2ra-132/14 — Recunoaşterea dreptului de proprietate

prima instanţă:N. Simciuc dosarul nr. 2ra-132/14 instanţa de apel:N. Vascan E. Clim, Iu. Cotruţă DECIZIE 15 ianuarie 2014 mun.

Chişinău Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul- Valeriu Doagă Judecătorii – Ala Cobăneanu, Sveatoslav Moldovan Vera Macinskaia, Ion Vîlcov examinând recursurile declarate de reprezentantul lui Veveriţa Valentin, avocatul Mămăligă Ion, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Veveriţa Valentin împotriva SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii unor clauze ale contractului de ipotecă, înregistrarea dreptului de proprietate, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 19 iunie 2013 c o n s t a t ă La data de 19 aprilie 2011 Veveriţa Valentin a depus cerere de chemare în judecată împotriva SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA, intervenient accesoriu ÎS „Cadastru” cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii unor clauze ale contractului de ipotecă, înregistrarea dreptului de proprietate.

În motivarea acţiunii reclamantul Veveriţa Valentin a menţionat, că în baza contractului nr. 75 din 09 februarie 2007 încheiat între BC „Investprivatbank” SA, SC „Crasigal” SRL şi Veveriţa Valentin, a participat la finanţarea construcţiei imobilului, apartamentul compus dintr-o odaie, cu suprafaţa de 48 m.p., amplasat 1 la et. 10, blocul A, al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău. Veveriţa Valentin şi-a executat obligaţiile contractuale, a achitat costul bunului imobil în sumă de 28800 euro. La data de 10 aprilie 2009 complexul locativ menţionat a fost dat în exploatare. Prin actul de transmitere-primire a imobilului nr. 92 la data de 03 iunie 2009, SC „Crasigal” SRL a transmis, iar Veveriţa Valentin a primit bunul imobil, apartamentul nr. 44, din blocul A cu suprafaţa de 46,9 m.p., astfel intrând în posesia bunului.

Prin certificatul nr. 91 din 03 iunie 2009 SC „Crasigal” SRL a confirmat că, Veveriţa Valentin a participat la finanţarea construcţiei imobilului - apartamentul nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău. La data de 03 iunie 2009 Veveriţa Valentin s-a adresat la OCT Chişinău cu cererea de înregistrare a dreptului de proprietate, la ce OCT i-a refuzat din motiv că, întregul complex locativ se află în gaj la BC „Investprivatbank” SA. În aceiaşi zi Veveriţa Valentin s-a adresat la BC „Investprivatbank” SA cu cererea privind ridicarea gajului, la ce nu a primit nici un răspuns. Veveriţa Valentin consideră ilegală instituirea ipotecii asupra bunului în litigiu în baza contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2009 din motiv acesta a fost semnat după încheierea contractului nr. 75 din 09 februarie 2007 de participare prin cotă la construcţia imobilului.

Gajul a fost instituit fără acordul său. Reclamantul Veveriţa Valentin a solicitat recunoaşterea dreptului de proprietate al său asupra apartamentului nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău; declararea nulă a clauzelor contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 în partea ce se referă la instituirea ipotecii asupra apartamentului nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău; anularea sechestrelor aplicate de Judecătoria Buiucani mun. Chişinău, Judecătoria Centru mun. Chişinău şi oficiile DEDJ Buiucani şi Rîşcani în partea ce se referă la apartamentul nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău; înregistrarea în Registrul Bunurilor Imobile a dreptului de proprietate al lui Veveriţă Valentin asupra apartamentului nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău. Prin încheierea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 01 iunie 2011 s-a admis renunţarea reclamantului la capătul de cerere privind anularea sechestrelor aplicate de Judecătoria Buiucani mun. Chişinău, Judecătoria Centru mun. Chişinău şi oficiile DEDJ Buiucani şi Rîşcani în partea ce se referă la apartamentul nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău şi s-a încetat procesul în această parte. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chişinău din 29 iunie 2011 acţiunea a fost admisă, s-a recunoscut dreptul de proprietate al lui Veveriţa Valentin asupra apartamentului nr. 44, blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău cu înregistrarea a dreptului de proprietate în Registrul Bunurilor Imobile; s-au declarat nule clauzele contractului de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 în partea ce se referă la instituirea ipotecii asupra apartamentului nr. 44, amplasat la etajul 10 din blocul A al complexului locativ din str. Alba Iulia 87, mun. Chişinău; s-a încasat de la SC „Crasigal” SRL în beneficiul lui Veveriţa Valentin taxa de stat achitată la depunerea acţiunii în sumă de 150 lei. S-au scutit 2 SC „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA de la achitarea în contul statului a diferenţei taxei de stat. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 19 iunie 2013 s-a admis apelul declarat de BC „Investprivatbank” SA, s-a casat hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 29 iunie 2011; s-a emis o nouă hotărâre prin care acţiunea s-a respins. La data de 13 septembrie 2013 reprezentantul lui Veveriţa Valentin, avocatul Mămăligă Ion a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărârii primei instanţe. În motivarea recursului a indicat, că instanţa de apel a aplicat legea care nu trebuia să fie aplicată şi nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră, că recursul urmează a fi respins din următoarele motive. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Cod de procedură civilă, instanţa de recurs, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs.

Instanţa de recurs consideră că, instanţa de apel corect a respins cerinţele recurentului. Instanţa de apel a dat o apreciere obiectivă şi justă probelor administrate, a constatat şi elucidat pe deplin toate circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii şi corect a aplicat normele de drept material şi procedural şi în consecinţă a adoptat o hotărâre legală şi întemeiată. Prin contractul nr. 27-08 din 14 martie 2008 SC „Crasigal” SRL a contractat de la BC „Investprivatbank” SA un credit în sumă de 32500000 lei cu data finală a scadenţei la 14 martie 2010(f.d.41-48). În scopul garantării executării obligaţiilor asumate în contractul de credit, precum şi achitării penalităţilor şi prejudiciilor cauzate prin neexecutare sau executare necorespunzătoare a contractului, debitorul ipotecar SC „Crasigal” SRL prin contractul de ipotecă nr. 2200 din 10 iunie 2008 a instituit ipotecă pe bunurile imobile situate pe str. Alba Iulia 87, mun.

Chişinău şi anume, terenul pentru construcţii nr. cadastral 0100510184 cu suprafaţa totală de 0,2141 ha; construcţie nefinalizată (gradul de finalizare 20%) nr. cadastral 010051018401; construcţie nefinalizată, nr. cadastral 010051018402 (f.d.49-51).

Conform pct. 4 din contractul de ipotecă nr.2200 din 10 iunie 2008, debitorul gajist SC„Crasigal” SRL garantează sub propria răspundere că imobilul ipotecat îi aparţine cu drept de proprietate şi că până la încheierea contractului în cauză n-a fost nimănui înstrăinat, nu este sechestrat, gajat, este liber de orice datorii, nu se află în litigiu sau sub interdicţie, fapt confirmat prin extrasul din Registrul bunurilor imobile nr. 0100/08/34410, eliberat de OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” la data de 23 aprilie 2008, prin urmare, toată răspunderea pentru drepturile terţilor nespecificate în extrasul din registrul bunurilor imobile nr. 0100/08/34410, eliberat de către OCT Chişinău, filiala ÎS „Cadastru” la data de 23 3 aprilie 2008 o poartă în exclusivitate SC„Crasigal” SRL, or, în urma celor constatate, intimatului BC „Investprivatbank” SA nu î-i poate fi imputabilă răspunderea SC„Crasigal” SRL faţă de terţe persoane.

Totodată, recurentul Veveriţă Valentin nu era proprietar al imobilului, pentru a cere acordul acestuia la încheierea contractului de ipotecă, iar în conformitate cu prevederile contractului de participare prin cotă parte la construcţia bunului din str. Alba Iulia 87, bloc A mun. Chişinău, „Banca” BC „Investprivatbank” SA s-a obligat să acorde „Executorului” SC„Crasigal” SRL un credit investiţional pentru construcţia complexului locativ şi beneficiarului la solicitarea acestuia şi prin urmare, Banca nu s-a obligat să construiască imobilul şi să-l dea în exploatare, ci doar să acorde un credit la solicitarea părţilor şi în conformitate cu regulamentele de creditare. Astfel, de construirea blocului locativ şi darea lui în exploatare este responsabil doar executorul SC „Crasigal” SRL în conformitate cu prevederile pct. 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4 din contractul nr. 136 din 20 august 2007 de participare prin cotă- parte.

Potrivit pct. 2.3.6 din contractul de investiţii încheiat cu recurentul Veveriţa Valentin, „executorul”, adică SC „Crasigal” SRL se obligă să constituie în favoarea Băncii BC „Investprivatbank” SA gajul asupra complexului întru asigurarea rambursării creditului investiţional acordat de bancă, iar recurentul Veveriţa Valentin nu a fost împotriva existenţei gajului odată ce a semnat contractul cu astfel de condiţii şi în consecinţă nu a fost împotriva efectelor acestuia asupra investiţiei sale. Conform art. 454 alin. (1) Cod civil, gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj.

Potrivit prevederilor art. 3 Legea cu privire la ipotecă, ipotecă este un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă. Prima instanţă, deşi trebuia să aplice legea materială menţionată, nu a aplicat-o şi a plasat recurentul Veveriţa Valentin într-o poziţie mai favorabilă chiar decât poziţia acordată creditorului ipotecar prin prevederile articolului menţionat şi totodată, prima instanţă i-a acordat prioritate unui creditor chirografar precum Veveriţă Valentin, în locul unui creditor ipotecar BC „Investprivatbank” SA.

Totodată, până în prezent obligaţia SC „Crasigal” SRL faţă de BC „Investprivatbank” SA nu a fost onorată şi în consecinţă, ipoteca este valabilă. Or, conform art. 454 alin. (2) Codul civil, gajul se află în legătură cu obligaţia garantată prin gaj, reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia principală şi este condiţionat în timp de durata acesteia dacă legea sau contractul de gaj nu prevede altfel. La fel, potrivit prevederilor art. 4 alin. (1) şi (2) din Legea cu privire la ipotecă, ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă 4 un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de ipotecă nu prevede altfel.

Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaţiei garantate cu ipotecă. Prin pct. 6 din contractul de ipotecă din 10 iunie 2008, părţile au convenit, că ipoteca se extinde asupra accesoriilor bunului imobil şi asupra tuturor ameliorărilor bunului ipotecat, acesta este în corespundere cu normele legale. Or, conform art. 457 alin. (7) Cod civil, dreptul de gaj se extinde asupra accesoriilor bunului principal obiect al gajului dacă în contract nu este prevăzut altfel. Potrivit art. 7 alin. (4) şi (6) din Legea cu privire la ipotecă, ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi asupra bunurilor noi ce rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract.

Prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobândite sau construite în viitor, în conformitate cu legislaţia în vigoare. Instanţa de apel corect a conchis, că ipoteca se extinde şi asupra accesoriilor bunului asupra tuturor ameliorărilor bunurilor ipotecate, conform pct. 6 din contractul nr. 2200 din 10 iunie 2008 şi nu poate fi radiată, deoarece Banca nu a dat acordul la radierea acesteia, iar prima instanţă a omis faptul dat atunci când a constatat, că în baza certificatelor emise de SC „Crasigal” SRL apartamentul din str. Alba Iulia 87, asupra căruia recurentul pretinde dreptul de proprietate nu este gajat la Bancă, iar aceasta contravine normelor legale menţionate.

Conform art. 463 alin. (1) Cod civil, gajul este indivizibil şi subzistă integral asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecăruia dintre ele şi asupra tuturor părţilor lor chiar şi în cazul în care bunul sau obligaţia sînt divizibile. Art. 948 Cod civil prevede că, antreprenorul trebuie să transmită clientului lucrarea liberă de orice viciu material sau juridic. Lucrarea este liberă de vicii materiale dacă are calităţile convenite. În cazul în care nu s-a convenit asupra unor calităţi, lucrarea este liberă de vicii materiale dacă este corespunzătoare utilizării presupuse în baza contractului sau, dacă nu se poate deduce o asemenea utilizare, utilizării obişnuite. Cu viciul material se asimilează situaţia în care antreprenorul produce o altă lucrare decât cea comandată sau produce lucrarea într-o cantitate sau de o dimensiune inferioară, dacă această executare poate fi considerată, pornind de la circumstanţe, ca executare a contractului.

Lucrarea este liberă de vicii juridice atunci când nici un terţ nu poate valorifica drepturi împotriva clientului. Prin prisma prevederilor art. 960 Cod civil, dacă lucrarea are vicii, clientul poate cere remedierea lor. Antreprenorul poate alege fie remedierea viciilor, fie efectuarea unei noi lucrări. Antreprenorul suportă cheltuielile necesare remedierii, în special cheltuielile de transport, de deplasare, de muncă, precum şi preţul materialelor. Antreprenorul poate refuza remedierea dacă este posibilă doar cu cheltuieli disproporţionate. Astfel, instanţa de apel corect a ajuns la concluzia că, recurentul Veveriţa Valentin poate pretinde remedierea viciilor de la antreprenorul SC „Crasigal” SRL 5 sau rezilierea contractului, or în temeiul prevederilor art. 963 Cod civil, clientul poate rezilia contractul, în conformitate cu art.709, pentru un viciu al lucrării.

În afara cazurilor prevăzute la art.709 alin.(2), stabilirea unui termen nu este necesară nici atunci când remedierea a eşuat. Antreprenorul trebuie să repare clientului prejudiciul cauzat. La fel, instanţa de apel corect a conchis că, actele eliberate de SC „Crasigal” SRL fără acordul Băncii sunt lovite de nulitate şi acestea nu pot servi drept temei pentru recunoaşterea dreptului de proprietate. Or, conform art. 26 alin. alin. (1) – (3) Legea cu privire la ipotecă, debitorul ipotecar nu are dreptul să dispună de proprietatea ipotecată fără acordul scris al creditorului ipotecar. Actul juridic prin care este transmis dreptul de proprietate asupra bunului imobil ipotecat fără consimţământul scris al creditorului ipotecar este nul.

Transmiterea în folosinţă a bunului imobil ipotecat fără consimţământul scris al creditorului ipotecar este nulă. La fel, şi actul în baza căruia recurentul urma să devină proprietar al apartamentului nominalizat din str. Alba Iulia 87, este încheiat fără acordul Băncii. Mai mult ca atât, la data de 19 iunie 2009, Banca Naţională a Moldovei prin ordonanţa nr. 09-02218/313 a retras licenţa BC „Investprivatbank” SA pe motivul intrării Băncii în incapacitate de plată şi a numit lichidatorul, or, conform prevederilor art.384 Legea instituţiilor financiare, nr. 550-XIII 21.07.1995, lichidatorul are atribuţii depline şi exclusive de a conduce, gestiona, a controla şi de a lua orice măsuri în vederea lichidării ei eficiente şi obţinerii sumei din vânzarea activelor.

Urmare celor menţionate, nu sunt temeiuri de a casa decizia instanţei de apel. Argumentele recurentului, că instanţa de apel a aplicat în mod eronat normele de drept material, nu pot fi reţinute, deoarece sunt declarative şi nu au suport legal. Instanţa de apel corect a încadrat circumstanţele de fapt ale speţei la legea materială menţionată şi a dat o apreciere justificată probelor din dosar. Circumstanţele cauzei au fost determinate de instanţa de apel şi apreciate corect cu argumentări adecvate bazate pe normele de drept ce reglementează raportul juridic în litigiu. Din considerentele menţionate şi având în vedere faptul că, decizia instanţei de apel este întemeiată şi legală, iar temeiurile invocate de recurent sunt neîntemeiate, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a respinge recursul şi de a menţine decizia instanţei de apel.

În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.a) Cod de procedură civilă, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se respinge recursul declarat de reprezentantul lui Veveriţa Valentin, avocatul Mămăligă Ion. Se menţine decizia Curţii de Apel Chişinău din 19 iunie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Veveriţa Valentin împotriva SC 6 „Crasigal” SRL şi BC „Investprivatbank” SA cu privire la recunoaşterea dreptului de proprietate, declararea nulităţii unor clauze ale contractului de ipotecă, înregistrarea dreptului de proprietate. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele completului, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Ala Cobăneanu Sveatoslav Moldovan Vera Macinskaia Ion Vîlcov 7