie 2012, a fost admisă acţiunea înaintată de către SRL „Vanadium”, fiind obligată Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului RM să elibereze societăţii „Vanadium” actul de examinare a încăperilor date în locaţiune din bd. Ştefan cel Mare 73, mun. Chişinău, în baza contractului de arendă nr. 162 din 15.01.2002 (f.d. 16-19). Prin scrisoarea nr. 04-359 din 05 aprilie 2012, Agenţia Proprietăţi Publice a comunicat societăţii reclamante că, pentru demararea procedurii de examinare de către Comisia de privatizare a încăperilor nelocuibile date în locaţiune, a cererii SRL „Vanadium” privind privatizarea încăperilor nelocuibile, este necesară prezentarea contractului de locaţiune conform prevederilor Regulamentului cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile date în locaţiune (f.d.

24). Instanţa de recurs ţine să releve că prin scrisoarea nr. 04-151 din 18.02.2013, Agenţia Proprietăţii Publice i-a comunicat societăţii reclamante că, la şedinţa Comisiei de privatizare a încăperilor nelocuibile date în locaţiune din 15.02.2013, s-a procedat la examinarea materialelor depuse de SRL „Vanadium” în scopul privatizării încăperilor nelocuibile, şi a decis suspendarea examinării acestei cereri pentru confirmarea de către locator a relaţiilor privind locaţiunea (f.d. 22). La data de 12 ianuarie 2012, SRL „Vanadium” a înaintat o cerere către Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului, prin care a solicitat prelungirea contractului de locaţiune pe un termen de un an (f.d.

23). Astfel, instanţa de recurs menţionează că concluzia instanţelor judecătoreşti ierarhic inferioare, cu privire la faptul că SRL „Vanadium” deţinea dreptul de a solicita privatizarea încăperilor închiriate, deoarece a prezentat Comisiei contractul de locaţiune nr. 162 din 16.01.2012, care era valabil pînă la data de 31.12.2012 este neîntemeiată, fiind emisă cu aplicarea eronată a normelor de drept material. Conform prevederilor art. 17 alin. (1) a Legii privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice, fondurile fixe şi alte active pe termen lung neutilizate de instituţiile publice, de întreprinderile de stat/municipale şi de societăţile 6 comerciale cu capital integral sau majoritar public (denumite în continuare active neutilizate) pot fi date în locaţiune cu acordul prealabil al autorităţii administraţiei publice centrale sau locale, care va decide asupra modului de selectare a locatarului, în conformitate cu legislaţia.

(2) Contractele de locaţiune încheiate fără acordul indicat la alin.(1) sînt lovite de nulitate absolută. Instanţa reţine că contractul de arendă nr. 162 din 15.01.2002, înregistrat la OCT Chişinău, sub nr. 2050-n/2002, la 01 aprilie 2002 a fost aprobat de către autoritatea administraţiei publice centrale, la caz Cancelaria de Stat, pe cînd la încheierea contractului nr. 162 din 16.01.2012 cu termen de valabilitate pînă la data de 31.12.2012, a fost semnat fără acordul Cancelariei de Stat, şi respectiv conform art. 17 alin. (2) al Legii privind administrarea şi deetatizarea proprietăţii publice este lovit de nulitate absolută.

Hotărîrea Guvernului nr. 468 din 25.03.2008 „Cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile proprietate publică date în locaţiune” prevede dreptul la privatizarea încăperilor nelocuibile doar pentru locatarii care au un contract de locaţiune valabil la momentul înaintării cererii de privatizare, intimatul SRL „Vanadium” prezentînd Agenţiei Proprietăţii Publice setul complet de documente pentru privatizarea încăperilor nelocuibile închiriate cu suprafaţa de 143,4 m.p., amplasate în subsolul clădirii din bd-ul Ştefan cel Mare, 73, mun. Chişinău abia la data de 27.12.2012, adică după expirarea a 10 luni din momentul cînd şi-a încetat acţiunea juridică contractul de arendă nr. 162 din 15.01.2002, adică în lipsa unui contract de locaţiune valabil.

Astfel, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră greşite concluziile instanţelor judecătoreşti expuse în hotărîre, şi în contradicţie cu circumstanţele pricinii, fiind dată cu interpretarea eronată a prevederilor ce guvernează raportul juridic în litigiu.

Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că circumstanţele pricinii au fost stabilite de prima instanţă şi instanţa de apel, însă normele de drept material au fost aplicate eronat şi nu este necesară verificarea suplimentară a cărorva dovezi, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa hotărîrea primei instanţe şi decizia instanţei de apel, şi de a emite o nouă hotărîre de respingere a acţiunii depuse de Societatea cu Răspundere Limitată „Vanadium” către Agenţia Proprietăţii Publice, intervenient accesoriu Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova privind constatarea nesoluţionării în termen a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile şi obligarea Agenţiei Proprietăţii Publice să înstrăineze către SRL „Vanadium” încăperile închiriate.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, 7 d e c i d e Se admite recursul declarat de către Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova. Se casează hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 09 iulie 2013 şi decizia Curţii de Apel Chişinău din 26 noiembrie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Vanadium” către Agenţia Proprietăţii Publice, intervenient accesoriu Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova privind constatarea nesoluţionării în termen a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile şi obligarea Agenţiei Proprietăţii Publice să înstrăineze către SRL „Vanadium” încăperile închiriate, şi se emite o nouă hotărîre, prin care: Se respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Vanadium” către Agenţia Proprietăţii Publice, intervenient accesoriu Direcţia Generală pentru Administrarea Clădirilor Guvernului a Republicii Moldova privind constatarea nesoluţionării în termen a cererii depuse de SRL „Vanadium” cu privire la privatizarea încăperilor nelocuibile şi obligarea Agenţiei Proprietăţii Publice să înstrăineze către SRL „Vanadium” încăperile închiriate.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Galina Stratulat Elena Covalenco Dumitru Mardari Iurie Bejenaru 8