2rac-534/14 — Obligarea prelungirii contractului de locațiune

Prima instanță: Judecătoria sectorului Buiucani municipiul Chișinău – Judecător L.Pruteanu Instanța de Apel: Curtea de Apel Chișinău, Judecători – L Bulgac, M.Guzun, N.Craiu dosar 2rac-534/14 26 noiembrie 2014 municipiul Chișinău

DE CI ZI E

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție În componența: Președintele completului, Judecător – Svetlana Filincova Judecătorii – Galina Stratulat, Iurie Bejenaru, Iuliana Oprea, Dumitru Mardari Examinînd recursul declarat de către societatea cu răspundere limitată „Vanadium”, în pricina civilă intentată la cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată „Vanadium” împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, privind constatarea faptului prelungirii contractului de arendă, împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 27 mai 2014, a constatat: La 25 aprilie 2013 societatea cu răspundere limitată „Vanadium” (în continuare SRL „Vanadium”) a depus cerere de chemare în judecată împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, solicitînd constatarea faptului prelungirii pe un termen de un an a contractului de arendă funciară nr.162a, încheiat la 27 aprilie 2012 între Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, în calitate de proprietar și SRL „Vanadium” în calitate de arendaș.

În motivarea cererii a indicat că, la 20 aprilie 2010, între Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, în calitate de proprietar și SRL „Vanadium” în calitate de arendaș, a fost încheiat un contract de arendă funciară a unui lot de pămînt aferent clădirii din bd. Ștefan cel Mare nr.73, mun. Chișinău, cu suprafața de 72 mp, pentru amplasarea unei terase de vară. După obținerea dreptului de arendă, SRL „Vanadium” a amenajat teritoriul, a edificat terasa de vară, a primit acte permisive pentru desfășurarea activității și a 1 îndeplinit cu străduință toate obligațiile sale contractuale, achitînd la timp plata chiriei și serviciile comunale.

La expirarea termenului contractului de arendă, acesta a fost prelungit pentru anul 2011 în baza contractului nr.162a din 11 aprilie 2011 și pentru anul 2012, în baza contractului nr.162a din 27 aprilie 2012, care a expirat la 31 octombrie 2012. Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova a ignorat solicitările SRL „Vanadium” de a încheia un nou contract de arendă pentru anul 2013, deși era obligată conform Legii. A susținut că, Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova nu a cerut încetarea raportului de arendă înainte de expirarea termenului contractului nr.162a din 27 aprilie 2012, iar SRL „Vanadium” nu a demontat terasa de vară, nu a sistat activitatea, a continuat plata chiriei.

Prin hotărîrea Judecătoriei sectorului Buiucani mun. Chișinău din 26 decembrie 2013 a fost admisă integral acțiunea înaintată de SRL „Vanadium” împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova privind constatarea faptului prelungirii contractului de arendă funciară. S-a contatat faptul prelungirii contractului de arendă funciară, nr.162a, încheiat la data de 27 aprilie 2012, între Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova în calitate de proprietar și SRL „Vanadium” în calitate de arendaș. Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 27 mai 2014 a fost admis apelul declarat de Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova.

A fost casată hotărîrea instanței de fond și emisă o nouă hotărîre, prin care a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea înaintată de SRL „Vanadium” împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, privind constatarea faptului prelungirii contractului de arendă funciară. La 11 august 2014 SRL „Vanadium” a declarat recurs împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 27 mai 2014, solicitînd casarea integrală a deciziei recurate și menținerea hotărîrii instanței de fond. A indicat recurentul că, instanța de apel a modificat obiectul acțiunii, ori SRL „Vanadium” nu a cerut obligarea Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova de a prelungi contractul de arendă, dar a solicitat constatarea faptului prelungirii contractului.

Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului nu a solicitat încetarea raporturilor de arendă înainte de expirarea contractului de arendă, iar SRL „Vanadium” nu a demontat terasa de vară, nu a sistat acțiunea actelor permisive pentru activitatea comercială și a continuat plata chiriei. 2 Consideră recurentul că, în conformitate cu art.915 Cod Civil, are temei rezonabil de a pretinde la constatarea faptului prelungirii contractului de arendă pe un termen de un an. La 10 octombrie 2014 Direcția Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova a depus referință la cererea de recurs declarată de SRL „Vanadium”, solicitînd respingerea recursului. Studiind materialele dosarului, în raport cu argumentele invocate în recurs și prevederile Legii, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție consideră recursul neîntemeiat și care necesită a fi respins din următoarele considerente.

Conform art.445 alin.(1) lit. a) Cod Procedură Civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Din materialele dosarului s-a stabilit că la 20 aprilie 2010 între Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, în calitate de proprietar și SRL „Vanadium” a fost încheiat un contract de arendă funciară cu nr.162a, privind arenda lotului de pămînt aferent clădirii nr.73, din municipiul Chișinău, cu suprafața de 72 mp, cu destinația – amplasarea unei terase de vară, pînă la 31 octombrie 2010 (f.d.4). Ulterior, la 11 aprilie 2011 părțile au încheiat contractul nr.162a privind arenda funciară a lotului de pămînt aferent clădirii nr.73, din municipiul Chișinău, cu suprafața de 72 mp, cu destinația – amplasarea unei terase de vară, pînă la 31 octombrie 2011 (f.d.5).

Ulterior, la 27 aprilie 2012 părțile au încheiat contractul nr.162a privind arenda funciară a lotului de pămînt aferent clădirii nr.73, din municipiul Chișinău, cu suprafața de 72 mp, cu destinația – amplasarea unei terase de vară, pînă la 31 octombrie 2012 (f.d.6) La 12 aprilie 2013 SRL „Vanadium” a solicitat prelungirea contractului de arendă funciară nr.162a pe un termen de un an, adresând în acest sens cerere Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova (f.d.50). Solicitarea recurentului privind prelungirea contractului de arendă a fost respinsă de către Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova la 16 mai 2013, fiind adus la cunoștința SRL „Vandadium” faptul că nu se acceptă prelungirea termenului contractului (f.d.49).

Colegiul reține că, recurentul a inițiat acțiunea civilă în vederea constatării faptului prelungirii contractului de arendă funciară nr.162a pe un termen de un an, prin prisma art.915 Cod Civil. 3 Conform art.915 Cod Civil, (1) Termenul arendei nu poate fi mai mic de un an. (2) Cu 3 luni înainte de expirarea arendei, arendatorul informează printr-un preaviz arendaşul despre nedorinţa de a prelungi contractul de arendă. (3) Dacă termenul arendei expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea terenul şi arendaşul continuă exploatarea lui, contractul de arendă se consideră prelungit cu un an. Circumstanțele pricinii atestă faptul că, terenul aferent clădirii nr.73, din municipiul Chișinău, cu suprafața de 72 mp, a fost transmis recurentului SRL „Vanadium” în vederea amplasării unei terase de vară, fapt confirmat de însuși recurent.

Pct.4.2.8 al contractului de arendă funciară nr.162a din 27 aprilie 2012 prevede expres obligația SRL „Vanadium” de a transmite Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova lotul de pămînt arendat la data expirării termenului contractului. În speță, contractul de arendă funciară nr.162a din 27 aprilie 2012 a expirat la 31 octombrie 2012, însă SRL „Vanadium” nu a respectat obligațiile asumate și a nu transmis proprietarului lotul de teren, la expirarea termenului contractului. Totodată, Colegiul consideră că, în speță, simplul fapt al nerespectării condiției de transmitere proprietarului a lotului de teren nu este suficient pentru a aplica art.915 alin.(3) Cod Civil, întrucât prelungirea contractului pe un termen de un an presupune exploatarea lui în continuare, conform destinației stabilite inițial de părți și anume – amplasarea și funcționarea terasei de vară.

Mai mult ca atît, condițiile contractului de arendă funciară nr.162 din 27 aprilie 2012 prevăd expres că, amplasarea terasei pe terenul clădirii nr.73, din municipiul Chișinău, cu suprafața de 72 mp, presupune funcționarea conform graficului coordonat cu Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, zilnic între orele 11:00 – 21:00, pe perioada 11 aprilie 2011 – 31 octombrie 2011. La materialele dosarului nu au fost prezentate probe care ar confirma faptul că, după expirarea termenului contractului de arendă funciară nr.162, din 31 octombrie 2012 și pînă la solicitarea prelungirii termenului contractului de arendă, expirat deja, SRL „Vanadium” a continuat exploatarea acestuia în sensul în care au convenit părțile, deși sarcina probațiunii în acest sens impune anume SRL „Vanadium” de a argumenta și proba propriile pretenții, ori în virtutea art.118 Cod Procedură Civilă, fiecare parte trebuie să dovedească circumstanţele pe care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea nu dispune altfel.

În acest sens, Colegiul reține ca fiind corectă aprecierea dată de instanța de apel privind catalogarea posibilității de a încheia un contract de arendă funciară și de a prelungi termenul acestui contract, ca fiind un drept și nu o obligației a proprietarului. 4 Se cere a fi precizat faptul că, libertatea de a contracta presupune atît posibilitatea de a încheia în mod liber un contract, cît și libertatea de a refuza încheierea unui contract, ori conform art.667 alin (2) Cod Civil, obligarea la încheierea unui contract este interzisă, cu excepţia cazurilor cînd obligaţia de a contracta este prevăzută de prezentul cod, de lege sau dacă reiese dintr-o obligaţie asumată benevol, fapt corect reținut de către instanța de apel.

În condițiile în care, în speță, nu s-au constatat circumstanțe care ar dicta necesitatea prelungirii sau constatării prelungirii contractului de arendă funciară și în condițiile în care intimatul – Direcția generală pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova expres și-a manifestat intenția de a nu prelungi termenul contractului de arendă funciară nr.162a din 27 aprilie 2012, instanța de apel corect a apreciat netemeinicia pretențiilor SRL „Vanadium” și drept consecință, în mod just a casat hotărîrea instanței de fond, dispunând respingerea acțiunii.

Colegiul reține că, soluția instanței de fond depășește însuși pretențiile SRL „Vanadium”, ori deși în cererea de chemare în judecată s-a solicitat constatarea faptului prelungirii pe un an a contractului de arendă nr.162a, prin hotărîrea instanței de fond s-a constatat prelungirea contractului de arendă nr.162a pe o perioadă nedeterminată, ori instanța de fond nu s-a expus asupra termenului prelungirii contractului în cauză. Criticile aduse de recurent privind aprecierea greșită de către instanța de apel a obiectului acțiunii, nu pot fi reținute de către Colegiu, ori sunt declarative. Aprecierea instanței de apel a vizat atît condițiile încheierii contractului juridic, cît și condițiile prelungirii contractului juridic, care în esență derivă din consimțământul părții.

Abordarea recurentului privind în lipsa solicitării Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova de înceta raporturile de arendă, nu poate fi reținută pentru admiterea pretențiilor SRL „Vanadium”, întrucât în contractele nr.162a din 20 aprilie 2010, din 11 aprilie 2011, din 27 aprilie 2012, era cu suficientă claritate indicat termenul contractului și respectiv, opțiunea Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova privind încetarea raporturilor contractuale.

Totodată, Colegiul reține argumentul invocat de recurent precum că, la expirarea termenului contractului, terenul în cauză nu a fost transmis proprietarului, însă, în condițiile în care nu s-a confirmat prin probe veridice exploatarea ulterioară a imobilului în scopul și condițiile inițial urmărite de contract, acest fapt vine să confirme nerespectarea condițiilor contractuale de către recurentul – SRL „Vanadium” și nu temeinicia pretențiilor sale.

5 În privința erorii invocate de recurent, privind neconcordanța textului dispozitivului deciziei instanței de apel în partea ce ține de instanța care a examinat fondul cauzei și data pronunțării hotărîrii, Colegiul consideră că acest fapt nu trebuie interpretat ca expunerea instanței de apel asupra unei hotărîri ce nu reprezintă obiectul apelului și nu poate afecta legalitatea deciziei în cauză, ori circumstanțele cercetate și constatate de instanța de apel vizează în mod cert pricina civilă intentată la cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată „Vanadium” împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, privind constatarea faptului prelungirii contractului de arendă.

Prin prisma art.249 Cod Procedură Civilă, chestiunea corectării greşelilor sau omisiunilor din hotărîre privitor la nume, calitate procesuală, orice alte erori materiale sau de calcul evidente, ține de competența instanței care a adoptat hotărîrea dată, fiind prevăzută și posibilitatea participanților la proces de a solicita operarea modificărilor sau corectărilor date. Avînd în vedere că decizia instanței de apel este întemeiată și legală, Colegiul ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de SRL „Vanadium” și a menține decizia Curții de Apel Chișinău, prin care a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea înaintată de SRL „Vanadium” împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului Republicii Moldova, privind constatarea faptului prelungirii contractului de arendă funciară.

Reieșind din cele menționate, în conformitate cu art.445 alin.(1) lit.a) Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție, d eci de: Se respinge recursul declarat de societatea cu răspundere limitată „Vanadium”. Se menține decizia Curții de Apel Chișinău în pricina civilă intentată la cererea de chemare în judecată depusă de societatea cu răspundere limitată „Vanadium” împotriva Direcției generale pentru administrarea clădirilor Guvernului, privind constatarea faptului prelungirii contractului de arendă, prin care a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea înaintată de SRL „Vanadium”. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Președintele completului, Judecător – Svetlana Filincova Judecători – Galina Stratulat, Iurie Bejenaru, Iuliana Oprea, 6 Dumitru Mardari 7