2ra-2949/13 — Înregistrarea dreptului de proprietate

prima instanţă: S. Lazări dosarul nr. 2ra-2949/13 instanţa de apel:N. Cernat, A. Pahopol, A. Gavriliţa DECIZIE 16 octombrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Galina Stratulat Ion Corolevschi Ion Vîlcov Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Banca Comercială ,,Investprivatbank” Societate pe Acţiuni, în proces de lichidare, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Rafiev Fiodor împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată ,,Setinvest Consulting”, Societăţii cu Răspundere Limitată ,,Crasigal” şi Băncii Comerciale ,,Investprivatbank” Societate pe Acţiuni, în proces de lichidare, cu privire la înregistrarea dreptului de proprietate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 05 februarie 2013, prin care a fost respins apelul declarat de către Banca Comercială ,,Investprivatbank” Societate pe Acţiuni, în proces de lichidare, şi menţinută hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 21 decembrie 2012, prin care acţiunea a fost admisă, c o n s t a t ă La 03 august 2010 Rafiev Fiodor a depus cerere de chemare în judecată împotriva Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, intervenienţi accesorii BC „Investprivatbank” SA, SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” cu privire la recunoaşterea ilegalităţii refuzului Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.36 din blocul complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău şi ridicarea gajului de pe bunul imobil. În motivarea acţiunii a indicat că conform pct. 5.1. a contractului de investiţii, SRL ,,Setinvest Consulting” urma să-i transmită în proprietate apartamentul nr.36 din blocul complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău până la 31 iulie 2008, dar nu mai târziu de 30 zile calendaristice după darea în exploatare a complexului locativ şi nu mai târziu de 30 noiembrie 2008, cu condiţia achitării depline a costului imobilului, pe care l-a achitat integral. Indică că deşi a achitat integral costul imobilului, dânsul nu-şi poate realiza dreptul de proprietate asupra acestuia. Menţionează că SRL ,,Setinvest Consulting” i-a transmis toate documentele necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate. 1 Afirmă că s-a adresat organului cadastral în vederea înregistrării dreptului de proprietate, însă i-a fost refuzat în admiterea demersului dat. Solicită recunoaşterea ilegalităţii şi netemeiniciei refuzului Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra după el dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87 mun.

Chişinău, nr. cadastral 0100510.184.01.036, ridicarea gajului de pe imobilul dat, radierea gajului instituit în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100510.184.01.036, apartamentul nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău şi obligarea OCT Chişinău de a înregistra după el dreptul de proprietate liber de gaj asupra bunului imobil menţionat. La data de 14 decembrie 2010 Rafiev Fiodor şi-a concretizat pretenţiile din acţiune, solicitând recunoaşterea refuzului Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.36 din blocul complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100510.184.01.036 ca fiind ilegal şi neîntemeiat, obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău de a înregistra după el dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.36 din blocul complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău cu nr. cadastral 0100510.184.01.036, ridicarea sechestrului aplicat pe apartamentul nr.36 din blocul complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100510.184.01.036 şi ridicarea gajului de pe bunul imobil instituit în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA. Prin hotărârea Curţii de Apel Chişinău din 07 februarie 2011 acţiunea a fost admisă, fiind recunoscut ilegal refuzul şi obligat OCT Chişinău să înregistreze după Fiodor Rafiev dreptul de proprietate asupra apartamentul nr. 36 din str. Alba Iulia nr. 87 mun. Chişinău, nr. cadastral 0100510.184.01.036, ridicat sechestrul aplicat asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia nr. 87 mun.

Chişinău nr. cadastral 0100510.184.01.036, obligat OCT Chişinău să radieze gajul instituit în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia nr. 87 mun. Chişinău, nr. cadastral 0100510.184.01.036. Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 28 iulie 2011 a fost admis recursul declarat de BC „Investprivatbank” SA, casată integral hotărârea primei instanţe şi remisă pricina spre rejudecare în instanţa de drept comun la Judecătoria Buiucani mun. Chişinău. La 31 octombrie 2011, Rafiev Fiodor, a depus cerere de concretizare a cerinţelor împotriva SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal”, BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău, prin care a solicitat declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între SRL ,,Crasigal” şi BC ,,Investprivatbank” SA în partea grevării apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău, anularea măsurilor de asigurare asupra bunului imobil cu obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să-i înregistreze după el dreptul de proprietate asupra imobilului, cît şi încasarea cheltuielilor de judecată. În motivarea acţiunii reclamantul a indicat că, la 27 iunie 2008 a încheiat cu SRL „Setinvest Consulting” contractul nr. 36/0608 de participare prin cotă la construcţia blocului locativ amplasat pe str. Alba Iulia 17, mun. Chişinău.

2 A mai indicat că conform contractului dânsul urma să achite în rate suma de 42441 euro, iar SRL „Setinvest Consulting” să construiască un apartament cu suprafaţa totală de 64,5 m.p., amplasat în blocul locativ indicat, care să-1 transmită proprietarului până la data de 31 iulie 2008. Menţionează că fiind un cumpărător de bună credinţă, a transmis integral SRL „Setinvest Consulting” suma convenită prin contractul încheiat. Susţine că, conform contractului nr. 165 din 05 noiembrie 2007, încheiat între SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA, executor al lucrărilor de construcţie la blocul locativ amplasat pe str. Alba Iulia, 87 este SRL „Crasigal”.

Indică că potrivit pct. 5.1 a contractului de investiţii, SRL ,,Setinvest Consulting” şi-a asumat obligaţia să-i transmită în proprietate obiectul litigios până la 31 iulie 2008, dar nu mai târziu de 30 zile calendaristice după darea în exploatare a complexului locativ şi nu mai târziu de 30 noiembrie 2008, cu condiţia achitării depline a costului imobilului. Afirmă că toate obligaţiile contractuale a fost îndeplinite în termen, indicând în acest sens că SRL ,,Setinvest Consulting” a dat în exploatare bunul imobil şi documentele necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate. Mai menţionează că adresându-se la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău pentru a înregistra dreptul de proprietate, acesta a refuzat pe motiv că, bunul imobil este grevat în favoarea BC „Investprivatbank” SA în temeiul contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între SRL „Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA.

De asemenea, indică că ulterior SRL „Crasigal” a beneficiat de creditul acordat de BC „Investprivatbank” SA pentru efectuarea lucrărilor de construcţie, fiind ipotecat prin contractul de ipotecă nr. 2200 blocul locativ amplasat pe str. Alba Iulia, 87, ca garanţie a restituirii creditului acordat, iar conform procesului-verbal nr. 346 din 10 aprilie 2009 a fost efectuată recepţia finală a blocului locativ amplasat pe str. Alba Iulia, 87 mun. Chişinău, însă din motivul că bunul său este ipotecat nu-şi poate înregistra la OCT Chişinău dreptul de proprietate.

Insistă că contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 a fost încheiat cu încălcarea legislaţiei, fără acordul coproprietarului SRL ,,Setinvest Consulting”, or, potrivit art. 351 alin. (1) Cod civil, în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote- părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decât cu acordul tuturor coproprietarilor, mi mult că SRL ,,Setinvest Consulting” deţinând dreptul de proprietate asupra 45 apartamente, inclusiv şi apartamentul nr. 36, din blocul locativ nr. 87 din str. Alba Iulia mun. Chişinău în baza contractul de investiţii nr. 165 din 05 noiembrie 2007, i-a transmis lui în calitate de beneficiar final în baza contractului de investiţii nr. 36/0608 din 27 iunie 2008 apartamentul în litigiu.

La fel, invocă că, obiect a contractului de ipotecă este terenul cu nr. cadastral 0100510184 şi construcţia nefinalizată cu nr. cadastral 010051018401, gradul de finisare 20%, secţia I şi nu apartamentul care i-a fost transmis în proprietate de către SRL ,,Setinvest Consulting”. Mai indică în condiţiile în care SRL ,,Sertinvest Consulting” i-a transmis apartamentul în cauză în baza Actului de transmitere-predare a imobilului şi toate documentele necesare pentru înregistrarea acestuia la organele cadastrale, dânsul a obţinut o speranţă legitimă în vederea finisării procedurii de dobândire în proprietate 3 a imobilului dat, care urmează a fi realizată doar prin înregistrarea necondiţionată a acestuia la organul cadastral pentru a fi opozabil terţilor.

Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 21 decembrie 2012 acţiunea a fost admisă integral şi constatat dreptul de proprietate al lui Rafiev Fiodor asupra apartamentului nr. 36 cu suprafaţa 64,5 m.p. cu nr. cadastral 0100510.184.01.036, amplasat în blocul locativ lit. „A” al imobilului de pe str. Alba Iulia, 87 mun. Chişinău, obligat OCT mun. Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” să înregistreze dreptul de proprietate a lui Rafiev Fiodor asupra bunului imobil indicat în Registrul bunurilor imobile şi declarat nul contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, încheiat între BC „Investprivatbank”SA şi SRL ,,Crasigal” în partea instituirii ipotecii asupra apartamentului nr. 36, cu suprafaţa de 64,5 m.p., nr. cadastral 0100510.184.01.036, amplasat în blocul lit. „A” al imobilului locativ de pe str. Alba Iulia, 87 mun.

Chişinău, cu anularea sechestrului şi a tuturor interdicţiilor aplicate asupra apartamentului indicat. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 05 februarie 2013 a fost respins apelul declarat de către BC ,,Investprivatbank” SA şi menţinută hotărârea primei instanţe. La 21 iunie 2012 BC ,,Investprivatbank” SA a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi hotărârii primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri de respingere a acţiunii. În motivarea acţiunii a invocat dezacordul cu hotărîrile judecătoreşti, considerându-le neîntemeiată şi emise cu aplicarea eronată a normelor legale.

Susţine că în conformitate cu contractul de credit nr. 27-08 din 14 martie 2008, BC ,,Investprivatbank” SA în calitate de Bancă a acordat SRL ,,Crasigal” în calitate de împrumutat un credit, iar în scopul executării în termen a obligaţiilor asumate prin contractul de credit, precum şi achitării penalităţilor şi prejudiciilor cauzate prin neexecutare sau executare necorespunzătoare, SRL ,,Crasigal” a constituit în favoarea sa în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, ipotecă asupra bunurilor imobiliare situate în mun. Chişinău str. Alba Iulia 87, ipoteca extinzându-se şi asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunurilor ipotecate, valoarea bunului ipotecat fiind estimată de părţi la suma de 38 000 000 lei.

Menţionează că SRL ,,Crasigal” nu şi-a onorat obligaţiile financiare asumate în baza contractului de credit, acumulând la 27 mai 2010 datorie în mărime de 56307193,59 lei, diferenţa dintre suma restantă şi valoarea bunurilor gajate constituind suma de 18307193,59 lei. Afirmă că contractul de participare prin cotă la construcţia bunului imobil încheiat cu intimatul este un contract de investiţii, care prevede asumarea unor riscuri de către părţi, inclusiv şi de către investitor, acesta neputând fi echivalat cu un contract de vânzare-cumpărare, care prevede transmiterea bunului în cazul achitării integrale a sumei de către cumpărător, achitarea integrală fiind una dintre obligaţiile investitorului, dar nu şi singura, ceea ce pe cale de consecinţă impune faptul că greşit instanţele inferioare au constatat că în condiţiile în care intimatul a achitat integral costul bunului, urmează a fi înregistrat dreptul de proprietate a acestuia asupra apartamentului litigios.

Insistă că contrar art. 3 a Legii cu privire la ipotecă, instanţa de judecată a plasat intimatul într-o poziţie mai favorabilă decât Banca, astfel acordând prioritate unui creditor chirografar, în raport cu unul ipotecar. 4 Întru susţinerea poziţiei sale mai invocă prevederile art. 26 a Legii cu privire la ipotecă, potrivit căruia debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar şi actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat fără consimţământul scris al creditorului ipotecar este nul. În cazul transmiterii, inclusiv al înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii.

La fel, indică că instanţa de apel nu s-a expus asupra tuturor motivelor invocate în cererea de apel. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Din materialele cauzei rezultă că copia deciziei instanţei de apel din 05 februarie 2013 a fost expediată în adresa recurentului la 15 aprilie 2013, fapt ce se confirmă prin copia scrisorii de însoţire (f. d.198). Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul, la 21 iunie 2013, în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi hotărârii primei instanţe din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Înaintând acţiunea în judecată împotriva SRL „Setinvest Consulting”, SRL „Crasigal”, BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău, Rafiev Fiodor concretizîndu-şi cerinţele a solicitat declararea nulităţii relative a contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 încheiat între SRL ,,Crasigal” şi BC ,,Investprivatbank” SA în partea grevării apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău, recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău, anularea măsurilor de asigurare asupra bunului imobil cu obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău să-i înregistreze după el dreptul de proprietate asupra imobilului, cît şi încasarea cheltuielilor de judecată. Fiind investite cu judecarea pricinii în speţă, atât instanţa de apel, cât şi prima instanţă, reieşind din temeiurile şi obiectul acţiunii, cu aplicarea corectă a legii materiale care guvernează raportul juridic litigios, stabilind circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea justă a cauzei şi având la bază cumulul de probe prezentate de părţi, corect au ajuns la concluzia admiterii acţiunii.

În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs reţine că, în conformitate cu Contractul de credit nr. 18-06 din 30 martie 2006 BC „Investprivatbank” SA, în calitate de „Bancă” a acordat SC „Crasigal” SRL, în calitate de „împrumutat”, în scopul construcţiei imobilului şi completarea mijloacelor circulante, o linie de credit în mărime de 63 000 000 lei moldoveneşti cu o dobândă de 17 % pe an, cu termenul de 5 rambursare la data de 30 martie 2008, însă în termenul stabilit, ultimul nu şi-a onorat obligaţiile financiare asumate în baza contractului de credit menţionat.

Este oportun de menţionat că drept garanţie pentru rambursarea creditului şi a dobânzilor aferente lui, a fost semnat şi înregistrat la OCT Chişinău Contractul de Ipotecă nr. 1102 din 31 martie 2006, între SRL ,,Crasigal”, în calitate de Debitor gajist şi BC „Investprivatbnak” SA în calitate de Creditor gajist, în scopul garantării executării în termen a obligaţiilor asumate conform contractului de credit menţionat, s- a instituit în favoarea Băncii ipoteca asupra bunului terenului şi a complexului locativ din str. Alba Iulia ,87, mun.

Chişinău, care a fost înregistrat la OCT Chişinău la 03 aprilie 2010. Conform pct.3 din contractul de ipotecă nr. 1102 din 31 martie 2006, debitorul gajist SRL ,,Crasigal” a garantat sub propria răspundere că, imobilul ipotecat îi aparţine cu drept de proprietate şi că până la încheierea contractului în cauză n-a fost nimănui înstrăinat, nu este sechestrat, gajat, este liber de orice datorii, nu se află în litigiu sau sub interdicţie fapt confirmat prin extrasul din Registrul bunurilor imobile nr.2678N eliberat de către OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” la data de 01 martie 2006, respectiv, toată răspunderea pentru drepturile terţilor nespecificate în extrasul din Registrul bunurilor imobile nr. 2678N, eliberat de către OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” la data de 01 martie 2006 o poartă în exclusivitate SRL ,,Crasigal”.

Conform art.3 din Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 şi alin.(1) art.454 din Codul Civil, ipoteca este un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă, iar conform art.4 alin. (1) şi (2 ) din Legea cu privire la ipotecă şi alin. (2) din art.454 Cod Civil, ipoteca (gajul) se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel.

Iar valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaţiei garantate cu ipotecă. Conform art. 457 alin.(7) din Codul Civil şi art.7 alin.(6) din Legea cu privire la ipotecă, prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobândite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare. Fapt ce este realizat în baza pct.6 din Contractul de ipotecă, prin care părţile au convenit că, ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor. Conform prevederilor art.463 alin. (1) Cod Civil şi art.7 alin.(7) din Legea cu privire la ipotecă, gajul este indivizibil şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor chiar şi în cazul care bunul sau obligaţia sunt divizibile.

Conform art.463 alin.(3) Cod Civil, ipoteca se extinde asupra tuturor ameliorărilor bunului grevat dacă în contract nu este prevăzut altfel. Alin.(2) al art.9 din Legea cu privire la ipoteca şi alin.(1) din art.2 al Legi cu privire la gaj nr.449-XV din 30 iulie 2001 prevede expres că, este debitor ipotecar (gajist) orice persoană fizică sau juridică cu drept de proprietate asupra bunului imobil asupra căruia este instituită ipoteca. Cu referire la normele citate şi reieşind din materialul probator, în speţă se constată cu certitudine că, bunurile imobile în cauză aparţin SRL ,,Crasigal” cu drept 6 de proprietate în baza contractului de vânzare - cumpărare nr.2985 din 22 septembrie 2005, autentificat de către notarul privat Tatiana Ungureanu, care la rândul său a verificat dreptul de proprietate ce îl deţine debitorul gajist SRL ,,Crasigal” asupra bunului imobil în cauză.

Cazului din speţă sunt relevante şi prevederile art.26 din Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, care prevede că, debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar şi actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fără consimţământul scris al creditorului ipotecar, este nul. În cazul transmiterii, inclusiv al înstrăinării bunului imobil ipotecat către terţi, ipoteca subzistă, cu excepţia cazurilor în care creditorul ipotecar consimte în scris asupra încetării ipotecii.

La caz, independent de acest aspect, este cert că la 05 noiembrie 2007 BC ,,Investprivatbank” SA, SRL ,,Crasigal” şi SRL ,,Setinvest Consulting” au încheiat contractul nr. 165 de participare prin cotă la construcţia complexului locativ de 117 apartamente de pe str. Alba Iulia 87, prin care SRL ,,Crasigal” a garantat transmiterea SRL ,,Setinvest Consulting” a dreptului de proprietate asupra 44 apartamente cu suprafaţa de 3740,7 m.p. Tot actele cauzei atestă că prin ajustările operate la Contractul nr. 165 din 05 noiembrie 2007 şi anume acordurile adiţionale nr. 1 din 15 noiembrie 2007 şi nr. 2 din 13 decembrie 2007 a fost convenită transmiterea dreptului de proprietate asupra 45 apartamente. Conform pct. 2.3.4.

a Contractului nr. 165 din 05 noiembrie 2007, SRL ,,Crasigal” urma să transmită dreptul de proprietate SRL ,,Setinvest Consulting” în termen de 10 zile de la darea în exploatare a complexului locativ. Aici se va mai remarca că investiţiile transferate SRL ,,Crasigal” pentru construirea a 45 apartamente din blocul locativ din str. Alba Iulia 87 au fost atrase prin contracte de cesiune de creanţă de la beneficiarii finali persoane fizice, dintre care face parte şi intimatul Rafiev Fiodor. Astfel, în baza Contractului nr.36/0608 din 27 iunie 2008 de participare prin cotă la construcţia imobilului semnat între SRL „Setinvest Consulting” şi Rafiev Fiodor, ultimul a participat la finanţarea construcţiei imobilului, şi anume, asupra apartamentului nr. 36, apartament cu o odaie, cu suprafaţa de 64,5 m.p., amplasat la et.8, blocul „A” al complexul locativ din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău (f.d. 11-17). De asemenea s-a stabilit incontestabil că, intimatul Rafiev Fiodor a achitat 100% din costul apartamentului echivalentul în lei moldoveneşti în sumă totală de 42 441,00 euro în lei conform cursului valutar la momentul achitării, fapt confirmat prin bonurile de plată (f. d. 18-20, vol.1), şi anume la 27 iunie 2008 a achitat suma de 312174 lei, care conform cursului BNM la data achitării constituie echivalentul sumei de 20000 euro, la 08 iulie 2008 a achitat suma de 77148,50 lei, care conform cursului BNM constituie echivalentul a 5000 euro, la 25 iulie 2008 a achitat suma de 76476 lei, echivalentul a 5000 euro, la 13 august 2008 suma de 69295,55 lei, echivalentul a 4815 euro şi la 12 septembrie 2012 Rafiev Fiodor a mai achitat suma de 103242,31 lei, care constituie echivalentul a 7626 euro, în total 41441 euro.

Este cert şi faptul că prin contractul de credit nr. 27-08 din 14 martie 2008 şi acordurilor adiţionale aferente acestuia, BC ,,Ivestprivatbank” SA a acordat SRL 7 ,,Crasigal”, în scopul construcţiei imobilului şi completarea mijloacelor circulante, un credit în lei, echivalentul a 2331561,80 euro, cu o dobândă de 18% anual, termenul de rambursare fiind stabilit 14 martie 2010. Drept garanţie pentru rambursarea creditului şi a dobânzilor aferente şi în scopul executării în termen a obligaţiilor asumate contractului de credit, a fost încheiat contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008, conform căruia în scopul garantării executării obligaţiei stabilite prin contractul de credit, a fost instituită în beneficiul creditorului gajist ipoteca asupra bunurilor imobile situate în mun.

Chişinău str. Alba Iulia nr.87, terenul pentru construcţii cu nr. cadastral 0100510184 cu suprafaţa totală de 0,2141 ha, construcţia nefinisată cu nr. cadastral 010051018401, gradul de finisare 20%, secţia I şi construcţia nefinalizată, nr. cadastral 0120051018402. Este remarcabil la caz că în baza Procesului - verbal de recepţie finală nr.346 din data de 10 aprilie 2009 complexul locativ din str. Alba Iulia 87 din mun. Chişinău a fost dat în exploatare (f.d.88-90 v. 1). Conform art. 946 Cod Civil, prin contractul de antrepriză o parte (antreprenor) se obligă să efectueze pe riscul său o anumită lucrare celeilalte părţi (client), iar aceasta se obligă să recepţioneze lucrarea şi să plătească preţul convenit.

Obiectul contractului de antrepriză poate fi atât producerea sau transformarea unui bun, cît şi obţinerea unor alte rezultate prin efectuarea de lucrări. La caz, SRL „Crasigal” s-a obligat să construiască apartamentul nr.36 din str. Alba Iulia 87 mun. Chişinău şi să-1 transmită SRL ,,Setinvest Consulting”, iar aceasta din urma s-a obligat să transmită apartamentul dat intimatului Rafiev Fiodor, obligaţii care au fost executate pe deplin. Conform art.947, Cod civil, dacă efectuează lucrarea cu materialul său, antreprenorul trebuie să transfere în favoarea clientului dreptul de proprietate asupra bunului. Conform art.321 alin.(2) Cod civil, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege.

Raportând normele citate la circumstanţele pricinii, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie constată că, instanţele inferioare corect au recunoscut dreptul de proprietate al intimatului Rafiev Fiodor asupra apartamentului nr.36 din str. Alba Iulia nr.87, mun. Chişinău, or, conform prevederilor art.948 alin. (1) Cod Civil, antreprenorul trebuie să transmită clientului lucrarea liberă de orice viciu material şi juridic. Or, viciu juridic instituit de către SRL ,,Crasigal” şi BC „Investprivatbank” SA în baza contractului de ipotecă nr.2200 din 10 iunie 2008 a apărut anterior semnării Contractului nr.36/0608 din 27 iunie 2008. În acest sens, instanţa de recurs ţine să menţioneze că în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 s-a instituit ipotecă asupra bunurilor imobile situate în mun.

Chişinău, sec. Buiucani, str. Alba Iulia nr.87, şi anume, terenul pentru construcţii cu nr. cadastral 0100510184 şi suprafaţa totală de 0,2141 ha; construcţie nefinisată cu nr. cadastral 010051018401 şi construcţie nefinisată cu nr. cadastral 010051018402. Conform art. 457, alin. (7) Cod Civil, dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. 8 Potrivit art.7 alin.(6) din Legea cu privire la ipotecă, prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobândite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare.

Mai mult, pct.6 a Contractului de ipotecă prevede expres că ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat, apartamentul Astfel, reieşind din normele materiale menţionate şi prin prisma pct.3 şi 6 din Contractul de ipotecă, care prevăd obiectul ipotecat şi principiului de extindere al ipotecii, apartamentul nr.36 este ipotecat fiind o parte componentă a construcţiilor ipotecate. Sub acest aspect, prin aplicarea regulilor de interpretare a normelor enunţate, este evident că din data semnării contractelor de participare prin cotă, părţile contractante au devenit proprietari asupra unui bun viitor la nivel de cotă parte, iar potrivit art. 206 Cod civil, pot constitui obiect al actului juridic şi bunurile viitoare.

La acest segment instanţa de recurs remarcă prevederile art. 674 Cod civil, potrivit căruia contractul prin care o parte se obligă să transmită patrimoniul său viitor ori o parte din acel patrimoniu sau să-l greveze cu uzufruct este nul. Iar în sensul art. 351 alin. (1) Cod civil, în privinţa bunurilor proprietate comună pe cote părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Pe cînd la caz fiind constatat faptul că au fost încheiate acte de dispoziţie de un singur coproprietar asupra bunului litigios, şi anume SRL ,,Crasigal”, fără consimţământul celorlalţi coproprietari, actele date fiind pasibile de anulare, ţinînd cont în acest sens şi de acordul SRL ,,Setinvest Consulting” în calitate de coproprietar al imobilului.

În conformitate cu art. 123, alin. (2) CPC, faptele stabilite printr-o hotărîre judecătorească irevocabilă într-o pricină civilă soluţionată anterior în instanţă de drept comun sau în instanţă specializată sînt obligatorii pentru instanţa care judecă pricina şi nu se cer a fi dovedite din nou şi nici nu pot fi contestate la judecarea unei alte pricini civile la care participă aceleaşi persoane. Prin prisma normei enunţate, instanţa de recurs reţine şi faptul că prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 26 decembrie 2012 a fost declarat nul pct. 3 din contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 în partea apartamentelor 2, 3, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 16, 24, 27, 33, 36, 42, 45, 46, 48, 51, 52,53, 54, 59, 60, 61, 62, 63, 67, 69, 70,74, 75, 86, 91, 94, 97, 100, 103, 105, 106, 108, 111, 112 şi 113 situate în mun.

Chişinău din str. Alba Iulia 87. Sub acest aspect, instanţa de recurs remarcă drept corectă soluţia instanţelor inferioare cu privire la anularea interdicţiilor aplicate asupra apartamentului litigios, în condiţiile în care contractul de ipotecă în partea grevării apartamentul nr. 36 a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească. În această ordine de idei, se atestă şi corectitudinea concluziei primei instanţe cu privire la faptul că odată ce Fiodor Rafiev a achitat imediat preţul integral al apartamentului după semnarea contractului, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA nu era în drept să instituie ipoteca asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia,87, mun.

Chişinău, or, Fiodor Rafiev urmând să dobândească dreptul de proprietate asupra apartamentului menţionat până la 31 iulie 2008, sau în termen de 9 30 zile de la darea în exploatare a complexului locativ şi nu mai târziu de data de 30 noiembrie 2008, cu condiţia achitării depline a costului imobilului. Or, SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA au cunoscut şi au fost de acord cu acest fapt. Mai mult că, conform Actului nr. 36 de transmitere-predare a imobilului din 29 mai 2009, SRL ,,Setinvest Consulting” i-a transmis lui Rafiev Fiodor în proprietate apartamentul litigios şi i-a eliberat Certificatul nr. 36 şi nr. 36-1 din 29 mai 2009 prin care se confirmă faptul achitării depline de către acesta a costului integral al imobilului.

Totodată, instanţa de recurs găseşte drept întemeiate concluziile instanţelor de judecată şi cu privire la faptul că interesele legitime ale lui Fiodor Rafiev nu pot fi prejudiciate din cauza datoriilor agentului economic SC „Crasigal” SRL faţă de creditorii săi, cu atît mai mult că apartamentul în litigiu constituie un bun imobil distinct, cu număr cadastral separat, precum şi din considerentul că acesta a fost construit integral din mijloacele financiare proprii ale petiţionarului beneficiar. Respectiv, odată cu transmiterea imobilului în litigiu în proprietatea intimatului Fiodor Rafiev, ultimul a obţinut în acest temei o “speranţă legitimă” în vederea finisării procedurii de dobândire în proprietate a imobilului, care urmează a fi realizată doar prin înregistrarea acestuia la organul cadastral teritorial pentru a fi opozabil terţilor.

Totodată, în speţă prezintă relevanţă şi prevederile şi prevederile art. art. 315, 316 CC, art. 46 al Constituţiei Republicii Moldova şi art. 1 al Protocolului adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, care direct stipulează că proprietatea este în condiţiile legii inviolabilă, dreptul de proprietate fiind garantat iar proprietarul bunului bucurîndu-se de toate garanţiile dreptului de proprietate. Cu referire la normele enunţate, instanţa de recurs constată că instanţele judecătoreşti, examinând pricina just au concluzionat şi despre necesitatea recunoaşterii dreptului de proprietate al lui Fiodor Rafiev asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău, dispunerii OCT Chişinău să înregistreze în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate al lui Fiodor Rafiev asupra apartamentului nr. 36 din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău. Prin urmare, sunt apreciate critic susţinerile recurentului precum că instanţele de judecată nu au constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele ce au importanţă pentru soluţionarea pricinii în fond, nefiind dovedite circumstanţele considerate de instanţă ca stabilite, iar concluziile instanţei expuse în hotărâre, sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, deoarece acestea contravin constatărilor relatate.

Distinct de cele indicate, instanţa de recurs, prin prisma jurisprudenţei CEDO şi anume cauza Rebait şi alţii contra Franţei nr.26561/1995, unde Comisia a menţionat că „... art. 6 § 1 al Convenţiei, nu impune motivarea în detaliu a unei decizii prin care o instanţă de recurs, întemeindu-se pe dispoziţii legale specifice, respinge recursul declarat împotriva sentinţei pronunţate de o instanţă inferioară, ca fiind lipsit de şanse de succes”, consideră necesar de a respinge şi alte argumente invocate în recurs, mai mult că acestea nu denotă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural. 10 Din considerentele enunţate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi a menţine decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se respinge recursul declarat de către Banca comercială „Investprivatbank” societate pe acţiuni,în proces de lichidare. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 05 februarie 2013 şi hotărârea Judecătoriei Buiucani municipiul Chişinău din 21 decembrie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Rafiev Fiodor împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată ,,Setinvest Consulting”, Societăţii cu Răspundere Limitată ,,Crasigal” şi Băncii Comerciale ,,Investprivatbank” Societate pe Acţiuni cu privire la înregistrarea dreptului de proprietate.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Galina Stratulat Ion Corolevschi Ion Vîlcov Tamara Chişca-Doneva 11