2ra-3339/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

Judecătoria Buiucani, mun. Chişinău Dosarul nr. 2ra-3336/13 Judecător: S.Gîrbu Curtea de Apel Chişinău Judecători: B.Bîrca, M.Moraru, T.Pelin Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 20 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii: Nicolae Clima, Ion Druţă, Ion Corolevschi, Iuliana Oprea judecînd recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, în cauza civilă intentată la cererea de chemare în judecată a lui Baluţa Tatiana împotriva BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal”, intervenient accesoriu Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, cu privire la constatarea dreptului de proprietate şi înlăturarea impedimentelor în exercitarea acestui drept, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 iunie 2013, prin care apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a fost respins, CONSTATĂ : La 11 octombrie 2010 Baluţa Tatiana a depus cerere de chemare în judecată împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, filiala ÎS „Cadastru”, intervenienţi accesorii BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” cu privire la contestarea actului administrativ.

În motivarea acţiunii reclamanta a indicat, că în temeiul contractelor de investiţii nr. 10/052008 din 28 mai 2008, nr. 11/052008 din 28 mai 2008 şi nr. 70/052008 din 28 mai 2008 a participat la finanţarea construcţiei a 3 apartamente din complexul locativ din str. Alba Iulia, 87, mun. Chişinău – ap. 8 cu suprafaţa totală de 85,3 m2 la preţul de 54 147 euro, ap. 9 cu suprafaţa totală de 64,5 m2 la preţul de 40 848 euro, ap. 67 cu suprafaţa totală de 64,5 m2 la preţul de 40 848 euro. La fel, la 16 iulie 2008, a achitat preţul de 15 000 euro pentru locul a 2 parcări subterane pentru autoturisme cu suprafaţa de 28,2 m2 din acelaşi complex locativ. SC „Crasigal” SRL şi SRL „Setinvest Consulting” conform contractului s-au obligat să îndeplinească lucrările de construcţie şi să transmită în proprietate obiectele construite, iar reclamanta s-a obligat de a transfera preţul contractelor.

Baluţa Tatiana susţine că şi-a onorat obligaţiile şi a achitat pe deplin costul imobilelor. 1 Conform p. 3.1 al contractelor de investiţii, SRL „Setinvest Consulting” şi-a asumat obligaţia de a-i transmite în proprietate obiectul imobilelor pînă la 31 iulie 2008, dar nu mai tîrziu de 30 zile de la darea în exploatare a complexului locativ, cu condiţia achitării depline a costului. La 10 aprilie 2009 prin procesul-verbal de recepţie finală nr. 346, blocul locativ nr. 87 din str. Alba Iulia, mun. Chişinău cu suprafaţa totală de 2318,6 m2 a fost dat în exploatare şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu nr. cadastral 010051018401 cu înscrieri la nivel de încăperi izolate. Conform legislaţiei în vigoare, imobilele urmau să fie transmise libere de orice grevare.

Fiind executate obligaţiile contractuale şi fiindu-i transmise în exploatare imobilele din litigiu, s-a adresat pîrîtului cu cerere privind înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestora, însă i-a fost refuzat pe motiv că conform datelor din dosarul cadastral şi Registrul bunurilor imobile, asupra blocului locativ din str. Alba Iulia, 87, mun. Chişinău este înregistrat dreptul de ipotecă al BC „Investprivatbank” SA în temeiul contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008. Totodată, asupra aceluiaşi imobil sunt notate sechestre şi interdicţii de înstrăinare în temeiul încheierilor instanţelor judecătoreşti şi încheierilor oficiului de executare.

Consideră refuzul pîrîtului ilegal, deoarece î-i încalcă drepturile fundamentale garantate prin lege, din care considerente cere de a recunoaşte refuzul OCT Chişinău de a înregistra după Baluţa Tatiana dreptul de proprietate asupra imobilelor din str. Alba Iulia, 87 lit. A şi B - ap. 8 cu suprafaţa totală de 85,3 m2 cu nr. cadastral 010051018401008, ap. 9 cu suprafaţa totală de 65,5 m2 cu nr. cadastral 010051018401009, ap. 67 cu suprafaţa totală de 66,9 m2 cu nr. cadastral 010051018401067 şi asupra locului pentru 2 parcări subterane pentru autoturisme din complexul locativ cu suprafaţa totală de 28,2 m2 ca fiind unul ilegal; obligarea pîrîtului de a înregistra după Baluţa Tatiana dreptul de proprietate liber de gaj asupra acestor imobile; ridicarea sechestrelor aplicate asupra imobilelor din str. Alba Iulia, 87 lit. A şi B - ap. 8 cu suprafaţa totală de 85,3 m2 cu nr. cadastral 010051018401008, ap. 9 cu suprafaţa totală de 65,5 m2 cu nr. cadastral 010051018401009, ap. 67 cu suprafaţa totală de 66,9 m2 cu nr. cadastral 010051018401067 şi asupra locului pentru 2 parcări subterane pentru autoturisme din complexul locativ cu suprafaţa totală de 28,2 m2; radierea gajului instituit în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 asupra aceloraşi imobile din litigiu.

Prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 27 ianuarie 2011, a fost admisă acţiunea şi a fost anulat refuzul OCT Chişinău nr. B-466/01-07/4049 din 07 octombrie 2010 şi obligat pîrîtul de a înregistra dreptul de proprietate a lui Baluţa Tatiana asupra apartamentelor nr. 8, 9, 67 şi locul pentru 2 parcări auto subterane din complexul locativ din str. Alba Iulia, 87, mun. Chişinău, cu radierea gajului asupra acestor bunuri. La 17 martie 2011 BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a depus cerere de recurs împotriva hotărîrii primei instanţe, cerînd admiterea recursului, casarea hotărîrii primei instanţe şi emiterea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii.

Prin încheierea Curţii Supreme de Justiţie din 26 octombrie 2011, a fost ridicată de la examinare în ordine de recurs pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Baluţa Tatiana împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, 2 intervenienţi accesorii BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” cu privire la contestarea actului administrativ şi remisă în prima instanţă pentru emiterea unei hotărîri suplimentare. Prin hotărîrea suplimentară a Curţii de Apel Chişinău din 15 decembrie 2011, au fost ridicate sechestrele înregistrate în Registrul bunurilor imobile referitor la ap. 8,9,67 nr. cadastral 010051018401008, 010051018401009, 010051018401067 şi locul pentru 2 parcări auto subterane, toate din complexul locativ din str. Alba Iulia, 87, mun.

Chişinău. Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 01 februarie 2012, a fost admis recursul declarat de către BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, casată hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 27 ianuarie 2011 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Baluţa Tatiana împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” cu privire la contestarea actului administrativ, în partea anulării refuzului OCT Chişinău nr. B-466/01-07/4049 din 07 octombrie 2010 şi obligarea pîrîtului de a înregistra dreptul de proprietate a lui Baluţa Tatiana asupra apartamentelor nr. 8, 9, 67 şi locul pentru 2 parcări auto subterane din complexul locativ din str. Alba Iulia, 87, mun.

Chişinău şi emisă o nouă hotărîre în partea dată prin care s-a respins acţiunea. S-a casat hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 27 ianuarie 2011 şi hotărîrea suplimentară a Curţii de Apel Chişinău din 15 decembrie 2011 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Baluţa Tatiana împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” cu privire la contestarea actului administrativ, în partea ridicării sechestrelor înregistrate în Registrul bunurilor imobile la ap. 8,9,67 nr. cadastral 010051018401008, 010051018401009, 010051018401067 şi locul pentru 2 parcări auto subterane, toate din complexul locativ din str. Alba Iulia, 87, mun. Chişinău şi radierea gajului asupra imobilelor, cu restituirea pricinii în partea dată spre rejudecare la Judecătoria Buiucani, mun.

Chişinău. După întoarcerea cauzei la rejudecare în instanţa de fond, reclamanta şi-a concretizat cerinţele, solicitînd declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea bunurilor litigioase, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra acestor bunuri, anularea măsurilor de asigurare asupra lor şi obligarea OCT Chişinău să întregistreze pe numele său dreptul de proprietate privată necondiţionată asupra bunurilor în cauză. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 19 iulie 2012, acţiunea a fost admisă integral. S-a recunoscut dreptul de proprietate a reclamantei Baluţa Tatiana asupra ap. 8 cu nr.cadastral 010051018401.008, ap. 9 cu nr. cadastral 010051018401.009 situate în blocul A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, 87, ap. 67 cu nr.cadastral 010051018401.067 situat în blocul B al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87 şi asupra locului pentru 2 parcări subterane pentru autoturisme nr. 18 şi 19 cu nr. cadastral 010051018401117 situat în complexul locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, 87; s-a declarat nulitatea relativă a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL în partea grevării bunurilor imobile litigioase; s-au ridicat toate sechestrele şi interdicţiile aplicate pe aceste bunuri imobile, s-a obligat Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” să radieze din Registrul bunurilor imobile dreptul de ipotecă şi sechestrele aplicate asupra bunurilor în cauză; s-a obligat Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” să înregistreze în 3 Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate a lui Baluţa Tatiana asupra acestor bunuri. Nefiind de acord cu hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 19 iulie 2012, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a declarat apel împotriva acesteia, cerînd admiterea apelului, casarea hotărîrii primei instanţe, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 iunie 2013, a fost respins apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA şi a fost menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 19 iulie 2012. Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a conchis că motivele invocate de apelant nu şi-au găsit reflectare de fapt în probele acumulate la materialele dosarului.

Totodată, a fost indicat că, prima instanţă a dat o apreciare obiectivă şi justă probelor administrate, a constatat şi elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi corect a aplicat normele de drept material şi procedural şi în consecinţă a adoptat o hotărîre legală şi întemeiată Considerînd ilegală decizia instanţei de apel, la 26 iulie 2013, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a contestat-o cu recurs, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 iunie 2013 şi a hotărîrii Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 19 iulie 2012, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă. În argumentarea recursului recurentul a invocat aplicarea eronată a normelor de drept material.

În acest sens, recurentul a reiterat argumentele de fapt şi de drept ale pricinii, invocate şi în cererea de apel. Baluţa Tatiana a depus referinţă pe marginea recursului înaintat, prin care a solicitat declararea acestuia ca inadmisibil. Potrivit art. 440 alin. (2) CPC, recursul înaintat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a fost considerat admisibil şi transmis spre examinare într-un complet din 5 judecători. Potrivit art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în instanţa de apel şi verificînd, în limitele invocate în recurs şi a referinţei depuse de intimat, legalitatea deciziei atacate, Colegiul conchide temeinicia lui parţială, pornind de la următoarele.

În conformitate cu prevederile art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, pronunţînd o hotărîre nouă. În conformitate cu art. 239 - 240 CPC, hotărîrea judecătorească trebuie să fie legală şi întemeiată. La adoptarea hotărîrii, instanţa judecătorească, în limitele pretenţiilor invocate, apreciază probele, determină circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii, care au fost sau nu stabilite, caracterul raportului juridic dintre părţi, legea aplicabilă soluţionării pricinii şi admisibilitatea acţiunii. În acest sens, Colegiul atenţionează că norma de drept indicată impune instanţei de judecată exigenţe privind studierea minuţioasă a situaţiei de fapt a chestiunii supuse judecării şi încadrarea corectă de drept.

4 Potrivit materialelor cauzei, după mai multe cereri înaintate, în final Baluţa Tatiana a solicita în instanţa de judecată declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea ap. 8 cu nr.cadastral 010051018401.008, ap. 9 cu nr. cadastral 010051018401.009 situate în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87, ap. 67 cu nr.cadastral 010051018401.067 situat în blocul B al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87 şi asupra locului pentru 2 parcări subterane pentru autoturisme nr. 18 şi 19 cu nr. cadastral 010051018401117 situat în complexul locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87; recunoaşterea dreptului de proprietate asupra acestor bunuri, anularea măsurilor de asigurare asupra lor şi obligarea OCT Chişinău să întregistreze pe numele său dreptul de proprietate privată necondiţionată asupra bunurilor în cauză.

Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 19 iulie 2012, menţinută prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 iunie 2013, acţiunea a fost admisă integral. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit susţine soluţia instanţelor ierarhic inferioare ca fiind legală şi întemeiată, doar în partea apartamentelor nr. 8, 9 şi 67, pornind de la următoarele. La 05 noiembrie 2007, BC „Investprivatbank” SA, în calitate de Bancă, SC „Crasigal” SRL, în calitate de executor şi SC „Setinvest Consulting” SRL, în calitate de benficiar, au încheiat contractul nr. 165 de participare prin cotă la construirea imobilului din mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, nr. 87. La 14 martie 2008, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA au negociat şi au semnat un contract de credit nr. 27-08, în baza căruia, prima a preluat de la ultima un credit în valoare de 32 500 000 lei, pentru care, în temeiul pct. 6.1 din Contractul nr. 27-08, a garantat în mod exclusiv cu cesiunea către bancă a dreptului de debitare a numerarului în valută naţională sau străină de pe conturile sale bancare. Ulterior, drept garanţie pentru rambursarea creditului şi a dobînzilor aferente şi în scopul garantării executării în termen a obligaţiilor asumate conform contractului de credit nominalizat, între SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, a fost încheiat contractul de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008, conform căruia, în scopul garantării executării obligaţiei stabilite prin contractul de credit, a fost instituită în beneficiul creditorului gajist ipotecă asupra următoarelor bunuri imobile situate în mun.

Chişinău, sec. Buiucani, str. Alba Iulia nr.87: terenul pentru construcţii cu nr. cadastral 0100510184 şi suprafaţa totală de 0,2141 ha; construcţie nefinalizată cu nr. cadastral 0100510184.01 cu grad de finalizare 20% secţia I; construcţie nefinalizată cu nr. cadastral 0100510184.02 (pct. 3). La 28.05.2008, între SC „Setinvest Consulting” SRL şi Baluţa Tatiana au fost încheiate contractele de investiţii nr. 10/052008, 11/052008 şi 70/052008 (f.d. 17- 20, 27-36, vol. I) Potrivit contractelor în cauză, Baluţa Tatiana a încredinţat SRL „Setinvest Consulting” să înfăptuiască investiiţiile în construcţia a 3 apartamente din complexul locativ din str. Alba Iulia, 87, mun. Chişinău – ap. 8 cu suprafaţa totală de 85,3 m2 la preţul de 54 147 euro, ap. 9 cu suprafaţa totală de 64,5 m2 la preţul de 40 848 euro, ap. 67 cu suprafaţa totală de 64,5 m2 la preţul de 40 848 euro.

5 Prin urmare, Colegiul constată cu certitudine că Baluţa Tatiana a încredinţat SC „Setinvest Consulting” SRL toate drepturile faţă de SC „Crasigal” SRL legate de construcţia apartamentelor în cauză în baza contactului nr. 165 de participare prin cotă din 05.11.2007. Astfel, potrivit prevederilor contractuale ale contractului menţionat, SC „Crasigal” SRL, în calitate de executor s-a obligat să îndeplinească lucrările de construcţie şi să transmită în proprietate obiectul construit în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ, iar reclamanţii să achite costul integral al imobilului contractat. Reclamantul-intimat, în calitate de beneficiar, a achitat integral costul apartamentelor.

Argumentele recurentului precum, că instanţa de apel nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată, a interpretat eronat legea şi a aplicat eronat analogia legii nu pot fi reţinute, deoarece sunt declarative şi nu au suport legal. Din data semnării contractului de participare prin cotă, intimatul a devenit proprietar asupra unui bun viitor la nivel de cotă-parte, care conform prevederilor art. 206 CC poate constitui obiect al actului juridic şi bunurilor viitoare. Conform art. 674 CC, contractul prin care o parte se obligă să transmită patrimoniul său viitor ori o parte din acel patrimoniu sau să-l greveze cu uzufruct este nul. Articolul 351 alin. (1) CC prevede, că în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu acordul tuturor coproprietarilor.

La caz, sunt prezente acte de dispoziţie efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fără consimţămîntul celorlalţi coproprietari şi asemenea acte sunt pasibile de a fi lovite de nulitate. Conform art. 351 alin.(2) CC, actele de dispoziţie încheiate în lipsa unanimităţii sînt lovite de nulitate relativă dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. În acest caz, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la data cînd coproprietarii care nu şi-au dat acordul au cunoscut sau trebuiau să cunoască existenţa cauzei de nulitate. Contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL, fiind încheiat în lipsa acordului coproprietarilor este lovit din start de nulitate relativă în ceea ce priveşte ipotecarea cotei-părţi ce aparţine intimatului şi anume în partea grevării apartamentelor nr. 8, 9 şi 67 al complexului locativ situat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, nr. 87. Conform art. 32 din Legea instituţiilor financiare nr.550 din 21 iulie 1997, la acordarea creditelor băncile urmăresc solicitanţii să dea dovadă de credibilitate în ceea ce priveşte rambursarea acestora la scadenţă. Punctul 1.4 din Regulamentul privind activitatea de creditare a băncilor, aprobat prin Hotărîrea Consiliului de Administrare a Băncii Naţionale a Moldovei nr. 153 din 25 februarie 1997 prevede, că de competenţa şi responsabilitatea băncii ţine determinarea sistemelor de control adecvate pentru evaluarea, dirijarea şi verificarea riscului care reise din activitatea de creditare.

SC „Setinvest Consulting” SRL a decis referitor la transmiterea apartamentelor în proprietatea intimatului, ultimul obţinînd în acest temei o “speranţă legitimă” în vederea finisării procedurii de dobîndire în proprietate a 6 imobilelor contractate care urmează a fi realizată doar prin înregistrarea acestora la organul cadastral teritorial pentru a fi opozabil terţilor. Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, care este unicul organ împuternicit de a trata dispoziţiile Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale, noţiunea de “speranţă legitimă” este asimilată noţiunii de “bun”, acesteia fiindu-i acordată protecţia oferită de art. 1 Protocolul 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale şi este tratată drept una din componentele dreptului de proprietate garantat atît de art. 1 al Convenţiei, cît şi de Constituţia Republicii Moldova.

Curtea Europenă a Drepturilor Omului (cauza Pine Valley Developments Ltd ş.a vs. Irlanda) prin hotărîrea din 29 noiembrie 1991 a ajuns la concluzia, că emiterea unui certificat de urbanism de către autorităţile naţionale competente pe un fond străin constituie o asemenea “speranţă legitimă” de a putea realiza planul lor de amenajare a acestui teren, astfel că certificatul în discuţie reprezenta, prin raportare la dispoziţiile art.1 Protocolul nr.1 un element al dreptului de proprietate. Articolul 1 Protocolul nr.1 Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale prevede, că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decît pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Conform art.46 din Constituţia RM, statul garantează fiecărui cetăţean dreptul de proprietate. Proprietatea este inviolabilă în condiţiile legii, iar averea dobîndită ilicit se află sub protecţia statului. Intimatul şi-a onorat obligaţiunile contractuale şi a achitat integral costul apartamentelor în litigiu, fapt care confirmă că el este proprietar şi nu doar beneficiar al acestui bun. În context, BC „Investprivatbank” SA nu a utilizat posibilitatea oferită de prevedirile articolului 351 CC pentru a-şi demonstra buna-credinţă la încheierea contractului de ipotecă litigios. Astfel, contractul de participare prin cotă nr. 165 din 05.11.2007, este semnat de SRL „Setinvest Consulting”, recurentul BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL.

În asemenea împrejurări, BC „Investprivatbank” SA cunoştea despre existenţa relaţiilor dintre persoanele terţe şi SC „Crasigal” SRL, care constau în dreptul terţilor asupra bunurilor imobile şi obligaţia SC „Crasigal” SRL de a transmite aceste bunuri imobile persoanelor contractante. Or, anume în baza acestui contract (nr. 165 din 05.11.2007), SRL „Setinvest Consulting” urma să obţină pentru investitorul Baluţa Tatiana apartamentele contractate prin contractele de investiţii (pct. 1.2). Prin urmare, contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 este rezultatul unei înţelegeri dolosive între SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, care la rîndul său nu poate produce efecte juridice în partea afectării drepturilor terţilor cunoscute participanţilor la contractul de ipotecă.

La caz, s-a stabilit încălcarea de către recurent a prevederilor Regulamentului privind activitatea de creditare a băncilor care operează în Republica Moldova, aprobat prin Hotărîrea Consiliului de Administrare a Băncii Naţionale a Moldovei nr. 153 din 25 decembrie 1997, conform căruia banca urmează în procesul de creditare să verifice riscul, situaţia economică şi financiară a debitorului (trecută, actuală şi în prognoză) pe baza unei analize profunde a credibilităţii acestuia special prin prisma art. 516 CC, dreptul la informare, care pentru recurent apare la 7 nivel de obligaţie prealabilă semnării contractului de ipotecă, moment care instituţia financiară, la caz, recurentul, nu l-a respectat.

Conform art. 375 alin.(1) CC, dacă un bun a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobînditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor. Conform art. 3 al Legii cu privire la ipotecă, ipoteca este definită ca un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă.

Potrivit art. 454 alin. (1) CC, gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj. Potrivit art. 463 alin. (1) CC, gajul este indivizibil şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor chiar şi în cazul în care bunul sau obligaţia sînt divizibile. Din analiza cererii de recurs se desprinde faptul că recurentul invocă încălcarea de către instanţă a normelor de drept ce reglementează aria de acoperire a gajului în sensul totalităţii componentelor bunului grevat, cu referire în special la extinderea gajului asupra bunurilor dobîndite ulterior.

La acest capitol, Colegiul menţionează că instanţa de apel corect a analizat aspectul dat, concluzionînd că la momentul instituirii gajului, acesta nicidecum nu se putea extinde şi asupra apartamentelor litigioase. Or, problema principală a litigiului dat rezidă anume din aceste împrejurări, dacă gajul instituit la momentul cînd bunul ipotecat era construit în valoare de 20%, se extinde şi asupra apartamentului la care are dreptul intimatul şi care este format în mărime de 100%. Pornind de la aceste circumstanţe, Colegiul conchide că instanţele just au statuat asupra neextinderii gajului şi asupra apartamentelor litigioase care au apărut ca obiecte separate mult mai tîrziu decît momentul instituirii ipotecii.

Astfel, potrivit contractului de ipotecă din 10.06.2008, în scopul garantării rambursării în termen a creditului de 32 500 000 lei acordat de BC „Investprivatbank” SA în favoarea SRL „Crasigal”, ultima a depus în gaj terenul pentru construcţii cu suprafaţa de 0,2141 ha şi două construcţii cu grad de finalizare de 20% amplasate în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87, valoarea cărora a fost estimată de către părţi la suma de 38 000 000 lei. În acest sens, toate referirile recurentului la faptul că gajul instituit prin contractul sus-menţionat se extinde asupra întregului bun ce constituie construcţia finalizată în mărime de 100%, sunt neîntemeiate. Or, prevederile art. 457 alin. (7) CC şi art. 7 alin. (6) al Legii cu privire la ipotecă nu sunt aplicabile speţei.

În conformitate cu art. 457 alin. (7) CC, dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. 8 Potrivit art. 7 alin. (6) din Legea cu privire la ipotecă, prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare. Pornind de la prevederile legale menţionate, Colegiul constată că legiuitorul a stipulat expres asupra căror bunuri se extinde gajul, adică doar asupra accesoriilor bunului principal ca obiect al gajului. Totodată, a lăsat şi posibilitatea extinderii ipotecii şi asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, însă cu condiţia ca acestea să fie expres prevăzute în contract.

Potrivit pct. 6 din contractul de ipotecă din 10.06.2008, părţile au convenit, că ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat. În această ordine de idei, Colegiul constată cu certitudine că nu a fost prevăzută prin contract extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, ci doar asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat. Or, apartamentelor litigioase, identificate ca bunuri imobile separabile, nu pot fi încadrate la bunuri accesorii al bunului principal şi nici la ameliorarea bunului ipotecat. Mai mult ca atît, prin finalizarea construcţiei în proporţie de 100%, care la momentul gajării constituia doar 20%, a crescut considerabil şi valoarea acesteia, deşi această valoare şi aşa depăşia mărimea cerditului contractat cu 5 500 000 lei la data semnării contractului de iptecă.

În astfel de circumstanţe, nu poate fi vorba de inechitatea invocată de recurent între creditorii chirografari şi creditorul ipotecar. Atingerea dreptului de proprietate revendicat de intimat este exprimat şi prin faptul că apartamentele litigioase au fost construite exclusiv din mijloacele sale şi ar fi ilegal ca acest drept să fie limitat de careva relaţii contractuale între doi subiecţi distincţi. Din considerentele menţionate, instanţa de recurs respinge ca neîntemeiată şi afirmaţia cum că actele eliberate fără acordul băncii, inclusiv actele de transmitere a apartamentelor, sunt lovite de nulitate şi nu poate servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate, iar ipoteca nu poate fi radiată, deoarece banca nu şi-a exprimat acordul la radierea acesteia.

În context, acordul băncii pentru operarea actelor de dispoziţie vis-a-vis de bunurile asupra cărora nu s-a extins ipoteca, nu este necesar, iar lipsa acestui acord nu produce careva efecte juridice. Astfel, încheierea ulterioară a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 contravine contractului de participare prin cotă, care la acel moment permitea înregistrarea la organul cadastral a bunului viitor. Anume din aceste considerente este apreciată critic afirmaţia cum că la momentul încheierii contractului de ipotecă litigios, bunul aparţinea cu drept de proprietate SC „Crasigal” SRL, fiind liber de orice viciu juridic şi astfel invocarea încălcării dreptului de proprietate este neîntemeiată.

Or, după cum s-a menţionat mai sus, banca cunoştea perfect situaţia bunurilor litigioase, fiind participant la contractele de participare prin cotă. Cît priveşte afirmaţia recurentului cum că, prin prisma art. 7 CPC, Baluţa Tatiana nu avea dreptul de a revindeca în instanţă dreptul de proprietate, Colegiul o consideră lipsită de suport juridic. Or, după cum s-a menţionat supra, reclamanta a obţint toate drepturile şi obligaţiile ce reies din contractele de investiţie, care la rîndul lor au la bază contractul de participare prin cotă la construcţia imobilului nr. 165 din 05.11.2007, 9 iar revindecarea dreptului de proprietate l-a invocat anume ca urmare a executării obligaţiilor sale în baza acestor contracte.

Mai mult ca atît, chiar şi contractele de investiţii nr. 10/052008, 11/052008 şi 70/052008 au fost încheiate la 28 mai 2008, adică pînă la încheierea contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008. În acelaşi timp, instanţa de recurs menţionează că, Baluţa Tatiana urma să obţină apartamentele în proprietate de la SRL „Stinvest Consulting”.

Ultimul a investit în construcţia mai multor apartamente din acel complex locativ şi, ca urmare, bunurile sale (apartamentle) la fel au fost afectate de ipoteca instituită prin contractul nr. 2200 din 10 iunie 2008. În acest sens, prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 26.12.2012, a fost declarat nul contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 în partea partamentelor în care a investit SRL „Setinvest Consulting”, care cuprinde între altele şi apartamentele litigioase nr. 8, 9 şi 67. În ce priveşte pretenţiile Tatianei Baluţa asupra locului de 2 parcări subterane, Colegiul l-e consideră neîntemeiate, pornind de la următoarele. În baza contractului de participare prin cotă la construcţia bunului imobil din Complexul locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, 87, încheiat la 14.07.2008 cu nr. 301 între BC „Investprivatbank” SA în calitate de bancă, SRL „Crasigal” în calitate de executor şi Baluţa Tatiana în calitate de beneficiar, ultima a participat la finanţarea locului pentru 2 parcări subterane cu suprafaţa de 28,2 m2. Astfel, drepturile pretinse de reclamantă asupra acestor 2 locuri de parcare, au la origine contractul de participare prin cotă nr. 301 din 14.07.2008. La acel moment, asupra terenului pentru construcţii cu suprafaţa de 0,2141 ha şi două construcţii cu grad de finalizare de 20% amplasate în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87, valoarea cărora a fost estimată de către părţi la suma de 38 000 000 lei, era deja instituită ipoteca prin contractul 2200 din 10.06.2008.

Mai mult ca atît, chiar şi în contractul de participare prin cotă nr. 301 din 14.07.2008, a fost înserată clauza potrivit căreia executorul (SRL Crasigal”) se obliga să constituie în favoarea băncii gajul asupra comlexului locativ întru asigurarea rambursării creditului investiţional acordat de bancă (pct. 2.3.1) Prin urmare, la momentul semnării contractului de participare prin cotă, pe lîngă faptul că asupra complexului locativ era deja instituită ipoteca, Baluţa Tatiana şi-a exprimat acordul asupra constituirii gajului de către SR „Crasigal” în favoarea BC „Investprivatbank” SA. În această ordine de idei, cerinţele lui Baluţa Tatiana privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra locului pentru 2 parcări subterane pentru autoturisme nr. 18 şi 19 cu nr. cadastral 010051018401117 situat în complexul locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, 87, declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea grevării acestor două locuri de parcări, ridicarea sechestrelor şi a tuturor interdicţiilor aplicate în partea ce se referă la bunul în cauză, obligarea OCT Chişinău să radieze din Registrul bunurilor imobile dreptul la ipotecă şi sechestrele aplicate pe acesta, precum şi obligarea OCT Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate a lui Baluţa Tatiana asupra acestor 2 locuri de parcare, Colegiul le consideră neîntemeiate, deoarece sunt lipsite de suport juridic. În circumstanţele descrise, Colegiul conchide că instanţele neîntemeiat au admis cerinţele reclamantei în această parte.

Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că, circumstanţele pricinii au fost stabilite corect de către instanţe, însă normele de 10 drept material au fost interpretate şi aplicate eronat, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, a casa hotărîrea primei instanţe şi decizia instanţei de apel în partea admiterii cerinţelor vis-a-vis de locul a 2 parcări subterane şi de a emite o nouă hotărîre în această parte de respingere a acţiunii. Ţinînd cont de cele expuse şi în conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE: Se admite recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare.

Se casează hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 19 iulie 2012 şi decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 iunie 2013, în partea admiterii cerinţelor Tatianei Baluţa privind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra locului pentru 2 parcări subterane pentru autoturisme nr. 18 şi 19 cu nr. cadastral 010051018401117 situat în complexul locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, 87, declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 în partea grevării acestor două locuri de parcări, ridicarea sechestrelor şi a tuturor interdicţiilor aplicate în partea ce se referă la bunul în cauză, obligarea OCT Chişinău să radieze din Registrul bunurilor imobile dreptul la ipotecă şi sechestrele aplicate pe aceste 2 locuri de parcări, precum şi obligarea OCT Chişinău să înregistreze dreptul de proprietate a lui Baluţa Tatiana asupra acestor 2 locuri de parcări şi se emite o hotărîre nouă de respingere a acţiunii lui Baluţa Tatiana în această parte. În rest, decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 iunie 2013 se menţine. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei, Judecătorul Valeriu Doagă Judecători Nicolae Clima Ion Druţă Ion Corolevschi Iuliana Oprea 11