2ra-989/14 — Apărarea dreptului de proprietate

prima instanţă: V.Şchiopu dosarul nr. 2ra-989/14 instanţa de apel: T.Duca A.Albu, S.Procopciuc DECIZIE 09 aprilie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul – Valeriu Doagă Judecătorii - Ala Cobăneanu, Sveatoslav Moldovan Vera Macinskaia, Ion Vîlcov examinând recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Groza Natalia împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Ungheni, filiala ÎS „Cadastru”, ÎCS „Hazar Construct” SRL, BC „Investprivatbank” SA cu privire la apărarea dreptului de proprietate şi radierea gajului de pe bunul imobil, împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 19 noiembrie 2013 c o n s t a t ă La data de 13 decembrie 2012 Groza Natalia a depus cerere de chemare în judecată împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Ungheni, filiala ÎS „Cadastru”, ÎCS „Hazar Construct” SRL, BC „Investprivatbank” SA cu privire la apărarea dreptului de proprietate şi radierea gajului de pe bunul imobil.

În motivarea acţiunii a menţionat, că la 04.02.2008 a încheiat cu ÎCS „Hazar Construct" SRL un contract de participare prin cotă la construcţia unui bloc locativ nr.l, potrivit căruia ÎCS „Hazar Construct” SRL s-a obligat ca în termen de până la finele semestrului II al anului 2008 să finiseze construcţia unui bloc locativ alcătuit din 10 etaje, situat pe str. Romană din or. Ungheni, care urma să fie dat şi în exploatare la acea perioadă. Totodată, potrivit acestui contract a comandat şi a participat la finanţarea unui apartament cu 3 odăi, cu suprafaţa conform documentaţiei de proiect 96.28 m2 din acest bloc locativ, situat la etajul doi, asupra căruia urma să obţină dreptul de proprietate la finele lucrărilor, în termenul prevăzut de contract.

Conform pct.4.1 al contractului s-a obligat să achite costul imobilului în sumă de 34491 euro, fapt realizat prin achitarea echivalentului în lei în sumă totală de 566398 lei. 1 Conform ordinelor de încasare la data de 04.02.2008 ea a achitat în BC „Victoriabank" suma de 459226 lei, iar la data de 26.03.2008 a achitat suma de 107172 lei. Menţionează, că la 15.01.2009 blocul locativ nr. 1 a fost dat în exploatare în baza procesului-verbal de recepţie finală nr. 41 şi la data de 04.02.2009 între dânsa şi ICS „Hazar Construct" SRL a fost încheiat actul de primire-predare nr. U6, potrivit căruia ÎCS „Hazar Construct" SRL i-a transmis apartamentul cu 3 odăi, cu posibilitatea înregistrării dreptului de proprietate la Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni.

Conform pct. 3 al actului de primire-predare nr. U6, la momentul primirii-predării a achitat toată suma menţionată în contractul de investiţie, adică 566398 lei. Reclamanta mai menţionează, că după semnarea actului de primire-predare nr. U6 a înregistrat dreptul de proprietate asupra acestui apartament la Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni, care la rândul său a atribuit numărul cadastral 9201106.528.01.003, cu eliberarea autentificării de înregistrare a dreptului de proprietate privată. Ulterior, s-a adresat la Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni pentru ai fi eliberat extrasul din Registrul bunurilor imobile şi i s-a comunicat, că asupra imobilului nominalizat, conform contractului de gaj nr. 5648 din 20.06.2008, încheiat între ÎCS „Hazar Construct" SRL şi BC „Investprivatbank” SA este instituit gaj, iar titularul grevării asupra lui î-l deţine BC „Investprivatbank” SA, fapt despre care nu a cunoscut şi nici nu avea de unde să cunoască până la acel moment.

Reclamanta menţionează, că ulterior a mai aflat, că bunul imobil face parte din blocul locativ ipotecat de către ICS „Hazar Construct" SRL în favoarea BC „Investprivatbank” SA. Consideră, că instituirea interdicţiilor asupra imobilului care-i aparţine cu drept de proprietate este neîntemeiată şi nefondată. Menţionează, că la data procurării imobilului nu a fost informată de ICS „Hazar Construct" SRL, că acesta este gajat. De asemenea, la momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra imobilului, nu a fost informată despre instituirea unui asemenea gaj nici de Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni dar nici nu s-a solicitat declaraţie scrisă de la creditorul gajist privind radierea gajului, condiţie prevăzută de art. 473 Cod civil.

Groza Natalia solicită de a ridica gajul de pe bunul imobil - apartamentul nr. 3 situat pe str. Romană 112/1, or. Ungheni (nr. cadastral 9201106.528.01.003), de a obliga Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni, filiala Î.S. „Cadastru" să radieze din Registrul bunurilor imobile informaţia privind gajul instituit asupra bunului imobil - apartamentul nr. 3, situat pe str. Romană 112/1, din or. Ungheni (nr. cadastral 9201106.528.01.003) prin contractul de gaj nr. 5648 din 20.06.2008 (9201/08/9648) şi a declara nulitatea relativă a clauzelor contractului de ipotecă nr. 2 5648 din 20.06.2008, în privinţa grevării cu gaj a apartamentului nr. 3, de pe str. Romană 112/1, din or. Ungheni. Prin hotărârea Judecătoriei Ungheni din 04 aprilie 2013 acţiunea s-a admis, s-a ridicat gajul de pe bunul imobil, apartamentul nr.3, strada Romană, 112/1, or.

Ungheni cu nr. cadastral 9201106.528.01.003, Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni, filiala ÎS „Cadastru” a fost obligată să radieze în Registrul bunurilor imobile informaţia privind gajul instituit asupra bunului imobil, apartamentul nr.3, strada Romană, 112/1, or. Ungheni prin contractul de gaj nr. 5648 din 20 iunie 2008 şi s-a declarat nulitatea relativă a clauzelor contractului de ipotecă nr. 5648 din 20 iunie 2008 în privinţa grevării cu gaj a apartamentului nr.3, strada Romană, 112/1, or. Ungheni. Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 19 noiembrie 2013 s-a admis apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA, s-a casat hotărîrea primei instanţe în partea ce ţine de declararea nulităţii relative a clauzelor contractului de ipotecă nr. 5648 din 20 iunie 2008 şi în această parte s-a emis o nouă hotărîre prin care capătul de cerere privind declararea nulităţii relative a clauzelor contractului nr. 5648 din 20 iunie 2008 s-a respins.

În rest hotărîrea primei instanţe s-a menţinut. La data de 28 ianuarie 2014 BC „Investprivatbank” SA a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Bălţi din 19 noiembrie 2013, solicitând admiterea recursului, casarea hotărîrilor judecătoreşti în partea prin care a fost admisă ridicarea gajului de pe bunul imobil cu nr. cadastral 9201106.528.01.003 şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Ungheni de a radia din Registrul bunurilor imobile informaţia cu privire la gajul instituit conform contractului nr. 5648 din 20 iunie 2008 asupra acestui bun cu emiterea unei noi hotărîri privind respingerea acţiunii. În motivarea recursului a indicat, că instanţele de judecată nu au aplicat legea care trebuia să fie aplicată şi eronat au aplicat prevederile art. 351 Cod civil.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră, că recursul urmează a fi admis, cu casarea deciziei instanţei de apel şi restituirea pricinii spre rejudecare în Curtea de Apel Bălţi din următoarele motive. În conformitate cu art. 445 alin (1) lit. c) Cod de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs. Cu certitudine s-a constatat, că conform contractului încheiat la 04.02.2008 intimata Groza Natalia şi ÎCS „Hazar Construct" SRL, ultima s-a obligat ca în termen de până la finele semestrului II al anului 2008 să finiseze construcţia unui bloc locativ alcătuit din 10 etaje, situat pe str. Romană din or.

Ungheni, care urma să fie dat în exploatare la acea perioadă, iar Groza Natalia a comandat şi a participat la finanţarea unui apartament cu 3 odăi, cu suprafaţa conform documentaţiei de proiect 96.28 m2 din acest bloc locativ, situat la etajul doi, asupra căruia urma să obţină dreptul de proprietate la finele lucrărilor, în termenul prevăzut de contract şi conform pct.4.1 al contractului s-a obligat să achite costul imobilului în sumă de 34491 euro. 3 Intimata Groza Natalia şi-a îndeplinit obligaţiunile invocate în contract şi a achitat echivalentul în lei în sumă totală de 566398 lei, însă ulterior a fost informată că, bunul imobil în cauză face parte din blocul locativ ipotecat de către ICS „Hazar Construct" SRL în favoarea BC „Investprivatbank” SA.

Intimata a solicitat de a ridica gajul de pe bunul imobil - apartamentul nr. 3 situat pe str. Romană 112/1, or. Ungheni (nr. cadastral 9201106.528.01.003), de a obliga Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni, filiala Î.S. „Cadastru" să radieze în Registrul bunurilor imobile informaţia privind gajul instituit asupra bunului imobil - apartamentul nr. 3, situat pe str. Romană 112/1, din or. Ungheni (nr. cadastral 9201106.528.01.003) prin contractul de gaj nr. 5648 din 20.06.2008 (9201/08/9648) şi a declara nulitatea relativă a clauzelor contractului de ipotecă nr. 5648 din 20.06.2008, în privinţa grevării cu gaj a apartamentului nr. 3, de pe str. Romană 112/1, din or. Ungheni. Prima instanţă a admis cerinţele intimatei parţial şi a dispus de a ridica gajul de pe bunul imobil, apartamentul nr.3, strada Romană, 112/1, or.

Ungheni cu nr. cadastral 9201106.528.01.003, Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni, filiala ÎS „Cadastru” a fost obligată să radieze în Registrul bunurilor imobile informaţia privind gajul instituit asupra bunului imobil, apartamentul nr.3, strada Romană, 112/1, or. Ungheni prin contractul de gaj nr. 5648 din 20 iunie 2008 şi a declarat nulitatea relativă a clauzelor contractului de ipotecă nr. 5648 din 20 iunie 2008 în privinţa grevării cu gaj a apartamentului nr.3, strada Romană, 112/1, or. Ungheni. Instanţa de apel a admis apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA, a casat hotărîrea primei instanţe în partea ce ţine de declararea nulităţii relative a clauzelor contractului de ipotecă nr. 5648 din 20 iunie 2008 şi în această parte a emis o nouă hotărîre prin care capătul de cerere privind declararea nulităţii relative a clauzelor contractului nr. 5648 din 20 iunie 2008 l-a respins, iar în rest a menţinut hotărîrea primei instanţe.

Instanţa de recurs consideră, că decizia instanţei de apel este contradictorie. Instanţa de apel pe de o parte respinge cerinţele privind declararea nulităţii relative a clauzelor contractului nr. 5648 din 20 iunie 2008, iar pe de altă parte obligă Oficiul Cadastral Teritorial Ungheni, filiala ÎS „Cadastru” a de a radia din Registrul bunurilor imobile informaţia privind gajul instituit asupra bunului imobil, apartamentul nr.3, strada Romană, 112/1, or. Ungheni prin contractul de gaj nr. 5648 din 20 iunie 2008. Astfel, dispozitivul deciziei Curţii de Apel Bălţi contravine concluziei privind radierea din Registrul bunurilor imobile a informaţiei privind gajul instituit asupra bunului imobil, apartamentul nr.3, strada Romană, 112/1, or.

Ungheni prin contractul de gaj nr. 5648 din 20 iunie 2008. În acest context instanţa de recurs consideră, că prin decizia Curţii de Apel Bălţi nu s-a soluţionat litigiul în fond, deoarece executarea unei astfel de decizii este ineficientă şi nu apără integral dreptul de prorietate al intimatei, dar nici nu confirmă legalitatea sau ilegalitatea contractelor de gaj şi ipotecă. 4 În acest sens, art. 6§1 al CEDO garantează ca hotărîrea să fie legală, dar nu contradictorie. De asemenea, în decizia Curţii de Apel se menţionează, că instanţei de apel nu i s-a prezentat contractul de ipotecă nr.11 din 04 februarie 2008, iar recurentul în recurs invocă acest contract ca încheiat legal. În cazul dat instanţa urma să verifice faptul, dacă a existat sau nu un astfel de contract sau se invocă unul şi acelaşi contract indicat în certificatul OCT Ungheni (f.d.16).

Dat fiind faptul că, instanţa de apel a aplicat eronat normele de drept procedural, iar lichidarea acestor lacune în cadrul procedurii de examinare în recurs nu este posibilă, cauza urmează a fi rejudecată. La rejudecarea pricinii, instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate şi reexaminând pricina să emită o hotărâre legală şi întemeiată cu respectarea drepturilor procedurale ale părţilor. În conformitate cu art. art. 445 alin.(1) lit. c) Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se admite recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA.

Se casează decizia Curţii de Apel Bălţi din 19 noiembrie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Groza Natalia împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Ungheni, filiala ÎS „Cadastru”, ÎCS „Hazar Construct” SRL, BC „Investprivatbank” SA cu privire la apărarea dreptului de proprietate şi radierea gajului de pe bunul imobil, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Bălţi, de un alt complet de judecători. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Ala Cobăneanu Sveatoslav Moldovan Vera Macinskaia Ion Vîlcov 5