2ra-1485/13 — Anularea contractului de vînzare cumpărare, evacuarea din apartament fără acordarea altui spaţiu locativ şi încasarea cheltuielilor de judecată

dosarul nr.2ra-1485/13 prima instanţă: M.Diaconu instanţa de apel: L.Bulgac, L.Popova, A.Gavriliţa DECIZIE 19 iunie 2013 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele şedinţei, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Vera Macinskaia, Tatiana Răducanu Ion Vîlcov, Nicolae Clima examinînd cererile de recurs declarate de către Eugenia Gîrbu şi Andrei Margarint, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Serghei Orlenco împotriva lui Andrei Margarint şi Eugenia Gîrbu, intervenient accesoriu Ecaterina Vasileşte cu privire la anularea contractului de vînzare – cumpărare, evacuarea din apartament fără acordarea altui spaţiu locativ şi încasarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 13 decembrie 2012, prin care apelul declarat de către Serghei Orlenco a fost admis şi casată hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 15 decembrie 2011, cu pronunţarea unei noi hotărîri de admitere a acţiunii, c o n s t a t ă La 04 iunie 2010, Serghei Orlenco a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Andrei Margarint şi Eugenia Gîrbu, intervenient accesoriu Ecaterina Vasileşte cu privire la anularea contractului de vînzare – cumpărare, evacuarea din apartament fără acordarea altui spaţiu locativ şi încasarea cheltuielilor de judecată. În motivarea acţiunii reclamantul, Serghei Orlenco a indicat că el împreună cu sora sa,Vasileşte Ecaterina, în baza contractului de vînzare – cumpărare nr. 4-1753 din 30 iunie 1997, au privatizat apartamentul nr.48 situat în mun.Chişinău, str. Vasile Lupu, nr.89, prin urmare fiecare deţine cu drept de proprietate a cîte ½ cotă parte ideală în acest apartament.

La data de 26 august 1997, reclamantul, din numele propriu şi al surorii sale, Ecaterina Vasileşte, a încheiat cu Andrei Margarint contractul privind schimbul apartamentelor, prin care Serghei Orlenco şi Ecaterina Vasileşte au cedat lui Andrei Margarint apartamentul nr.48, compus din trei odăi, situat în str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău, în schimbul apartamentului nr.63, cu două odăi, situat în acelaşi bloc locativ, primind de la Andrei Margarint diferenţa de preţ al acestor apartamente,în sumă de 3500 dolari SUA. Contractul de schimb nominalizat a fost înregistrat la 17 mai 2000 nr.6-1736.

Sora sa, Vasileşte Ecaterina, nefiind de acord cu acest schimb de apartamente şi invocând că i-a fost viciat consimţământul, a înaintat o acţiune împotriva lui Serghei Orlenco şi Margarint Andrei, solicitînd anularea contractului de schimb susmenţionat, cu aducerea părţilor la poziţia iniţială, iar pârâtul Margarint Andrei a înaintat o cerere reconvenţională prin care a solicitat recunoaşterea nulităţii parţiale a contractului de schimb şi recunoaşterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr.48. Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 15 aprilie 2003 contractul de schimb a fost considerat valabil, fiind recunoscut după Margarint Andrei dreptul de proprietate asupra ap.48, de pe str. Vasile Lupu, 89, mun.Chişinău, Vasileşte Ecaterina fiind recunoscută unica proprietară a ap.63, de pe str. Vasile Lupu, 89, mun.Chişinău, iar după Serghei Orlenco a fost recunoscut numai dreptul la compensaţia bănească de 3500 dolari SUA, primită anterior.

În baza acestei hotărîri, Ecaterina Vasileşte, la 20 octombrie 2003 şi-a înregistrat la OCT Chişinău dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.63 cu 2 camere. Susţine reclamantul că nu a cunoscut despre faptul, că a fost lipsit de proprietate, cauza fiind examinată în lipsa lui, hotărîrea respectivă a fost atacată de reclamant, abia în 2004 cînd i s-a cerut să elibereze benevol apartamentul nr.63. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 09 iunie 2004 a fost casată hotărârea judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 15 aprilie 2003 şi remisă cauza la rejudecare.

Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 30 iunie 2005, menţinută prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 decembrie 2005 şi decizia Curţii Supreme de Justiţie din 29 martie 2006, acţiunea înaintată de Vasileşte Ecaterina a fost admisă integral, dispunîndu-se declararea nulităţii contractului de schimb a apartamentelor nr.63 şi 48 din str. Vasile Lupu, 89, mun.Chişinău, încheiat la 26 august 1997, cu aducerea părţilor în poziţia iniţială şi obligat Serghei Orlenco să-i restituie lui Andrei Margarint suma de 3500 dolari SUA, iar cererea reconvenţională a lui Andrei Margarint a fost respinsă integral. Mai indică reclamantul,că, ulterior, la 04 aprilie 2008, pârâtul Andrei Margarint a înstrăinat apartamentul nr.48, încheind cu Gîrbu Eugeniu contractul de vânzare-cumpărare nr.3139.

La fel şi Vasileşte Ecaterina a înstrăinat apartamentul nr.63, încheind cu Paşcov Marina contractul de vânzare-cumpărare nr.6591 din 02 aprilie 2010, indiferent de faptul că acest apartament nu îi aparţinea legal. Margarint Andrei şi Vasileşte Ecaterina au participat la examinarea cauzei susmenţionate, astfel cunoscând că contractul de schimb a fost declarat nul, ambii fiind obligaţi să se reinstaleze în apartamentele avute până la schimb.

Cere reclamantul anularea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.48, situat pe str. Vasile Lupu, nr.89 din mun.Chişinău, autentificat cu nr.3139 din 04 aprilie .2008, încheiat între Margarint Andrei şi Gîrbu Eugeniu, radierea inscripţiei dreptului de proprietate a Eugeniei Gîrbu şi Margarint Andrei asupra apartamentului nr.48, situat pe str. Vasile Lupu, nr.89 din mun.Chişinău, restabilirea inscripţiei dreptului de proprietate asupra apartamentului respectiv după Orlenco Serghei şi Vasileşte Ecaterina în cote de câte 1/2 fiecare, evacuarea lui Margarint Andrei din apartamentul litigios şi încasarea cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 15 decembrie 2011, acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 13 decembrie 2012 apelul declarat de Serghei Orlenco a fost admis, fiind anulat contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.48, situat în str. Vasile Lupu, nr.89, mun.Chişinău, încheiat între Margarint Andrei, Margarint Diana şi Gîrbu Eugeniu, autentificat cu nr.3139 din 04 aprilie 2008 şi evacuat Margarint Andrei, cu toţi membrii familiei, din apartamentul nr.48, situat în str. Vasile Lupu, nr.89, mun.Chişinău. Totodată, hotărîrea serveşte drept temei pentru radierea din Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate a iui Gîrbu Eugeniu şi Margarint Andrei asupra apartamentului nr.48, situat în str. Vasile Lupu, nr.89, mun.Chişinău, restabilirea dreptului de proprietate asupra apartamentului respectiv după Orlenco Serghei şi Vasileşte Ecaterina, a cîte ½ cotă-parte după fiecare.

La 01 martie 2013, Andrei Margarint, a depus în termen, cerere de recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea cererii de recurs, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe. Recurentul, Andrei Margarint, în motivarea recursului a indicat că instanţa de apel la examinarea pricinii eronat a aplicat legea anulînd contractul de vînzare – cumpărare, deoarece conform materialelor dosarului rezultă că acţiunea lui Serghei Orlenco este neîntemeiată, iar Serghei Orlenco nu este în drept să înainteze o acţiune în anularea contractului de vînzare – cumpărare, din motivul pe lîngă faptul că nu este parte a actului juridic încheiat între recurent şi Eugeniu Gîrbu, mai mult ca atît că în favoarea lui Serghei Orlenco nu a fost instituită interdicţia, nefiind aplicate careva măsuri de asigurare a acţiunii..

La 14 martie 2013, Eugeniu Gîrbu, a depus în termen, cerere de recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cerînd admiterea cererii de recurs, casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe. Recurentul, Eugeniu Gîrbu, în motivarea recursului a indicat că instanţa de apel la examinarea pricinii nu a dat o apreciere cuvenită probelor prezentate la dosar şi eronat a aplicat legea materială prin ce a emis o hotărîre ilegală. În special, s-a indicat că însăşi Serghei Orlenco nu a probat executarea de către dînsul a condiţiilor expuse în hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 30 iunie 2005. Mai mult ca atît, hotărîrea menţionată nu poate fi executată, deoarece Serghei Orlenco nu a restituit lui Andrei Margarint diferenţa bănească din preţul apartamentelor nr.48 şi nr.63 din str. Vasile Lupu, 89, iar actualmente preţurile s-au schimbat esenţial faţă de anul 1997, totodată, Ecaterina Vasileşte a înstrăinat apartamentul nr.63 din str. Vasile Lupu, 89, Marinei Paşcov, circumstanţă care dovedeşte imposibilitatea executării hotărîrii de judecată din 30 iunie 2005. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul întemeiat şi care urmează a fi admis cu casarea deciziei instanţei de apel şi menţinerea hotărîrii primei instanţe, din următoarele considerente.

În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.f) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs. Conform art. 307 alin.(1) CC, este considerată posesor de bună-credinţă persoana care posedă legitim sau care se poate considera îndreptăţită să posede în urma unei examinări diligente, necesare în raporturile civile, a temeiurilor îndreptăţirii sale. Buna-credinţă este prezumată. Conform art. 375 CC, dacă un bun a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobînditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor.

Conform art. 497 CC, înscrierile făcute în registrul bunurilor imobile se prezumă autentice şi complete pînă la proba contrară. Conţinutul registrului este considerat autentic în favoarea celui care a dobîndit prin act juridic un drept de la o persoană dacă dreptul era înscris în registru în numele persoanei. Această dispoziţie nu se aplică atunci cînd s-a notat o contestare asupra autenticităţii sau atunci cînd neautenticitatea era cunoscută dobînditorului.

După cum rezultă din actele cauzei Serghei Orlenco s-a adresat în instanţa de judecată cu acţiune către Andrei Margarint şi Eugeniu Gîrbu, intervenient accesoriu Ecaterina Vasileşte prin care a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului nr.48, situat pe str. Vasile Lupu, nr.89 din mun.Chişinău, autentificat cu nr.3139 din 04 aprilie .2008, încheiat între Margarint Andrei şi Gîrbu Eugeniu, radierea inscripţiei dreptului de proprietate a Eugeniei Gîrbu şi Margarint Andrei asupra apartamentului nr.48, situat pe str. Vasile Lupu, nr.89 din mun.Chişinău, restabilirea inscripţiei dreptului de proprietate asupra apartamentului respectiv după Orlenco Serghei şi Vasileşte Ecaterina în cote de câte 1/2 fiecare, evacuarea lui Margarint Andrei din apartamentul litigios şi încasarea cheltuielilor de judecată.

Instanţele ierarhic inferioare de judecată au emis hotărîrile sus enunţate. Astfel, din materialele pricinii se atestă că potrivit contractului de vînzare- cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată din 30 iunie 1997, Serghei Orlenco şi sora lui, Ecaterina Vasileşte, au dobîndit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.48, compus din trei odăi, situat în str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău, devenind coproprietari a acestuia, deţinând în proprietate fiecare a cîte ½ cotă-parte. Ulterior, la data de 26 august 1997, în temeiul contractului de schimb al apartamentelor, înregistrat la 17 mai 2000, nr.6-1736, încheiat între Andrei Margarint şi Serghei Orlenco, ultimul din numele propriu şi al surorii sale, Vasileşte Ecaterina, apartamentul nr.48, compus din trei odăi, situat în str. Vasile Lupu, 89, mun.

Chişinău, a fost schimbat cu apartamentului nr.63, compus din două odăi, situat în acelaşi bloc locativ. Potrivit contractului de schimb a apartamentelor din 26 august 1997, Andrei Margarint a devenit proprietar al apartamentului nr.48, din str. V. Lupu, 89, mun. Chişinău, iar Ecaterina Vasileşte şi Serghei Orlenco au devenit coproprietari în părţi egale al apartamentului nr.63, din str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău. La efectuarea tranzacţiei de schimb a apartamentelor, Serghei Orlenco a primit de la Andrei Margarint diferenţa de preţ al acestor apartamente, în sumă de 3500 dolari SUA.

Cu adevărat, din materialele dosarului rezultă că prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 30 iunie 2005, menţinută prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 12 decembrie 2005 şi decizia Curţii Supreme de Justiţie din 29 martie 2006, contractul de schimb a apartamentelor nr.63 şi 48 din str. Vasile Lupu, 89, mun.Chişinău, încheiat la 26 august 1997, a fost declarat nul, dispunîndu-se aducerea părţilor în poziţia iniţială, cu obligarea lui Serghei Orlenco să-i restituie lui Andrei Margarint suma de 3500 dolari SUA. Prin aceste hotărîri s-a constatat vicierea comsimţămîntului Ecaterinei Vasileşte la efectuarea schimbului de apartamente, deoarece procura prin care Serghei Orlenco a acţionat şi din numele surorii sale Ecaterina Vasileşte, potrivit raportului de expertiză, s-a dovedit a fi falsificată.

Tot odată, la data de 04 aprilie 2008, Andrei Margarint a înstrăinat apartamentul nr.48, din str. V. Lupu, 89, mun. Chişinău, în temeiul contractului de vînzare – cumpărare nr.3139 lui Eugeniu Gîrbu, iar Tatiana Vasileşte la data de 02 aprilie 2010 a înstrăinat apartamentul nr.63, din str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău, Marinei Paşcov, în baza contractului de vînzare – cumpărare nr.6591. Prin urmare, din cele menţionate cu certitudine rezultă că hotărârea Judecătoriei Buiucani mun.Chişinău din 30 iunie 2005, nu a fost executată pînă în prezent. Astfel, potrivit Registrului bunurilor imobile la momentul încheierii contractului de vînzare – cumpărare nr.3139 din 04 aprilie 2008, Margarint Andrei, deţinea în proprietate apartamentul nr.48, din str. V. Lupu, 89, mun.

Chişinău. Acest fapt se confirmă şi prin acţiunile Ecaterinei Vasileşte, care la data de 02 aprilie 2010 a înstrăinat apartamentul nr.63, din str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău, Marinei Paşcov, în baza contractului de vînzare – cumpărare nr.6591, care de asemenea la momentul înstrăinării apartamentului conform registrului bunurilor imobile, deţinea în proprietate apartamentul nr.63, din str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău. Ca rezultat, tranzacţiilor de vînzare – cumpărare menţionate, Eugeniu Gîrbu, deţine în proprietate apartamentul nr.48, din str. Vasile Lupu, 89, mun. Chişinău, iar Marina Paşcov, deţine în proprietate apartamentul nr.63, din str. Vasile Lupu, 89, mun.

Chişinău, ce se atestă prin extrasele din Registrul bunurilor imobile din 07 aprilie 2008 şi respectiv din 13 aprilie 2010 (f.d.86, 87). Potrivit art. 497 alin. (1) CC, conţinutul registrului este considerat autentic în favoarea celui care a dobîndit prin act juridic un drept de la o persoană dacă dreptul era înscris în registru în numele persoanei. Această dispoziţie nu se aplică atunci cînd s-a notat o contestare asupra autenticităţii sau atunci cînd neautenticitatea era cunoscută dobînditorului. Tot odată, conform art. 321 CC, dreptul de proprietate este transmis dobînditorului în momentul predării bunului mobil dacă legea sau contractul nu prevede altfel. În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege.

Astfel, prin prisma art. 321 alin.(2) şi art. 290 CC, dreptul de proprietate asupra imobilelor cu destinaţie locativă se consideră dobîndit în momentul înregistrării de stat, în registrul bunurilor imobile, dar nu în momentul rămînerii definitive a hotărîrii judecătoreşti, care constituie temeiuri de înregistrare a dreptului. Reieşind din cele relatate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că prima instanţa corect a concluzionat că la momentul încheierii contractului de vînzare – cumpărare nr.3139 din 04 aprilie 2008, de înstrăinare a apartamentului nr.48, din str. V. Lupu, 89, mun. Chişinău, încheiat între Margarint Andrei şi Eugeniu Gîrbu, în Registrul bunurilor imobile nu existau careva înscrisuri despre contestarea autenticităţii datelor cu privire la apartamentul sus menţionat, cît şi interdicţia de înstrăinare a apartamentului.

Conform art. 331alin. (1) CC, dobînditorul de bună-credinţă dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în cazul în care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. Nu există bună-credinţă cînd dobînditorul ştia sau trebuia să ştie că cel de la care a dobîndit bunul nu era proprietarul lui. Buna-credinţă trebuie să subziste pînă în momentul intrării în posesiune inclusiv.

Din actele cauzei, din probe administrate în cadrul examinării pricinii de către instanţele ierarhic inferioare de judecată cu certitudine se confirmă că Eugeniu Gîrbu ca dobînditor a bunului nu cunoştea despre existenţa hotărîrilor instanţelor de judecată prin care a fost anulat contractul de schimb cu aducerea părţilor în poziţia iniţială, mai mult ca atît, după cum s-a menţionat, hotărîrea de fapt nu a fost executată, iar potrivit informaţiei din Registrul bunurilor imobile, la momentul încheierii contractului de vînzare – cumpărare, Andrei Margarint era proprietar al apartamentului litigios, contractul de vînzare – cumpărare nr.3139 din 04 aprilie 2008, încheiat între Margarint Andrei şi Eugeniu Gîrbu asupra apartamentului nr.48, din str. V. Lupu, 89, mun.

Chişinău, nu poate fi declarat nul. Argumentele lui Serghei Orlenco, precum că între Andrei Margarint şi Eugeniu Gîrbu a fost o înţelegere de înstrăinare frauduloasă a apartamentului dat, nu pot fi reţinute în sensul menţinerii deciziei instanţei de apel, deoarece nu au fost confirmate cu probe justificative care cu certitudine ar răsturna poziţia primei instanţe. Mai mult ca atît, în coraport cu modalităţile de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, legislaţia Republicii Moldova, protejează dobânditorii de bună credinţă, iar în cazul când legislaţia naţională prevede protejarea cumpărătorului de bună credinţă, nerestituirea imobilului foştilor proprietari nu contravine prevederilor art. 1 din Protocolul nr. l al CEDO.

În raport de modalităţile de dobîndire a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ, reieşind din principiul protejării dobînditorului de bună-credinţă, reieşind din esenţa principiului protecţiei dreptului de proprietate din art.1 Protocolul nr.1 al Convenţiei Europene pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi din jurisprudenţa CEDO, principiul bunei-credinţe în exercitarea drepturilor subiective, principiul proprietarului aparent, prin prisma dispoziţiilor art.375 alin.(1) CC , în cazul în care imobilul locativ a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobînditorul de bună - credinţă numai în cazul în care a ieşit din posesiunea acestuia fără voinţa sa.

Dacă persoana de la care a fost dobîndit bunul locativ avea dreptul de înstrăinare, dobînditorului de bună - credinţă gratificat îi este garantat dreptul de proprietate; În cazul trecerii imobilului dobîndit în baza unui act juridic fictiv la un terţ de bună-credinţă, se consideră că trecerea a avut loc în baza unui temei juridic valabil, conform art.221 alin.(3) CC. La caz, sunt aplicabile prevederile legale enunţate, or dobînditorul de bună – credinţă este protejat asupra bunului procurat legal, iar contractul de schimb a fost declarat nul în temeiul faptului încheierii acestuia de către reclamant în baza procurii de reprezentare a surorii sale, constatată falsă. Prin urmare, pretenţiile sale faţă de pîrîţi nu pot fi considerate întemeiate.

Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul, că hotărîrea primei instanţe este legală şi întemeiată, iar decizia instanţei de apel este greşită şi neîntemeiată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursurile declarate de Eugenia Gîrbu şi Andrei Margarint, de a casa decizia instanţei de apel şi de a menţine hotărîrea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admit recursurile declarate de către Eugenia Gîrbu şi Andrei Margarint. Se casează integral decizia Curţii de Apel Chişinău din 13 decembrie 2012 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Buiucani mun.

Chişinău din 15 decembrie 2011, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a lui Serghei Orlenco împotriva lui Andrei Margarint şi Eugenia Gîrbu, intervenient accesoriu Ecaterina Vasileşte cu privire la anularea contractului de vînzare – cumpărare, evacuarea din apartament fără acordarea altui spaţiu locativ şi încasarea cheltuielilor de judecată. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, Valeriu Doagă Judecătorul Judecătorii Vera Macinskaia Tatiana Răducanu Ion Vîlcov Nicolae Clima