2ra-63/14 — Declararea valabilităţii contractului de vînzare-cumpărare asupra construcţiei nefinisate

prima instanţă: M. Chiperi dosarul nr. 2ra-63/14 instanţa de apel: Gh. Eni, N. Bondarenco, V. Movilă DECIZIE 29 ianuarie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Iuliana Oprea Ion Druţă Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Consiliul sătesc Floreni, raionul Anenii Noi, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail împotriva Societăţii pe Acţiuni ,,Avicola Rosso SL” cu privire la declararea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare asupra construcţiei nefinisate din 18 iulie 2004 şi acţiunea Consiliului sătesc Floreni, raionul Anenii Noi şi Agenţiei Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei şi Comerţului a Republicii Moldova împotriva Societăţii pe Acţiuni ,,Avicola Rosso SL”, Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, intervenient accesoriu Întreprinderea de Stat ,,Cadastru” cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004, cu obligarea de a introduce modificările corespunzătoare în Registrul bunurilor imobile, împotriva deciziei Curţii de Apel Cahul din 07 mai 2013, prin care au fost respinse apelurile declarate de către Consiliul sătesc Floreni, raionul Anenii Noi şi Agenţia Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei şi Comerţului a Republicii Moldova şi menţinută hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 30 martie 2012,

prin care acţiunea lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail a fost admisă, iar acţiunea Consiliului sătesc Floreni, raionul Anenii Noi şi Agenţiei Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei şi a Comerţului a Republicii Moldova respinsă, c o n s t a t ă La 07 august 2007 Zlotea Vitalie a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA „Avicola Roso SL” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate asupra imobilului nefinisat (grădiniţa de copii) situat pe sectorul de teren cu nr. cadastral 1027113193. În motivarea acţiunii reclamantul Zlotea Vitalie a indicat că la data de 18 iunie 2004 a procurat de la SA „Avicola Roso SL” o construcţie situată în satul Floreni, raionul Anenii Noi, fapt confirmat prin bonul de plată seria CO nr. 577631, factura 1 fiscală seria CD nr. 0750642 şi actul de primire-predare a construcţiei nefinisate din 18 iunie 2004. Invocă că deoarece construcţia dată nu era finisată şi nu era înregistrată ca bun imobil în Registrul bunurilor imobile, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost autentificat notarial.

Afirmă că, deşi, cu consimţământul Consiliului sătesc Floreni a fost schimbată destinaţia acestui imobil în depozit pentru colectare, păstrare şi prelucrare a fructelor şi legumelor, însă până în prezent nu-şi poate realiza dreptul de proprietate asupra acestuia.

Solicită recunoaşterea dreptului de proprietate asupra grădiniţei de copii situată în satul Floreni, raionul Anenii Noi, procurată în baza contractului de vânzare- cumpărare din 18 iunie 2004. Prin hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 22 august 2007 acţiunea a fost admisă, fiind recunoscut dreptul de proprietate asupra construcţiei nefinisate, grădiniţa de copii, situată în satul Floreni, raionul Anenii Noi pe terenul cu nr. cadastral 1027113193 după Zlotea Vitalie şi obligat OCT filiala Anenii Noi să rectifice prin radiere din Registrul bunurilor imobile a înscrierii referitor la deţinerea de către SA ,,Avicola Rosso SL” a dreptului de proprietate asupra construcţiei nefinisate, grădiniţa de copii, situată în satul Floreni raionul Anenii Noi sub nr. cadastral 1027113193 şi a înregistra dreptul de proprietate a construcţiei nefinisate după Zlotea Vitalie.

Prin decizia Curţii de Apel Bender din 08 aprilie 2008 a fost respins apelul declarat de către Consiliul local Floreni şi menţinută hotărârea primei instanţe. Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 08 octombrie 2008 a fost admis recursul declarat de către Consiliul sătesc Floreni, casată decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe şi restituită pricina spre rejudecare la Judecătoria Anenii Noi, în alt complet de judecată. Prin încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 21 noiembrie 2008 a fost atras în proces în calitate de intervenient principal Consiliul sătesc Floreni şi explicat acestuia dreptul de a înainta către una sau către ambele părţi până la încheierea dezbaterilor judiciare, o acţiune în care să demonstreze interesul asupra obiectului litigiului.

La 30 decembrie 2008 Primăria satului Floreni a depus acţiune reconvenţională împotriva SA ,,Avicola Rosso SL” şi Zlotea Vitalie cu privire la restabilirea dreptului de proprietate publică asupra obiectivului - grădiniţa de copii din satul Floreni, raionul Anenii Noi. În motivarea cererii a indicat că SA ,,Avicola Rosso SL”, care la acel moment avea statut de întreprindere de stat, a fost împuternicită să efectueze construcţia grădiniţei. Menţionează că la momentul privatizării întreprinderii, grădiniţa nu era finisată şi dată în exploatare, motiv din care nu a fost înregistrată la organul cadastral şi pe cale de consecinţă, costul materialului investit a intrat în valoarea acţiunilor supuse privatizării.

Susţine că prin presupusa tranzacţie au fost înstrăinate materialele de construcţie, în vederea recuperării valorii acestora şi nu grădiniţa propriu-zisă. Tot în aceeaşi zi, la data de 30 decembrie 2008 reclamantul Zlotea Vitalie a înaintat cerere de modificare a obiectului acţiunii împotriva SA „Avicola Roso SL” şi Consiliului sătesc Floreni, prin care a solicitat declararea valabilităţii contractului de 2 vânzare-cumpărare a construcţiei nefinisate din satul Floreni, raionul Anenii Noi încheiat la 18 iunie 2004 între Zlotea Vitalie şi „SA Avicola Roso SL”. În motivarea cererii reclamantul Zlotea Vitalie a indicat că, la momentul efectuării tranzacţiei de vânzare-cumpărare a bunului imobil, acesta reprezenta o construcţie din piatră, care se afla în stare de demolare şi care a fost propusă spre realizare de către proprietarul SA „Avicola Roso SL”.

Menţionează că părţile şi-au dat consimţământul de a comercializa acest obiect nefinalizat, acest acord fiind confirmat prin transmiterea de către vânzător a obiectului conform actului de predare-primire în schimbul unei sume de bani. Consideră că în acţiunile de vânzare-cumpărare a obiectului nominalizat persistă toate condiţiile de valabilitate a actului juridic prevăzut în legislaţia în vigoare, însă nu a purces la întocmirea contractului de vânzare-cumpărare autentificat notarial, deoarece obiectul în cauză nu avea statut juridic de construcţie finisată şi nu era înregistrată ca bun imobil în Registrul bunurilor imobile.

Prin încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 04 martie 2009 au fost atraşi în proces în calitate de intervenient principal Agenţia Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei şi Comerţului al RM, iar în calitate de coreclamant Zlotea Mihail, fiindu-le explicat că sunt în drept de a înainta către una din părţi, până la încheierea dezbaterilor judiciare acţiune, în care să demonstreze interesul intervenţiei în procesul dat. Prin încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 14 iulie 2009 Agenţia Proprietăţii publice de pe lângă Ministerul Economiei şi Comerţului al RM a fost atrasă în proces în calitate de intervenient accesoriu.

Prin încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 14 iulie 2009 a fost admisă cererea de asigurare a acţiunii depusă de Agenţia Proprietăţi Publice, fiind aplicat sechestrul asupra bunului imobil cu nr. cadastral 1027113.193.01 şi anume construcţia nefinisată- grădiniţa de copii din satul Floreni, raionul Anenii Noi, care-i aparţine la moment cu drept de proprietate lui Zlotea Vitalie în temeiul hotărârii judecătoreşti din 22 august 2007. Tot prin aceeaşi încheiere a fost respinsă cererea Agenţiei Proprietăţii Publice privind întoarcerea executării şi explicat că este în drept de a înainta o nouă cerere conform dispoziţiilor generale. În cadrul rejudecării cauzei, Agenţia Proprietăţii Publice a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA ,,Avicola Rosso SL”, Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004 şi obligarea de a introduce modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile.

În motivarea cererilor de chemare în judecată Agenţia Proprietăţii Publică şi Consiliul sătesc Floreni au indicat că după reorganizarea întreprinderii avicole pentru producerea ouălor din Floreni în Societatea pe Acţiuni, conform adeverinţei de privatizare în capitalul social al SA „Avicola Roso SL” n-au fost incluse bunurile imobile - fondul locativ cu valoarea totală de 453319 lei şi construcţia nefinisată cu preţul de 505737 lei, indicând că aceste obiecte au fost transmise societăţii nominalizate cu drept de administrare economică şi constituie proprietate de stat. Menţionează că în gestiunea economică a SA „Avicola Roso SL” figurau 5 case de locuit şi construcţia nefinisată a grădiniţei de copii cu valoarea estimativă la data fondării societăţii de 505737 lei.

3 Susţine că, fondul locativ a fost transmis primăriei, iar construcţia nefinalizată a grădiniţei de copii urma să rămână în gestiunea economică a societăţii, până când statul nu decidea soarta acestui bun. Consideră că SA „Avicola Roso SL” la data de 18 iunie 2004 a înstrăinat grădiniţa de copii lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail în mod ilegal şi fraudulos cu încălcarea normelor imperative, invocând că statul a fost lipsit ilegal de proprietatea sa, construcţia nefinalizată fiind un obiect de menire social-culturală în proprietatea statului. Afirmă că Agenţia ca reprezentant al statului în temeiul art. 217, 220, şi 374 Cod civil dispune de dreptul de a solicita nulitatea absolută a înstrăinării acestei construcţii şi a solicita revendicarea bunurilor aflate în posesiune nelegitimă.

Indică că contractul de vânzare-cumpărare a construcţiei nefinalizate urma a fi încheiat în formă scrisă şi autentificat notarial, iar nerespectarea formei scrise duce la nulitatea actului juridic. Mai invocă că SA „Avicola Rosso SL” la momentul vânzării bunului imobil a încălcat flagrant Regulamentul cu privire la modul de comercializare a activelor neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor şi regulamentul privind licitaţiile cu strigare şi negocierile directe, iar Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail nu sunt cumpărători de bună-credinţă, aceştia fiind la curent cu toate ilegalităţile comise de SA „Avicola Roso SL” la vânzarea construcţiei nefinalizate.

Solicită recunoaşterea nulităţii actului de vânzare-cumpărare încheiat între SA ,,Avicola Rosso SL” şi Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, precum şi a actelor aferente actului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004, obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Anenii Noi de a introduce menţiunile de rigoare în registrul bunurilor imobile cu rectificarea prin radiere a înscrierii referitor la deţinerea de către Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie a dreptului de proprietate asupra construcţiei nefinisate- grădiniţa de copii, a înregistra construcţia nefinalizată cu drept de proprietate după Agenţia Proprietăţii Publice.

Ulterior şi Consiliul sătesc Floreni a depus cerere de chemare în judecată împotriva SA ,,Avicola Rosso SL”, Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, solicitând recunoaşterea nulităţii actului de vânzare-cumpărare încheiat între SA ,,Avicola Rosso SL”, Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, precum şi a actelor aferente actului de vânzare- cumpărare din 18 iunie 2004, obligarea Oficiului Cadastral Teritorial Anenii Noi de a introduce menţiunile de rigoare în registrul bunurilor imobile cu rectificarea prin radiere a înscrierii referitor la deţinerea de către Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie a dreptului de proprietate asupra construcţiei nefinisate-grădiniţa de copii, a înregistra construcţia nefinalizată cu drept de proprietate după Agenţia Proprietăţii Publică.

În motivarea cererii a indicat că prin răspunsul Agenţiei Proprietăţii Publice nr. 03-04-195 din 13 februarie 2009, i s-a comunicat că potrivit documentelor anexate la dosarul de reorganizare a Întreprinderii avicole pentru producerea ouălor din Floreni în societate pe acţiuni, aflat în arhiva Agenţiei, în capitalul social al SA ,,Avicola Rosso SL” nu a fost inclus fondul locativ cu valoarea totală de 453319 le şi construcţia nefinisată cu preţul de 505737 lei. Susţine că ţinând cont de faptul că a fost înstrăinată o construcţie nefinalizată a obiectivului de menire social-culturală, grădiniţa de copii, precum şi faptul că toate obiectele de menire social-culturală urmează a fi transmise de la balanţa întreprinderilor în proprietatea APLP, consideră că dispune de dreptul de a cere 4 nulitatea absolută a tranzacţiei prin care a fost înstrăinată construcţia nefinalizată - grădiniţa de copii.

Consideră că contractul de vânzare-cumpărare a construcţiei nefinalizate- grădiniţa de copii, conform prevederilor Codului Civil, urma a fi încheiat în formă scrisă şi autentificat notarial.

Prin încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 06 octombrie 2009 a fost respins demersul Agenţiei Proprietăţii Publice cu privire la suspendarea procesului, au fost conexate într-o singură procedura pricina civilă la acţiunea lui Zlotea Vitale şi Zlotea Mihail împotriva SA „Avicola Roso SL” cu privire la declararea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004 a construcţie nefinisate din satul Floreni, raionul Anenii Noi cu cererile de chemare în judecată a Consiliului sătesc Floreni şi Agenţia Proprietăţii Publice împotriva SA „Avicola Roso SL”, Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” filiala Anenii Noi, cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004, precum şi a actelor aferente actului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004, cu obligarea organului cadastral de a introduce modificările corespunzătoare în Registrul bunurilor imobile şi a înregistra construcţia nefinalizată cu nr. cadastral 1027113.193.01 cu drept de proprietate după stat - Agenţia Proprietăţii Publice.

Prin încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 01 decembrie 2009 a fost ridicată excepţia de ilegalitate asupra deciziei Consiliului sătesc Floreni nr. 6/07 din 30 octombrie 2007 privind abrogarea deciziei Consiliului sătesc Floreni nr. 16/05.3 din 15 decembrie 2004 ,,Cu privire la vânzarea terenului aferent” şi deciziei Consiliului sătesc Floreni nr. 7/12 din 22 noiembrie 2007 cu privire la abrogarea deciziei Consiliului sătesc Floreni nr. 11/04.3 din 23 iulie 2004 ,,Cu privire la demolarea nivelului doi a grădiniţei de copii (construcţie nefinisată) şi schimbarea destinaţiei”. Totodată, a fost sesizată instanţa de contencios administrativ a Judecătoriei Anenii Noi în vederea examinării şi expunerii asupra legalităţii deciziilor date.

Prin decizia Curţii de Apel Bender din 09 februarie 2010 a fost respinsă cererea de recurs depusă de Agenţia Proprietăţii Publice şi menţinută încheierea Judecătoriei Anenii Noi din 01 decembrie 2009. Prin hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 30 martie 2012 a fost admisă acţiunea lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, declarat valabil contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 18 iunie 2004 între SA „Avicola Rosso SL” şi Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail asupra construcţiei nefinisate din satul Floreni, raionul Anenii Noi cu nr. cadastral 1027113193.01, cu obligarea OCT Anenii Noi să înregistreze dreptul de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor imobile pe numele lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail.

Prin aceiaşi hotărîre, acţiunile Consiliului sătesc Floreni şi Agenţiei Proprietăţii Publice au fost respinse ca neîntemeiate, iar sechestrul aplicat în baza încheierii Judecătoriei Anenii Noi din 14 iulie 2009 asupra bunului imobil şi anume asupra construcţiei nefinisate din satul Floreni, raionul Anenii Noi cu nr. cadastral 027113193.01 menţinut până la devenirea hotărârii judecătoreşti irevocabile. Prin decizia Curţii de Apel Cahul din 07 mai 2013 au fost respinse apelurile declarate de către Consiliul sătesc Floreni şi Agenţia Proprietăţii Publice şi menţinută hotărârea primei instanţe. 5 La 16 august 2013 Consiliul sătesc Floreni a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi hotărârii primei instanţe cu emiterea unei noi hotărâri.

În motivarea recursului invocă dezacordul cu decizia instanţei de apel, considerând-o neîntemeiată, emisă cu aplicarea şi interpretarea eronată a normelor de drept material şi cu aplicarea unei legi care nu trebuia aplicată. Consideră că indiferent de hotărârile emise de instanţele judecătoreşti în contenciosul administrativ, deciziile nominalizate prin încheierea din 01 decembrie 2009 privind ridicarea excepţiei de ilegalitate, nu poartă caracter normativ, instanţele de judecată nefiind în drept să le examineze în ordine de excepţie de ilegalitate.

Apreciază drept legale decizia Consiliului sătesc Floreni nr. 6/07 din 30 octombrie 2007 privind abrogarea Deciziei Consiliului sătesc Floreni nr. 16/05.3 din 15 decembrie 2004 ,,Cu privire la vânzarea terenului aferent” şi decizia Consiliului sătesc Floreni din 22 noiembrie 2007 nr. 7/12 privind abrogarea Deciziei Consiliului sătesc Floreni nr. 11/04.3 din 23 iulie2004 ,, Cu privire la demolarea nivelului doi a grădiniţei de copii (construcţie nefinalizată) şi schimbarea destinaţiei. În susţinerea pretenţiilor sale invocă prevederile art. 62 pct. 5 a Legii cu privire la învăţământ, potrivit căruia se interzice înstrăinarea şi transmiterea construcţiilor şi terenurilor aferente, care aparţin instituţiilor de învăţământ, în alte scopuri decât cele pentru instruire, educaţie şi luminare culturală.

Menţionează că în privinţa legalităţii deciziilor nr. 6/07 din 30 octombrie 2007 şi 7/12 din 22 noiembrie 2007 s-a expus Oficiul teritorial al Cancelariei de Stat în urma efectuării controlului administrativ, petrecut în conformitate cu Legea privind administraţia publică locală. La fel, invocă că deciziile date sunt acte administrativ cu caracter individual, motiv din care speţei în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 13 a Legii contenciosului administrativ şi nici prevederile art. 2 a Legii privind actele normative ale Guvernului şi altor autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale. De asemenea, invocă că potrivit jurisprudenţei Curţii Supreme de Justiţie, instanţa urmează să ţină cont de faptul că excepţia de ilegalitate poate fi ridicată doar în cazul actului administrativ cu caracter normativ, emis de către o autoritate publică.

Susţine că actul de predare-primire a construcţiei din 18 iunie 2004, întocmit între Zlotea Vitalie şi SA ,,Avicola Rosso SL”, factura fiscală seria CD nr. 0750642, eliberată de fabrica avicolă şi bonul de plată nu constituie actele, care i-ar conferi primului oportunitatea de recunoaştere după acesta a dreptului de proprietate asupra construcţiei. Afirmă că deşi Zlotea Vitalie prin cererea de modificare a pretenţiilor solicită declararea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare, însă instanţei nu a fost prezentat un asemenea contract, ceea ce pe cale de consecinţă indică asupra inexistenţei unei asemenea tranzacţii. Mai indică că pe marginea probelor administrate la materialele cauzei s-a demonstrat cu certitudine că Primăria satului.

Floreni a alocat fabricii avicole un lot de pământ cu suprafaţa de 0,6318 ha pentru construcţie unei grădiniţe de copii, însă în patrimoniul acesteia la momentul privatizării, grădiniţă nu a fost inclusă, precum nu a fost inclus nici lotul de pământ. 6 Insistă asupra relei credinţe a lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail în momentul încheierii tranzacţiei date şi asupra ilegalităţii tranzacţiei de vânzare-cumpărare, care nu a fost încheiată în forma prevăzută de lege, şi anume, cea autentificată notarial. Menţionează că instanţa de apel nu şi-a întemeiat hotărârea pe circumstanţele constatate şi pe probele anexate la materialele cauzei.

Concomitent susţine că, deşi, instanţa de apel a constatat încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare a construcţiei nefinisate din satul Floreni raionul Anenii Noi la preţul de 119900 lei, totuşi nu au ţinut cont de faptul că nu a fost confirmat prin probe dreptul de proprietate a vânzătorului asupra imobilului, fapt care a împiedicat la înregistrarea imobilului în Registrul bunurilor imobile şi la neîncheierea tranzacţiei în formă autentică. Indică că nu poate fi reţinută concluzia instanţei de apel, precum că potrivit Adeverinţei de privatizare nr. 62/03 din 10 aprilie 2001, obiectul litigios nu figura ca obiect de menire social-culturală.

Cu privire la art. 267 Cod civil, insistă şi asupra tardivităţii acţiunii înaintate de Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, invocând în acest sens că contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat la 18 iunie 2004, pe când acţiunea a fost depusă doar la 07 august 2007. Prin referinţa depusă la 16 octombrie 2013 Zlotea Mihai şi Zlotea Vitalie au solicitat declararea recursului ca inadmisibil. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Din materialele dosarului rezultă că copia deciziei instanţei de apel din 07 mai 2013 a fost expediată în adresa recurentului la 31 mai 2013, fapt ce se confirmă prin scrisoarea de însoţire (f.d.282).

Tot actele cauzei atestă că copia decizia instanţei de apel a fost expediată repetat în adresa recurentului la 17 iuie 2012. Astfel, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi a declarat recursul la 16 august 2013 în termen. Potrivit art. 444 CPC recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul neîntemeiat şi care urmează a fi respins cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi hotărârii primei instanţe din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe.

Fiind investită cu examinarea pricinii din cauză şi, având ca obiect al acţiunii iniţiale declararea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare asupra construcţiei nefinisate din 18 iunie 2004 încheiat între SA ,,Avicola Roso SL” pe de o parte, şi Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, pe de altă parte, şi obiect al acţiunilor reconvenţionale declararea nulităţii a aceluiaşi contract, cu obligarea introducerii modificărilor corespunzătoare în registrul bunurilor imobile, prima instanţă ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii iniţiale şi respingerii acţiunilor reconvenţionale, soluţia dată fiind menţinută şi de către instanţa de apel.

Este de reţinut, că decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe au fost adoptate în limitele competenţei, reieşind din temeiurile şi obiectul acţiunii, cu 7 aplicarea corectă a legii materiale care guvernează raportul juridic litigios, iar în cadrul judecării pricinii au fost create condiţii obiective participanţilor la proces, întru realizarea drepturilor sale procedurale. Astfel, instanţele inferioare stabilind circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea justă a pricinii, având la bază cumulul de probe prezentate de părţi şi în corespundere cu prevederile art. 130 CPC, corect au ajuns la concluzia admiterii acţiunii iniţiale şi respingerii acţiunii reconvenţionale.

În susţinerea opiniei enunţate, instanţa de recurs reţine prevederile art.753 alin. (1) Cod civil, care prevede că, prin contractul de vânzare-cumpărare, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.

După cum denotă actele cauzei la data de 18 iunie 2004 între Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, pe de o parte, şi SA „Avicola Roso SL”, pe de altă parte, a fost încheiată o tranzacţie de vânzare-cumpărare, prin care SA „Avicola Roso SL” a vândut, iar Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie au procurat construcţia nefinisată (grădiniţa de copii) din satul Floreni raionul Anenii Noi cu nr. cadastral 1027113193.01 la preţul de 119900 lei, fapt confirmat prin factura fiscală, actul de primire-predare din 18 iunie 2004 şi bonurile de plată anexate la materiale dosarului (f.d.5-6, 13, 32-34, vol. I). Tot actele cauzei atestă că bunul litigios la momentul încheierii tranzacţiei reprezenta o construcţie nefinisată, fără uşi, geamuri şi acoperiş, în stare de avariere, care se afla la balanţa SA ,,Avicola Rosso SL”, însă nu era înregistrată la organul cadastral (f.d.

92 vol.I). De fapt, şi potrivit autorizaţiei de demolare nr. 1 din 04 august 2004, semnată de Arhitectorul şef al Biroului raional de planificare şi proiectare arhitecturii, se atestă că construcţia litigioasă la momentul procurării se afla într-o stare avariată, fapt ce a servit drept temei pentru eliberarea autorizaţiei de desfiinţare a nivelului II (f.d. 10 vol.I). Circumstanţele menţionate au fost susţinute în cadrul dezbaterilor judiciare şi de către reprezentantul SA ,,Avicola Roso SL”- Boiarinov Pavel, care a confirmat încheierea tranzacţiei de vânzare cumpărare a construcţiei nefinisate (grădiniţa de copii) dintre SA ,,Avicola Roso SL” şi Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail. Potrivit art. 320 alin. (2) Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci când aceasta este translativă de proprietate.

În aceste circumstanţe, instanţa de recurs consideră că instanţele inferioare justificat au confirmat încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare a construcţiei nefinisate, declarând-o valabilă şi au obligat organul cadastral să înregistreze dreptul de proprietate asupra imobilului în Registrul bunurilor mobile, după Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail. Sunt lipsite de suport şi apreciate critic de instanţa de recurs susţinerile recurentului Consiliului sătesc Floreni şi Agenţiei Proprietăţii Publice precum că bunul imobil litigios la momentul încheierii tranzacţiei nu se afla în proprietatea vânzătorului, şi anume în proprietatea SA ,,Avicola Roso SL”, ci în proprietatea administraţiei publice locale.

Deoarece, materialul probator reflectă incontestabil faptul că SRL „Avicola Roso SL” este succesorul de drept a SA „Avicola Floreni Anenii Noi”, ultima fiind succesor de drept al întreprinderii „Avicola Floreni Anenii Noi”, fapt ce rezultă din 8 declaraţia cu privire la constituirea SA „Avicola Floreni Anenii Noi” din 18 august 1995 (fd.105-108, vol.I), adeverinţa de privatizare din 10 aprilie 2001 (f.d.109-111, vol. I). Totodată , administraţia SA „Avicola Roso SL”, până la încheierea tranzacţiei de înstrăinare a construcţiei nefinisate (grădiniţa de copii) cu Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, s-a adresat Primăriei Floreni să i-a construcţia nefinisată la balanţa Primăriei în contul stingerii datoriei pe care o avea la acel moment faţă de buget, însă Primăria a refuzat luarea acestei construcţii la balanţa sa, ceea ce pe cale de consecinţă indică că bunul litigios se afla în proprietatea întreprinderii.

În acest sens, instanţele inferioare corect au reţinut că, în condiţiile în care Primăria Floreni a refuzat luarea la evidenţă la balanţa Primăriei a construcţiei litigioase, iar această construcţie se afla într-o stare de avariere la momentul înstrăinării, SA „Avicola Roso SL” era în drept să înstrăineze construcţia nefinisată, deoarece cum s-a menţionat, construcţia dată se afla la balanţa ultimei. Prin urmare, o dată cu încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare, la aceiaşi dată a fost întocmit şi actul de predare primire a construcţiei litigioase, din conţinutul căruia rezultă că SRL „Avicola Roso SL” a predat din bilanţul întreprinderii prin vânzare construcţia nefinalizată (grădiniţa de copii) lui Zlotea Vitalie.

De altfel, temeinic a fost respinsă şi susţinerea Consiliului sătesc Floreni precum că, SA ,,Avicola Roso SL” nu a avut în proprietate construcţia nefinisată (grădiniţa de copii), aceasta aparţinând statului, fiind transmisă societăţii numai cu drept de administrare economică, deoarece afirmaţiile invocate în acest sens sunt lipsite de suport legal. Aici se va remarca ca corectă şi constatarea instanţelor judecătoreşti cu referire la faptul că adeverinţa de privatizare a SA ,,Avicola Roso SL” (f.d.

109-111, vol.I), nu denotă faptul că anume această construcţie nefinisată (grădiniţa de copii) a fost transmisă numai în gestiune economică, ci dimpotrivă, denotă că SA ,,Avicola Roso SL” i-a fost transmis „alt patrimoniu cu valoarea de 505737 lei” şi nu construcţia nefinisată (grădiniţa de copii), pe când conform documentelor contabile, la situaţia din 10 mai 2001 SA ,,Avicola Roso SL” avea la evidenţă contabilă în calitate de obiect al investiţiilor capitale „grădiniţa de copii în valoarea finală preconizată de 512026,40 lei” (f.d. 122, vol.I), ceea ce, indică asupra deţinerii dreptului de proprietate de către SA ,,Avicola Roso SL” asupra construcţiei litigioase la momentul înstrăinării acesteia, şi anume, la data de 18 iunie 2004. Nu poate fi reţinută nici afirmaţia recurentului precum că grădiniţa de copii este un obiect de menire social-culturală şi pe cale de consecinţă nu putea fi înstrăinată.

Or, potrivit adeverinţei de privatizare din 10 aprilie 2001 nr.62/03 (f.d.109-111, vol.I) obiectul litigios nu figura ca obiect de menire social-culturală, iar potrivit autorizaţiei de demolare nr. 1 din 04 august 2004 (f.d. 10-12, vol.I) a fost autorizată demolarea nivelului doi al grădiniţei de copii din motivul că, obiectul nu a fost folosit după destinaţie nefiind finalizate lucrările de construcţie a obiectului, iar pe parcursul anilor s-a avariat.

În circumstanţele menţionate se constată drept neîntemeiată referire recurentului la prevederile art. 62 p. 5 a Legii cu privire la învăţământ nr. 547-XIII din 21 iulie 1995, care interzice înstrăinarea şi transmiterea construcţiilor şi terenurilor aferente, care aparţin instituţiilor de învăţământ, în alte scopuri decât cele pentru instruire, educaţie şi luminare culturală, deoarece, cum a fost constatat cu certitudine grădiniţa 9 de copii din s. Floreni raionul Anenii Noi nu a fost folosită după destinaţie, din motivul nefinisării construcţiei acesteia. La capitolul dat instanţa de recurs reţine că prin decizia Consiliului sătesc Floreni nr. 11/04.3 din 23 iulie 2004 a fost permisă demolarea nivelului doi a construcţiei nefinisate şi schimbarea destinaţiei în depozit de colectare, prelucrare şi păstrare a fructelor legumelor (f.d.

8, vol.I), iar prin decizia Consiliului sătesc Floreni nr. 16/05.3 din 15 decembrie 2004 i-a fost permis lui Zlotea Vitalie şi procurarea terenului aferent acestui imobil (f.d.4, vol.I). Ulterior, prin decizia Consiliului sătesc Floreni nr. 6/07 din 30 octombrie 2007 a fost abrogată decizia Consiliului sătesc Floreni 16/05.3 din 15 decembrie 2004 cu privire la vânzarea terenului aferent (f.d.28 vol.I), iar prin decizia Consiliului Floreni nr. 7/12 din 22 noiembrie 2007 a fost abrogată decizia Consiliului si Floreni nr. 11/04.3 din 23 iulie 2004 cu privire la demolarea nivelului II a grădiniţei de copii (construcţiei nefinisată) şi schimbarea destinaţiei în depozit de colectare, prelucrare şi păstrare a fructelor şi legumelor (f.d.27 vol.I).

Însă, conform art. 123 alin. (2) CPC, faptele stabilite printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă într-o pricină civilă soluţionată anterior în instanţă de drept comun sau în instanţa specializată sunt obligatorii pentru instanţa care judecă pricina şi nu se cer a fi dovedite din nou şi nici nu pot fi contestate la judecarea unei alte pricim civile la care participă aceleaşi persoane.

Raportând la caz prevederile normei enunţate, instanţa de recurs reţine că, prin hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 28 iunie 2010 şi decizia Curţii de Apel Bender din 04 decembrie 2010 deciziile Consiliului sătesc Floreni cu nr. 6/07 din 30 octombrie 2007 şi respectiv cu nr. 7/12 din 22 noiembrie 2007 au fost declarate nule, astfel deciziile Consiliului sătesc Floreni cu nr. 11/04.3 din 23 iulie 2004, prin care i-a fost permisă demolarea nivelului doi a construcţiei nefinisate şi schimbarea destinaţiei în depozit de colectarea şi păstrare a fructelor şi legumelor, cât şi decizia Consiliului sătesc Floreni cu nr. 16/05.3 din 15 decembrie 2004 prin care i-a fost permis procurarea terenului aferent acestui imobil, rămân în vigoare la data examinării pricinii în cauză.

În această ordine de idei, este de remarcat că despre încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare a construcţiei litigioase, Consiliul satului Floreni a avut la cunoştinţă încă în anul 2004, prin emiterea în acest sens a deciziilor menţionate mai sus nr. 11/04.3 din 23 iulie 2004 cu privire la permiterea demolării nivelului doi al construcţiei nefinisate, grădiniţa de copii, care aparţinea lui Zlotea Vitalie şi a deciziei nr. 16/05.3 din 15 decembrie 2004 prin care a fost permisă cumpărarea terenului aferent acestui imobil, însă nu a obiectat împotriva încheierii tranzacţiei, mai mult chiar a permis schimbarea destinaţiei.

Aici, se va mai remarca că intimatul Zlotea Vitalie urmărind scopul valorificării dreptului său asupra terenului aferent imobilului din litigiu, a primit acordul Agenţiei Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei şi Comerţului din 29 ianuarie 2008 cu privire la vânzarea terenului aferent imobilului (nr. cadastral 1027113.193.01 amplasat în satul Floreni raionul Anenii Noi (f.d.43, vol.II).

Însă Agenţia Proprietăţii Publice nu a înaintat careva obiecţii şi interdicţii lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail şi n-a constatat ilegalitatea procurării acestui imobil, respectiv, dreptul de proprietate a lui Zlotea Vitalie asupra terenului aferent 10 construcţiei nefinisate fiind înregistrat în Registrul bunurilor imobile de la 27 noiembrie 2007 (f.d.221, vol. I) În aceste condiţii, instanţa de recurs remarcă că, la încheierea tranzacţiei de vânzare-cumpărare a construcţiei nefinisate (grădiniţa de copii) din satul Floreni raionul Anenii Noi cu nr. cadastral 1027113193.01 între SA „Avicola Roso SL” şi Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie au fost respectate toate condiţiile prevăzute ce legislaţia în vigoare.

Totodată, la caz este de remarcat şi faptul că prin acţiunile reconvenţionale, Consiliul satului Floreni şi Agenţia Proprietăţii Publice au solicitat declararea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat la 18 iunie 2004, întemeindu-şi pretenţiile pe prevederile art. 217 alin. (1) Cod civil, potrivit căruia nulitatea absolută a actului juridic poate fi invocată de orice persoană care are un interes născut şi actual. Instanţa de judecată o invocă din oficiu şi pe prevederile art. 220 Cod civil, potrivit căruia actul juridic sau clauza care contravine normelor imperative sunt nule dacă legea nu prevede altfel.

Este cert că drept normă imperativă care a fost invocată ca temei de declarare a nulităţii contractului de vânzare cumpărare, Consiliul sătesc Floreni şi Agenţia Proprietăţii Publice au invocat prevederile art. 210 alin. (1) Cod civil, care indică că trebuie să fie încheiate în scris actele juridice dintre persoanele juridice, dintre persoanele juridice şi persoanele fizice şi dintre persoanele fizice dacă valoarea obiectului actului juridic depăşeşte 1000 de lei, iar în cazurile prevăzute de lege, indiferent de valoarea obiectului. Însă potrivit art. 211 Cod civil, nerespectarea formei scrise a actului juridic face să decadă părţile din dreptul de a cere, în caz de litigiu, proba cu martori pentru dovedirea actului juridic.

Nerespectarea formei scrise a actului juridic atrage nulitatea lui numai în cazul în care acest efect este expres prevăzut de lege sau prin acordul părţilor. Aici se va remarca ca corectă şi constatarea instanţelor judecătoreşti cu referire la faptul că nerespectarea formei scrise de încheiere a contractului atrage nulitatea acestuia, doar în cazul expres prevăzut de lege sau prin acordul părţilor, pe când la caz nu au fost invocate norme care ar indica asupra obligativităţii încheierii în formă scrisă a contractului de vânzare cumpărare litigios în vederea producerii efectelor juridice, mai mult că în cazul când forma scrisă este cerută prin lege ca o condiţie de valabilitate a actului juridic, este firesc ca sancţiunea lipsei sale să fie nulitatea absolută, pe când la caz asemenea circumstanţe nu au fost invocate.

Respectiv, urmează a fi respinse şi argumentele recurentului că ilegalitatea tranzacţiei de vânzare cumpărare rezidă din faptul că nu a fost încheiat în formă autentificată, or Codul civil nu prevede obligativitatea autentificării notariale a contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor. Implicit în art. 680 Cod civil se menţionează că dacă pentru valabilitatea contractului legea stabileşte o anumită formă sau dacă părţile au prevăzut o anumită formă, contractul se consideră încheiat în momentul îndeplinirii condiţiei de formă. Prin urmare, legea specială este acea care trebuie să stabilească forma contractului.

Astfel, legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului nr. 1308-XII din 25 iulie 1997 enumeră contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor care urmează a fi autentificate notarial sub sancţiunea nulităţii, pe când 11 tranzacţia încheiată între SRL „Avicola Roso SL”, Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail nu cade sub incidenţa nici unui asemenea caz. Este apreciată critic şi referirea recurentului la prevederile Regulamentului cu privire la modul de comercializare a activelor neutilizate în procesul tehnologic al întreprinderilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.665 din 29 noiembrie 1996 şi a Regulamentului privind licitaţiile cu strigare şi negocierile directe, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12 noiembrie 1997, or aceste norme legale sunt irelevante la circumstanţele pricinii în cauză.

Potrivit art. 9 alin. (1) Cod civil, persoanele fizice şi juridice, participante la raporturi juridice civile trebuie să-şi exercite drepturile şi să-şi exercite obligaţiile cu bună credinţă, în acord cu legea, cu contractul cu ordinea publică şi bunele moravuri. Bună credinţă se prezumă până la proba contrară. Cu toate că recurentul invocă reaua-credinţă a lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă instanţei nu au fost prezentate probe în acest sens. Or, conform art. 118 CPC, fiecare parte trebuie să dovedească circumstanţele pe care le invocă drept temei al pretenţiilor şi obiecţiilor sale dacă legea nu dispune altfel.

Prin prisma dispoziţiilor citate şi cu referire la circumstanţele indicate, instanţa de recurs constată că instanţele inferioare justificat au declarat valabil contractul de vânzare cumpărare din 18 iunie 2004 încheiat între SA ,,Avicola Roso SL” şi Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, respingând astfel acţiunea reconvenţională a Consiliului sătesc Floreni şi a Agenţiei Proprietăţii Publice cu privire la declararea nulităţii aceluiaşi contract. De altfel, se reţine drept corectă şi menţiunea instanţelor de judecată că prin însăşi faptul intentării acţiunii de către Consiliul sătesc Floreni şi Agenţia Proprietăţii Publice se atestă recunoaşterea de către aceştia a încheierii tranzacţiei de vânzare- cumpărare între SA ,,Avicola Roso SL”, pe o parte, şi Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail, pe de altă parte, asupra mobilului litigios.

Or, recunoaşterea peste 9 ani de către instanţele judecătoreşti ca fiind nevalabil contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, încheiat în anul 2004, ar leza considerabil dreptul la proprietate a lui Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, recunoscut prin Protocolul Adiţional nr.1l la CEDO, şi ar submina esenţial principiul securităţii raporturilor juridice, or Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie în această perioadă mare de timp au avut o speranţă rezonabilă că au devenit proprietari ai bunului şi au posedat cu bună-credinţă acest bun. Cele relatate denotă incontestabil că Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihai s-au dovedit a fi cumpărători de bună credinţă, iar îngrădirea drepturilor acestora asupra posesiei bunului procurat, poate aduce atingere dreptului prevăzut de Protocolul Adiţional nr. 1 a CEDO.

În această ordine de idei este lipsită de suport legal şi susţinerea recurentului cu referire la prevederile art. 267 Cod civil, precum că cererea de chemare în judecată a fost depusă de către Zlotea Vitalie cu omiterea termenului de prescripţie, or, la caz, acţiunea fiind cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate, iar în temeiul art. 315 şi 316 Cod civil, dreptul de proprietate este imprescriptibil. Sub acest aspect sunt irelevante la caz invocările recurentului cu privire la aplicarea şi interpretarea eronată a normei materiale, deoarece acestea poartă un caracter declarativ, mai mult că se combat prin constatările sus descrise.

12 În conexiunea celor relatate, instanţa de recurs, prin prisma jurisprudenţei CEDO şi anume cauza Rebait şi alţii contra Franţei, Comisia Europeană a Drepturilor Omului, 25 februarie 1995, nr.26561/1995, unde Curtea a menţionat că „... art. 6 § 1 al Convenţiei, nu impune motivarea în detaliu a unei decizii prin care o instanţă de recurs, întemeindu-se pe dispoziţii legale specifice, respinge recursul declarat împotriva sentinţei pronunţate de o instanţă inferioară, ca fiind lipsit de şanse de succes”, consideră necesar de a respinge şi alte argumente invocate în recurs. Faţă de cele ce preced, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi a menţine decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se respinge recursul declarat de către Consiliul sătesc Floreni, raionul Anenii Noi.

Se menţine decizia Curţii de Apel Cahul din 07 mai 2013 şi hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 30 martie 2012 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Zlotea Vitalie şi Zlotea Mihail împotriva Societăţii pe Acţiuni ,,Avicola Rosso SL” cu privire la declararea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare asupra construcţiei nefinisate din 18 iulie 2004 şi acţiunea Consiliului sătesc Floreni, raionul Anenii Noi şi Agenţiei Proprietăţii Publice de pe lângă Ministerul Economiei şi Comerţului a Republicii Moldova împotriva Societăţii pe Acţiuni ,,Avicola Rosso SL”, Zlotea Mihail şi Zlotea Vitalie, intervenient accesoriu Întreprinderea de Stat ,,Cadastru” cu privire la declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare din 18 iunie 2004, cu obligarea de a introduce modificările corespunzătoare în registrul bunurilor imobile.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Iulia Sîrcu Judecătorii Valentina Clevadî Iuliana Oprea Ion Druţă Tamara Chişca-Doneva 13