2ra-1028/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

prima instanţă: M.Diaconu dosarul nr.2ra-1028/13 instanţa de apel: Gh.Creţu, A.Doga, A.Pahopol DECIZIE 29 mai 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia, Tamara Chişcă-Doneva Ion Vîlcov, Valentina Clevadî examinînd recursul declarat de Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Mihnevici Ana împotriva SC „Crasigal” societate cu răspundere limitată, Băncii Comerciale „Investprivatbank” societate pe acţiuni, intervenient accesoriu Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi obligarea de a înregistra dreptul de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 20 noiembrie 2012 prin care s-a respins apelul declarat de Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare şi s-a menţinut hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 05 aprilie 2012, c o n s t a t ă La 04 noiembrie 2011 Mihnevici Ana s-a adresat cu cerere de chemare în judecată împotriva SC „Crasigal” SRL, BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi obligarea de a înregistra dreptul de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor imobile. În motivarea acţiunii reclamanta a indicat, că în baza contractului nr. 30 de participare prin cotă la construirea imobilului (complexului locativ cu 117 apartamente din str.Alba-Iulia 87, mun. Chişinău) din 10 august 2006, încheiat între ea, BC „Investprivatbank" SA şi SC „Crasigal", a participat în cadrul programului ipotecar 1 „Casa Blanca" la finanţarea bunului imobil situat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, blocul locativ nr. 87, apartamentul nr. 32 (bloc A), cu suprafaţa totală de 47,9 m2, conform documentaţiei de proiect, costul căruia este de 28 740 euro. Pentru a achita costul obiectului imobil, a beneficiat de credit ipotecar în baza contractului de credit nr. 59-PF-06 din 11.08.2006, în sumă de 346 000 lei, pe termen de 1 800 zile sau 5 ani cu rambursarea creditului pe rate (potrivit anexei nr. 1 la contractul dat) cu termenul limită de rambursare a tuturor datoriilor aferente prezentului contract pînă la 11.08.2011, cu dobînda de 16%. Indică reclamanta că pentru primirea împrumutului, conform contractului de credit, sumele datorate, au fost garantate prin contractul de gaj asupra dreptului de creanţă nr. 59-PF-06 din 11.08.2006, încheiat între BC „Investprivatbank" SA şi ea, în sumă totală de 402 000 lei.

Menţionează că în conformitate cu clauzele contractului de credit, Banca şi-a asumat obligaţia să acorde creditul în sumă de 346 000 lei, iar ea şi-a asumat obligaţia să achite creditul plus dobînzile prevăzute în contract şi să utilizeze creditul primit exclusiv pentru achitarea costului apartamentului nr. 32, situat în blocul nr. A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba Iulia 87, conform contractului nr. 30 din 10.08.2006 de participare prin cotă la construirea imobilului. Susţine reclamanta, că toate condiţiile contractuale au fost îndeplinite integral, în termenele prevăzute în contract. Astfel, a participat la finanţarea construcţiei apartamentului nr. 32 situat în blocul nr. A al complexului locativ amplasat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia 87, în baza contractului de antrepriză nr.30 din 10.08.2006, în cadrul programului ,,Casa Blanca”, din contul creditului ipotecar primit de la BC,,Investprivatbank”SA. Creditul ipotecar l-a rambursat anticipat, în legătură cu ce Banca la 27.05.2011 i-a eliberat demers de radiere a gajului şi certificatul-confirmare prin care se confirmă faptul rambursării integrale a creditului ipotecar. Mai indică reclamanta că, conform pct. 1.1 alin. (3) al contractului de participare prin cotă la construirea imobilului nr. 30 din 10.08.2006, SC „Crasigal"SRL şi-a asumat obligaţia de a construi obiectul imobil în cauză (apartamentul nr. 32 situat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87) şi de a-1 da în exploatare cu transmiterea ulterioară a acestui obiect imobil în proprietatea ei, cu condiţia achitării depline a costului obiectului imobil.

Costul obiectului imobil l-a achitat pe deplin prin ce a îndeplinit toate obligaţiunile atît faţă de SC „Crasigal" SRL în calitate de executor, cît şi faţă de BC „Investprivatbank" SA în calitate de Bancă. Mai indică că în conformitate cu pct. 1.2 al Contractului de antrepriză nr. 30 din 10.08.2006 termenul de finisare a tuturor lucrărilor de construcţie a complexului locativ din str. Alba-Iulia 87, mun. Chişinău a fost preconizat pentru trimestrul IV anul 2 2007, iar în conformitate cu pct. 1.3 al contractului dat termenul limită de dare în exploatare a complexului locativ nominalizat nu trebuia să depăşească trei luni de la finisarea tuturor lucrărilor de construcţie. Astfel, la 10 aprilie 2009 prin procesul-verbal de recepţie finală nr. 346, blocul locativ nr. 87 din str. Alba-Iulia mun.

Chişinău, cu suprafaţa totală de 2 318,6 m.p., a fost dat în exploatare şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu numărul cadastral 0100510.184.01, cu înscrieri la nivel de încăperi izolate. Conform prevederilor pct. 2.3.4. al contractului de antrepriză nr. 30 din 10.08.2006, Banca şi-a exprimat acordul la transmiterea de către SC „Crasigal" a dreptului de proprietate asupra apartamentului menţionat, în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ. La data de 26.06.2009 SC „Crasigal" SRL a eliberat certificatul nr. 133 prin care se confirmă achitarea integrală a costului obiectului imobil şi Actul nr. 134 de transmitere-primire a imobilului.

Avînd toate actele necesare pentru a fi prezentate Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil în cauză, la data de 11.07.2011 s-a adresat către Registratorul OCT Chişinău cu cererea privind înregistrarea după ea a dreptului de proprietate asupra imobilului menţionat, însă Registratorul OCT Chişinău filiala ÎS„Cadastru", i-a refuzat în înregistrarea dreptului de proprietate din motiv, că asupra bunului imobil în cauză sunt aplicate mai multe sechestre prin încheierile executorilor judecătoreşti şi a instanţei de judecată, precum şi din motiv că bunul imobil situat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia, blocul locativ nr. 87 cu numărul cadastral 0100510.184.01, este grevat în favoarea BC „Investprivatbank" SA în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008. Indică că contractul de ipotecă nr. 2200, a fost încheiat între BC „Investprivatbank" SA şi SC „Crasigal" SRL la 10 iunie 2008, fără acordul ei. Solicită reclamanta, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 32 situat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, blocul locativ nr. 87 (bloc A) cu nr. cadastral 0100510.184.01.032; declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008 încheiat între SC „Crasigal" SRL şi BC „Investprivatbank" SA, în partea grevării apartamentului nr. 32 cu nr. cadastral 0100510.184.01.032, situat în mun.

Chişinău, str. Alba-Iulia. 87 (bloc A), cu radierea gajului instituit asupra acestui bun imobil; ridicarea sechestrelor aplicate pe imobilul menţionat şi obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău filiala ÎS „Cadastru" de a înregistra după ea dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 32 situat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, blocul locativ nr. 87 (bloc A) cu nr. cadastral 0100510.184.01.032. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 05.04.2012 acţiunea a fost admisă. 3 S-a constatat dreptul de proprietate a Anei Mihnevici asupra apartamentului nr. 32 situat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, blocul locativ nr. 87 (bloc A) cu nr. cadastral 0100510.184.01.032 (apartament cu una odaie cu suprafaţa totală de 47,5 m2).

S-a declarat nulitatea relativă a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10.06.2008, încheiat între SC „Crasigal" SRL şi BC „Investprivatbank" SA, în partea grevării apartamentului nr. 32 cu nr. cadastral 0100510.184.01.032 (apartament cu una odaie cu suprafaţa totală de 47,5 m2), situat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, 87 (bloc A) cu radierea gajului instituit asupra acestui bun imobil. S-au ridicat sechestrele aplicate pe apartamentul nr. 32 situat în mun. Chişinău, str. Alba Iulia, bloc locativ nr. 87 (bloc A), cu nr. cadastral 0100510.184.01.032. S-a obligat Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău să înregistreze pe numele Anei Mihnevici, dreptul de proprietate privată necondiţionată asupra apartamentului nr. 32 cu număr cadastral 0100510.184.01.032 situat în mun.

Chişinău, str. Alba Iulia, bloc locativ nr. 87 (bloc A). Nefiind de acord cu hotărîrea primei instanţe, Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare, a contestat-o cu apel. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 noiembrie 2012 s-a respins apelul declarat de Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare şi s-a menţinut hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 05 aprilie 2012. La 25 ianuarie 2013 BC ,,Investprivatbank” SA în proces de lichidare a declarat recurs, solicitînd admiterea acestuia, casarea dispoziţiilor judecătoreşti şi emiterea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă. În susţinerea recursului recurentul a invocat că, atît prima instanţă, cît şi cea de apel, nu au aplicat legea care trebuia să fie aplicată şi au interpretat eronat legea.

Referitor la termenul declarării recursului Colegiul consideră că acesta a fost declarat în termen, deoarece decizia instanţei de apel a fost pronunţată la 20.11.2012, iar prin scrisoarea de însoţire a Curţii de Apel Chişinău urmează că copia deciziei a fost expediată în adresa recurentului la 24.12.2012 (f.d.185). Prin urmare, recursul declarat la 25.01.2013 a fost depus în interiorul termenului de două luni prevăzut de art. 434 CPC. Verificînd în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de intimat legalitatea hotărîrii atacate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare şi a menţine decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe din următoarele considerente.

4 În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. În conformitate cu art.46 din Constituţia Republicii Moldova, statul garantează fiecărui cetăţean dreptul de proprietate. Proprietatea este inviolabilă în condiţiile legii, iar averea dobîndită licit se află sub protecţia statului. În temeiul art.315 alin. (1), (2) din Codul civil, proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului. Dreptul de proprietate este perpetuu. Conform art. 514 Cod civil, obligaţiile se nasc din contract, fapt ilicit (delict) şi din orice alt act sau fapt susceptibil de a le produce în condiţiile legii.

Art. 572 alin. (1), (2) Cod civil, prevede că temeiul executării rezidă în existenţa unei obligaţii. Obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credinţă, la locul şi în momentul stabilit. Instanţa de recurs constată că, în baza contractului nr. 30 din 10 august 2006 de participare prin cotă la construirea imobilului - complexului locativ cu 117 apartamente de pe str. Alba-Iulia 87, mun. Chişinău, încheiat între Mihnevici Ana, BC „Investprivatbank" SA şi SC „Crasigal", intimata Mihnevici Ana a participat în cadrul programului ipotecar „Casa Blanca" la finanţarea construcţiei bunului imobil situat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia, blocul locativ nr. 87, apartamentul nr. 32 (bloc A), cu suprafaţa totală de 47,9 m2, costul căruia este de 28 740 euro.

Pentru a achita costul obiectului imobil, Mihnevici Ana a beneficiat de credit ipotecar în baza contractului de credit nr. 59-PF-06 din 11.08.2006 încheiat cu BC,,Investprivatbank”SA, în sumă de 346 000 lei, cu termenul limită de rambursare a tuturor datoriilor aferente prezentului contract pînă la 11.08.2011, cu dobînda de 16%. S-a constatat că pentru primirea împrumutului, conform contractului de credit, sumele datorate, au fost garantate prin contractul de gaj asupra dreptului de creanţă nr. 59-PF-06 din 11.08.2006, încheiat între BC „Investprivatbank" SA şi Mihnevici Ana, în sumă totală de 402 000 lei. Colegiul reţine că, creditul ipotecar Mihnevici Ana l-a rambursat anticipat, în legătură cu ce Banca la data de 27.05.2011 i-a eliberat demers de radiere a gajului şi certificatul-confirmare prin care se confirmă faptul rambursării integrale de către intimată a creditului ipotecar.

Totodată, Colegiul reţine că, conform pct. 1.1 alin. (3) al contractului nr. 30 din 10 august 2006 de participare prin cotă, SC „Crasigal" SRL şi-a asumat obligaţia de a construi obiectul imobil în cauză şi de a-l da în exploatare cu transmiterea ulterioară a acestui obiect imobil în proprietatea Anei Mihnevici, cu condiţia achitării depline a costului imobilului. 5 Prin urmare, la 10 aprilie 2009 prin procesul-verbal de recepţie finală nr. 346, blocul locativ nr. 87 de pe str. Alba-Iulia mun. Chişinău, cu suprafaţa totală de 2 318,6 m2, a fost dat în exploatare şi înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu numărul cadastral 0100510.184.01, cu înscrieri la nivel de încăperi izolate. La 26.06.2009 SC „Crasigal" SRL i-a eliberat intimatei Mihnevici Ana certificatul nr.133 prin care se confirmă achitarea integrală de către ea a costului obiectului imobil dat, precum şi actul nr.134 de transmitere-primire a imobilului.

În acest context, instanţa de recurs menţionează că, toate condiţiile contractuale de către Mihnevici Ana au fost îndeplinite integral, în termenele prevăzute în contract, astfel, ultima a participat la finanţarea construcţiei apartamentului nr. 32, situat în blocul nr. A al complexului locativ amplasat în mun. Chişinău, str. Alba-Iulia nr. 87, în baza contractului de antrepriză nr. 30 din 10.08.2006 în cadrul programului „Casa Blanca", din contul creditului ipotecar primit la BC „Investprivatbank"' SA.

Argumentul recurentului precum că, instanţele de judecată eronat ar fi aplicat normele de drept material, nu pot fi reţinute ca întemeiate, or, cu certitudine s-a stabilit, că prin contractul încheiat între Mihnevici Ana, BC „Investprivatbank” SA şi SC „Crasigal” SRL, sub nr. 30, la 10 august 2006 de participare prin cotă, în cadrul Programului ipotecar „Casa Blanca” , la construirea imobilului în complexul locativ, constituit din 117 apartamente, situate pe strada Alba Iulia, nr.87, ultimul s-a obligat să-i transmită intimatei în proprietate obiectul în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ, cu condiţia achitării depline a costului imobilului (pct.2.3.4 al contractului), lucru care nu s-a întîmplat.

Colegiul consideră că instanţele de fond întemeiat au ajuns la concluzia de a o recunoaşte pe Mihnevici Ana proprietar al apartamentului nr.32 situat pe strada Alba Iulia nr.87 din municipiul Chişinău, reieşind din considerentul că SC „Crasigal” SRL, cu rea credinţă nu şi-a îndeplinit obligaţia prevăzută de contract de a transmite în proprietatea Anei Mihnevici apartamentul în litigiu la data de 10 aprilie 2009, cînd blocul locativ a fost dat în exploatare. Drept urmare, Colegiul conchide că instanţele de judecată întemeiat au admis pretenţiile Anei Mihnevici, deoarece acţiunile recurentului sînt ilegale şi neîntemeiate dat fiind faptul, că divizarea obiectului ipotecii complexului locativ în apartamente separate s-a realizat prin contractul nr. 30 din 10 august 2006 cu acordul tuturor peroanelor interesate.

Mai mult ca atît, în timpul executării contractului nr.30, încheiat la 10 august 2006, Banca nu şi-a exprimat dezacordul cu clauzele contractuale şi nu a cerut desfacerea relaţiilor contractuale, fapt ce vine în contradicţie cu prevederile art. 572 alin.(2) Cod Civil, astfel încît obligaţia trebuie executată în modul corespunzător, cu bună credinţă, la locul şi momentul stabilit. Reieşind din considerentele menţionate şi avînd în vedere că circumstanţele pricinii au fost constatate de instanţele de judecată, care au examinat pricina sub toate 6 aspectele, au verificat şi au apreciat corect probele prezentate, aplicînd corect normele de drept material şi procesual, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul declarat de către Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare şi a menţine decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe.

În conformitate cu art. 445 alin.(1) lit.a) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e : Se respinge recursul declarat de către Banca Comercială ,,Investprivatbank” societate pe acţiuni în proces de lichidare. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 20 noiembrie 2012 şi hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 05 aprilie 2012, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Mihnevici Ana împotriva SC „Crasigal” societate cu răspundere limitată, Băncii Comerciale „Investprivatbank” societate pe acţiuni, intervenient accesoriu Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului şi obligarea de a înregistra dreptul de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor imobile.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Vera Macinskaia Tamara Chişcă-Doneva Ion Vîlcov Valentina Clevadî 7