2ra-2178/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

Judecătoria Buiucani, mun. Chişinău Dosarul nr. 2ra-2178/13 Judecător: A. Gafton Curtea de Apel Chişinău Judecători: A. Panov, T. Pelin, S. Arnaut Republica Moldova Curtea Supremă de Justiţie DECIZIE 06 noiembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii: Nicolae Clima, Iurie Bejenaru, Ion Corolevschi, Iuliana Oprea judecînd recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, în cauza civilă intentată la cererea de chemare în judecată a lui Gonţa Ionel împotriva BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal”, intervenient accesoriu Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, cu privire la constatarea dreptului de proprietate şi înlăturarea impedimentelor în exercitarea acestui drept, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013, prin care apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a fost respins, CONSTATĂ : La 01 septembrie 2010, Gonţa Ionel a depus cerere de chemare în judecată împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, intervenienţi accesorii BC „Investprivatbank” SA, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” cu privire la contestarea actului administrativ.

În motivarea acţiunii reclamantul a indicat, că în temeiul contractului nr. C2/AI87 din 24 septembrie 2008 de cesiune de creanţă, a preluat creanţa SRL „Stinvest Consulting” faţă de SRL „Crasigal”, rezultată din contractul de participare prin cotă la construirea imobilului din str. Alba Iulia, 87, încheiat între BC „Investprivatbank” SA, SC „Crasigal” SRL şi SRL „Setinvest Consulting”, la finanţarea construcţiei apartamentului nr. 6 cu o suprafaţă totală conform documentaţiei de proiect de 48,0 m2 la preţul de 36 000 euro. SC „Crasigal” SRL conform contractului de participare prin cotă s-a obligat să îndeplinească lucrările de construcţie şi să transmită în proprietate obiectul construit, iar reclamantul s-a obligat de a transfera preţul contractului.

Gonţa Ionel susţine că şi-a onorat obligaţiile şi a achitat pe deplin costul imobilului. La 10 aprilie 2009, prin procesul-verbal de recepţie finală nr. 346, blocul locativ nr. 87 din str. Alba Iulia, mun. Chişinău cu suprafaţa totală de 2 318,6 m2 a fost dat în exploatare şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu nr. cadastral 010051018401 cu înscrieri la nivel de încăperi izolate. 1 Conform legislaţiei în vigoare, imobilul urma să fie transmis liber de orice grevare. Fiind executate obligaţiile contractuale şi fiindu-i transmis în exploatare imobilul din litigiu, s-a adresat pîrîtului cu cerere privind înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestuia, însă i-a fost refuzat pe motiv că conform datelor din dosarul cadastral şi Registrul bunurilor imobile asupra blocului locativ din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău este înregistrat dreptul de ipotecă al BC „Investprivatbank” SA în temeiul contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008. Totodată, asupra aceluiaşi imobil sunt notate sechestre şi interdicţii de înstrăinare în temeiul încheierilor instanţelor judecătoreşti şi încheierilor oficiului de executare. Consideră refuzul pîrîtului ilegal, deoarece îi încalcă drepturile fundamentale garantate prin lege, din care considerente cere de a recunoaşte refuzul OCT Chişinău de a înregistra după Gonţa Ionel dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral 010051018401006 nr. 6 din str. Alba Iulia 87 mun. Chişinău ca fiind neîntemeiat, obligarea pîrîtului de a înregistra după Gonţa Ionel dreptul de proprietate liber de gaj asupra acestui imobil.

Ulterior, reclamantul a depus o cerere suplimentară, prin care a cerut ridicarea sechestrelor aplicate asupra imobilului din mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87 apartamentul nr. 6 (bloc A) cu nr. cadastral 010051018401006, radierea gajului instituit în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 asupra imobilului din mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87, apartamentul nr. 6 (bloc A) cu suprafaţa totală de 48 mp cu nr. cadastral 010051018401006, care este parte componentă a imobilului cu nr. cadastral 010051018401. Prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 01 februarie 2011, a fost admisă acţiunea şi a fost anulat refuzul OCT Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate asupra ap. 6 din str. Alba Iulia, 87, bloc A, mun.

Chişinău cu nr. cadastral 010051018401006; a fost obligat OCT Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate liber de gaj asupra ap. 6 cu suprafaţa totală de 48 mp, parte componentă a imobilului cu nr. cadastral 010051018401006 din mun. Chişinău str. Alba Iulia, 87, bloc A; a fost ridicat sechestrul de pe ap. 6 cu suprafaţa totală de 48 mp, parte componentă a imobilului cu nr. cadastral 010051018401 din mun. Chişinău str. Alba Iulia, 87, bloc A; a fost radiat gajul instituit în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 asupra ap. 6 din str. Alba Iulia, 87, bloc A, mun. Chişinău cu nr. cadastral 010051018401006. La 10 martie 2011, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a depus cerere de recurs împotriva hotărîrii primei instanţe, cerînd admiterea recursului, casarea hotărîrii primei instanţe şi emiterea unei, noi hotărîri de respingere a acţiunii.

Prin decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie din 26 octombrie 2011, a fost admis recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA; a fost casată hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 01 februarie 2011, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Chişinău în alt complet de judecată. Prin încheierea Curţii de Apel Chişinău din 10 ianuarie 2012, cauza a fost strămutată după competenţă la Judecătoria Buiucani, mun. Chişinău Pe parcursul reexaminării cauzei cerinţele reclamantului au fost concretizate, în final reclamantul solicitînd de a-i recunoaşte dreptul de proprietate privată necondiţionată asupra apartamentului nr.6 cu nr. cadastral 0100510.184.01.006, cu 2 suprafaţa de 46,3 m2, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, 87; a declara nulitatea relativă a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL în partea grevării apartamentului nr.6, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str.Alba-Iulia, 87; ridicarea sechestrelor, aplicate ca măsuri de asigurare a acţiunii pe complexul locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba- lulia, 87, în partea ce se referă la apartamentul nr. 6 cu nr. cadastral 0100510.184.01.006 situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, 87; a obliga Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru” de a radia din Registrul bunurilor imobile sechestrele şi dreptul de ipotecă asupra imobilelor în litigiu şi să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul pretins de reclamant asupra bunului imobil şi încasarea de la SRL „Setinvest Consulting”, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA în mod solidar a cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 01 octombrie 2012, s-a recunoscut dreptul de proprietate privată necondiţionată a lui Gonţa Ionel asupra ap.6, nr.cadastral 0100510.184.01.006, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, 87; s-a declarat parţial nul contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL doar în partea grevării apartamentului nr.6, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str.Alba-Iulia, 87; s-au ridicat toate sechestrele şi interdicţiile aplicate pe apartamentul nr.6 cu nr.cadastral 0100510.184.01.006 situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87, s-a obligat Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru” să radieze din Registrul bunurilor imobile dreptul de ipotecă şi sechestrele aplicate asupra apartamentului nr.6, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str.Alba-Iulia, 87; s-a obligat Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru” să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate a lui Gonţa Ionel asupra apartamentului cu nr. cadastral 0100510.184.01.006 situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba iulia, 87; s-a încasat în mod solidar de la BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” în beneficiul reclamantului Gonţa Ion cheltuelile de judecată în sumă de 3280 lei, iar în beneficiul statului taxa de stat în sumă de 17276,98 lei. Nefiind de acord cu hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 01 octombrie 2012, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a declarat apel împotriva acesteia, cerînd admiterea apelului, casarea hotărîrii primei instanţe, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013, a fost respins apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA şi a fost menţinută hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 01 octombrie 2012. Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a conchis că motivele invocate de apelant nu şi-au găsit reflectare de fapt în probele acumulate la materialele dosarului. Totodată, a fost indicat că, prima instanţă a dat o apreciare obiectivă şi justă probelor administrate, a constatat şi elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi corect a aplicat normele de drept material şi procedural şi în consecinţă a adoptat o hotărîre legală şi întemeiată 3 Considerînd ilegală decizia instanţei de apel, la 16 aprilie 2013, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a contestat-o cu recurs, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013 şi a hotărîrii Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 01 octombrie 2012, cu pronunţarea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă. În argumentarea recursului recurentul a invocat aplicarea eronată a normelor de drept material. În acest sens, recurentul a reiterat argumentele de fapt şi de drept ale pricinii, invocate şi în cererea de apel. Gonţa Ionel a depus referinţă pe marginea recursului înaintat, prin care a solicitat declararea acestuia ca inadmisibil. Potrivit art. 440 alin. (2) CPC, recursul înaintat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare a fost considerat admisibil şi transmis spre examinare într-un complet din 5 judecători. Potrivit art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în instanţa de apel şi verificînd, în limitele invocate în recurs şi a referinţei depuse de intimat, legalitatea deciziei atacate, Colegiul conchide netemeinicia lui, pornind de la următoarele. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC al RM instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Decizia recurată a fost adoptată în conformitate cu normele de drept material şi procedural şi este bazată pe aprecierea corectă şi completă a tuturor probelor şi circumstanţelor cauzei, motiv pentru care de către Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ este considerată legală şi întemeiată.

Potrivit materialelor cauzei, după mai multe cereri înaintate, în final Gonţa Ionel a solicita în instanţa de judecată de a-i recunoaşte dreptul de proprietate privată necondiţionată asupra apartamentului nr. 6 cu nr. cadastral 0100510.184.01.006, cu suprafaţa de 46,3 m2, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87; a declara nulitatea relativă a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL în partea grevării apartamentului nr. 6, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str.Alba- Iulia, 87; ridicarea sechestrelor, aplicate ca măsuri de asigurare a acţiunii pe complexul locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba- lulia, 87, în partea ce se referă la apartamentul nr. 6 cu nr. cadastral 0100510.184.01.006 situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87; a obliga Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru” de a radia din Registrul bunurilor imobile sechestrele şi dreptul de ipotecă asupra imobilelor în litigiu şi să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul pretins de reclamant asupra bunului imobil şi încasarea de la SRL „Setinvest Consulting”, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA în mod solidar a cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 01 octombrie 2012, menţinută prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013, a fost admisă integral acţiunea lui Gonţa Ionel şi s-a recunoscut dreptul de proprietate privată necondiţionată a lui Gonţa Ionel asupra ap.6, nr.cadastral 0100510.184.01.006, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 4 87; s-a declarat parţial nul contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL doar în partea grevării apartamentului nr. 6, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str.Alba-Iulia, 87; s-au ridicat toate sechestrele şi interdicţiile aplicate pe apartamentul nr.6 cu nr.cadastral 0100510.184.01.006 situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, 87, s-a obligat Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru” să radieze din Registrul bunurilor imobile dreptul de ipotecă şi sechestrele aplicate asupra apartamentului nr.6, situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str.Alba-Iulia, 87; s-a obligat Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru” să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate a lui Gonţa Ionel asupra apartamentului cu nr. cadastral 0100510.184.01.006 situat în blocul A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba iulia, 87; s-a încasat în mod solidar de la BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” în beneficiul reclamantului Gonţa Ion cheltuelile de judecată în sumă de 3280 lei, iar în beneficiul statului taxa de stat în sumă de 17276,98 lei.

Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ susţine soluţia instanţelor ierarhic inferioare ca fiind legală şi întemeiată, pornind de la următoarele. La 05 noiembrie 2007, BC „Investprivatbank” SA, în calitate de Bancă, SC „Crasigal” SRL, în calitate de executor şi SC „Setinvest Consulting” SRL, în calitate de benficiar, au încheiat contractul nr. 165 de participare prin cotă la construirea imobilului din mun. Chişinău, str. Alba Iulia, nr. 87. La 14 martie 2008, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA au negociat şi au semnat un contract de credit nr. 27-08, în baza căruia, prima a preluat de la ultima un credit în valoare de 32 500 000 lei, pentru care, în temeiul pct. 6.1 din Contractul nr. 27-08, a garantat în mod exclusiv cu cesiunea către bancă a dreptului de debitare a numerarului în valută naţională sau străină de pe conturile sale bancare.

Ulterior, drept garanţie pentru rambursarea creditului şi a dobînzilor aferente şi în scopul garantării executării în termen a obligaţiilor asumate conform contractului de credit nominalizat, între SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, a fost încheiat contractul de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008, conform căruia, în scopul garantării executării obligaţiei stabilite prin contractul de credit, a fost instituită în beneficiul creditorului gajist ipotecă asupra următoarelor bunuri imobile situate în mun.

Chişinău, sec. Buiucani, str. Alba Iulia nr.87: terenul pentru construcţii cu nr. cadastral 0100510184 şi suprafaţa totală de 0,2141 ha; construcţie nefinalizată cu nr. cadastral 0100510184.01 cu grad de finalizare 20% secţia I; construcţie nefinalizată cu nr. cadastral 0100510184.02 (pct. 3). La 24.09.2008, între BC „Investprivatbank” SA, în calitate de Bancă, SC „Crasigal” SRL, în calitate de executor, SC „Setinvest Consulting” SRL, în calitate de cedent şi Gonţa Ionel, în calitate de cesionar, a fost încheiet contractul de cesiune de creanţă nr. C2/AI87 (f.d. 14, vol. I). Potrivit contractului în cauză, Gonţa Ionel a preluat de la SC „Setinvest Consulting” SRL dreptul de a cere de la SC „Crasigal” SRL, în condiţiile contactului nr. 165 de participare prin cotă la construirea imobilului din mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, nr. 87, executarea obligaţiei de a construi şi a transmite în proprietatea sa apartamentul cu o odaie, cu suprafaţa totală, conform documentaţiei 5 de proiect, de 48 m2, situat la etajul 3, bloc A a complexului locativ din mun. Chişinău, str. Alba Iulia nr. 87. Prin urmare, Colegiul constată cu certitudine că Gonţa Ionel a preluat de la SC „Setinvest Consulting” SRL toate drepturile faţă de SC „Crasigal” SRL legate de construcţia apartamentului litigios în baza contactului nr. 165 de participare prin cotă din 05.11.2007. Astfel, potrivit prevederilor contractuale, SC „Crasigal” SRL, în calitate de executor s-a obligat să îndeplinească lucrările de construcţie şi să transmită în proprietate obiectul construit în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ, iar reclamanţii să achite costul integral al imobilului contractat.

Reclamantul-intimat, în calitate de beneficiar, a achitat integral costul apartamentului (f.d. 18, vol. I) Argumentele recurentului precum, că instanţa de apel nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată, a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată, a interpretat eronat legea şi a aplicat eronat analogia legii nu pot fi reţinute, deoarece sunt declarative şi nu au suport legal. Din data semnării contractului de participare prin cotă, intimatul a devenit proprietar asupra unui bun viitor la nivel de cotă-parte, care conform prevederilor art. 206 CC poate constitui obiect al actului juridic şi bunurilor viitoare. Conform art. 674 CC, contractul prin care o parte se obligă să transmită patrimoniul său viitor ori o parte din acel patrimoniu sau să-l greveze cu uzufruct este nul.

Articolul 351 alin. (1) CC prevede, că în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu acordul tuturor coproprietarilor. La caz, sunt prezente acte de dispoziţie efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fără consimţămîntul celorlalţi coproprietari şi asemenea acte sunt pasibile de a fi lovite de nulitate. Conform art. 351 alin.(2) CC, actele de dispoziţie încheiate în lipsa unanimităţii sînt lovite de nulitate relativă dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. În acest caz, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la data cînd coproprietarii care nu şi-au dat acordul au cunoscut sau trebuiau să cunoască existenţa cauzei de nulitate.

Contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL, fiind încheiat în lipsa acordului coproprietarilor este lovit din start de nulitate relativă în ceea ce priveşte ipotecarea cotei-părţi ce aparţine intimatului şi anume în partea grevării apartamentului nr. 6 al complexului locativ situat în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, nr. 87. Conform art. 32 din Legea instituţiilor financiare nr.550 din 21 iulie 1997, la acordarea creditelor băncile urmăresc solicitanţii să dea dovadă de credibilitate în ceea ce priveşte rambursarea acestora la scadenţă.

Punctul 1.4 din Regulamentul privind activitatea de creditare a băncilor, aprobat prin Hotărîrea Consiliului de Administrare a Băncii Naţionale a Moldovei nr. 153 din 25 februarie 1997 prevede, că de competenţa şi responsabilitatea băncii ţine determinarea sistemelor de control adecvate pentru evaluarea, dirijarea şi verificarea riscului care reise din activitatea de creditare. SC „Crasigal” SRL a decis referitor la transmiterea imobilului în litigiu în proprietatea intimatului, ultimul obţinînd în acest temei o “speranţă legitimă” în 6 vederea finisării procedurii de dobîndire în proprietate a imobilului contractat care urmează a fi realizată doar prin înregistrarea acestora la organul cadastral teritorial pentru a fi opozabil terţilor.

Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, care este unicul organ împuternicit de a trata dispoziţiile Convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale, noţiunea de “speranţă legitimă” este asimilată noţiunii de “bun”, acesteia fiindu-i acordată protecţia oferită de art. 1 Protocolul 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale şi este tratată drept una din componentele dreptului de proprietate garantat atît de art. 1 al Convenţiei, cît şi de Constituţia Republicii Moldova.

Curtea Europenă a Drepturilor Omului (cauza Pine Valley Developments Ltd ş.a vs. Irlanda) prin hotărîrea din 29 noiembrie 1991 a ajuns la concluzia, că emiterea unui certificat de urbanism de către autorităţile naţionale competente pe un fond străin constituie o asemenea “speranţă legitimă” de a putea realiza planul lor de amenajare a acestui teren, astfel că certificatul în discuţie reprezenta, prin raportare la dispoziţiile art.1 Protocolul nr.1 un element al dreptului de proprietate. Articolul 1 Protocolul nr.1 Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale prevede, că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decît pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Conform art.46 din Constituţia RM, statul garantează fiecărui cetăţean dreptul de proprietate. Proprietatea este inviolabilă în condiţiile legii, iar averea dobîndită ilicit se află sub protecţia statului. Intimatul şi-a onorat obligaţiunile contractuale şi a achitat integral costul imobilului în litigiu, fapt care confirmă că el este proprietar şi nu doar beneficiar al acestui bun. În context, BC „Investprivatbank” SA nu a utilizat posibilitatea oferită de prevedirile articolului 351 CC pentru a-şi demonstra buna-credinţă la încheierea contractului de ipotecă litigios. Astfel, contractul de participare prin cotă, conform căruia Gonţa Ionel a devenit coproprietar a bunului, este semnat de intimat, recurentul BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL.

În asemenea împrejurări, BC „Investprivatbank” SA cunoştea despre existenţa relaţiilor dintre persoanele terţe şi SC „Crasigal” SRL, care constau în dreptul terţilor asupra bunurilor imobile şi obligaţia SC „Crasigal” SRL de a transmite aceste bunuri imobile persoanelor contractante. Prin urmare, contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 este rezultatul unei înţelegeri dolosive între SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, care la rîndul său nu poate produce efecte juridice în partea afectării drepturilor terţilor cunoscute participanţilor la contractul de ipotecă.

La caz, s-a stabilit încălcarea de către recurent a prevederilor Regulamentului privind activitatea de creditare a băncilor care operează în Republica Moldova, aprobat prin Hotărîrea Consiliului de Administrare a Băncii Naţionale a Moldovei nr. 153 din 25 decembrie 1997, conform căruia banca urmează în procesul de creditare să verifice riscul, situaţia economică şi financiară a debitorului (trecută, actuală şi în prognoză) pe baza unei analize profunde a credibilităţii acestuia special prin prisma art. 516 CC, dreptul la informare, care pentru recurent apare la nivel de obligaţie prealabilă semnării contractului de ipotecă, moment care instituţia financiară, la caz, recurentul, nu l-a respectat.

7 Conform art. 375 alin.(1) CC, dacă un bun a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobînditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor. Conform art. 3 al Legii cu privire la ipotecă, ipoteca este definită ca un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă.

Potrivit art. 454 alin. (1) CC, gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj. Potrivit art. 463 alin. (1) CC, gajul este indivizibil şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor chiar şi în cazul în care bunul sau obligaţia sînt divizibile. Din analiza cererii de recurs se desprinde faptul că recurentul invocă încălcarea de către instanţă a normelor de drept ce reglementează aria de acoperire a gajului în sensul totalităţii componentelor bunului grevat, cu referire în special la extinderea gajului asupra bunurilor dobîndite ulterior.

La acest capitol, Colegiul menţionează că instanţa de apel corect a analizat aspectul dat, concluzionînd că la momentul instituirii gajului, acesta nicidecum nu se putea extinde şi asupra apartamentului litigios. Or, problema principală a litigiului dat rezidă anume din aceste împrejurări, dacă gajul instituit la momentul cînd bunul ipotecat era construit în valoare de 20%, se extinde şi asupra apartamentului la care are dreptul intimatul şi care este format în mărime de 100%. Pornind de la aceste circumstanţe, Colegiul conchide că instanţele just au statuat asupra neextinderii gajului şi asupra apartamentului litigios care a apărut ca obiect separat mult mai tîrziu decît momentul instituirii ipotecii.

Astfel, potrivit contractului de ipotecă din 10.06.2008, în scopul garantării rambursării în termen a creditului de 32 500 000 lei acordat de BC „Investprivatbank” SA în favoarea SRL „Crasigal”, ultima a depus în gaj terenul pentru construcţii cu suprafaţa de 0,2141 ha şi două construcţii cu grad de finalizare de 20% amplasate în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, 87, valoarea cărora a fost estimată de către părţi la suma de 38 000 000 lei. În acest sens, toate referirile recurentului la faptul că gajul instituit prin contractul sus-menţionat se extinde asupra întregului bun ce constituie construcţia finalizată în mărime de 100%, sunt neîntemeiate. Or, prevederile art. 457 alin. (7) CC şi art. 7 alin. (6) al Legii cu privire la ipotecă nu sunt aplicabile speţei.

În conformitate cu art. 457 alin. (7) CC, dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. Potrivit art. 7 alin. (6) din Legea cu privire la ipotecă, prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare. 8 Pornind de la prevederile legale menţionate, Colegiul constată că legiuitorul a stipulat expres asupra căror bunuri se extinde gajul, adică doar asupra accesoriilor bunului principal ca obiect al gajului. Totodată, a lăsat şi posibilitatea extinderii ipotecii şi asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, însă cu condiţia ca acestea să fie expres prevăzute în contract.

Potrivit pct. 6 din contractul de ipotecă din 10.06.2008, părţile au convenit, că ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat. În această ordine de idei, Colegiul constată cu certitudine că nu a fost prevăzută prin contract extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, ci doar asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat. Or, apartamentul litigios, identificat ca bun imobil separabil, nu poate fi încadrat la bunuri accesorii al bunului principal şi nici la ameliorarea bunului ipotecat. Mai mult ca atît, prin finalizarea construcţiei în proporţie de 100%, care la momentul gajării constituia doar 20%, a crescut considerabil şi valoarea acesteia, deşi această valoare şi aşa depăşia mărimea cerditului contractat cu 5 500 000 lei la data semnării contractului de iptecă.

În astfel de circumstanţe, nu poate fi vorba de inechitatea invocată de recurent între creditorii chirografari şi creditorul ipotecar. Atingerea dreptului de proprietate revendicat de intimat este exprimat şi prin faptul că bunul litigios a fost construit exclusiv din mijloacele sale şi ar fi ilegal ca acest drept să fie limitat de careva relaţii contractuale între doi subiecţi distincţi. Din considerentele menţionate, instanţa de recurs respinge ca neîntemeiată şi afirmaţia cum că actele eliberate de SC „Crasigal” SRL fără acordul băncii, inclusiv actele de transmitere a apartamentelor, sunt lovite de nulitate şi nu poate servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate, iar ipoteca nu poate fi radiată, deoarece banca nu şi-a exprimat acordul la radierea acesteia.

În context, acordul băncii pentru operarea actelor de dispoziţie de către SRL „Crasigal” vis-a-vis de bunurile asupra cărora nu s-a extins ipoteca, nu este necesar, iar lipsa acestui acord nu produce careva efecte juridice. Astfel, încheierea ulterioară a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 a fost contrară contractului de participare prin cotă, care la acel moment permitea înregistrarea la organul cadastral a bunului viitor. Anume din aceste considerente este apreciată critic afirmaţia cum că la momentul încheierii contractului de ipotecă litigios, bunul aparţinea cu drept de proprietate SC „Crasigal” SRL, fiind liber de orice viciu juridic şi astfel invocarea încălcării dreptului de proprietate este neîntemeiată.

Or, după cum s-a menţionat mai sus, banca cunoştea perfect situaţia bunurilor litigioase, fiind participant la contractele de participare prin cotă. Cît priveşte afirmaţia recurentului cum că, prin prisma art. 7 CPC, Gonţa Ionel nu avea dreptul de a revindeca în instanţă dreptul de proprietate, Colegiul o consideră lipsită de suport juridic. Or, după cum s-a menţionat supra, reclamantul a obţint toate drepturile şi obligaţiile ce reies din contractul de participare prin cotă la construcţia imobilului nr. 165 din 05.11.2007, iar revindecarea dreptului de proprietate l-a invocat anume ca urmare a executării obligaţiilor sale în baza acestui contract. În acelaşi timp, instanţa de recurs menţionează că, Gonţa Ionel a preluat drepturile de beneficiar în contractul de participare prin cotă de la SRL „Stinvest Consulting” prin cesiune de creanţă.

Cedentul în cauză a investit în construcţia mai 9 multor apartamente din acel complex locativ şi, ca urmare, bunurile sale (apartamentle) la fel au fost afectate de ipoteca instituită prin contractul nr. 2200 din 10 iunie 2008. În acest sens, prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 26.12.2012, a fost declarat nul contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 în partea partamentelor în care a investit SRL „Setinvest Consulting”. În această ordine de idei, Colegiul conchide că instanţele corect au concluzionat despre temeinicia pretenţiilor reclamantului. Astfel, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ atestă că motivele de casare invocate de recurent nu şi-au găsit confirmare în cadrul examinării recursului şi acesta urmează a fi respins ca nefondat.

Ţinînd cont de cele expuse, în baza art. 445 alin. (1) lit. a) din Codul de procedură civilă al RM, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, DECIDE: Se respinge recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 februarie 2013, în cauza civilă intentată la cererea de chemare în judecată a lui Gonţa Ionel împotriva BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal”, intervenient accesoriu Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, cu privire la constatarea dreptului de proprietate şi înlăturarea impedimentelor în exercitarea acestui drept. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii.

Preşedintele şedinţei, Judecătorul Valeriu Doagă Judecători Nicolae Clima Iurie Bejenaru Ion Corolevschi Iuliana Oprea 10