2ra-2337/13 — Recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilelor, declararea nulităţii actului juridic

prima instanţă: V. Boico dosarul nr. 2ra-2337/13 instanţa de apel: Iu. Cimpoi, M. Guzun, S. Caitaz ÎNCHEIERE 24 iulie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul : Svetlana Filincova Judecătorii: Galina Stratulat, Iurie Bejenaru, examinînd chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de BC „Investprivatbank” SA, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Alexandra Mrug împotriva SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilelor, declararea nulităţii actului juridic, anularea interdicţiilor şi înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 13 martie 2013, prin care a fost respins apelul declarat de către BC „Investprivatbank” SA, cu menţinerea fără modificări a hotărîrii Judecătoriei Buiucani, mun.

Chişinău din 10 mai 2012, c o n s t a t ă La 24 noiembrie 2009 BC „Investprivatbank” SA a depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru”, solicitînd recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ap. 73 din str. Alba Iulia nr. 87, lit. B şi asupra încăperii nelocative cu suprafaţa de 2,2 m2 din acelaşi bloc locativ, cu înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile, obligarea de a elibera apartamentul de sub gaj şi a transmite apartamentul şi încăperea nelocativă în proprietatea reclamantei. În motivarea acţiunii, reclamanta a indicat că, la 28.10.2005 între BC „Investprivatbank” SA, SRL „Enif-Also” şi Alexandra Mrug a fost semnat un contract de participare prin cotă, la construcţia blocului locativ din str. Alba Iulia nr. 87, mun.

Chişinău, unde reclamanta urma să participe la construcţia unui apartament cu o cameră. Ulterior, SRL „Enif-Also” a transmis drepturile şi obligaţiile sale SRL „Crasigal”, fiind încheiat la 28.10.2005 între BC „Investprivatbank” SA, SRL „Crasigal” şi Alexandra Mrug contractul nr. 22 de participare prin cotă la construcţia blocului locativ din str. Alba Iulia nr.87, mun. Chişinău, prin care SRL „Crasigal” s-a obligat să-i transmită reclamantei un apartament cu o cameră, situat la etajul 3 al blocului locativ cu suprafaţa de 48 m. De asemenea la data de 12.03.2009 reclamanta a încheiat cu SRL „Crasigal” contractul nr. 1, prin care aceasta s-a obligat să-i transmită reclamantei în proprietate încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2, 2 m2.

Prin actul nr. 40 din 30.03.2009 SRL „Crasigal” a transmis încăperea nelocativă nominalizată şi ap.73 din str. Alba Iulia nr. 87 bloc „B” în posesia şi folosinţa reclamantei, iar la 12.05.2009 SRL „Crasigal” i-a eliberat reclamantei certificatul nr.37, care confirmă faptul achitării de către reclamantă a costului integral a apartamentului şi a încăperii nelocative pentru înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile. Indică reclamanta, că la 02.10.2009 s-a adresat la OCT Chişinău cu o cerere privind înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului şi încăperii nelocative, dar i s-a refuzat, din motiv, că bunul imobil din str. Alba Iulia nr. 87 a fost grevat prin contractul de ipotecă nr. 2200 din 20.06.2008 încheiat între SRL „Crasigal” şi SA „Investprivatbank”.

La moment dreptul de proprietate asupra imobilului este înregistrat după SRL „Crasigal”. Consideră reclamanta, că grevarea apartamentului transmis în folosinţa şi dispoziţia ei, este ilegală şi conform contractului nr. 22 din 28.10.2005 BC „Investprivatbank” SA nu este în drept de a-şi realiza dreptul de ipotecă în privinţa ap. 73, deoarece pct. 2.6 din contract prevede, că SRL „Crasigal” se obligă să transmită drepturile asupra apartamentului numai în cazul în care reclamantul nu-şi va executa obligaţiile contractuale, obligaţii care au fost executate în totalitate. Totodată conform pct. 3.3 a contractului încheiat cu SRL „Enif-Also” construcţia se află în gaj, dar în cazul achitării de către reclamant a costului apartamentului, conform contractului, el urmează a fi eliberat de gaj.

Soluţionarea litigiului pe cale extrajudiciară nu s-a soldat cu succes, Banca refuzînd să soluţioneze pe cale amiabilă problema, motiv pentru care s-a adresat în instanţa de judecată. Solicită recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ap.73 din str. Alba-Iulia 87, lit. B şi asupra încăperii nelocative cu suprafaţa de 2,2 m2 din acelaşi bloc locativ, cu înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile şi obligarea SA „Investprivatbank” de a elibera de sub gaj şi a transmite apartamentul şi încăperea nelocativă.

Pe parcursul examinării pricinii civile reprezentanţii reclamantei şi-au modificat cerinţele, solicitînd recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ap. 73 din str. Alba Iulia nr.87, lit. „B” şi asupra încăperii nelocative cu suprafaţa de 2,2 m2 din acelaşi bloc locativ, cu înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile şi obligarea SA „Investprivatbank” de a elibera de sub gaj apartamentul şi încăperea locativă prin darea unui acord în scris debitorului ipotecar SRL „Crasigal” privind dispoziţia asupra acestora, iar SRL „Crasigal” de a transmite apartamentul şi încăperea nelocativă fără vicii de drept. La data de 22.11.2011 reclamanta a concretizat din nou cerinţele, solicitînd recunoaşterea dreptului de proprietate asupra ap. 73 amplasat în complexul locativ din str. Alba Iulia nr.87 mun.

Chişinău, a declara nule clauzele contractului de ipotecă nr.2200 din 10.06.2008 în partea ce se referă la instituirea ipotecii asupra apartamentului în litigiu, de a anula toate interdicţiile/sechestrele aplicate şi de a înregistra în registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestui apartament. Litigiul în cauză, a fost obiect de studiu în mai multe instanţe judcătoreşti. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 10 mai 2012 acţiunea depusă de Mrug Alexandra a fost admisă. A fost recunoscut dreptul de proprietate a Alexandrei Mrug asupra ap. 73 blocul „B” şi încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2,2 m2, din cadrul complexului locativ de pe str. Alba-Iulia 87, mun.

Chişinău, cu înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile, conform ordinii stabilite. A fost declarat nul Contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între SRL „Crasigal” şi BC „Investptivatbank” SA, în partea extinderii ipotecii asupra ap. 73, blocul „B” şi încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2,2 m2, din cadrul complexului locativ de pe str. Alba-Iulia 87, mun. Chişinău. Instanţa a dispus, că hotărîrea serveşte ca temei de înregistrare de către OCT în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate după Mrug Alexandra asupra ap. 73, blocul „B” şi încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2,2 m.p., din cadrul complexului locativ de pe str. Alba-Iulia 87, mun.

Chişinău. S-a dispus încasarea de la SRL „Crasigal” şi SA „Investptivatbank” în beneficiul Alexandrei Mrug suma de 9253,57 lei cu titlu de taxă de stat. Nefiind de acord cu hotărîrea, BC „Investprivatbank” SA în proces de lichidare declarat apel împotriva hotărîrii primei instanţe, solicitînd admiterea apelului, casarea hotărîrii cu adoptarea unei noi hotărîri, prin care să fie respinsă integral acţiunea depusă de Alexandra Mrug. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 13 martie 2013 s-a respins apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA, cu menţinerea fără modificări a hotărîrii Judecătoriei Buiucani, mun. Chişinău din 10 mai 2012. La adoptarea soluţiei sale, instanţa de apel a constatat că, la 28.10.2005 între BC „Investprivatbank” SA, SRL „Enif-Also” şi Alexandra Mrug a fost semnat un contract de participare prin cotă la construcţia blocului locativ din str. Alba-Iulia nr. 87, mun.

Chişinău, reclamanta urmând să participe la construcţia unui apartament cu o cameră. Ulterior, SRL „Enif-Also” a cedat drepturile şi obligaţiile sale prin contract către SRL „Crasigal”, la 28.10.2005, Alexandra Mrug semnînd un nou contract de participare prin cotă la construcţia blocului locativ din str. Alba Iulia nr.87, mun. Chişinău nr. 22 cu BC „Investprivatbank” SA şi SRL „Crasigal”, ca nou executor. Potrivit contractului încheiat Alexandra Mrug s-a obligat să achite costul apartamentului, în sumă de 18 765,52 euro, iar SRL „Crasigal” la rîndul său s-a obligat să construiască complexul locativ şi să-l dea în exploatare cu predarea ulterioară a obiectului imobil în proprietatea beneficiarului Alexandra Mrug.

De asemenea instanţa de apel a stabilit că la data de 12.03.2009 reclamanta a încheiat cu SRL „Crasigal” contractul nr. 1 prin care aceasta s-a obligat să construiască şi să-i transmită în proprietate Alexandrei Mrug încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2,2 m2, costul căreia constituie suma de 900 euro. Astfel, Alexandra Mrug a executat integral obligaţiunile contractuale, fapt confirmat prin certificatele nr. 37 şi nr. 39 din 12.05.2009, eliberate de SRL „Crasigal”, potrivit cărora costul imobilelor alocate conform contractelor nr. 22 din 18.10.2005 şi nr. 1 din 12.03.2009 a fost achitat integral, acest fapt nefiind contestat de către părţi, (f.d.15, 16) şi tot în aceeaşi zi a fost întocmit actul de predare-primire nr. 38, potrivit căruia SRL „Crasigal” a transmis în posesie şi folosinţă Alexandrei Mrug, ap. 73, blocul „B”, str. Alba-Iulia 87, mun.

Chişinău, fiindu-i recunoscut dreptul acesteia de a înregistra dreptul de proprietate (f.d. 13). În conformitate cu art. 321 alin. (2) Cod civil dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile. Instanţa de apel a conchis, că prima instanţa corect a ajuns la concluzia de admitere a cerinţei privind recunoaşterea dreptului de proprietate Alexandrei Mrug asupra apartamentului nr. 73, blocul „B” şi încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2,2 m2 din cadrul complexului locativ de pe str. Alba-Iulia, 87, mun. Chişinău, cu înregistrarea dreptului de proprietate în registrul bunurilor imobile, conform ordinii stabilite.

De asemenea s-a stabilit, că BC „Investprivatbank” SA a acordat SC „Crasigal” SRL, prin contractul de credit nr. 27-08 din 14 martie 2008, la care ulterior au fost încheiate acorduri adiţionale, în scopul construcţiei imobilului şi completarea mijloacelor circulante, o linie de credit în lei moldoveneşti - echivalent al sumei de 2331561,80 Euro, cu o dobândă de 18% anual, cu termenul de rambursare 14 martie 2010. Drept garanţie pentru rambursarea creditului şi a dobânzilor aferente lui, la 10 iunie 2008 între SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA a fost încheiat contractul de ipotecă nr. 2200. Conform contractului nominalizat, SC „Crasigal” SRL a garantat Băncii BC „Investprivatbank” SA restituirea împrumutului prin ipotecarea terenului pentru construcţii cu numărul cadastral 0100510184, construcţiei nefinalizate cu numărul cadastral 010051018401 şi construcţiei nefinalizate cu numărul cadastral 010051018402, toate situate pe strada Alba-Iulia, 87, mun.

Chişinău. Potrivit art. 48 alin.(l) şi (2) al Legii cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, proprietarul unei construcţii viitoare sau nefinisate, divizată sau nu în încăperi izolate, poate institui ipoteca asupra acesteia dacă construcţia viitoare sau nefinisată este înregistrată în Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislaţia privind cadastrul bunurilor imobile. În cazul în care construcţia viitoare sau nefinisată este înregistrată în formă de condominiu, ipoteca nu se instituie asupra întregii construcţii. Ipoteca poate fi instituită numai asupra încăperilor izolate în cadrul acesteia. Astfel, instanţa de apel a reţinut, că contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA este lovit de nulitate în partea extinderii ipotecii asupra apartamentului nr. 73, blocul „B” şi încăperea nelocativă cu suprafaţa de 2,2 m2 din complexul locativ de pe str. Alba-Iulia, 87 mun.

Chişinău, întrucît a fost încheiat contrar prevederilor art. 48 alin.(l) şi (2) al Legii cu privire la ipotecă nr.l42-XVI din 26 iunie 2008. Din sensul contractului de participare prin cotă la construcţia imobilului nr.22 din 28.10.2005, rezultă că banca are dreptul să ceară beneficiarului, întru asigurarea creditului acordat SRL „Crasigal”, transmiterea dreptului de creanţă asupra obiectului imobil (apartamentele beneficiarilor) şi să instituie gajul asupra obiectului imobil, doar în cazul în care bunurile sunt procurate din contul creditului acordat de bancă, pct. 2.5 şi 2.3.3 din contract. Prin urmare, s-a constatat cu certitudine că asupra bunului imobil, la care a participat cu investiţii proprii Alexandra Mrug, poate fi instituit gajul doar în situaţia în care beneficiarii le-au procurat sau au investit în construcţia lor, din contul creditului bancar acordat de bancă.

La caz, imobilul, la care a participat reclamanta cu investiţii proprii, a fost construit din sursele băneşti ale Alexandrei Mrug, pe care le-a achitat în termenele stabilite de contract. La 07 mai 2013 BC „Inestprivatbank” SA a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea hotărîrii primei instanţe şi a deciziei instanţei de apel, cu emiterea unei noi hotărîri de respingere a acţiunii. În motivarea recursului recurentul a indicat că, consideră hotărîrile judecătoreşti ilegale şi neîntemeiate, deoarece în cadrul examinării cauzei instanţa de apel nu a constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele importante pentru soluţionarea justă a litigiului şi a aplicat şi interpretat eronat normele dreptului material şi procedural, fapt ce a dus la pronunţarea unei decizii ilegale şi neîntemeiate, invocînd aceleaşi argumente ca şi în instanţa de apel.

Examinînd temeiurile recursului în raport cu materialele pricinii civile, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat este inadmisibil. În conformitate cu art.432 CPC, părţile şi alţi participanţi la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural. Conform prevederilor art. 433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 alin.(2), (3) şi (4) CPC. Completul Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de către BC „Inestprivatbank” SA, nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC.

Astfel, analizînd actele cauzei Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ constată că, argumentele recurenţilor se limitează la situaţia de apreciere de către instanţele ierarhic inferioare a circumstanţelor de fapt a cauzei. Instanţele judecătoreşti au examinat pricina sub toate aspectele, au verificat şi au apreciat corect probele prezentate, iar argumentele invocate în recursul declarat de către BC „Inestprivatbank” SA, în esenţa lor, sînt similare argumentelor invocate atît în prima instanţă cît şi în instanţa de apel şi sînt expuse asupra circumstanţelor de fapt şi nu de drept, cărora instanţa de apel le-a dat o apreciere corectă, avînd la bază cumulul de dovezi administrate în cadrul dezbaterilor judiciare, apreciate conform cerinţelor art. 130 CPC.

Totodată, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reiterează şi faptul că procedura admisibilităţii constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în cele prevăzute în art. art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC, fără a se examina temeinicia lor. Pe cînd, alte argumente invocate în recurs nu au relevanţă, deoarece nu denotă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei recurate şi urmează a fi respinse, or recursul exercitat conform secţiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificîndu-se numai legalitatea deciziei dar nu şi temeinicia în fapt.

Aici, completul Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reiterează că conform jurisprudenţei CEDO, recursurile trebuie să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situaţiei prezentate în cerere, la fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri (cauza Purcell contra Irlandei, 16 aprilie 1991), însă motivele recursului invocat în speţă sunt similare celor invocate în cadrul judecării pricinii, asupra căror instanţa de apel s-a pronunţat în mod corespunzător. Distinct de cele relatate, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a considera recursul declarat de către BC „Inestprivatbank” SA ca inadmisibil.

În conformitate cu art. art. 270, 431 alin. (2), art. 433 lit. a), art. 440 CPC, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d i s p u n e Recursul declarat de către BC „Inestprivatbank” SA, se consideră inadmisibil. Încheierea este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Galina Stratulat Iurie Bejenaru