2rac-143/14 — Revendicarea bunurilor imobile

La 20 martie 2012, SC „Ostalagro” SRL a înaintat cererea de chemare în judecată împotriva SC „Agro-Mondial” SRL şi SC „Mavel Mond” SRL cu privire la revendicarea din posesia ilegală a SC „Mavel Mond” SRL a bunurilor imobile identificate ca încăperi cu nr. 4 şi nr. 9, parte componentă a bunului imobil cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 ce aparţine cu drept de proprietate SC „Ostalagro” SRL, obligarea SC „Agro-Mondial” SRL de a restabili constructivul bunurilor imobile identificate ca încăperi cu nr. 4 şi nr. 9, parte componentă a bunului imobil cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 conform planului construcţiei înregistrate la ÎS „Cadastru”, încasarea de la SC „Agro-Mondial” SRL a venitului ratat în sumă de 127612,80 lei, încasarea cheltuielilor de judecată în mărime de 4028 lei şi a cheltuielilor de asistenţă juridică de 6000 lei.

Pe parcursul examinării pricinii, reclamantul a depus cereri de majorare a cuantumului pretenţiilor şi a solicitat încasarea venitului ratat pentru perioada aprilie 2012- octombrie 2012 în sumă de 33566,4 lei, pentru perioada noiembrie 2012 – martie 2013 în sumă de 23976 lei şi pentru perioada aprilie 2013 – mai 2013 în sumă de 9590,4 lei.

În motivarea acţiunii reclamantul a invocat că, la 28 noiembrie 2008 între SC „Agro-Mondial” SRL şi SC „Ostalagro” SRL a fost încheiat contractul de vînzare-cumpărare a încăperilor nelocative nr. 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12 cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 din str. Ginta Latină 18 mun. Chişinău. La 15 noiembrie 2009 a fost constată închiderea capitală a căii de acces la încăperile nr. 3 şi 4, iar încăperea nr. 9 a fost ocupată abuziv de SC „Mavel Mond” SRL, care în lipsa acordului proprietarului a distrus parţial constructivul imobilelor, strămutînd semnele de hotar, din care considerente a fost cauzat un prejudiciu material constituit din venitul ratat şi cheltuielile de restabilire a constructivului încăperilor. Poziţia instanţei de fond:

Prin hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 21 mai 2013, cererea de chemare în judecată a fost respinsă ca neîntemeiată.

Instanţa de fond a reţinut că încăperile nelocative nr. 4 şi 9 a bunului imobil cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 din str. Ginta Latină 18 mun. Chişinău constituie scări de acces şi evacuare, adică sunt bunuri accesorii care deservesc spaţiile comerciale ale întregii clădiri, iar toate scările şi alte bunuri accesorii ale clădirii sunt administrate de SC „Agro-Mondial” SRL. De asemenea a reţinut că reconstrucţia spaţiilor din litigiu, a încăperilor nelocative nr. 4 şi 9, a avut loc în luna aprilie 2008, deci pînă la data încheierii între SC „Agro-Mondial” SRL şi SC „Ostalagro” SRL a contractului de vînzare-cumpărare a încăperilor nelocative din 28 noiembrie 2008. Poziţia instanţei de apel:

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 18 decembrie 2013, a fost admis apelul declarat de SC „Ostalagro” SRL, casată hotărîrea Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 21 mai 2013, cu pronunţarea unei noi hotărîri de admitere parţială a acţiunii, prin care a fost revindecat din posesia nelegitimă a SC „Mavel Mond” SRL încăperile nelocative nr. 4 şi 9 parte componentă a imobilului cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 din str. Ginta Latină 18 mun. Chişinău şi transmise proprietarului SC „Ostalagro” SRL, a fost obligată SC „Agro-Mondial” SRL să restabilească din contul mijloacelor sale băneşti constructivul încăperilor nelocative nr. 4 şi 9 în conformitate cu planul construcţiei înregistrat la OCT Chişinău, a fost încasat de la SC „Agro-Mondial” SRL în beneficiul SC „Ostalagro” SRL venitul ratat în mărime de 156 383,80 lei, cheltuielile de achitare a taxei de stat în mărime de 7 696 lei şi de asistenţă juridică în sumă de 8 000 lei, în rest acţiunea a fost respinsă.

Instanţa de apel a constatat că încăperile nelocative nr. 4 şi 9, parte componentă a imobilului cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 din str. Ginta Latină 18 mun. Chişinău, conform datelor OCT Chişinău, proprietate a SC „Ostalagro” SRL, au fost demolate şi transformate în scări de acces de către administraţia SC „Agro- Mondial” SRL din contul încăperilor din litigiu, circumstanţă recunoscută de către reprezentanţii SC „Agro-Mondial” SRL. Faptul reconstrucţiei ilegale se mai confirmă şi prin materialul R-1 nr. 604 înregistrat la CPs Ciocana mun. Chişinău, scrisoarea Inspecţiei de Stat în Construcţii nr. 324/01-6 din 09 martie 2010, prin care s-a constat că SC „Agro-Mondial” SRL a efectuat lucrări de modificare a constructivului încăperilor imobilului, prin închiderea golurilor de uşă dintre încăperile nelocative nr. 3 şi nr. 4, demolarea planşeului încăperilor nr. 4 şi nr. 9 cu construirea scărilor de acces în subsol din beton armat monolit în mod neautorizat. A mai reţinut instanţa de apel că încăperea nelocativă cu numărul cadastral 0100311019.01.004 a fost formată primar şi înregistrată în Registrul bunurilor imobile după SC „Agro-Mondial” SRL în temeiul deciziei de formare a bunului imobil nr. 311 din 06 martie 2002, care la acel moment avea suprafaţa totală înregistrată de 65,6 m.p. Ulterior însă, la data de 26 septembrie 2008, SC „Agro-Mondial” SRL a depus la OCT Chişinău cerere privind formarea bunurilor imobile prin separare. Tot la data de 26 septembrie 2008 SC „Agro-Mondial” SRL a emis decizia nr. 14806 privind formarea bunului imobil, prin care a hotărît să separe din bunul imobil 0100311019.01.004 în două bunuri şi anume 0100311019.01.004 cu suprafaţa de 54,7m.p. şi 0100311019.01.014 cu suprafaţa de 10,9m.p., în acest sens fiind întocmit planul geometric al încăperilor nou formate. Totodată, constată că a fost întocmit şi proiectul de formare a bunului imobil nr. 14806 din 26 septembrie 2008 de către OCT Chişinău. Solicitarea recurentului:

La 21 ianuarie 2014 şi 07 februarie 2014, SC „Agro-Mondial” SRL a declarat recurs şi, respectiv, recurs suplimentar împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 18 decembrie 2013, solicitând casarea integrală a deciziei Curţii de Apel Chişinău din 18 decembrie 2013 şi menţinerea hotărîrii Judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 21 mai 2013.

La 07 februarie 2014 SC „Mavel Mond” SRL a depus cerere de alăturare la recursul declarat de SC „Agro-Mondial” SRL, invocînd aceleaşi pretenţii. Argumentele părţilor:

În motivarea recursului recurenţii au indicat că instanţa de apel eronat a aplicat prevederile art. 372 alin. (1), alin. (11) CPC. În opinia recurenţilor, probele prezentate de către SC „Ostalagro” SRL în cadrul examinării apelului, puteau fi prezentate în prima instanţă, prin urmare consideră că probele prezentate în instanţa de apel nu puteau fi admise.

De asemenea, recurenţii au invocat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 370 alin. (2) CPC, şi anume a înmînat părţilor la proces doar cererea de apel, nu şi copiile de pe actele prezentate, iar la solicitarea reprezentantului SC „Agro- Mondial” SRL de a - i elibera copiile de pe înscrisuri, instanţa de apel a respins cererea, pe motiv că reprezentantul este în drept de a face cunoştinţă cu materialele anexate în cancelaria instanţei de apel pînă la următoarea şedinţă de judecată.

Mai invocă că instanţa de apel a interpretat eronat prevederile art. 22 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 52 februarie 1998, prin care se asigură recunoaşterea publică a dreptului de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, care se aplică la litigiile legate de recunoaşterea dreptului de proprietate.

De asemenea recurenţii consideră că instanţa de apel nu şi-a argumentat prin nici o probă constatarea în partea stabiliri faptului reconstrucţiei încăperilor nr. 4 şi nr. 9 după încheierea contractului de vînzare-cumpărare din 28 noiembrie 2008.

Astfel, recurenţii susţin că decizia Curţii de Apel Chişinău din 18 decembrie 2013 este una ilegală, adoptată cu aplicarea eronată a normelor de drept material.

În referinţa din 05 martie 2014 şi 25 martie 2014, intimatul SC „Ostalagro” SRL a indicat că instanţa de apel corect a stabilit faptul închiderii capitale a căii de acces dintre încăperile nr. 3 şi nr. 4 după un an de la dobîndirea dreptului de proprietate asupra încăperilor din litigiu, precum şi ocuparea abuzivă a încăperilor nr. 4 şi nr. 9 de către SC „Mavel Mond” SRL. În consecinţă, întemeiat a fost admis şi capătul de cerere cu privire la încasarea venitului ratat. Aprecierea instanţei de recurs:

Analizînd legalitatea deciziei atacate, prin prisma argumentelor invocate în cererile de recurs şi referinţă, Colegiul consideră recursurile drept întemeiate şi care urmează a fi admise din următoarele motive.

În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe.

După cum s-a constatat, la 28 noiembrie 2008 SRL „Ostalagro” a cumpărat de la SRL „Agro-Mondial” încăperea nelocativă cu suprafaţa de 54,7 mp cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 din str. Ginta Latină 18 mun. Chişinău, fiind încheiat în acest sens contractul de vînzare-cumpărare nr. 8831 şi înregistrat la organul cadastral la 12 decembrie 2008. Bunul imobil cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 cu suprafaţa totală de 54,7 mp este format din încăperea nr. 3 cu suprafaţa de 10,5 mp, încăperea nr. 4 cu suprafaţa de 2,9 mp, încăperea nr. 6 cu suprafaţa de 10,1 mp, încăperea nr. 7 cu suprafaţa de 1,5 mp, încăperea nr. 8 cu suprafaţa de 1,5 mp, încăperea nr. 9 cu suprafaţa de 4,3 mp, încăperea nr. 11 cu suprafaţa de 11,8 mp şi încăperea nr. 12 cu suprafaţa de 12,1 mp.

Prin acţiunea înaintată, SRL „Ostalagro” solicită obligarea SC „Agro-Mondial” SRL de a restabili din contul mijloacelor proprii constructivul încăperilor nelocative nr. 4 şi 9, lucrări care au fost executate, în opinia acestora, în mod neautorizat şi fără acordul proprietarului; precum şi revendicarea din posesia nelegitimă a SC „Mavel Mond” SRL a încăperilor nelocative nr. 4 şi 9.

Centrul de Medicină Preventivă mun. Chişinău în urma constatării neconformării cerinţelor sanitaro-epidimiologice a pieţei agricole, la 27 februarie 2008 a înaintat SRL „Agro-Mondial” o prescripţie sanitară, prin care a impus societatea în crearea condiţiilor în hala de carne pentru respectarea fluxului de recepţionare a cărnii, cu crearea unei intrări separate. Prescrierea a fost impusă spre executare pînă la termenul limită de 01 iulie 2008 (f.d.86, vol. I).

În urma efectuării controlului tehnic de specialitate al stării de apărare împotriva incendiilor din 21 martie 2007, inspectorul Supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor la poziţia nr. 24 a prescris SRL „Agro-Mondial” asigurarea fiecărui etaj şi secţii cu cel puţin 2 căi de evacuare, iar conform rezultatelor controlului din luna august 2007 a fost constatată îndeplinirea de către societate a măsurii prescrise (f.d.89, vol. I).

Or, probele descrise mai sus atestă temeinicia argumentelor recurenţilor precum că încăperile nr. 4 şi nr. 9 au fost reconstruite în scări pentru a asigura accesul separat în încăpere şi evacuare în caz de incendiu pînă la înstrăinarea imobilelor litigioase din 28 noiembrie 2008 în favoarea SRL „Ostalagro”. Prima instanţă, la rîndul său, corect a ajuns la concluzia că încăperile nr. 4 şi nr. 9 constituie scări de acces şi evacuare, deci sunt bunuri accesorii care deservesc spaţiile comerciale ale întregii clădiri, iar toate scările, ca şi alte bunuri accesorii din această clădire, sunt administrate de SRL „Agro-Mondial”.

Instanţa de apel eronat a concluzionat că sunt nejustificate prescrierile înaintate SRL „Agro-Mondial” de organele competente, pe motiv că lipsea la acea dată acordul proprietarului încăperilor litigioase. Or, prescrierile Centrului de Medicină Preventivă mun. Chişinău şi Supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor au fost impuse recurentului înainte de înregistrarea dreptului de proprietate a SRL „Ostalagro” în Registrul bunurilor imobile asupra încăperilor nr. 4 şi nr. 9. 23.În consecinţă, prima instanţă corect a concluzionat că SRL „Ostalagro” la data cumpărării din 28 noiembrie 2008 a încăperilor cu nr. cadastral 0100311.019.01.004 cu suprafaţa de 54,7 mp din str. Ginta Latină 18 mun. Chişinău, cunoştea despre existenţa reconstrucţiei încăperilor nr. 4 şi nr. 9 şi le-a acceptat fără careva rezerve. Cu referire la prevederile art. 765 al. (1) Cod civil, drepturile cumpărătorului în privinţa viciilor sînt excluse dacă, în momentul încheierii contractului, cunoştea aceste vicii. Astfel, în cazul în care cumpărătorul în momentul încheierii contractului cunoştea viciile bunului şi a cumpărat bunul, se consideră că el a acceptat bunul cu vicii. Prin urmare, într-o asemenea situaţie, vânzătorul nu poartă răspundere pentru viciile bunului. Cumpărătorul poate să-şi exercite drepturile sale în privinţa viciilor numai dacă în momentul încheierii contractului nu a cunoscut aceste vicii.

Instanţa de apel a stabilit faptul intervenţiei în construcţia încăperilor nr. 4 şi nr. 9 prin materialul R-1 nr. 604 înregistrat la CPs. Ciocana mun. Chişinău şi scrisoarea Inspecţiei de Stat în Construcţii nr. 324/01-6 din 09 martie 2010 (f.d.17, 126, vol. I). Or, înscrisurile date nu pot fi reţinute ca probe incontestabile ce ar confirma demolarea spaţiilor din litigiu cu construirea scărilor de acces de către SRL „Agro-Mondial” după încheierea contractului de vînzare-cumpărare din 28 noiembrie 2008.

Astfel, Petrea Vasile, administratorul SRL „Agro-Mondial”, ca urmare a examinării materialului R-1 nr. 604 înregistrat la CPs. Ciocana mun. Chişinău, a explicat că în luna ianuarie 2008 hala de carne a fost închisă pentru reparaţie capitală. Serviciul sanitar şi Serviciul protecţiei antiincendiare a coordonat reconstrucţia încăperii şi a impus condiţia privind efectuarea a două ieşiri din hala de carne. Ca urmare, în luna aprilie 2008 încăperile nr. 4 şi nr. 9 au fost înlocuite cu scări de acces din hala de carne spre etajul I şi afară, or în acea perioadă clădirea nu a fost împărţită între asociaţi (f.d.19, vol. I).

Gore Andrei, Braderschi Romeo şi Cojan Viorel l-a fel au explicat organelor de poliţie că scara de acces şi evacuare pe spaţiile nr. 4 şi nr. 9 au fost construite în luna aprilie 2008 la cerinţele pompierilor şi Centrului de Medicină Preventivă (f.d.90, vol. I).

Inspecţia de Stat în Construcţii pentru comiterea contravenţiei administrative prevăzute de art. 179 CC, a întocmit în privinţa lui Petrea Vasile procesul-verbal de constatare a contravenţiei administrative nr. 0695 din 05 martie 2010 pentru efectuarea lucrărilor de modificare a constructivului imobilului în mod neautorizat. Prin hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun. Chişinău însă, procesul administrativ a fost încetat din cauza intervenirii prescripţiei răspunderii contravenţionale (f.d.126-127, vol. I).

Conform art. 783 Cod civil, cumpărătorul are dreptul să înainteze vînzătorului, îndată ce a descoperit viciile bunului nedeclarate de acesta pînă la vînzare, pretenţii dar nu mai tîrziu de termenul stabilit în contract. Dacă în contract nu este stabilit un termen, pretenţiile pot fi înaintate în cel mult 6 luni din ziua predării bunului, iar în privinţa imobilelor, în cel mult un an. Dacă este imposibilă stabilirea zilei de predare a bunului care urmează să fie înregistrat sau dacă bunul este predat cumpărătorului înainte de încheierea contractului, termenul de înaintare a pretenţiilor se calculează din ziua înregistrării bunului în modul stabilit.

Cu referire la norma enunţată mai sus, prima instanţă corect a indicat că acţiunea a fost înaintată cu omiterea termenului de prescripţie de un an, or termenul în cazul dat curge de la data înregistrării dreptului asupra imobilului litigios în Registrul bunurilor imobile din 12 decembrie 2008 (f.d. 11 verso, vol. I).

Ca urmare a celor menţionate, Judecătoria Ciocana mun. Chişinău prin hotărîrea din 21 mai 2013 corect a respins şi capătul de cerere privind încasarea venitului ratat şi a cheltuielilor de judecată, care sunt pretenţii subsecvente acţiunii de bază.

Avînd în vedere cele expuse mai sus, decizia Curţii de Apel Chişinău din 18 decembrie 2013 este ilegală, fiind adoptată cu aplicarea eronată a normelor de drept material şi urmează a fi casată. Totodată, hotărîrea primei instanţe este una legală, fiind adoptată cu aplicarea corectă a normelor de drept material şi procedural.

În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, Colegiul Civil, Comercial şi de Contencios Administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admit recursurile declarate de Societatea cu răspundere limitată „Agro- Mondial” şi Societatea cu răspundere limitată „Mavel Mond”. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 18 decembrie 2013 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Ciocana municipiul Chişinău din 21 mai 2013 adoptată în cauza civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii cu răspundere limitată „Ostalagro” împotriva Societăţii cu răspundere limitată „Agro-Mondial” şi Societăţii cu răspundere limitată „Mavel Mond” cu privire la revindecarea bunurilor imobile din posesie nelegitimă, obligarea restabilirii constructivului bunurilor imobile şi încasarea venitului ratat. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Iurie Bejenaru Elena Covalenco Dumitru Mardari Galina Stratulat