2ra-3682/13 — Anularea contractului de vînzare-cumpărare

Prima instanţă : V.Micu dosar nr.2ra-3682/2013 Instanţa de apel : M.Anton, A.Panov, I.Secrieru DECIZIE 18 decembrie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil,comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă : Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac, Tatiana Vieru, Iurie Bejenaru, Galina Stratulat examinînd recursul declarat de către Vioara Zareciuc şi Olga Zareciuc reprezentate de avocatul Natalia Vladimirov, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga împotriva Oxanei Hantea cu privire la anularea contractului de vînzare-cumpărare şi cererea reconvenţională înaintată de Oxana Hantea împotriva lui Zareciuc Viora şi Zareciuc Olga cu privire la evacuarea din imobil, recunoaşterea în calitate de dobînditor de bună-credinţă, recuperarea prejudiciului moral şi încasarea datoriilor, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013, prin care a fost admis apelul declarat de către Oxana Hantea, casată parţial hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 26 decembrie 2011 şi emisă o nouă hotărîre, c o n s t a t ă La 17 iunie 2010 Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga au depus cerere de chemare în judecată împotriva Oxanei Hantea cu privire la declararea nulă a contractului de vînzare-cumpărare.

În motivarea acţiunii au indicat că, domiciliază în apartamentul nr.14, str.Andrei Doga 41/1, mun.Chişinău care a fost repartizat părinţilor lor. Menţionează că la începutul lunii octombrie 2009 s-au cunoscut cu Galina Pojidaeva care le-a comunicat că se ocupă cu imobilele şi le-a propus ajutor pentru întocmirea şi legalizarea documentelor pentru privatizarea apartamentului şi schimbul imobilului dat pe o casă din suburbia municipiului Chişinău. Datoria la plata serviciilor comunale pe apartament era mare şi ele au fost de acord cu propunerea Galinei Pojidaeva. Afirmă că Galina Pojidaeva a luat toate documentele în original, inclusiv certificatul de deces al părinţilor, buletinele de identitate, certificatul de divorţ şi altele motivînd că sunt necesare la soluţionarea documentelor legate de privatizarea apartamentului.

La mijlocul lunii octombrie 2009 au semnat la notar documente a căror conţinut nu l-au înţeles deoarece erau întocmite în limba română pe care nu o posedă. La începutul lunii iunie 2010 Olga Zareciuc a solicitat de la Galina Pojidaeva documentele care au fost luate de ea în original, însă a primit răspuns că apartamentul este vîndut şi că documentele le va restitui după ce vor părăsi apartamentul. Ulterior au aflat că proprietara apartamentului menţionat este Oxana Hantea în baza contractului de vînzare-cumpărare nr.15819 din 29 decembrie 2009. Susţin că nu au văzut nici un cumpărător, bani pentru apartamentul dat nu au primit şi pînă în prezent locuiesc în apartament. Solicită reclamantele declararea nulităţii contractului de vînzare-cumpărare nr.15819 din 29 decembrie 2009 a apartamentului nr.14, str.A.Doga 41/1, mun.Chişinău, autentificat la notarul Tamara Chigaian.

La 27 noiembrie 2010 Oxana Hantea a înaintat acţiune reconvenţională împotriva lui Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga cu privire la evacuarea din apartament şi încasarea prejudiciului moral. În motivarea acţiunii a invocat că la 29 decembrie 2009 a procurat apartamentul nr.14 din str.A.Doga 41/1, mun.Chişinău de la Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga prin intermediul reprezentantului Galina Pojidaeva, care acţiona din numele acestora în baza procurilor nr.11616 şi nr.11617 din 18 decembrie 2009 autentificate de notarul privat Maria Stog.

Afirmă că contractul de vînzare-cumpărare a apartamentului a fost înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu nr. cadastral 010042414201014 la 30 decembrie 2009. Consideră că astfel a devenit proprietara apartamentului respectînd toate cerinţele legale, iar orice încercare de a intra în posesia apartamentului nu s-a soldat cu succes, deoarece Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga pun piedici şi nu binevoiesc să elibereze apartamentul. Menţionează că în legătură cu crearea obstacolelor de către Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga a suportat un prejudiciu moral în mărime de 50 000 lei. La 15 iunie 2011 Oxana Hantea a depus cerere de concretizare a pretenţiilor prin care a solicitat evacuarea forţată şi încasarea în folosul său din contul Viorei Zareciuc şi Olgăi Zareciuc a sumei datoriilor pentru serviciile comunale care va fi la ziua eliberării apartamentului nr.14, str.A.Doga, 41/1, mun.Chişinău din motiv că pînă în prezent nu a intrat în posesia imobilului dat.

Mai susţine că Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga nu au eliberat apartamentul din motiv că ea a avut înţelegere verbală cu Galina Pojidaeva că primele vor elibera apartamentul vîndut la începutul lunii iunie 2010, deoarece fiica Vioarei Zareciuc învaţă la şcoala medie 33, situată pe str.Dimo 7, mun.Chişinău şi necesită să finalizeze anul de studii în şcoala dată, iar Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga intenţionau să treacă cu traiul în suburbie. Deşi au avut o astfel de înţelegere, Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga în luna iunie 2010 nu au eliberat apartamentul, dar au acţionat în judecată solicitînd rezilierea contractului de vînzare-cumpărare a apartamentului nr.14, str.A.Doga 41/1, mun.Chişinău.

Afirmă că Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga se folosesc de apartamentul menţionat şi au acumulat o datorie pentru serviciile comunale în mărime de 14940,06 lei, care este calculată pînă în luna martie 2011 inclusiv. Solicită încasarea datoriilor pentru serviciile comunale care va fi la momentul pronunţării hotărîrii judecătoreşti. Prin hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 26 decembrie 2011, acţiunea iniţială depusă de Vioara Zareciuc şi Olga Zareciuc a fost admisă. S-a recunoscut nul contractul de vînzare-cumpărarea apartamentului nr.14. str.A.Doga, 41/1, mun.Chişinău încheiat între Galina Pojidaeva, în interesele Vioarei Zareciuc, Olgăi Zareciuc şi Oxana Hantea la 29 decembrie 2009, autentificat de către notarul Tamara Ghigaian cu nr.15813, înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău la 30 decembrie 2009 cu nr. cadastral 010042414201014.Acţiunea reconvenţională depusă de Oxana Hantea a fost respinsă.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 mai 2012 a fost respins apelul declarat de către Oxana Hantea şi menţinută hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 26 decembrie 2011. Prin decizia Curţii Supreme de Justiţie din 23 ianuarie 2013 a fost admis recursul declarat de către Oxana Hantea, casată decizia Curţii de Apel Chişinău din 10 mai 2012 şi restituită pricina la rejudecare în instanţa de apel. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013 a fost admis apelul declarat de către Oxana Hantea, casată hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 26 decembrie 2011 în partea admiterii acţiunii iniţiale înaintată de către Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga către Oxana Hantea cu privire la anularea contractului de vînzare- cumpărare a apartamentului şi în această parte fiind pronunţată o nouă hotărîre de respingere a acţiunii.

În rest hotărîrea primei instanţe a fost menţinută. La 04 iunie 2013 Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga reprezentate de avocatul Natalia Vladimirov au declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013 şi încheierii Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei şi încheierii instanţei de apel cu remiterea cauzei la rejudecare în instanţa de apel, în alt complet de judecată. În motivarea recursului au invocat că instanţa de apel la emiterea deciziei sale nu a constatat şi elucidat pe deplin circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea pricinii, a aplicat eronat normele de drept material şi procedural, iar concluziile instanţei expuse în hotărîre sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe din următoarele considerente. În conformitate cu art.445 alin.(1) lit. f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Materialele cauzei denotă că, prin contractul de vînzare-cumpărare, transmitere- primire a locuinţei în proprietate privată din 03 decembrie 2009, Consiliul mun.Chişinău în calitate de vînzător a transmis gratuit în proprietatea Vioarei Zareciuc în calitate de cumpărător apartamentul nr.14 din str.A.Doga 41/1, mun.Chişinău, contract înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău la 08 decembrie 2009 cu nr. cadastral 010042414201014 (f.d.7-8).

S-a mai constatat că, la începutul lunii octombrie 2009 Galina Pojidaeva le-a comunicat recurentelor că se ocupă cu imobile şi le-a propus ajutor pentru întocmirea şi legalizarea documentelor pentru privatizarea apartamentului şi schimbul imobilului dat pe o casă din suburbia municipiului Chişinău. La 29 decembrie 2009 Galina Pojidaeva acţionînd în interesele Vioarei Zareciuc şi a Olgăi Zareciuc în baza procurilor nr.11616 şi 11617 din 18 decembrie 2009 a încheiat cu Oxana Hantea contractul de vînzare-cumpărare nr. 15813, autentificat la notarul privat Tamara Chigaian, prin care a fost înstrăinat Oxanei Hantea apartamentul nr.14 amplasat pe adresa str.A.Doga 41/1, mun.Chişinău( f.d.5-6). Conform art. 216 alin.(1) Cod civil, actul juridic este nul în temeiurile prevăzute de prezentul cod (nulitate absolută).

Conform art. 217 alin.(1) Cod civil, nulitatea absolută a actului juridic poate fi invocată de orice persoană care are un interes născut şi actual. Instanţa de judecată o invocă din oficiu. Conform art. 220 alin. (1), (2) Cod civil, actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sînt nule dacă legea nu prevede altfel. Actul juridic sau clauza care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri sînt nule. În sensul normei enunţate este de reţinut că, regula generală consacrată în această normă reiese din principiul legalităţii şi are ca finalitate respectarea prevederilor legii şi deci apărarea interesului, pentru ocrotirea căruia s-a instituit dispoziţia legală respectivă. Sancţiunea nerespectării acestei norme este nulitatea absolută.

Norma aliniatului (1) al acestui articol prevede că sînt lovite de nulitate absolută actele juridice care contravin normelor imperative, adică acelor norme care prescriu în mod expres o conduită obligatorie, o obligaţie de la care subiectul nu se poate sustrage sau n-o poate ocoli, sau care, prin dispoziţia lor, interzic săvîrşirea unor acţiuni. Raportînd la caz, normele citate, instanţa de recurs constată că contractul de vînzare-cumpărare nr.15813 din 29 decembrie 2009 contravine normelor imperative, care impun o conduită obligatorie, însă care nu a fost respectată la încheierea contractului menţionat şi anume netransmiterea sumei de bani ce constituie preţul contractului de la cumpărător către vînzător, or, conform art.753 alin.(1) Cod civil, prin contractul de vînzare-cumpărare, o parte (vînzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.

Faptul netransmiterii preţului contractului către Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga este confirmat de către intermediara Galina Pojidaeva, care a declarat că nu a transmis niciodată banii primiţi în rezultatul vînzării către recurente, ci i-a folosit pentru achitarea serviciilor comunale, de asemenea şi Oxana Hantea în cadrul şedinţei instanţei de fond a confirmat că nu a transmis Vioarei Zareciuc şi Olgăi Zareciuc careva bani (f.d.94).

Mai mult ca atît, în pct.4 al contractului de vînzare-cumpărare din 29 decembrie 2009, este indicat preţul de vînzare a apartamentului nr.14 situat în mun.Chişinău str.A.Doga 41/1 de 244644 lei, plătiţi de către Oxana Hantea pînă la semnarea contractului, însă conform certificatului nr.20/02-172/01 din 07 februarie 2011, eliberat de Bursa Lara se constată că valoarea medie de piaţă a apartamentului nr.14 din str. A.Doga 41/1, mun.Chişinău, pentru perioada anului 2009 a constituit 480000-530000 lei, fapt ce denotă că contractul menţionat a fost încheiat fără intenţia de a produce efecte juridice.

Totodată, contractul de vînzare-cumpărare din 29 decembrie 2009 a fost încheiat fără consinţămîntul recurentelor, fapt ce denotă din întocmirea recipiselor la 28 februarie 2010 şi 21 mai 2010 de către Zareciuc Olga, ulterior momentului încheierii contractului dat, şi prin care se confirmă recepţionarea sumelor de 660 euro, 3270 lei, 20 dolari şi respectiv 720 euro, 5060 lei, 20 dolari cu titlu de arvună pentru apartamentul care se propune spre vînzare cu nr.14 din str.A.Doga 41/1, mun.Chişinău. Necunoaşterea recurentelor despre încheierea tranzacţiei de vînzare-cumpărare se atestă şi prin declaraţiile Oxanei Hantea, care nu se cunoscuse cu primele pînă la şedinţa de judecată, nu fusese niciodată în apartamentul cumpărat, nu solicitase eliberarea apartamentului după încheierea contractului, nu solicitase perfectarea pe numele ei a contractelor cu furnizorii serviciilor comunale, iar toate acţiunile le coordona cu Galina Pojidaeva.

Reieşind din cele menţionate instanţa de recurs reţine drept corectă concluzia primei instanţe precum că Oxana Hantea prin intermediul Galinei Pojidaeva a avut scopul deposedării recurentelor de apartament, iar în aceste circumstanţe, contractul de vînzare-cumpărare nr.15813 din 29 decembrie 2009 încheiat între Galina Pojidaeva, în interesele Vioarei Zareciuc şi Olgăi Zareciuc în calitate de vînzător şi Oxana Hantea în calitate de cumpărător este lovit de nulitate absolută şi urmează a fi anulat.

Referitor la acţiunea reconvenţională înaintată de către Oxana Hantea, instanţa de recurs consideră că prima instanţă corect a constatat că temei de admitere a acesteia nu este, deoarece Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga au posedat cu bună credinţă bunul imobil în litigiu, iar careva pretenţii cu privire la posesia ilegală au fost înaintate abia prin cerere reconvenţională, iar alte plîngeri în acest sens nu au fost depuse, respectiv nu poate fi întemeiată nici cerinţa intimatei cu privire la încasarea prejudiciului moral. Prin urmare, nu poate fi reţinută concluzia instanţei de apel precum că Oxana Hantea la încheierea contractului de vînzare-cumpărare din 29 decembrie 2009 şi-a exercitat obligaţiunile cu bună-credinţă, deoarece prin decizia sa instanţa de apel menţine hotărîrea primei instanţe în partea respingerii acţiunii reconvenţionale înaintată de Oxana Hantea prin care ultima solicită şi recunoaşterea ca dobînditor de bună- credinţă.

Fiind investit cu judecarea pricinii în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că instanţa de apel a interpretat eronat normele de drept material şi a dat o apreciere greşită materialului probator anexat la dosar, pe cînd prima instanţă, justificat şi amplu argumentat, cu pronunţarea asupra tuturor aspectelor importante şi cu trimitere la probele administrate, avînd în susţinere cadrul legal aplicabil în speţă, corect a ajuns la concluzia de a admite acţiunea iniţială înaintată de către Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga şi de a respinge acţiunea reconvenţională depusă de către Oxana Hantea. Distinct de cele relatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe.

În conformitate cu art. art. 444, art. 445 alin.(1) lit.f), 445 alin.(3) Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se admite recursul declarat de către Vioara Zareciuc şi Olga Zareciuc reprezentate de avocatul Natalia Vladimirov. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 aprilie 2013 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Rîşcani mun.Chişinău din 26 decembrie 2011, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Zareciuc Vioara şi Zareciuc Olga împotriva Oxanei Hantea cu privire la anularea contractului de vînzare-cumpărare şi cererea reconvenţională înaintată de Oxana Hantea împotriva lui Zareciuc Viora şi Zareciuc Olga cu privire la evacuarea din imobil, recunoaşterea în calitate de dobînditor de bună- credinţă, recuperarea prejudiciului moral şi încasarea datoriilor.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Svetlana Novac Tatiana Vieru Iurie Bejenaru Galina Stratulat